杭州市物業(yè)管理條例（2022年修訂）
杭州市物業(yè)管理條例
(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十屆會議批準
根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二會議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理條例〉個別條款的決定》修正
2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第一次修訂2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準
2021年6月29日杭州市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議第二次修訂2021年7月30日浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準)
目錄
第一章總則
第二章物業(yè)管理區(qū)域
第三章業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會
第二節(jié)業(yè)主委員會
第三節(jié)物業(yè)管理委員會
第四章前期物業(yè)管理
第五章物業(yè)服務(wù)
第六章物業(yè)的使用和維護
第七章監(jiān)督管理
第八章法律責(zé)任
第九章附則
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用,根據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及相關(guān)的監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進行維修養(yǎng)護,并管理維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條本市物業(yè)管理活動納入基層社會治理體系,堅持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。
第四條鼓勵積極運用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法,發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺作用,提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。
第五條開展物業(yè)管理活動,應(yīng)當依法保護業(yè)主、非業(yè)主使用人的隱私和個人信息。
第六條房產(chǎn)等有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當建立和完善人民調(diào)解、行政調(diào)解等相銜接的物業(yè)管理活動糾紛處理機制。
鼓勵通過和解、調(diào)解等途徑解決物業(yè)管理活動糾紛。
第七條物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當按照章程開展行業(yè)自律管理,接受房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
鼓勵和支持物業(yè)管理協(xié)會組織業(yè)務(wù)培訓(xùn),參與相關(guān)標準編制、行業(yè)誠信體系建設(shè)等工作。
第八條業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會,依照本條例的規(guī)定負有向業(yè)主公開信息義務(wù)的,應(yīng)當以書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置公布或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式公開信息,但是本條例另有規(guī)定的除外。
第二章物業(yè)管理區(qū)域
第九條新建物業(yè)共用主要配套設(shè)施設(shè)備的,劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
前款所稱新建物業(yè),包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)的建設(shè)項目。
新建物業(yè)在編制建設(shè)工程設(shè)計方案或者初步設(shè)計時,應(yīng)當依照法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于生產(chǎn)、生活和物業(yè)管理需要的原則,合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍。有關(guān)主管部門在進行建設(shè)工程設(shè)計方案審查時,應(yīng)當征求區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門的意見。
第十條建設(shè)單位應(yīng)當自取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi),向建設(shè)項目所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。
區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,自收到申請之日起十個工作日內(nèi)劃分物業(yè)管理區(qū)域,并書面告知建設(shè)單位。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當征求相關(guān)的居民委員會的意見。
新建物業(yè)出售時,建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域范圍在銷售現(xiàn)場的顯著位置公布,并在房屋買賣合同中明示。
第十一條沒有劃分物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主、相關(guān)的居民委員會意見后,結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實際需要確定物業(yè)管理區(qū)域,并向全體業(yè)主公告。
第十二條有下列情形之一的,業(yè)主委員會可以向所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案:
(一)因河道、城市道路等物理分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域,能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任,并經(jīng)業(yè)主大會同意,劃分為兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意,歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當征求所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)的居民委員會的意見,自收到材料之日起二十個工作日內(nèi)作出決定。
第三章業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會
第十三條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
因表決業(yè)主共同決定事項或者選舉業(yè)主委員會的需要,業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以通過所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府請求不動產(chǎn)登記等相關(guān)部門依法協(xié)助核實房屋所有權(quán)人信息,但是能夠通過其他途徑核實的除外。
第十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,依法享有下列權(quán)利:
(一)提議召開業(yè)主大會會議;
(二)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(三)就制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人以及其他物業(yè)管理事項提出意見和建議;
(四)選舉業(yè)主委員會成員、候補成員,享有被選舉權(quán);
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作;
(六)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)就選舉、表決、共有收入等事項享有知情權(quán);
(八)監(jiān)督共有部分的管理、使用;
(九)監(jiān)督物業(yè)保修金、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金(以下簡稱物業(yè)專項維修資金)、業(yè)主共有收入的管理、使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,依法履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、綠化等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和相關(guān)管理措施;
(五)按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金;
(六)按照約定交納物業(yè)費;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。第十六條下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)使用物業(yè)專項維修資金;
(六)籌集物業(yè)專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;(九)業(yè)主委員會運行經(jīng)費的籌集、使用和管理的具體規(guī)則及辦法;
(十)使用屬于全體業(yè)主所有的共有收入或者其他資金,但是在業(yè)主大會議事規(guī)則約定的次數(shù)和額度限制內(nèi)的除外;
(十一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的,按照房產(chǎn)測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。
業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按照一人計算,但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。
第十八條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主可以成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主或者全體業(yè)主一致同意的,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者物業(yè)管理緊急情況需要及時處理的;(三)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則的約定的;(四)法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
第十九條召開業(yè)主大會會議,業(yè)主委員會應(yīng)當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前通知全體業(yè)主,將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等向全體業(yè)主公示,并按照有關(guān)規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報相關(guān)信息。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主大會會議不得就未公示議題進行表決。業(yè)主委員會應(yīng)當將會議決定以書面形式向全體業(yè)主公布。
第二十條業(yè)主投票一般應(yīng)當采用電子方式,但是業(yè)主要求提供紙質(zhì)方式的,業(yè)主委員會應(yīng)當提供。
市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當建立業(yè)主電子投票系統(tǒng),并免費提供給業(yè)主投票使用。
投票期限不少于五日且不超過六十日。
第二十一條管理規(guī)約應(yīng)當對物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主共同權(quán)益,業(yè)主義務(wù),共有收入、財務(wù)管理、審計,停車管理,印章管理,違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的名稱、議事方式、表決程序及方式,業(yè)主委員會的選舉、罷免和議事規(guī)則、人員組成、職責(zé)、任期及職務(wù)終止等事項依法作出約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī),不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得有對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本由市房產(chǎn)主管部門會同市民政部門依法制定。
第二十二條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的,視為具備召開首次業(yè)主大會會議的條件,建設(shè)單位應(yīng)當在一個月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送首次業(yè)主大會會議籌備資料:
(一)房屋出售并交付的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付滿兩年,且房屋出售并交付的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
首次業(yè)主大會會議由依照本條例規(guī)定組建的物業(yè)管理委員會組織召開。物業(yè)管理委員會應(yīng)當擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案、制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會選舉辦法、確定業(yè)主委員會成員候選人名單,并在首次業(yè)主大會會議召開十五日前向全體業(yè)主公示。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
分期開發(fā)的建設(shè)項目為一個物業(yè)管理區(qū)域的,首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)建筑面積和進度等情況,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。建設(shè)單位出售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋時,應(yīng)當向買受人明示業(yè)主大會決定的事項。
第二十三條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一點二元且總額不低于六萬元的標準承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當在竣工驗收備案前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交存籌備經(jīng)費。
籌備經(jīng)費使用后有結(jié)余的,結(jié)余部分可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的相關(guān)事項。
第二節(jié)業(yè)主委員會
第二十四條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,制作、保存業(yè)主大會會議記錄;
(二)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定報告業(yè)主委員會履職情況;
(三)擬定物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主大會決定,根據(jù)業(yè)主大會的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)擬定共有部分以及共有收入的使用、管理方案,提請業(yè)主大會決定;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的執(zhí)行;
(六)調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十五條業(yè)主委員會成員、候補成員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主可以在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主委員會成員、候補成員需要符合下列條件:
(一)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;
(二)具有必要的工作時間;
(三)按照有關(guān)規(guī)定或者約定,交存物業(yè)專項維修資金、交納需要業(yè)主共同分攤的費用,且未惡意拖欠物業(yè)費;
(四)本人及近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。
鼓勵業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會成員。
第二十六條業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生:
(一)居民委員會推薦;
(二)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下,按照法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定審查業(yè)主委員會成員候選人的資格條件。業(yè)主委員會成員候選人確定后,物業(yè)管理委員會應(yīng)當在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業(yè)主公示,公示時間不得少于七日。
第二十七條業(yè)主委員會成員人數(shù)為五人以上十一人以下的單數(shù),但戶數(shù)在一百戶以下的,可以由三人組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任,由業(yè)主委員會成員推選產(chǎn)生。業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定的人數(shù),但達到本條規(guī)定的業(yè)主委員會最低人數(shù)要求并且超過約定人數(shù)二分之一的,業(yè)主委員會成立。
業(yè)主委員會可以按照規(guī)定刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。印章一般由業(yè)主委員會保管,也可以委托相關(guān)的居民委員會保管。使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章,應(yīng)當遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定。
第二十八條業(yè)主委員會實行差額選舉的,未當選業(yè)主委員會成員但得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人,可以當選為業(yè)主委員會候補成員,候補成員的任期與業(yè)主委員會成員任期相同。業(yè)主委員會候補成員可以列席業(yè)主委員會會議,但不享有表決權(quán)。
業(yè)主委員會成員缺額的,可以從業(yè)主委員會候補成員中按照得票數(shù)依次遞補,并向全體業(yè)主公示。遞補后,業(yè)主委員會成員人數(shù)仍未達到法定最低人數(shù)要求或者未超過業(yè)主大會議事規(guī)則約定的總?cè)藬?shù)二分之一的,應(yīng)當依照本條例規(guī)定重新選舉。
第二十九條業(yè)主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定或者業(yè)主大會的決定組織召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議召開業(yè)主委員會會議的,由提議的成員按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定組織召開。業(yè)主委員會召開會議,應(yīng)當提前告知相關(guān)的居民委員會,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的成員出席,作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加會議。業(yè)主委員會應(yīng)當自作出決定之日起三日內(nèi)將決定內(nèi)容向全體業(yè)主公布,并告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作會議記錄,并由出席的成員簽名確認。業(yè)主委員會會議記錄應(yīng)當妥善保存,保存時間按照業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會的決定確定。業(yè)主委員會會議記錄的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。
第三十條業(yè)主委員會應(yīng)當及時向全體業(yè)主公開下列信息,公開時間不得少于十五日:
(一)業(yè)主委員會成員和專職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息;
(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;(四)物業(yè)服務(wù)合同;
(五)每半年度共有收入籌集、使用的詳細情況;
(六)每半年度使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章情況;
(七)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定,應(yīng)當向業(yè)主公開的其他信息。
業(yè)主委員會應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定,在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報前款規(guī)定的信息。前款規(guī)定的信息有變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當依照前款規(guī)定將變更后的信息向全體業(yè)主公開,并自變更之日起七日內(nèi)重新填報。
第三十一條業(yè)主委員會成員、候補成員不得有下列行為:(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報酬,或者利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費等相關(guān)費用;
(三)泄露業(yè)主個人信息或者將業(yè)主個人信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;
(四)偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名,冒充業(yè)主或者指使他人冒充業(yè)主進行電子投票;(五)不妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告等會計資料,偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規(guī)定提供、移交會計資料;
(六)不按照規(guī)定刻制、使用、移交業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(七)損害業(yè)主共同利益或者不正當履行職責(zé)的其他行為。業(yè)主委員會成員、候補成員有前款規(guī)定行為之一或者不再具
備業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格條件的,除已依照本條例規(guī)定自行終止職務(wù)的外,百分之二十以上業(yè)主可以提議業(yè)主大會罷免其職務(wù),業(yè)主委員會也可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定提議業(yè)主大會罷免其職務(wù)。
被提出罷免的業(yè)主委員會成員、候補成員有權(quán)向業(yè)主大會提出申辯意見。業(yè)主委員會成員、候補成員向業(yè)主大會提出申辯意見的,業(yè)主大會應(yīng)當在聽取申辯意見后作出決定。
第三十二條業(yè)主委員會成員、候補成員任職期間有下列情形之一的,其職務(wù)自行終止,由業(yè)主委員會確認并向全體業(yè)主公布:
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)被依法認定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的;
(三)被依法追究刑事責(zé)任的;
(四)本人以書面形式提出辭職的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十三條業(yè)主委員會任期為三至五年。業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿三個月前,向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報告本屆業(yè)主委員會屆滿日期、需要交接的物業(yè)管理重要事項等情況,并按照規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當予以指導(dǎo)。
第三十四條業(yè)主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內(nèi)終止的,應(yīng)當在任期屆滿或者終止之日起十日內(nèi),在物業(yè)管理委員會監(jiān)督下,將下列資料和財物移交給新一屆業(yè)主委員會;新一屆業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生的,應(yīng)當移交給物業(yè)管理委員會;尚未成立物業(yè)管理委員會的,應(yīng)當移交給相關(guān)的居民委員會:
(一)業(yè)主委員會會議材料和由業(yè)主委員會保管的檔案資料、印章;
(二)所有財務(wù)會計資料;
(三)由業(yè)主委員會保管的屬于全體業(yè)主共有的財物;(四)應(yīng)當移交的其他資料。
業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的,應(yīng)當自終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交前款規(guī)定的資料及財物。
第三十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運行經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān);物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共有收入的,運行經(jīng)費可以在共有收入中列支。
鼓勵業(yè)主委員會編制業(yè)主大會、業(yè)主委員會年度運行經(jīng)費預(yù)算,提前報請業(yè)主大會審議決定。
業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會成員適當?shù)墓ぷ鹘蛸N。經(jīng)業(yè)主大會決定,業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書、財務(wù)人員等專職人員,負責(zé)協(xié)助處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作。
第三十六條業(yè)主委員會應(yīng)當建立財務(wù)管理制度。共有收入和業(yè)主大會、業(yè)主委員會運行經(jīng)費應(yīng)當按照會計準則建立賬簿。
業(yè)主委員會應(yīng)當按照《會計檔案管理辦法》的規(guī)定妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會計資料。
第三十七條有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)對共有收入的收支情況和業(yè)主大會、業(yè)主委員會運行經(jīng)費的使用情況等進行審計:
(一)業(yè)主委員會任期屆滿的;
(二)業(yè)主委員會主任或者負責(zé)財務(wù)管理的業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
業(yè)主委員會任期屆滿或者在任期內(nèi)終止的,應(yīng)當由新一屆業(yè)主委員會委托審計;新一屆業(yè)主委員會尚未產(chǎn)生的,由物業(yè)管理委員會委托審計;業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會拒絕委托審計的,居民委員會可以代為委托。
審計結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公布,審計費用可以在共有收入中列支。
第三節(jié)物業(yè)管理委員會
第三十八條有下列情形之一的,所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時組建物業(yè)管理委員會,區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當予以指導(dǎo),并會同民政部門對物業(yè)管理委員會成員開展相關(guān)培訓(xùn):
(一)新交付物業(yè)項目尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的;
(二)新交付物業(yè)項目具備召開首次業(yè)主大會會議條件但是尚未成立業(yè)主大會的;
(三)業(yè)主委員會任期屆滿需要換屆選舉的;
(四)業(yè)主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的;
(五)已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域但是尚未實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的。
第三十九條物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成,成員人數(shù)應(yīng)當為七人以上十一人以下的單數(shù),業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一;已經(jīng)成立業(yè)主大會的,建設(shè)單位可以不再指派人員參加。
業(yè)主代表人選應(yīng)當符合本條例規(guī)定的參選業(yè)主委員會成員的條件,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在物業(yè)管理委員會成立前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理委員會成員名單,公示時間不得少于七日;業(yè)主有異議的,可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。
物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表擔(dān)任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自物業(yè)管理委員會成立之日起三日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式向全體業(yè)主公布其成員名單。
第四十條物業(yè)管理委員會負責(zé)組織具備條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者指導(dǎo)換屆選舉業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的,或者具備召開首次業(yè)主大會會議條件但是尚未成立業(yè)主大會的,物業(yè)管理委員會應(yīng)當組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項,并臨時代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)。
業(yè)主大會未能及時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,物業(yè)管理委員會應(yīng)當組織業(yè)主大會履行職責(zé),并按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定臨時代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法履行職責(zé),及時向業(yè)主公開物業(yè)管理相關(guān)信息,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
物業(yè)管理委員會履行職責(zé)應(yīng)當接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令限期改正或者依法撤銷,并通告全體業(yè)主。
第四十一條物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年;期滿未推動成立業(yè)主大會或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并按照規(guī)定辦理移交手續(xù)后解散。
第四十二條物業(yè)管理委員會組建、運行的具體辦法,由市人民政府另行制定。
第四章前期物業(yè)管理
第四十三條含有住宅物業(yè)的建設(shè)項目,建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證或者進行現(xiàn)房銷售前,訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。
含有住宅物業(yè)的建設(shè)項目,應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人;投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)總建筑面積較小的,經(jīng)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅建筑物面積計入物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積。
建設(shè)單位在出售房屋前,應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約,作為房屋銷售合同的附件。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,應(yīng)當參照市房產(chǎn)主管部門會同市民政部門發(fā)布的臨時管理規(guī)約示范文本,不得侵害買受人的合法權(quán)益。
第四十四條物業(yè)服務(wù)用房的坐落和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理房屋不動產(chǎn)首次登記前確定。
建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房,其中辦公用房面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實測地上物業(yè)總建筑面積的千分之三,經(jīng)營用房面積不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實測地上物業(yè)總建筑面積的千分之四;但是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)均為非住宅的,只按照不少于實測地上物業(yè)總建筑面積千分之三的比例配置辦公用房。
規(guī)劃為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑物面積,計入前款規(guī)定的地上物業(yè)總建筑面積。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當獨立成套,屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有,不得擅自改變用途。辦公用房應(yīng)當相對集中,具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件,便于物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會成立后,辦公用房由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人共同使用。
第四十五條物業(yè)交付給業(yè)主前,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下,按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料,共同查驗新建物業(yè)共有部分。查驗合格的,訂立物業(yè)承接查驗協(xié)議;查驗不合格的,建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)或者在約定期限內(nèi)返修,并按照規(guī)定重新查驗。
物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè),因共有部分缺陷給他人造成損害的,應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
承接查驗的具體辦法由市人民政府另行制定。
第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當在簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議后,及時向物業(yè)服務(wù)人移交共有部分。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對交接共有部分簽署書面交接記錄。交接記錄應(yīng)當包括移交資料明細、共有部分明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。
物業(yè)項目分期開發(fā)建設(shè)的,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當分期辦理交接手續(xù),在承接最后一期物業(yè)時,辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
第四十七條新建物業(yè)辦理房屋所有權(quán)首次登記時,建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán),按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定一并申請登記為業(yè)主共有。
建設(shè)單位應(yīng)當在登記后六十日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置長期公開物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)工程總平面圖和承接查驗信息,并在圖上標明或者文字輔助說明業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的位置與面積。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對長期公開的建設(shè)工程總平面圖做好相應(yīng)維護管理工作。
第四十八條前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當開設(shè)共有收入專門賬戶,定期將共有收入使用、管理的詳細情況向全體業(yè)主公布,并按照規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報相關(guān)信息;物業(yè)服務(wù)人出租物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營用房等共有部分的,租賃期限不得超過業(yè)主大會成立后十二個月,租賃收入在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主委員會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)對前期物業(yè)服務(wù)期間共有收入的收支情況進行審計并將審計結(jié)果公布。
第五章物業(yè)服務(wù)
第四十九條鼓勵采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi),將合同副本及相關(guān)資料報送所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)合同履行期間,業(yè)主提出解聘物業(yè)服務(wù)人的,應(yīng)當按照法定程序共同決定。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商合同續(xù)訂。物業(yè)服務(wù)人同意續(xù)聘的,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘。業(yè)主大會決定續(xù)聘的,應(yīng)當在原合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的,由業(yè)主委員會擬定選聘方案,經(jīng)業(yè)主大會表決通過后,以書面形式向全體業(yè)主公示。
第五十條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理區(qū)域派駐負責(zé)人員和必要的工作人員,履行下列義務(wù):
(一)提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等基本服務(wù);
(二)依法維護、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施;
(三)建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案;
(四)采取合理措施保護業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)安全;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人不得強制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分,不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、非業(yè)主使用人個人信息,不得強制業(yè)主、非業(yè)主使用人購買其提供或者指定的商品或者服務(wù),不得侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當通過本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)或者其他約定方式,聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議,并建立投訴受理制度,公開投訴電話等投訴方式,及時接受業(yè)主、非業(yè)主使用人投訴。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自收到投訴之日起十日內(nèi)作出答復(fù)。投訴人對答復(fù)有異議的,可以向房產(chǎn)等有關(guān)部門投訴。
第五十一條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當長期公開、及時更新下列信息:
(一)物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人員、工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準和方式等;
(三)電梯維護保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應(yīng)急處置措施等;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當向業(yè)主公開的其他信息。
第五十二條除按照國家和省有關(guān)規(guī)定實行政府指導(dǎo)價的以外,物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的,具體范圍和收費標準由市發(fā)展和改革主管部門會同市房產(chǎn)主管部門根據(jù)省有關(guān)規(guī)定確定,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進行調(diào)整。
物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的,物業(yè)管理協(xié)會可以在房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下,根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和成本變動情況,定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及參考價格。
第五十三條因職工最低工資標準調(diào)整或者其他物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變化等原因,需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的,應(yīng)當遵守下列規(guī)定:
(一)物業(yè)服務(wù)人委托專業(yè)機構(gòu)對上一年度本物業(yè)服務(wù)項目的經(jīng)營情況進行審計,并將審計報告提交業(yè)主委員會;
(二)物業(yè)服務(wù)人擬定收費標準調(diào)整方案,包括調(diào)整范圍和理由,提交業(yè)主委員會;
(三)業(yè)主委員會將審計報告、收費標準調(diào)整方案公示三十日以上;
(四)業(yè)主委員會將調(diào)整方案提交業(yè)主大會決定。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)收費標準的調(diào)整事項和結(jié)果及時報告所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)的居民委員會。
第五十四條含有住宅的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費用需要分攤的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照收費周期及時向業(yè)主公開用量、單價、金額等情況,由業(yè)主按照約定方式分攤;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例分攤。
業(yè)主對分攤情況提出異議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時答復(fù)。
第五十五條物業(yè)交付給業(yè)主前,物業(yè)費由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付給業(yè)主后,物業(yè)費由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān);當事人另有約定的,從其約定。各級人民政府、主管部門、居民委員會委托物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)服務(wù)合同約定以外的公共服務(wù)事項的,應(yīng)當支付相關(guān)費用。
業(yè)主應(yīng)當按照約定按時足額交納物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付,業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約的約定協(xié)助物業(yè)服務(wù)人催交;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業(yè)費。
物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費的,預(yù)收期限最長不得超過十二個月,且不得超過合同期限。
第五十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權(quán)人,并自合同簽訂之日起十五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人。
第五十七條物業(yè)服務(wù)合同終止且業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交共有部分和物業(yè)管理檔案資料、物業(yè)承接查驗資料,以及受委托管理的共有收入等相關(guān)財物,合同另有約定的從其約定。前期物業(yè)服務(wù)合同終止的,移交應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下進行。
業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人的,業(yè)主委員會應(yīng)當在訂立物業(yè)服務(wù)合同后十日內(nèi),與新物業(yè)服務(wù)人對共有部分進行承接查驗;查驗合格的,訂立承接查驗協(xié)議,并按照規(guī)定移交物業(yè)承接查驗資料。
原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業(yè)服務(wù)合同未履行完畢等理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主不得以原物業(yè)服務(wù)人已退出本物業(yè)管理區(qū)域為由,拒絕支付相應(yīng)的物業(yè)費。
第五十八條因物業(yè)服務(wù)人不履行或者不能履行物業(yè)服務(wù)合同,影響業(yè)主基本生活的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織有關(guān)單位確定臨時物業(yè)服務(wù)人,提供清潔衛(wèi)生、秩序維護等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項。
第五十九條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當服務(wù)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶,并向最終用戶收取費用。專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)人代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費、周轉(zhuǎn)金、保證金等費用。
物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收但未向?qū)I(yè)單位繳清的費用,專業(yè)單位應(yīng)當請求原物業(yè)服務(wù)人償還,不得因此停止向最終用戶提供服務(wù)。
第六十條物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對物業(yè)服務(wù)用房中的經(jīng)營用房等共有部分進行經(jīng)營產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。
共有收入委托物業(yè)服務(wù)人管理的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當開設(shè)專門賬戶,不得與物業(yè)服務(wù)人其他收支合用賬戶,并定期公開共有收入的詳細收支情況。共有收入由業(yè)主委員會管理的,應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)專門賬戶,不得以任何個人或者其他組織名義開設(shè)賬戶。業(yè)主委員會應(yīng)當定期委托專業(yè)機構(gòu)對共有收入的收支情況進行審計,并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公布。
共有收入應(yīng)當主要用于補充物業(yè)專項維修資金,但補充后達到首期交存金額的可以停止補充,也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理的其他需要。
第六章物業(yè)使用和維護
第六十一條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,按照規(guī)劃用途合理、安全地使用物業(yè)。
業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人不得實施下列行為:(一)違法拆除、變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu);
(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物,違法挖掘房屋地下空間,或者違法改變建筑物外立面;
(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;(五)擅自占用公共用地;
(六)違法飼養(yǎng)動物或者不履行飼養(yǎng)人義務(wù),嚴重影響其他業(yè)主生活;
(七)違反生活垃圾分類管理規(guī)定投放垃圾;(八)從建筑物中拋擲物品;
(九)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材,埋壓、圈占、遮擋消火栓,占用防火間距,占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地;
(十)違反消防安全管理規(guī)定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)現(xiàn)前款行為的,業(yè)主有權(quán)投訴、舉報;物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當進行勸阻、制止,必要時應(yīng)當向相關(guān)主管部門報告,相關(guān)主管部門應(yīng)當依法及時處理。
對違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地的,物業(yè)服務(wù)人還可以按照物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。
第六十二條業(yè)主、非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝飾裝修的,應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,并事先告知物業(yè)服務(wù)人。
物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)裝飾裝修活動進行巡查時,業(yè)主、非業(yè)主使用人和裝飾裝修企業(yè)及其人員應(yīng)當予以配合。
第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車、非機動車的,應(yīng)當遵守下列規(guī)定:
(一)業(yè)主大會成立前,車輛停放管理制度由物業(yè)管理委員會組織制定;尚未成立物業(yè)管理委員會的,由物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下制定;
(二)業(yè)主大會成立后,相關(guān)管理制度由業(yè)主大會制定;
(三)對車輛停放收費的,應(yīng)當確定收費標準。
利用人民防空工程停放機動車、非機動車的,應(yīng)當遵守《中華人民共和國人民防空法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
第六十四條物業(yè)交付給業(yè)主前,建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位管理,并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當及時接收。物業(yè)交付時,建設(shè)單位應(yīng)當將有關(guān)專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公布。
第六十五條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位在接收物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)設(shè)施設(shè)備后,應(yīng)當按照國家和省、市相關(guān)規(guī)定,承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新改造責(zé)任,確保專業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)人負責(zé)專業(yè)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的,應(yīng)當明確維修養(yǎng)護的主要事項和費用支付的標準與方式。
第六十六條用于銷售的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當在竣工驗收之前,按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例,向市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的物業(yè)保修金管理機構(gòu)交存物業(yè)保修金,作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。
物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將建設(shè)單位交存物業(yè)保修金的相關(guān)信息共享給區(qū)、縣(市)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,由區(qū)、縣(市)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在辦理物業(yè)竣工驗收備案時核驗交存情況。
第六十七條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)保修責(zé)任。
在物業(yè)保修期內(nèi),經(jīng)鑒定房屋等建筑安裝工程存在質(zhì)量問題,但是建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者不能履行保修責(zé)任的,業(yè)主或者業(yè)主委員會可以申請使用物業(yè)保修金。鑒定機構(gòu)由建設(shè)單位與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定,協(xié)商不成的,由區(qū)、縣(市)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定。
建設(shè)單位因注銷、清算等原因無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的,應(yīng)當確定繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位,并告知物業(yè)保修金管理機構(gòu)。
因建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位不履行保修責(zé)任,業(yè)主或者業(yè)主委員會按照規(guī)定使用物業(yè)保修金的,建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位應(yīng)當在使用后十五日內(nèi)足額補存。
第六十八條物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當在物業(yè)保修金存儲期限屆滿前一個月內(nèi),將擬退還物業(yè)保修金的事項在相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,期限為三十日。在公示期內(nèi),業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人未提出異議的,物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位;有提出異議的,建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位與異議提出人應(yīng)當在六個月內(nèi)解決爭議。逾期未解決爭議,且異議提出人未就爭議事項提起訴訟或者申請仲裁的,物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位。
第六十九條物業(yè)保修期滿后,共有部分的維修、更新、改造所需費用,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,由業(yè)按照專有部分面積所占比例承擔(dān)。
鼓勵通過公開招標方式選聘施工單位實施對共有部分的維修、更新、改造。
第七十條首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)竣工驗收備案之前,按照物業(yè)總建筑面積和交存標準向市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)交存物業(yè)專項維修資金。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以房產(chǎn)測繪機構(gòu)提供的測繪成果為準;交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八,具體標準由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定,報本級人民政府批準后公布。
物業(yè)交付時,建設(shè)單位應(yīng)當按照專有部分面積及同一交存標準向業(yè)主收取,其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當將建設(shè)單位交存物業(yè)專項維修資金的相關(guān)信息共享給區(qū)、縣(市)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,由區(qū)、縣(市)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在辦理物業(yè)竣工驗收備案時核驗交存情況。
第七十一條物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十的,業(yè)主委員會應(yīng)當組織續(xù)交;續(xù)交方式、金額等具體事項由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同決定。
業(yè)主未按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定續(xù)交物業(yè)專項維修資金的,由業(yè)主委員會催告。
所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)專項維修資金續(xù)交工作。
第七十二條物業(yè)專項維修資金應(yīng)當按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定專項用于共有部分保修期滿后的維修、更新和改造,并遵守下列規(guī)定:
(一)涉及整個物業(yè)管理區(qū)域的共有部分的,在該區(qū)域全體業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支;涉及單幢或部分物業(yè)共有部分的,在其相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支;
(二)工程完工后,業(yè)主委員會應(yīng)當組織驗收,并委托專門機構(gòu)進行決(結(jié))算審計;但是決(結(jié))算金額在三萬元以下的,經(jīng)業(yè)主委員會審核同意,可以不進行決(結(jié))算審計。工程決(結(jié))算金額超出預(yù)算金額百分之十以上的,超出部分應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定重新申報。
第七十三條共有部分發(fā)生下列危及公共安全或者嚴重影響業(yè)主居住使用的緊急情況的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時報告業(yè)主委員會,并采取必要安全措施或者應(yīng)急措施:
(一)電梯嚴重故障;
(二)消防設(shè)施、器材嚴重損壞;(三)建筑外立面存在脫落危險;(四)圍墻、道路坍塌;
(五)屋頂、外墻滲漏;
(六)排水設(shè)施嚴重堵塞或者損壞。
發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況,需要立即使用物業(yè)專項維修資金對共有部分進行維修和更新、改造的,維修方案經(jīng)業(yè)主委員會審核,并經(jīng)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會確認后,可以不經(jīng)業(yè)主共同決定,直接申請使用物業(yè)專項維修資金。
工程完工后,業(yè)主委員會應(yīng)當組織驗收,并委托專門機構(gòu)進行決(結(jié))算審計;所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時確認工程完成情況,并將確認后的相關(guān)維修方案和工程完成情況報區(qū)、縣(市)市場監(jiān)管、消防救援、城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)等相應(yīng)主管部門備案,由相應(yīng)主管部門對工程完成情況進行監(jiān)督檢查。
第七十四條下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支:
(一)依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的共有部分維修、更新和改造等費用;
(二)依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;
(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當由當事人承擔(dān)的修復(fù)費用;(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修養(yǎng)護費用;
(五)國家和省有關(guān)規(guī)定中明確應(yīng)當由有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費用。
第七章監(jiān)督管理
第七十五條市人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo),組織本條例的實施,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)制度,統(tǒng)籌解決物業(yè)管理工作中的重大問題。
區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當組織本級相關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的相關(guān)問題,并為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作提供必要保障。
第七十六條市房產(chǎn)主管部門負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,履行下列職責(zé):
(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策;
(二)建立和完善物業(yè)服務(wù)信用管理制度,對本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)進行監(jiān)督管理;
(三)建立、維護本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng);
(四)負責(zé)本市物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的歸集和使用管理,建立年度公布及日常查詢制度,接受業(yè)主監(jiān)督;
(五)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本;
(六)指導(dǎo)和監(jiān)督本市物業(yè)管理協(xié)會開展行業(yè)自律和服務(wù)工作;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當督促區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門支持、指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
第七十七條區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,履行下列職責(zé):
(一)依法劃定、調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
(二)監(jiān)督管理物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的歸集、使用,建立年度公布及日常查詢制度,接受業(yè)主監(jiān)督;
(三)受理物業(yè)服務(wù)合同備案;
(四)依法對物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)活動進行監(jiān)督管理;
(五)定期組織業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會成員、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、居民委員會人員開展物業(yè)管理知識培訓(xùn);
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十八條發(fā)展和改革、經(jīng)濟和信息化、城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、財政、規(guī)劃和自然資源、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理、公安、城市管理、生態(tài)環(huán)境、人民防空和消防救援等部門應(yīng)當按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第七十九條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理活動納入基層治理工作,根據(jù)需要建立物業(yè)管理聯(lián)席會議等制度,落實人員、經(jīng)費,履行下列職責(zé):
(一)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉,辦理業(yè)主委員會備案手續(xù),對相關(guān)人員進行培訓(xùn);
(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé);(三)組建物業(yè)管理委員會并指導(dǎo)、監(jiān)督其運行;(四)監(jiān)督物業(yè)承接查驗;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作,向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映業(yè)主的意見、要求和提出建議。
第八十條業(yè)主委員會不依照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會在三十日內(nèi)組織召開;逾期未召開的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開。
業(yè)主委員會未依照本條例規(guī)定向業(yè)主公開相關(guān)信息的,或者未按照規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報、更新相關(guān)信息的,由所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令限期改正或者依法撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第八十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會成員有本條例第三十一條第一款規(guī)定情形的,可以建議業(yè)主大會罷免其職務(wù)。
業(yè)主委員會有下列情形之一的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正;拒不改正、造成嚴重后果的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向業(yè)主大會建議罷免業(yè)主委員會全體成員職務(wù),發(fā)現(xiàn)涉嫌違法行為的,應(yīng)當向相關(guān)部門報告:(一)不執(zhí)行業(yè)主大會決定的;
(二)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的;
(三)不按照規(guī)定籌集、使用物業(yè)專項維修資金的;
(四)挪用、侵占物業(yè)專項維修資金或者全體業(yè)主共有的財物的;
(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定,侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第八十二條區(qū)、縣(市)人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系,建立物資和資金保障機制。
發(fā)生突發(fā)事件時,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當按照響應(yīng)等級組織落實市和區(qū)、縣(市)人民政府的應(yīng)急措施,指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)人配合居民委員會開展工作。
第八十三條任何單位或者個人都有權(quán)通過“12345”市長公開電話等方式舉報、投訴違反本條例的行為,相關(guān)部門應(yīng)當按照規(guī)定及時處理。
第八章法律責(zé)任
第八十四條違反本條例規(guī)定的行為,法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的,從其規(guī)定。
本條例規(guī)定的行政處罰,實行綜合行政執(zhí)法的,依法由綜合行政執(zhí)法部門實施。
第八十五條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定,有下列情形之一的,由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,按照下列規(guī)定予以處罰:
(一)未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的有關(guān)資料的,處一萬元以上三萬元以下罰款;
(二)未按照規(guī)定交存首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的,處應(yīng)交存籌備經(jīng)費的一倍以上三倍以下罰款;
(三)未按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料和查驗新建物業(yè)共有部分的,處五萬元以上十萬元以下罰款。
第八十六條物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定,有下列情形之一的,由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,可以給予警告或者按照下列規(guī)定予以處罰:
(一)未按照規(guī)定辦理物業(yè)服務(wù)合同備案或者偽造、篡改備案相關(guān)資料的,處五千元以上五萬元以下罰款;
(二)以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由,實施停止供水、供電、供氣、供熱等行為的,處一萬元以上五萬元以下罰款;
(三)無正當理由拒絕退出物業(yè)管理項目的,處十萬元以上三十萬元以下罰款;
(四)未按照規(guī)定開設(shè)共有收入專門賬戶的,處一萬元以上三萬元以下罰款。
第八十七條業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定,拒不移交其保管的資料、財物的,由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;
逾期不改正的,處五百元以下罰款。
第八十八條業(yè)主、非業(yè)主使用人違反本條例規(guī)定,有下列情形之一的,由有關(guān)主管部門按照下列規(guī)定予以處罰:
(一)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方的,由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正,處一萬元以上五萬元以下罰款;
(二)違反消防安全管理規(guī)定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電的,由消防救援機構(gòu)責(zé)令改正,處五十元以上二百元以下罰款。
第八十九條房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)管理部門的工作人員在物業(yè)管理活動監(jiān)督管理中,有下列情形之一的,由其所在單位、主管部門、上級機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)依法給予處分:
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)不依照法律、行政法規(guī)、省的地方性法規(guī)和本條例規(guī)定履行職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處,或者包庇、縱容違法行為,造成嚴重后果的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章附則
第九十條本條例中下列用語的含義是指:
(一)專有部分,包括具有構(gòu)造上、利用上的獨立性,能夠明確區(qū)分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋和規(guī)劃上專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,以及車位、攤位等特定空間。
(二)共有部分,包括依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地,其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房,建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分,以及其他不屬于業(yè)主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。
(三)物業(yè)服務(wù)人,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。(四)非業(yè)主使用人,包括承租人、居住權(quán)人等。
(五)“以上”、“以下”、“屆滿”,包括本數(shù);“不足”、“超過”,不包括本數(shù)。
第九十一條經(jīng)業(yè)主共同決定,物業(yè)管理區(qū)域可以由業(yè)主參照本條例自行管理,所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)的居民委員會應(yīng)當予以指導(dǎo)、監(jiān)督,業(yè)主可以請求所在地的房產(chǎn)等有關(guān)部門依法予以協(xié)助。
物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的,執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準和管理期限等事項應(yīng)當由業(yè)主共同決定。
業(yè)主自行管理的,由全體業(yè)主履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和消防安全職責(zé)。對電梯等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理,業(yè)主應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維護。
業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的,可以持所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)的居民委員會的證明材料,向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證,憑臨時稅務(wù)登記證申請領(lǐng)用發(fā)票。
業(yè)主可以共同決定委托專業(yè)機構(gòu)對管理費用、共有收入等進行財務(wù)管理和審計。管理賬目應(yīng)當每年向業(yè)主公布一次。
第九十二條農(nóng)民集體所有土地上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行,由相關(guān)的村民委員會履行本條例規(guī)定的居民委員會職責(zé)。
第九十三條本條例自2022年3月1日起施行。
篇2：杭州市物業(yè)管理條例(2014)
杭州市物業(yè)管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準
根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當列席會議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：
(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：
(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當以建設(shè)項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)(以下稱保修金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;
(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準的建設(shè)工程設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。
第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(gòu)(以下稱維修資金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項維修資金應(yīng)當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;
(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請;
(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;
(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;
(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額;
(六)業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。
實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;
(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構(gòu);
(四)維修資金管理機構(gòu)對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。
第六章 法律責(zé)任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負責(zé)實施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理條例(2007修正)
物業(yè)管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務(wù)院令
第504號
現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務(wù)院關(guān)于修改
《物業(yè)管理條例》的決定
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業(yè)主共同決定：
“(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
“(二)制定和修改管理規(guī)約;
“(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。”
三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
“業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。
物業(yè)管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)20**年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。