20**年人員培訓(xùn)計劃(法律、法規(guī))
20**年培訓(xùn)計劃
序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對象 責(zé)任部門/人 考核方式 備注
1 《易制毒化學(xué)品管理條例》
全體員工 安環(huán)部 現(xiàn)場提問
《鹽城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)鹽城市集中式飲用水源突發(fā)污染事件應(yīng)急預(yù)案的通知》
中層以上干部 公司辦公室 現(xiàn)場提問
《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》
公司領(lǐng)導(dǎo)、生產(chǎn)部人員 安環(huán)部 現(xiàn)場提問
《壓力管道安全管理與監(jiān)察規(guī)定》
班長以上干部 (含班長) 生產(chǎn)部 現(xiàn)場提問
5 《特種設(shè)備事故報告和調(diào)查處理規(guī)定》
生產(chǎn)部人員 安環(huán)部 現(xiàn)場提問
6 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例(修訂版)》
班長以上干部 (含班長) 安環(huán)部 現(xiàn)場提問
7 《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》
全體員工 安環(huán)部 現(xiàn)場提問
8 《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》
全體員工 安全部 現(xiàn)場提問
9 《關(guān)于的實施意見》
班長以上干部 (含班長) 安全部 現(xiàn)場提問
10 《非藥品類易制毒化學(xué)品生產(chǎn)、經(jīng)營許可辦法總局令5號》
中層以上干部 公司辦公室 現(xiàn)場提問
11 《中華人民共和國職業(yè)病防治法》
全體員工 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
12 《工傷保險條例》
全體員工 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
13 《使用有毒物品作業(yè)場所勞動保護條例》
全體員工 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
14 《液氯使用安全技術(shù)要求》
全體員工 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
15 《氯氣安全規(guī)程》
全體員工 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
16 《作業(yè)場所安全使用化學(xué)品條例》
全體員工 安環(huán)部、生產(chǎn)部 現(xiàn)場提問
17 《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案管理辦法》
全體員工 安環(huán)部、生產(chǎn)部 現(xiàn)場提問
18 《江蘇省重大危險源監(jiān)督管理暫行規(guī)定》
班長以上干部 (含班長) 安環(huán)部、生產(chǎn)部 現(xiàn)場提問
19 《江蘇省安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定(修訂版)》
中層以上干部 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
20 《化學(xué)品分類和危險性公示通則》
班長以上干部 (含班長) 安環(huán)部 現(xiàn)場提問
21 《危險化學(xué)品從業(yè)單位安全標準化通用規(guī)范》
班長以上干部 (含班長) 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
22 《化學(xué)品生產(chǎn)單位動火作業(yè)安全規(guī)范》
班長以上干部 (含班長 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
23 《關(guān)于印發(fā)〈江蘇省工業(yè)企業(yè)職業(yè)健康管理制度及操作規(guī)程編制要點和范例〉的通知》
中層以上干部 安環(huán)部、生產(chǎn)部 現(xiàn)場提問
24 鹽城市人民政府辦公室關(guān)于進一步加大全市化工生產(chǎn)企業(yè)專項整治工作力度的通知
中層以上干部 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
25 《危險化學(xué)品重大危險源辨識》
全體員工 安環(huán)部、生產(chǎn)部 現(xiàn)場提問
26 《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急演練指南》
全體員工 安環(huán)部、生產(chǎn)部 現(xiàn)場提問
27 《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》
全體員工 辦公室、安環(huán)部 現(xiàn)場提問
28 《勞動合同法實施條例》
全體員工 辦公室 現(xiàn)場提問
29 《常用危險化學(xué)品安全周知卡編制導(dǎo)則》
全體員工
安環(huán)部 現(xiàn)場提問
篇2：物業(yè)管理知識培訓(xùn)：法規(guī)知識
物業(yè)管理知識培訓(xùn)：法規(guī)知識
001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。
002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細則”。
003《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會議審議通過，于1998年7月20日發(fā)布并實施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議修正。
006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。
007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。
008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場地。
009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務(wù)。
＊“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。
010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。
011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。
013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
014入住是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。
015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時起收取相應(yīng)的管理費。
016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。
018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。
021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。
022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。
023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，維護住宅區(qū)公共利益。
024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50％以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。
025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。
026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。
027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。
029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。
030業(yè)主大會每年至少召開一次。
031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會負責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。
032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10％以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。
033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。
034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。
036業(yè)主大會的職權(quán)包括：
1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；
2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；
4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；
5.修改業(yè)主公約；
6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
7.批準業(yè)主委員會章程。
037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員；業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物；
038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè)主大會批準。
039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。
040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會決定可適當(dāng)增減，但最低不得少于5人。
041入選業(yè)主委員會委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
042業(yè)主委員會每屆任期三年。
043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。
044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專職。
045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開7天前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。
046業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。
047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責(zé)并報告工作。
048業(yè)主委員會的職權(quán)有：
1.召集和主持業(yè)主大會；
2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；
3.采取公開招標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；
4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；
5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；
6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
049業(yè)主委員會的職權(quán)中，其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準。
050業(yè)主委員會的義務(wù)包括：
1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；
2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；
3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動；
4.對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。
051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動。
052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理。
055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：委托管理事項；管理標準；管理權(quán)限；管理期限；管理費收支；利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅管理部門備案。
057開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。
058前期管理的費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜。
060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的，不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同。但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職責(zé)。
061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會應(yīng)依”條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。
062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
063物業(yè)管理公司的權(quán)利是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。
064物業(yè)管理公司的義務(wù)是：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。
065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標志的場所；物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。
066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可終止合同。
067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。
068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。
069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括：住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項。
072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30％后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。
073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力。
074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約。
075在移交住宅區(qū)的同時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。
076在業(yè)主委員會未成立時，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。
077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負責(zé)維修。
079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。
080室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負責(zé)。
081共用部分維修養(yǎng)護責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。
082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋（本體）維修基金中支付。
083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。
084公用設(shè)施的維修費用從管理服務(wù)費中支付。
085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負責(zé)，維修養(yǎng)護費用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。
087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費用。其*有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。
088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的，由損壞者負責(zé)修復(fù)、賠償。
089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護。
090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項目費用，外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。
097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主委員會劃撥；由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉；
098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資2％提取。
099公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。
100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。
102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房，以微利房價提供部分商業(yè)用房；
103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；
104物業(yè)管理用房的計算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規(guī)劃指標（0.06）×住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數(shù)（3.75）。
105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場所解決。
107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。
108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供，最遲不超過6個月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。
109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。
111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營，其收入用于彌補管理費的不足。
112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
114對未交納物業(yè)管理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的，物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。
115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。
116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。
117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反”條例”第二十二條”業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。”規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。
118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的：
①擅自擴大收費范圍、提高收費標準；
②改變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；
③改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；
④管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門認定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。
業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。
119業(yè)主委員會進行投資和經(jīng)營活動，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本”條例”執(zhí)行。
123物業(yè)管理公司必須按照所持有的”物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。
124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。
125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級標準收取管理服務(wù)費；持有乙級資質(zhì)證書的單位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標準收取管理服務(wù)費；持有丙級資質(zhì)證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級標準收取管理服務(wù)費。
126業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務(wù)所對住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。
127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。
128業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。
129住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源有
1.部分商業(yè)用房租金；
2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的經(jīng)營收入；
3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費；
4.住宅區(qū)的其他合法收入。
130住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支有
1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；
2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用；
3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；
4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；
5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。
131管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。
132收取管理服務(wù)費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標準審議確定后，報業(yè)主大會批準執(zhí)行。
133住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。
135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。
136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建造成本。
137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。
138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標準是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30％用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項目。
140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。
141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。
142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。
144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。
145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。
146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。
147房屋（本體）維修基金的收取標準執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標準。指導(dǎo)標準每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標準作適當(dāng)調(diào)整。
148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。
149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50％以上業(yè)主書面同意。
151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標準。
152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。
153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。
154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。
155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具”施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20％以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。
156房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。
157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應(yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。
159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的，市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：
1.擅自提高本體基金收費標準；
2.改變本體基金的用途，挪作它用的；
3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；
4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。
160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。
161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50％以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。
162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護實際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規(guī)定標準執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征收標準可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50％。
163房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經(jīng)占60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分攤。
164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。
165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。
166何種物業(yè)可以不采用招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè) ？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的；在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。
167物業(yè)管理服務(wù)招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。
168物業(yè)管理服務(wù)投標書應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項標準與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；管理服務(wù)模式設(shè)想等。
169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務(wù)標準，提高管理服務(wù)水平。
170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。
171物業(yè)管理公司派出機構(gòu)物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計算：
1、管理處管理人員的工資、福利；
2、保潔消殺費；
3、治安防范費；
4、公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費；
5、園林綠地維修養(yǎng)護費；
6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用；
7、公用部位水電費；
8、電梯運行維修養(yǎng)護費；
9、中央空調(diào)費。
172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費用，不得擅自提取或挪作他用。
173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進行維修養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。
174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。
175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。
176營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的5％。營業(yè)稅的1％。營業(yè)稅的3％。
177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。
178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。
179物業(yè)管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入，有償服務(wù)費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經(jīng)營費，差旅費，水電費，機電設(shè)備運轉(zhuǎn)水電費，設(shè)備工具修理費，公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。
篇3：《物業(yè)管理條例》法規(guī)知識問答培訓(xùn)
《物業(yè)管理條例》法規(guī)知識問答培訓(xùn)
1、為什么要制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)？
答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。
2、什么是物業(yè)管理？
答：《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。
3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)？
答：針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：
(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)。
4、如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？
答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政
主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。
決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)(第十條)。
5、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？
答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。
但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。
6、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？
答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主
可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會
會議，還應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會(第十四條)。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和
修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(第十二條)。
7、業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件？
答：業(yè)主大會成立時，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任(第十六條)。
8、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？
答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。
9、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什么責(zé)任？
答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。
建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任(第三十一條)。
10、《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？
答：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立(第二十一條)。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止(第二十六條)。
11、怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？
業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定(第三十五條)。
12、物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？
答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。
13、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？
答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)(第四十條)。
14、物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？
答：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十一條)。
業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納(第四十二條)。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。
15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定？
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(第四十五條)。
16、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？
答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(第三十六條)。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益(第四十七條)。
17、《條例》對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定？
答：《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定：
一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。
二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任(第五十二條)。
三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主(第五十三條)。
四是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用(第五十五條)。
18、哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？
答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《條例》對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律責(zé)任(第五十四條、第六十三條)。