物業(yè)培訓(xùn)：住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費及測算

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　"物業(yè)"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)公司呈現(xiàn)出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會--深圳市物業(yè)管理協(xié)會。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出："住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理"。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。

　　1996年2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源

　　住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費是提高住宅區(qū)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關(guān)系物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　住宅區(qū)實行物業(yè)管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統(tǒng)觀念及職工的經(jīng)濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區(qū)的管理經(jīng)費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理經(jīng)費機制。住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅區(qū)的單位和住戶收取一定數(shù)量的物業(yè)管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內(nèi)部價格)，保證了門衛(wèi)及清潔工的工資。

　　二是住宅區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。該基金是指用于住宅區(qū)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業(yè)主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續(xù)時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)公用部位和公用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。要以物業(yè)公司為依托，完善住宅區(qū)的配套設(shè)施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設(shè)門頭房，對外出租或自己經(jīng)營。這些經(jīng)濟實體既為住宅區(qū)住用人服務(wù)，也向社會承擔(dān)業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。 四是依靠單位和改制企業(yè)的支持。地勘單位搞物業(yè)管理是一種體制創(chuàng)新，由于優(yōu)勢資產(chǎn)和精兵強將已到改制企業(yè)，作為各級領(lǐng)導(dǎo)要高度支持并幫助物業(yè)管理企業(yè)，扶持物業(yè)管理企業(yè)。改制企業(yè)要從維護大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算

　　(一)住宅區(qū)公共服務(wù)收費的費用構(gòu)成

　　1 、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;

　　2 、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保護費;

　　3 、綠化管理費;

　　4 、清潔衛(wèi)生費;

　　5 、保安費;

　　6 、辦公費;

　　7 、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;

　　8 、法定稅金。

　　此外，對實行物業(yè)保險的住宅區(qū)，還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險及各種責(zé)任保險的支出。

　　(二) 住宅區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則

　　住宅區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由所在地綜合服務(wù)項目，勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟承受能力，以及住宅小區(qū)的檔次制定。

　　(三) 住宅區(qū)公共服務(wù)收費的測算方法

　　公共服務(wù)收費的測算可用公式來表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　* ：公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　*i：各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　i：分項項數(shù);

　　∑：表示對各分項費用算術(shù)求和。

　　1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費

　　該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務(wù)人員的獎金。獎金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。按規(guī)定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關(guān)規(guī)定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù);然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。

　　其測算公式為：

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2 、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費 該項費用包括住宅區(qū)樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費;各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\行維修及保養(yǎng)費;區(qū)內(nèi)及樓宇內(nèi)公共照明費等。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用;公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費用;電梯的運行、保養(yǎng)與維修費用;共用天線保養(yǎng)維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指：以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。

　　3 、綠化管理費、保安費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、利潤及法定稅率等應(yīng)進行具體測算。

　　4、 漏交率問題

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費的收繳不可能達到100%。這就產(chǎn)生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業(yè)主身上，顯然是不合理的;但由物業(yè)管理企業(yè)完全負(fù)擔(dān)這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業(yè)主、業(yè)主委員會到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)管理服務(wù)費的收交率;同時在進行物業(yè)管理經(jīng)費財務(wù)預(yù)算時要注意留有一定的余地。

篇2：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費與測算

　　物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費與測算

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　"物業(yè)"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)公司呈現(xiàn)出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會--深圳市物業(yè)管理協(xié)會。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出:"住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理"。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。

　　1996年2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源

　　住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費是提高住宅區(qū)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關(guān)系物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　住宅區(qū)實行物業(yè)管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統(tǒng)觀念及職工的經(jīng)濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區(qū)的管理經(jīng)費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理經(jīng)費機制。住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有:

　　一是物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅區(qū)的單位和住戶收取一定數(shù)量的物業(yè)管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內(nèi)部價格)，保證了門衛(wèi)及清潔工的工資。

　　二是住宅區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。該基金是指用于住宅區(qū)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業(yè)主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續(xù)時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)公用部位和公用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。要以物業(yè)公司為依托，完善住宅區(qū)的配套設(shè)施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設(shè)門頭房，對外出租或自己經(jīng)營。這些經(jīng)濟實體既為住宅區(qū)住用人服務(wù)，也向社會承擔(dān)業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。四是依靠單位和改制企業(yè)的支持。地勘單位搞物業(yè)管理是一種體制創(chuàng)新，由于優(yōu)勢資產(chǎn)和精兵強將已到改制企業(yè)，作為各級領(lǐng)導(dǎo)要高度支持并幫助物業(yè)管理企業(yè)，扶持物業(yè)管理企業(yè)。改制企業(yè)要從維護大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算

　　(一)住宅區(qū)公共服務(wù)收費的費用構(gòu)成

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保護費;

　　3、綠化管理費;

　　4、清潔衛(wèi)生費;

　　5、保安費;

　　6、辦公費;

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;

　　8、法定稅金。

　　此外，對實行物業(yè)保險的住宅區(qū)，還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險及各種責(zé)任保險的支出。

　　(二)住宅區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則

　　住宅區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由所在地綜合服務(wù)項目，勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟承受能力，以及住宅小區(qū)的檔次制定。

　　(三)住宅區(qū)公共服務(wù)收費的測算方法

　　公共服務(wù)收費的測算可用公式來表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　i:分項項數(shù);

　　∑:表示對各分項費用算術(shù)求和。

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費

　　該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務(wù)人員的獎金。獎金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。按規(guī)定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關(guān)規(guī)定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù);然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。

　　其測算公式為:

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費該項費用包括住宅區(qū)樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費;各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\行維修及保養(yǎng)費;區(qū)內(nèi)及樓宇內(nèi)公共照明費等。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用;公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費用;電梯的運行、保養(yǎng)與維修費用;共用天線保養(yǎng)維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。

　　3、綠化管理費、保安費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、利潤及法定稅率等應(yīng)進行具體測算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費的收繳不可能達到100%。這就產(chǎn)生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業(yè)主身上，顯然是不合理的;但由物業(yè)管理企業(yè)完全負(fù)擔(dān)這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業(yè)主、業(yè)主委員會到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)管理服務(wù)費的收交率;同時在進行物業(yè)管理經(jīng)費財務(wù)預(yù)算時要注意留有一定的余地。

篇3：小區(qū)物業(yè)財務(wù)管理及經(jīng)費收支測算制度

　　小區(qū)物業(yè)財務(wù)管理及經(jīng)費收支測算制度

　　第一部分 財務(wù)管理

　　財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的"生命線"。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。

　　一、財務(wù)管理模式（附圖七）

　　二、建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系

　　1、根據(jù)"zz小區(qū)"的實際情況，制度切實可行的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、和益行物業(yè)總公司對zz小區(qū)管理處的財務(wù)工作定期進行檢查，并每年對管理處財務(wù)帳目進行一次審計。

　　3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費預(yù)算報告，并提交物業(yè)管理委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。

　　三、管理服務(wù)費及代收代繳的收取

　　1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。

　　2、在費用收取方式上，我們初期采用人工收費，且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。

　　3、對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、主任進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。

　　第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費測算

　　一、物業(yè)資金的籌措與使用

　　管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定及招標(biāo)書沒有提供參考價格的其他服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行或雙方協(xié)議價。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。

　　二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算匯總

　　(一)物業(yè)管理經(jīng)費測算依據(jù)及說明

　　1、煙臺市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費辦法(煙臺市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法)；

　　2、《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定；

　　3、經(jīng)我公司實地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經(jīng)驗；

　　4、稅費按管理處總收入的5.5%計算；

　　5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃；

　　6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。

　　7、本公司對管理先期購置各種設(shè)備、用具所需的費用先行墊支，以后逐年折舊收回。

　　(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖（附圖八）

　　第三部分 維修基金的管理使用計劃

　　維修基金的管理

　　1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。

　　2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交管委會審議通過后執(zhí)行。

　　3、管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報管委會審批。

　　4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>

　　5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次，年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務(wù)所審計。