物業(yè)培訓(xùn)：住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及測(cè)算

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　"物業(yè)"一詞由英語(yǔ)"Estate"或"Property"引譯而來(lái)的，含義為"財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類建筑物可以是一個(gè)建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場(chǎng)等;同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個(gè)住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道等。

　　社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化是物業(yè)管理的4個(gè)基本特征。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)公司呈現(xiàn)出一派蓬勃生機(jī)。1993年6月30日，成立了全國(guó)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)--深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號(hào)令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出："住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理"。從而正式確立了我國(guó)物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。

　　1996年2月，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源

　　住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是提高住宅區(qū)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來(lái)說(shuō)又是一個(gè)非常明顯的問題，是關(guān)系物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級(jí)撥款、黨委補(bǔ)貼，有多少錢辦多少事的被動(dòng)局面。但是，由于傳統(tǒng)觀念及職工的經(jīng)濟(jì)收入水平還較低，還不能承受較高的費(fèi)用，因此，要解決住宅區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)機(jī)制。住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要有：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅區(qū)的單位和住戶收取一定數(shù)量的物業(yè)管理費(fèi)。如山東局一隊(duì)基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內(nèi)部?jī)r(jià)格)，保證了門衛(wèi)及清潔工的工資。

　　二是住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。該基金是指用于住宅區(qū)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。該費(fèi)用的收取通過雙向籌集的渠道進(jìn)行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業(yè)主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)按購(gòu)房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定，還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)公用部位和公用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。維修基金的突出特點(diǎn)就是他的數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值收益，如購(gòu)買國(guó)庫(kù)券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可你補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。

　　三是一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)。要以物業(yè)公司為依托，完善住宅區(qū)的配套設(shè)施，建車棚、車庫(kù)等，有條件的單位，建設(shè)門頭房，對(duì)外出租或自己經(jīng)營(yíng)。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為住宅區(qū)住用人服務(wù)，也向社會(huì)承擔(dān)業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營(yíng)取得的部分利潤(rùn)，你補(bǔ)管理費(fèi)的不足，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。 四是依靠單位和改制企業(yè)的支持。地勘單位搞物業(yè)管理是一種體制創(chuàng)新，由于優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)和精兵強(qiáng)將已到改制企業(yè)，作為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要高度支持并幫助物業(yè)管理企業(yè)，扶持物業(yè)管理企業(yè)。改制企業(yè)要從維護(hù)大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算

　　(一)住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

　　1 、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

　　2 、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保護(hù)費(fèi);

　　3 、綠化管理費(fèi);

　　4 、清潔衛(wèi)生費(fèi);

　　5 、保安費(fèi);

　　6 、辦公費(fèi);

　　7 、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

　　8 、法定稅金。

　　此外，對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅區(qū)，還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

　　(二) 住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則

　　住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由所在地綜合服務(wù)項(xiàng)目，勞動(dòng)付出狀況、物價(jià)指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及住宅小區(qū)的檔次制定。

　　(三) 住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法

　　公共服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算可用公式來(lái)表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　* ：公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　*i：各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　i：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù);

　　∑：表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。

　　1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

　　該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。按規(guī)定提取的福利費(fèi)包括福利基金(按工資總額的14%計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(按工資總額的2%計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(按工資總額的1.5%計(jì)算)和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)(按有關(guān)規(guī)定計(jì)算)組成。

　　該項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù);然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額;再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額;匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。

　　其測(cè)算公式為：

　　工資、福利費(fèi)=(月基本工資總額+各項(xiàng)福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi))/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2 、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 該項(xiàng)費(fèi)用包括住宅區(qū)樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費(fèi);各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi);區(qū)內(nèi)及樓宇內(nèi)公共照明費(fèi)等。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用;公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費(fèi)用;電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用;共用天線保養(yǎng)維修費(fèi)用;高壓水泵的運(yùn)行、維修費(fèi)用;冬季供暖費(fèi)。這些費(fèi)用按國(guó)家和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　該項(xiàng)費(fèi)用可按成本法或簡(jiǎn)單測(cè)算法進(jìn)行測(cè)算。成本法即分別測(cè)算各分項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際成本指出，然后求和。簡(jiǎn)單測(cè)算法是指：以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。

　　3 、綠化管理費(fèi)、保安費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、利潤(rùn)及法定稅率等應(yīng)進(jìn)行具體測(cè)算。

　　4、 漏交率問題

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳不可能達(dá)到100%。這就產(chǎn)生了漏交率的問題。如果將個(gè)別也漏交而造成的損失攤到其他業(yè)主身上，顯然是不合理的;但由物業(yè)管理企業(yè)完全負(fù)擔(dān)這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收交率;同時(shí)在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)要注意留有一定的余地。

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與測(cè)算

　　物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與測(cè)算

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　"物業(yè)"一詞由英語(yǔ)"Estate"或"Property"引譯而來(lái)的，含義為"財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類建筑物可以是一個(gè)建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場(chǎng)等;同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個(gè)住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道等。

　　社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化是物業(yè)管理的4個(gè)基本特征。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)公司呈現(xiàn)出一派蓬勃生機(jī)。1993年6月30日，成立了全國(guó)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)--深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號(hào)令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出:"住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理"。從而正式確立了我國(guó)物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。

　　1996年2月，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源

　　住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是提高住宅區(qū)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來(lái)說(shuō)又是一個(gè)非常明顯的問題，是關(guān)系物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級(jí)撥款、黨委補(bǔ)貼，有多少錢辦多少事的被動(dòng)局面。但是，由于傳統(tǒng)觀念及職工的經(jīng)濟(jì)收入水平還較低，還不能承受較高的費(fèi)用，因此，要解決住宅區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)機(jī)制。住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要有:

　　一是物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅區(qū)的單位和住戶收取一定數(shù)量的物業(yè)管理費(fèi)。如山東局一隊(duì)基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內(nèi)部?jī)r(jià)格)，保證了門衛(wèi)及清潔工的工資。

　　二是住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。該基金是指用于住宅區(qū)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。該費(fèi)用的收取通過雙向籌集的渠道進(jìn)行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業(yè)主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)按購(gòu)房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定，還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)公用部位和公用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。維修基金的突出特點(diǎn)就是他的數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值收益，如購(gòu)買國(guó)庫(kù)券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可你補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。

　　三是一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)。要以物業(yè)公司為依托，完善住宅區(qū)的配套設(shè)施，建車棚、車庫(kù)等，有條件的單位，建設(shè)門頭房，對(duì)外出租或自己經(jīng)營(yíng)。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為住宅區(qū)住用人服務(wù)，也向社會(huì)承擔(dān)業(yè)務(wù)，用多種經(jīng)營(yíng)取得的部分利潤(rùn)，你補(bǔ)管理費(fèi)的不足，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。四是依靠單位和改制企業(yè)的支持。地勘單位搞物業(yè)管理是一種體制創(chuàng)新，由于優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)和精兵強(qiáng)將已到改制企業(yè)，作為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要高度支持并幫助物業(yè)管理企業(yè)，扶持物業(yè)管理企業(yè)。改制企業(yè)要從維護(hù)大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算

　　(一)住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保護(hù)費(fèi);

　　3、綠化管理費(fèi);

　　4、清潔衛(wèi)生費(fèi);

　　5、保安費(fèi);

　　6、辦公費(fèi);

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

　　8、法定稅金。

　　此外，對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅區(qū)，還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

　　(二)住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則

　　住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由所在地綜合服務(wù)項(xiàng)目，勞動(dòng)付出狀況、物價(jià)指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及住宅小區(qū)的檔次制定。

　　(三)住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法

　　公共服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算可用公式來(lái)表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米;

　　i:分項(xiàng)項(xiàng)數(shù);

　　∑:表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。

　　1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

　　該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。按規(guī)定提取的福利費(fèi)包括福利基金(按工資總額的14%計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(按工資總額的2%計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(按工資總額的1.5%計(jì)算)和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)(按有關(guān)規(guī)定計(jì)算)組成。

　　該項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù);然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額;再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額;匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。

　　其測(cè)算公式為:

　　工資、福利費(fèi)=(月基本工資總額+各項(xiàng)福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi))/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用包括住宅區(qū)樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費(fèi);各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi);區(qū)內(nèi)及樓宇內(nèi)公共照明費(fèi)等。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用;公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費(fèi)用;電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用;共用天線保養(yǎng)維修費(fèi)用;高壓水泵的運(yùn)行、維修費(fèi)用;冬季供暖費(fèi)。這些費(fèi)用按國(guó)家和當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　該項(xiàng)費(fèi)用可按成本法或簡(jiǎn)單測(cè)算法進(jìn)行測(cè)算。成本法即分別測(cè)算各分項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際成本指出，然后求和。簡(jiǎn)單測(cè)算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。

　　3、綠化管理費(fèi)、保安費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、利潤(rùn)及法定稅率等應(yīng)進(jìn)行具體測(cè)算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳不可能達(dá)到100%。這就產(chǎn)生了漏交率的問題。如果將個(gè)別也漏交而造成的損失攤到其他業(yè)主身上，顯然是不合理的;但由物業(yè)管理企業(yè)完全負(fù)擔(dān)這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收交率;同時(shí)在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)要注意留有一定的余地。

篇3：小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算制度

　　小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算制度

　　第一部分 財(cái)務(wù)管理

　　財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的"生命線"。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。

　　一、財(cái)務(wù)管理模式（附圖七）

　　二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系

　　1、根據(jù)"zz小區(qū)"的實(shí)際情況，制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。

　　3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取

　　1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。

　　2、在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)，且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。

　　3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。

　　第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算

　　一、物業(yè)資金的籌措與使用

　　管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定及招標(biāo)書沒有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。

　　二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總

　　(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明

　　1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法)；

　　2、《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定；

　　3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn)；

　　4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算；

　　5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃；

　　6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。

　　7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支，以后逐年折舊收回。

　　(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖（附圖八）

　　第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃

　　維修基金的管理

　　1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。

　　2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交管委會(huì)審議通過后執(zhí)行。

　　3、管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)管委會(huì)審批。

　　4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>

　　5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次，年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。