維修人員講述:本市某住宅小區(qū)22號201室業(yè)主黃小姐是做進(jìn)出口生意的。一天,黃小姐像往常一樣在家中聯(lián)系業(yè)務(wù),電話打到一半突然沒有聲音了。這可如何是好?她正在聯(lián)系的是一筆價值幾百萬元的生意啊!黃小姐急得像熱鍋上的螞蟻,情急之下,想到了用手機(jī)繼續(xù)聯(lián)絡(luò)業(yè)務(wù)。幸虧黃小姐反應(yīng)靈敏,因而生意沒有受到影響。但是,黃小姐做生意是離不開電話的,電話有了故障,如果再有客戶打自己的電話,怎么辦?
黃小姐又用手機(jī)撥打了小區(qū)物業(yè)管理處的報修電話。幾分鐘后,管理處水電工邱師傅和周師傅趕到了黃小姐家中。兩位師傅將電話接線盒拆開后,發(fā)現(xiàn)里面的線頭雜亂無章,看著黃小姐焦急的神情,周師傅安慰她不要著急,表示一定盡快檢修好。兩位師傅耐心細(xì)致、不厭其煩,一根一根地對電話線路進(jìn)行排查,一個多小時后,電話信號終于有了。黃小姐的臉上露出了感激的微笑,但是,后來兩人卻受到了領(lǐng)導(dǎo)的批評。難道熱情為業(yè)主服務(wù)還錯了?
“老法師”對癥下藥:這里提出了一個值得深思和探討的問題:是否所有的熱情服務(wù)都值得肯定?
首先,該小區(qū)物業(yè)管理處在接到業(yè)主黃小姐的報修電話后,迅速派出水電工邱師傅和周師傅趕到她家中,不厭其煩地對電話線路進(jìn)行排查。這種急業(yè)主之所急,耐心細(xì)致的工作作風(fēng)和敬業(yè)精神,必須予以充分肯定。
但是,這兩位師傅到黃小姐家親自動手檢修電話的具體行動,又是不妥的。凡通訊、煤氣燃?xì)夥矫娉霈F(xiàn)問題或故障,必須由專業(yè)人員進(jìn)行檢修,不允許非專業(yè)人員擅自作業(yè)。通訊安全不僅涉及千家萬戶,而且涉及國家利益,燃?xì)獍踩顷P(guān)乎人命的大事。非專業(yè)技術(shù)人員,由于缺乏相關(guān)的專業(yè)知識和技能,弄不好,不但不能解決問題,反而會捅出大漏子,造成難以估量的損失。前往黃小姐家檢修電話的兩位師傅都是水電工,盡管也帶一個“電”字,但這“電”字與電話通訊之“電”是不同的。俗話說:隔行如隔山。雖然這兩位師傅最終把電話故障排除了,他們的做法卻是欠妥當(dāng)?shù)摹Ｔ蚓驮谟谒麄儾皇沁@個行業(yè)的專業(yè)人員,也沒有相關(guān)的資質(zhì)證書。正確的做法是,物業(yè)管理處在接到報修電話后,熱情服務(wù)應(yīng)該表現(xiàn)在及時與所在地區(qū)的電話局聯(lián)系,敦促他們盡快幫助周小姐排除家中電話的故障,而不應(yīng)親自動手去檢修,還要耐心地向周小姐解釋這樣做的理由,求得其理解。
篇2：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費(fèi)用
物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費(fèi)用
去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。
維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。
誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。
[案例分析]
維修費(fèi)用包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等其他費(fèi)用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費(fèi)用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用。
至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計算時間，與業(yè)主入住到房屋的時間無關(guān)，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰＮ飿I(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據(jù)實際情況酌情妥善處理。
從物業(yè)管理的實際看，即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。本案例應(yīng)收取的費(fèi)用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現(xiàn)糾紛了。
[解決辦法]
情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。
這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）
一、目的
規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費(fèi)用。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。
......
4．有償服務(wù)費(fèi)用的收繳
(1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務(wù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計費(fèi)，并請住戶對服務(wù)項目進(jìn)行驗收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。
(2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對本部門員工計費(fèi)的項目進(jìn)行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認(rèn)。
(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財務(wù)部會計。
(4)財務(wù)部會計應(yīng)在每兩個工作日內(nèi)根據(jù)《服務(wù)單》上的相關(guān)記錄填寫《收費(fèi)通知單》。
(5)財務(wù)部會計應(yīng)在28日前將《收費(fèi)通知單》交財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問的在三個工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。
(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(7)出納員在規(guī)定交費(fèi)期限后的三日內(nèi)，編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報財務(wù)負(fù)責(zé)人。
(8)財務(wù)部主管對費(fèi)用收繳明細(xì)表進(jìn)行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對已交納的費(fèi)用按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定處理；對尚未交納的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
5．水、電、煤氣、電話費(fèi)用的代收代繳
(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時到銀行抄錄托收記錄。
(2)對未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應(yīng)在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費(fèi)日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費(fèi)用。
(3)財務(wù)會計根據(jù)相關(guān)部門提供的收費(fèi)單據(jù)，填制《收款通知單》。
(4)收款通知單經(jīng)財務(wù)部主管審核，如有疑問應(yīng)及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務(wù)專用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在3個工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。
(5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費(fèi)用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費(fèi)憑據(jù)的同時，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。
(6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費(fèi)日后的3日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報財務(wù)負(fù)責(zé)人。
(7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對已如數(shù)收回的費(fèi)用按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；對尚未收回的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的催繳工作。
6．兼營的餐飲、娛樂等服務(wù)費(fèi)用的收繳
(1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費(fèi)時開具消費(fèi)項目清單（四聯(lián)）。
(2)該部門的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項目進(jìn)行準(zhǔn)確計費(fèi)、收費(fèi)。
(3)收費(fèi)員應(yīng)于每日下午3時前將當(dāng)日（前日下午3時~當(dāng)日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務(wù)部出納員處；收費(fèi)員同時應(yīng)將消費(fèi)清單的財務(wù)聯(lián)交財務(wù)會計按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。
(4)每月31日，收費(fèi)員應(yīng)將當(dāng)月1日~31日的收入明細(xì)匯總后交財務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。
7．費(fèi)用收繳資料的保管
(1)財務(wù)會計應(yīng)于每月末將費(fèi)用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務(wù)部主管審核。
(2)財務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會計及時更正；如無疑問應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財務(wù)部長期保存。
8．管理服務(wù)費(fèi)用收繳率原則上應(yīng)達(dá)到98%，費(fèi)用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績效考評依據(jù)之一。
五、記錄
1．《收費(fèi)通知單》
2．《費(fèi)用催繳通知單》
3．應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》
4．《消費(fèi)項目清單》
5．《費(fèi)用收繳明細(xì)》
六、相關(guān)支持性文件
1．《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
2．《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
3．《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
4．《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
篇3：物管案例：收維修基金并非亂收費(fèi)
物管案例：收維修基金并非亂收費(fèi)
某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預(yù)售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。按國家建設(shè)部、財政部的《住宅共用部位設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認(rèn)為維修費(fèi)應(yīng)從管理費(fèi)中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應(yīng)由開發(fā)商出，管理處是在替開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)。基于收維修基金在業(yè)主中造成的反響過于強(qiáng)烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時有發(fā)生，消防設(shè)備幾近癱瘓，居民投訴不斷。
[案例分析]
案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但現(xiàn)在很多早期入住的業(yè)主不肯補(bǔ)交這筆費(fèi)用；而新建物業(yè)的開發(fā)商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：
一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混為一談，認(rèn)為自己既然已交了不少物業(yè)管理費(fèi)，維修費(fèi)自然應(yīng)從物業(yè)管理費(fèi)中出，為什么還要另外收費(fèi)。其實，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)支出只包括簡單維修的小修項目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業(yè)主據(jù)實分?jǐn)偂?/p>
二是物業(yè)維修基金管理有待規(guī)范。物業(yè)維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管；第二種，是由業(yè)主委員會代管；第三種，是由物業(yè)管理公司代管。實際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因?qū)唧w物業(yè)情況了解不全面，易產(chǎn)生審批慢誤事及難以達(dá)到經(jīng)濟(jì)、合理的使用目的；業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司自行代管，兩者會因各自出發(fā)點不同和目的不同，引發(fā)一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。
三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。未把維修基金專款專用，有擴(kuò)大使用范圍現(xiàn)象。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進(jìn)行其他項目維修等；一些公司借機(jī)使用維修基金修繕本應(yīng)從管理費(fèi)中支出的維修項目。
正如案例所述小區(qū)那樣，維修基金催收難，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發(fā)了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發(fā)商和業(yè)主也是不公平的，侵占了他們的權(quán)益。
[解決方法]
該物業(yè)管理處認(rèn)為，維修基金還是應(yīng)該按規(guī)定收取的，但一下子讓用戶繳齊數(shù)額勢所難能。在與業(yè)主委員會協(xié)商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉(zhuǎn)入指定的代管銀行建立專戶，并按物業(yè)維修基金建立程序操作。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的10%，直至達(dá)到規(guī)定數(shù)額為止。為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理公司決定從每月物業(yè)管理費(fèi)盈余中提取部分資金作維修基金。
因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費(fèi)。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區(qū)內(nèi)的電梯及消防設(shè)備進(jìn)行維修及更換，排除后患。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選）
......第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
2．《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
第一條 為了貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號），保障住房售后的維修管理，維護(hù)往房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，制定本辦法。
第二條 在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本辦法。
本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。
第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。
維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。
維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分：
1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。
2．購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。
公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實施。
第七條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。
維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
第九條 在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金稱交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。
第十條 業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。
第十一條 業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。
維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。
第十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
第十五條 各級房地產(chǎn)行政主管部門和財政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。
市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務(wù)預(yù)決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。
第十六條 業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴。
第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應(yīng)當(dāng)處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。
第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當(dāng)?shù)刎斦块T和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理。情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)追究直接責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。
第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定制定建立或補(bǔ)充維修基金的具體辦法。
第二十條 公有住房出售后維修基金的財務(wù)管理按照財政部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同財政部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。
第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。
第二十三條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。
第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。