綠谷集團(tuán)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作制度

　　第一章 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)則

　　為加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，建立科學(xué)的規(guī)范的會(huì)計(jì)工作秩序，提高會(huì)計(jì)管理水平，發(fā)揮會(huì)計(jì)在公司發(fā)展和經(jīng)營管理中的作用，特制定本規(guī)則。

　　一、會(huì)計(jì)科目

　　(一)會(huì)計(jì)科目是根據(jù)會(huì)計(jì)對象和經(jīng)濟(jì)管理的要求設(shè)置的，是對會(huì)計(jì)核算對象的具體內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)的分類，正確設(shè)置運(yùn)用會(huì)計(jì)科目是會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)。

　　(二)會(huì)計(jì)人員必須按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和公司內(nèi)部的要求，設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。除規(guī)定允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。

　　(三)對規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。

　　(四)在填制會(huì)計(jì)憑證時(shí)，應(yīng)填列會(huì)計(jì)科目名稱，或者填列會(huì)計(jì)科目的名稱和編號。需要登記明細(xì)帳的，要在會(huì)計(jì)憑證中填寫明細(xì)科目。

　　二、會(huì)計(jì)憑證

　　(一)會(huì)計(jì)憑證是記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，作為記帳的書面證明。填制和審核會(huì)計(jì)憑證，是會(huì)計(jì)核算工作的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，對于完成會(huì)計(jì)工作任務(wù)，發(fā)揮會(huì)計(jì)在經(jīng)濟(jì)管理中的作用，具有重要的意義。

　　(二)會(huì)計(jì)憑證可分為原始憑證和記帳憑證。原始憑證是用來證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生或完成的情況，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，作為記帳的原始依據(jù)的書面證明，原始憑證是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的原始資料和重要依據(jù)。記帳憑證是會(huì)計(jì)人員根據(jù)審核無誤的原始憑證在憑證上填寫應(yīng)借、應(yīng)貸帳戶及金額等內(nèi)容，是作為記帳的依據(jù)。

　　(三)會(huì)計(jì)人員對發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，必須取得或填制原始憑證。

　　1、原始憑證的內(nèi)容應(yīng)該具備：憑證的名稱;填制憑證日期;填制憑證單位名稱或填制人姓名;經(jīng)辦人的簽名或蓋章;接受憑證單位名稱;經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容;數(shù)量、單價(jià)和金額。

　　2、從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章;從個(gè)人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或蓋章;自制原始憑證，必須有經(jīng)辦單位負(fù)責(zé)人或其指定的人員簽名或蓋章。對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位公章。

　　3、凡填有大寫和小寫金額的原始憑證，大寫與小寫金額必須相符。購買實(shí)物的原始憑證，必須有驗(yàn)收證明。支付款項(xiàng)的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款憑證。

　　4、一式幾聯(lián)的原始憑證，應(yīng)當(dāng)注明各聯(lián)的用途，只能以一聯(lián)作為報(bào)銷憑證。

　　一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復(fù)寫紙(發(fā)票和收據(jù)本身具備復(fù)寫紙功能的除外)套寫，并連續(xù)編號。作廢時(shí)應(yīng)加蓋”作廢”戳記，連同存根一起保存，不得撕毀。

　　5、發(fā)生銷售退回時(shí)，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗(yàn)收證明;退款時(shí)，必須取得對方的收款收據(jù)或匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。

　　6、借款收據(jù)，必須附在記帳憑證上。收回借款時(shí)，應(yīng)另開收據(jù)，不得退還原借款收據(jù)。

　　7、需要單獨(dú)裝訂保管歸檔的原始憑證，應(yīng)在記帳憑證的摘要欄內(nèi)注明情況。

　　8、原始憑證不能涂改、挖補(bǔ)。發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由開出單位重開或者按規(guī)定更正。

　　(四)會(huì)計(jì)人員根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。記帳憑證包括收款憑證、付款憑證和轉(zhuǎn)帳憑證。

　　1、記帳憑證的內(nèi)容必須具備：填制憑證日期;憑證編號;經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容摘要;會(huì)計(jì)科目;金額;所附原始憑證張數(shù);填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會(huì)計(jì)主管人員簽名或蓋章。收付款的記帳憑證還應(yīng)由出納人員簽名或蓋章。付款憑證還應(yīng)由領(lǐng)款人簽名或蓋章。

　　2、記帳憑證或根據(jù)每一張?jiān)紤{證填制，或者根據(jù)若干張同類原始憑證匯總填制，也能夠根據(jù)原始憑證匯總表填制。

　　3、記帳憑證必須附有原始憑證。如果一張?jiān)紤{證涉及幾張記帳憑證，可把原始憑證附在一張主要的記帳憑證后面，在其它記帳憑證上注明附有原始憑證的記帳憑證編號或者附原始憑證復(fù)印件。如果一張?jiān)紤{證所列支出需要幾個(gè)單位共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)將其它單位負(fù)擔(dān)部分，開給對方原始憑證分割單，進(jìn)行結(jié)算。

　　結(jié)帳和更正錯(cuò)誤的記帳憑證，能夠不附原始憑證。

　　4、已經(jīng)登記入帳的記帳憑證，發(fā)現(xiàn)填寫錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)用紅字填寫一張與原內(nèi)容相同的記帳憑證，在摘要欄注明”注銷某月某日某號憑證”，同時(shí)再用蘭字重新填制一張正確的記帳憑證，注明”訂正某月某日某號憑證”。如果會(huì)計(jì)科目沒有錯(cuò)誤，只是金額錯(cuò)誤，也能夠?qū)⒄_數(shù)學(xué)與錯(cuò)誤數(shù)字之間的差額，另編一張調(diào)整的記帳憑證。調(diào)增金額用蘭字，調(diào)減金額用紅字。

　　5、記帳憑證填制完經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)后，如有空行，應(yīng)當(dāng)自金額欄最一筆金額數(shù)字下的空行處至合計(jì)數(shù)上的空行處劃線注銷。

　　(五)會(huì)計(jì)人員填制會(huì)計(jì)憑證的字跡必須清晰、工整、不得潦草。

　　阿拉伯?dāng)?shù)字一個(gè)一個(gè)地寫，不得連筆寫。阿拉伯金額數(shù)字前面應(yīng)寫人民幣符號”￥”。

　　漢字大寫金額數(shù)字，一律按規(guī)定用正楷字或行書字書寫，不得任意自造簡化字。大寫金額數(shù)字到元或角為止的，在”元”或”角”字之后應(yīng)寫”整”或”正”字。大寫金額數(shù)字前未印有人民幣字樣的，應(yīng)加填”人民幣”三字，”人民幣”三字與金額數(shù)字之間不得留有空白。

　　(六)會(huì)計(jì)人員要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證。對記載不正確、不完整、不符合規(guī)定的憑證，應(yīng)退回補(bǔ)填或更正。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。

　　(七)會(huì)計(jì)人員要妥善保管會(huì)計(jì)憑證。

　　1、各種會(huì)計(jì)憑證應(yīng)及時(shí)傳遞，不得積壓。登記完畢后，應(yīng)按照分類和編號順序保管，不得散亂丟失。

　　2、對于各種記帳憑證，應(yīng)連同所附原始憑證或原始憑證匯總表，按照編號順序，折疊整齊，按期裝訂成冊，并加具封面，注明單位名稱、年度、月份和起訖日期、憑證種類、起訖號碼，由裝訂人在裝訂人和裝訂線封處簽名或蓋章。

　　對數(shù)量過多的原始憑證，如收、發(fā)料單等，能夠單獨(dú)裝訂保管，在封面上注明記帳憑證、日期、編號、種類，同時(shí)在記帳憑證上注明”附件另訂”和原始憑證名稱和編號。

　　3、原始憑證不得外借，其它單位如因特殊原因需要使用原始憑證時(shí)，經(jīng)本單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，能夠復(fù)制。向外單位提供的原始憑證復(fù)制件，應(yīng)在專設(shè)的登記簿上登記，并由提供人員和收取人員共同在登記簿上簽名或蓋章。

　　4、從外單位取得的原始憑證如有遺失，應(yīng)取得原簽發(fā)單位蓋有公章的證明，并注明原來憑證的號碼，金額和內(nèi)容等，由經(jīng)辦單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，才能代作原始憑證。如果確實(shí)無法取得證明的，如火車、輪船、飛機(jī)票等憑證，由當(dāng)事人寫出詳細(xì)情況，由經(jīng)辦單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，代作原始憑證。

　　二、會(huì)計(jì)帳簿

　　(一)會(huì)計(jì)帳簿是以會(huì)計(jì)憑證為依據(jù)，全面地、連續(xù)地、科學(xué)地記錄各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的簿籍，為組織控制經(jīng)營活動(dòng)提供會(huì)計(jì)信息，為分析和審查公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供依據(jù)。

　　(二)會(huì)計(jì)人員要按照規(guī)定設(shè)置總帳、明細(xì)帳、日記帳和其它輔助性的帳簿。現(xiàn)金日記帳和銀行日記帳必須采用訂本式，不得用銀行對帳單或其它方法代替日記帳。

　　(三)會(huì)計(jì)人員啟用會(huì)計(jì)帳簿，應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱。在帳簿扉頁上應(yīng)附”啟用表”，內(nèi)容主要包括：啟用日期、帳簿頁數(shù)、記帳人員和會(huì)計(jì)主管人員姓名，并加蓋名章。記帳人員或會(huì)計(jì)主管人員調(diào)動(dòng)工作時(shí)，應(yīng)注明交接日期、接辦人員和監(jiān)交人員姓名，并由交接雙方人員簽名或蓋章。

　　使用活頁帳頁，應(yīng)按照帳戶順序編號，并于年度終了時(shí)裝訂成冊。裝訂后再按實(shí)際使用的帳頁順序編寫頁碼，另加目錄，記明每個(gè)帳戶的名稱和頁次。

　　(四)會(huì)計(jì)人員要根據(jù)審核無誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。

　　1、登記帳簿時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)憑證日期、編號、業(yè)務(wù)內(nèi)容摘要、金額和其它有關(guān)資料逐項(xiàng)記入帳內(nèi)。做到數(shù)字準(zhǔn)確，摘要清楚，登記及時(shí)。

　　2、登記完畢后，要在會(huì)計(jì)憑證上簽名或蓋章，并注明已經(jīng)登帳的符號，表示已經(jīng)記帳。

　　3、帳簿中書寫的文字和數(shù)字上面要留適當(dāng)空距，不要寫滿格，一般應(yīng)占格寬的二分之一。

　　4、登記帳簿要用蘭黑墨水書寫，不得使用圓珠筆或鉛筆書寫。但下列情況能夠用紅色墨水記帳：

　　按照紅字沖帳的記帳憑證，沖銷錯(cuò)誤記錄;

　　成本費(fèi)用帳戶中登記減少數(shù);

　　會(huì)計(jì)制度中規(guī)定用紅字登記的其它記錄。

　　5、各種帳簿按頁次順序連續(xù)登記，不得跳行、隔頁。如果發(fā)生跳行、隔頁，應(yīng)將空行、空頁劃紅線注銷。

　　6、凡需要結(jié)出余額的帳戶，結(jié)出余額后，應(yīng)在”借或貸”欄內(nèi)寫明”借或貸”字樣。沒有余額的帳，應(yīng)在”借”或”貸”欄內(nèi)寫”平”字，并在余額欄內(nèi)用”0”表示。現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳應(yīng)逐日結(jié)出余額。

　　7、每一帳頁登記完畢結(jié)轉(zhuǎn)下頁時(shí)，應(yīng)結(jié)出本頁合計(jì)數(shù)及余額，寫在本頁最后一行和下頁第一行有關(guān)欄內(nèi)，并在摘要欄內(nèi)注明”過次頁”和”承前頁”字樣。

　　(五)帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤，不準(zhǔn)涂改、挖補(bǔ)、刮擦或用藥水消除字跡。

　　1、登記帳簿時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤，應(yīng)將錯(cuò)誤的文字或數(shù)字劃紅線注銷，但必須使原有字跡仍可辨認(rèn);然后在劃線上方填寫正確的文字或數(shù)字，并由記帳人員在更正處蓋章。對于錯(cuò)誤的數(shù)字、應(yīng)全部劃線更正，不得只更正其中的錯(cuò)誤數(shù)字。對于文字錯(cuò)誤，可只劃去錯(cuò)誤的部分。

　　2、由于記帳憑證錯(cuò)誤而使帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤，應(yīng)按更正的記帳憑證登記帳簿。

　　(六)定期對帳，總帳與各明細(xì)帳、日記帳核對;財(cái)產(chǎn)物資明細(xì)帳與財(cái)產(chǎn)物資保管和使用部門的有關(guān)明細(xì)帳核對;現(xiàn)金日記帳與實(shí)際庫存核對;銀行日記帳與銀行對帳單核對;各種應(yīng)收、應(yīng)付款明細(xì)帳與有關(guān)債務(wù)、債權(quán)單位或者個(gè)人核對。做到帳帳相符，帳實(shí)相符。

　　(七)會(huì)計(jì)人員應(yīng)按照規(guī)定，按月結(jié)算。

　　1、結(jié)帳前，必須將本期內(nèi)所發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)全部登記入帳，總帳和各明細(xì)分類帳之間核對余額，如有差錯(cuò)，應(yīng)找出原因后按規(guī)定更正，做到帳帳相附。

　　2、結(jié)帳時(shí)，應(yīng)結(jié)出每個(gè)帳戶的當(dāng)月發(fā)生額和本年累計(jì)發(fā)生額，并在摘要欄內(nèi)注明”本月合計(jì)”和”本年累計(jì)”，在”本月合計(jì)”上面和”本年累計(jì)”下面各劃一條紅色單線。12月末的”本年累計(jì)”就是全年累計(jì)發(fā)生額，全年累計(jì)發(fā)生額下應(yīng)劃雙紅線。

　　3、年度終了，要把各帳戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)下年，并在摘要欄內(nèi)注明”結(jié)轉(zhuǎn)下年”字樣;在下年新帳第一行余額欄內(nèi)填寫上年結(jié)轉(zhuǎn)的余額，并在摘要欄內(nèi)注明”上年結(jié)轉(zhuǎn)”字樣。

　　四、會(huì)計(jì)報(bào)表

　　(一)會(huì)計(jì)報(bào)表是反映公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的總結(jié)書面文件，能夠了解企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益的增減變化情況，盈虧的變動(dòng)情況，營運(yùn)資金來源和運(yùn)用，分析和考核公司完成計(jì)劃的情況和原因。會(huì)計(jì)報(bào)表對改進(jìn)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，有著重要的指導(dǎo)作用。

　　(二)會(huì)計(jì)人員必須按照國家的統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定和公司內(nèi)部核算管理的要求，編制會(huì)計(jì)報(bào)表，做到數(shù)字真實(shí)，計(jì)算準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，說明清楚，報(bào)送及時(shí)。

　　(三)各種會(huì)計(jì)報(bào)表之間，各項(xiàng)目之間，凡有對應(yīng)關(guān)系的數(shù)字，應(yīng)該相互一致。本期報(bào)表與上期報(bào)表之間有關(guān)的數(shù)字應(yīng)相互銜接。各個(gè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表中各項(xiàng)目的內(nèi)容和核算方法如有變動(dòng)，應(yīng)在年度會(huì)計(jì)報(bào)表中加以說明。

　　(四)會(huì)計(jì)報(bào)表由單位領(lǐng)導(dǎo)和會(huì)計(jì)主管人員審閱，并簽名或蓋章。按規(guī)定報(bào)送各有關(guān)部門的會(huì)計(jì)報(bào)表，要加蓋公章。

　　(五)報(bào)出的會(huì)計(jì)報(bào)表如發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，應(yīng)及時(shí)辦理訂正手續(xù)。除更正本單位留存的報(bào)表外，并應(yīng)同時(shí)通知接受報(bào)表的單位更正。錯(cuò)誤較多的，應(yīng)重新編報(bào)。

　　五、會(huì)計(jì)核算形式

　　(一)會(huì)計(jì)核算形式，是指帳簿組織，記帳程序和記帳方法相互結(jié)合的方式和步驟。根據(jù)我公司的特點(diǎn)，統(tǒng)一采用科目匯總表核算形式。

　　(二)科目匯總表核算形式為：根據(jù)記帳憑證不定期編制科目匯總表，然后根據(jù)科目匯總表登記總帳。其核算過程見下圖：

　　說明：

　　(1)根據(jù)原始憑證編制原始憑證匯總表。

　　(2)根據(jù)原始憑證和原始憑證匯總表編制收款憑證或付款憑證、轉(zhuǎn)帳憑證。

　　(3)根據(jù)收、付款憑證登記現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳。

　　(4)根據(jù)收、付款憑證和轉(zhuǎn)帳憑證編制科目匯總表。

　　(5)根據(jù)收、付款憑證和轉(zhuǎn)帳憑證登記明細(xì)分類帳。

　　(6)根據(jù)科目匯總表登記總分類帳。

　　(7)月終，將日記帳、明細(xì)分類帳與總帳核對。

　　(8)期末根據(jù)總帳和明細(xì)分類帳編制會(huì)計(jì)報(bào)表。

　　(9)表示記帳方向，表示核對帳目。

　　(三)匯總時(shí)間間隔視業(yè)務(wù)的繁簡程度，能夠5天一匯或10天一匯，業(yè)務(wù)量少也能夠一月一匯，也能夠每裝訂一本記帳憑證一匯。

　　(四)匯總方法：采用分類匯總，即現(xiàn)金、銀行存款，轉(zhuǎn)帳分三類編制科目匯總表。

　　六、會(huì)計(jì)檔案

　　(一)會(huì)計(jì)檔案是指會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)合同等會(huì)計(jì)核算專業(yè)材料，它是記錄和反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要史料和證據(jù)。

　　(二)必須切實(shí)把會(huì)計(jì)檔案管好，做到定期收集、審查核對、整理立卷、編制目錄、裝訂成冊、妥善保管、存放有序、查找方便、防止丟失損壞。

　　(三)調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案，要嚴(yán)格辦理手續(xù)。本單位人員調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案，要經(jīng)會(huì)計(jì)主管人員同意;外單位人員調(diào)閱會(huì)計(jì)檔案，要有正式介紹信，經(jīng)會(huì)計(jì)主管人員或單位領(lǐng)導(dǎo)人批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后要詳細(xì)登記調(diào)閱的檔案名稱、調(diào)閱日期、調(diào)閱人員的姓名和工作單位、調(diào)閱理由、歸檔日期等。

　　調(diào)閱人員一般不得將會(huì)計(jì)檔案攜帶外出。需要復(fù)制的，要經(jīng)過會(huì)計(jì)主管同意。

　　(四)對保管期滿的會(huì)計(jì)檔案，要按照檔案管理辦法的規(guī)定，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，進(jìn)行處理。對需要銷毀的會(huì)計(jì)檔案，要填寫”會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊”。銷毀時(shí)，由公司領(lǐng)導(dǎo)指定專人和會(huì)計(jì)部門派員共同監(jiān)銷，并在銷毀清冊上簽名或蓋章。”會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊”要長期保存。

　　(五)合并、撤消單位的會(huì)計(jì)檔案，應(yīng)根據(jù)不同情況，分別移交給并入單位或集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)指定的其它單位接收保管，并由交接雙方在移交清冊上簽名或蓋章。

　　七、會(huì)計(jì)交接

　　(一)會(huì)計(jì)人員工作調(diào)動(dòng)或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續(xù)。沒有辦清交接手續(xù)的，不得離職。

　　(二)會(huì)計(jì)人員離職前，必須將本人所經(jīng)管的會(huì)計(jì)工作，在規(guī)定的期限內(nèi)，全部移交清楚。接替人員應(yīng)認(rèn)真接管移交的工作，并繼續(xù)辦理交的未了事項(xiàng)。

　　(三)會(huì)計(jì)人員辦理移交手續(xù)前，必須做好以下各項(xiàng)工作。

　　1、已經(jīng)受理的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)尚未填制會(huì)計(jì)作證的，應(yīng)填制完畢。

　　2、尚未登記的帳目，應(yīng)登記完畢，并在最后一筆余額后加蓋印章。

　　3、庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券必須與帳簿余額一致，不一致時(shí)，移交人要在規(guī)定期限內(nèi)負(fù)責(zé)查清處理。

　　4、銀行存款帳戶余額要與銀行對帳單核對相符。

　　5、各種財(cái)產(chǎn)物資和債權(quán)的明細(xì)帳戶余額，要與總帳的有關(guān)帳戶的余額核對相符;必要時(shí)，要與實(shí)物核對，或與往來單位、個(gè)人核對清楚。

　　6、整理應(yīng)該移交的各項(xiàng)資料，對末了事項(xiàng)要寫出書面材料。

　　7、編制交接表，列明應(yīng)該移交的憑證、帳表、公章、現(xiàn)金、有價(jià)證券、支票簿、文件等款、物和資料的內(nèi)容和數(shù)量。

　　8、從事會(huì)計(jì)電算化工作的移交人員，還應(yīng)在交待表中列明會(huì)計(jì)軟件及密碼、會(huì)計(jì)軟件數(shù)據(jù)磁盤及有關(guān)資料、實(shí)物等內(nèi)容。

　　(四)會(huì)計(jì)人員辦理交接手續(xù)，必須有監(jiān)交人員負(fù)責(zé)監(jiān)交。一般會(huì)計(jì)人員交接，由會(huì)計(jì)主管人員監(jiān)交;會(huì)計(jì)主管人員交接，由單位領(lǐng)導(dǎo)人監(jiān)交，必要時(shí)上級主管部門派人會(huì)同監(jiān)交。

　　(五)移交人員要按照交接表，逐項(xiàng)移交;接替人員要逐項(xiàng)核對點(diǎn)收。如有不符，要查清原因，并在交接表中注明。

　　(六)會(huì)計(jì)主管人員移交時(shí)，還要將全部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，重大的財(cái)務(wù)收支和會(huì)計(jì)人員的情況等，向接替人員詳細(xì)介紹。對需要移交的遺留問題，應(yīng)寫出書面材料。

　　(七)交接完畢后，交接雙方和監(jiān)交人要在交接表上簽名或蓋章。交接表應(yīng)注明：單位名稱、交接日期、交接表頁數(shù)、交接內(nèi)容、數(shù)量或金額、需要說明的問題和意見等。交接表一般應(yīng)填制一式三份，交接雙方各執(zhí)一份，存檔一份。

　　(八)接替的會(huì)計(jì)人員在核算年度內(nèi)應(yīng)繼續(xù)使用移交的帳簿，不得自行另立新帳，以保持會(huì)計(jì)記錄的連續(xù)性。

　　(九)會(huì)計(jì)人員臨時(shí)離職或因事因病不能到職工作的，會(huì)計(jì)主管人員或單位領(lǐng)導(dǎo)必須指定人員接替或代理。

　　(十)單位撤消，必須留有會(huì)計(jì)人員，辦理清算工作，對企業(yè)財(cái)產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行全面清查，按規(guī)定核算清算期間的費(fèi)用，編制清算報(bào)表，會(huì)計(jì)人員未移交前，不得離職。

　　八、附則

　　(一)過去的會(huì)計(jì)制度中有關(guān)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)定，如與本規(guī)則有抵觸的，應(yīng)以本規(guī)則為準(zhǔn)。

　　(二)本規(guī)則自12月1日起試行。

篇2：物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　物業(yè)管理費(fèi)編制與會(huì)計(jì)核算特性及原則

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費(fèi)這一敏感話題越來越引起人們的關(guān)注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來看，因管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、收取、使用及財(cái)務(wù)管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進(jìn)一步研究物業(yè)管理費(fèi)的編制和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的一系列問題已顯得十分必要。

　　本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過程中在管理費(fèi)和管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算方面的一些隱性問題，對物業(yè)管理費(fèi)的概念，成本構(gòu)成，編制方法及會(huì)計(jì)核算中的特性和特殊原則進(jìn)行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的定義、性質(zhì)和編制原則：

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)的定義：

　　物業(yè)管理人為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動(dòng)(提供服務(wù)的全過程中所耗費(fèi)的物質(zhì)消耗和活勞動(dòng)消耗)所需的成本，通過科學(xué)測算，編制出來的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費(fèi)用。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)：

　　物業(yè)的價(jià)值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進(jìn)行對物業(yè)管理服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人、使用管理權(quán)歸物業(yè)管理人的權(quán)屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民，用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設(shè)施的管理，以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)。與此相對應(yīng)，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)以及維修養(yǎng)護(hù)和更新物業(yè)的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費(fèi)該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對所管理服務(wù)的內(nèi)容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。

　　2、折舊補(bǔ)償原則：

　　折舊是指固定資產(chǎn)的補(bǔ)償方式，即按照固定資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準(zhǔn)備金的經(jīng)濟(jì)行為。這種補(bǔ)償是由固定資產(chǎn)的使用價(jià)值的長期性和資本價(jià)值的逐步轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)決定的。

　　現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設(shè)施、設(shè)備越來越多，越來越復(fù)雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個(gè)業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設(shè)備的產(chǎn)權(quán)價(jià)值份額，但不具有附屬設(shè)備的實(shí)物，設(shè)備實(shí)物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補(bǔ)償?shù)膬?chǔ)備金(包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計(jì)算，分類納入物業(yè)管理費(fèi)，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，對于管理費(fèi)用的確定和管理有過一個(gè)“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費(fèi)制定中的混亂和無序，引導(dǎo)消費(fèi)者適應(yīng)新型的物業(yè)管理模式確實(shí)起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個(gè)原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當(dāng)年支出的短期費(fèi)用的平衡，而理解不出來對于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)而發(fā)展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費(fèi)的原則來取而代之，就應(yīng)該是順理成章的了。

　　4、分級管理原則：

　　作為高附加值的不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準(zhǔn)、管理水平以及升值潛力等多種動(dòng)因，存在一定的可變性，這個(gè)可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動(dòng)成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負(fù)擔(dān)過重和不恰當(dāng)刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)具有的市場價(jià)值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價(jià)值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動(dòng)成本核算的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標(biāo)準(zhǔn))和管理公司資質(zhì)等級(政府主持評定)確定若干個(gè)等級的加權(quán)系數(shù)指標(biāo)，以物化成本、活勞動(dòng)成本加上物業(yè)等級和管理公司資質(zhì)等級權(quán)重，得出比較合理的全成本管理費(fèi)結(jié)果。

　　5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

　　現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費(fèi)訂價(jià)，如果同主體房屋同樣標(biāo)準(zhǔn)就不合理了。因?yàn)橐环矫嫠氖褂霉δ苁侵苯幽怖模旧砭痛嬖谥唐方粨Q的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜和對附屬設(shè)備的使用量大又難于分割的特點(diǎn)；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設(shè)備磨損程度高等顯見又難于量化的復(fù)雜因素。所以對這部分管理費(fèi)的訂價(jià)，可用市場機(jī)制和價(jià)值規(guī)律來調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費(fèi)核算標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實(shí)際用途分別確定適當(dāng)?shù)臋?quán)重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成及編制方法

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)核算成本構(gòu)成

　　物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)該包括物化成本、活勞動(dòng)成本和特殊權(quán)重三個(gè)部分。特殊權(quán)重部分主要包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權(quán)重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級權(quán)重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動(dòng)成本部分一般可由如下項(xiàng)目構(gòu)成。

　　1、人工費(fèi)：包括全部管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房租金等項(xiàng)目。

　　2、辦公費(fèi)：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費(fèi)，低值易耗辦公用品費(fèi)用以及節(jié)日裝飾費(fèi)、交通、通訊、損耗費(fèi)，辦公用房租金、管理費(fèi)用、辦公用水、電費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)用或單項(xiàng)對外承包等項(xiàng)目。

　　3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動(dòng)費(fèi)等項(xiàng)目。

　　4、清潔、綠化、保安費(fèi)：包括工具、材料、清運(yùn)或單項(xiàng)對外承包等項(xiàng)目。

　　5、不可預(yù)見費(fèi)：對以上幾項(xiàng)內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費(fèi)用不足的情況。

　　6、保險(xiǎn)費(fèi)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。

　　7、附屬設(shè)備更新基金：包括大廈所有附屬大型設(shè)備、設(shè)施的更新儲(chǔ)備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費(fèi)：包括所有公共設(shè)備、公共地方運(yùn)作和變、線、管損耗的水、電費(fèi)。

　　9、企業(yè)管理費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算用于管理處上級管理公司的管理費(fèi)用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責(zé)的，及對其上級開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計(jì)算此項(xiàng)目。

　　10、稅前利潤：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

　　11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項(xiàng)合理與否，應(yīng)通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

　　12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費(fèi)用可單獨(dú)核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨(dú)核算，單獨(dú)訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠?jì)收。另外，有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)計(jì)收。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)核算要點(diǎn)及方法：

　　1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)：

　　前面已經(jīng)對物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數(shù)據(jù)：

　　管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，比如：一是在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和調(diào)查清市場價(jià)格，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價(jià)。三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測算基礎(chǔ)。

　　3、計(jì)算公式：

　　管理費(fèi)的計(jì)算和編制核算表則較簡單，計(jì)算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；S代表計(jì)算物業(yè)的總面積；F代表單項(xiàng)費(fèi)用，I代表各小項(xiàng)目，∑代表所有單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和)。以上公式為：管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于計(jì)算物業(yè)的總建筑面積除以各單項(xiàng)費(fèi)用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設(shè)計(jì)為：序號、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式，加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果(計(jì)算到小數(shù)點(diǎn)后四位)。每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例和備注等欄目。在計(jì)算結(jié)束后要寫出核算說明，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)或者報(bào)政府主管部門審批時(shí)，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的特性分析和特定原則

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，對于管理處一級的物業(yè)管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算(以下簡稱管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算)，人們總覺得有些方面與一般的財(cái)務(wù)管理原理不同，比如，一般財(cái)務(wù)管理中把收入減去費(fèi)用的差額稱為利潤，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的，而管理費(fèi)收入減去費(fèi)用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會(huì)計(jì)原理的指導(dǎo)下做好管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算，是解決在物業(yè)管理實(shí)踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會(huì)計(jì)學(xué)中會(huì)計(jì)的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來確定管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算中的特定原則，以指導(dǎo)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算工作。

　　(一)物業(yè)管理費(fèi)"所有者權(quán)益"是業(yè)主

　　在會(huì)計(jì)基本要素中所有者權(quán)益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實(shí)際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業(yè)管理費(fèi)是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費(fèi)除管理者傭金和固定稅費(fèi)外都要用回在對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務(wù)上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時(shí)，管理費(fèi)本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中產(chǎn)生了盈余，也應(yīng)把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應(yīng)該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偂Ｈ绻B年結(jié)余或數(shù)額過大，則應(yīng)降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以，做為會(huì)計(jì)主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對以管理費(fèi)為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權(quán)益，而只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的最終成果，也就是收入與費(fèi)用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費(fèi)用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)的表面看，它的結(jié)余和利潤是很相似的，但由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)的權(quán)益不同，其經(jīng)營活動(dòng)的正凈額不能被經(jīng)營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經(jīng)營者支配，其經(jīng)營者的利潤在管理費(fèi)成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級的會(huì)計(jì)核算活動(dòng)中是沒有利潤的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要分?jǐn)倿閷?yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的。總之結(jié)余只有在進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤。而不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.

　　(三)物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則

　　從管理費(fèi)的性質(zhì)及其會(huì)計(jì)核算的特性來延伸，管理費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業(yè)主支付原則

　　強(qiáng)調(diào)業(yè)主支付原則是因?yàn)椋菏紫龋患{管理費(fèi)既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務(wù)這個(gè)市場關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們在日常管理費(fèi)收取工作中會(huì)經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費(fèi)；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費(fèi)的情況；三是有些開發(fā)商對空置房以無業(yè)主房為由不交管理費(fèi)。

　　實(shí)際上，物業(yè)管理運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運(yùn)作，尤其是在接管后的運(yùn)作過程中，絕不會(huì)因?yàn)樯鲜鋈N情況的任何一種的存在而停止部分運(yùn)作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。換一種說法，管理中不管出現(xiàn)任何問題都有相應(yīng)的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權(quán)力，而不交管理費(fèi)所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過明確業(yè)主(用戶)支付管理費(fèi)的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識(shí)，才能更進(jìn)一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費(fèi)的收取和管理問題。

　　2、獨(dú)立核算原則

　　會(huì)計(jì)主體成立的前提條件必須是擁有獨(dú)立資金，進(jìn)行獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和實(shí)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)報(bào)告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實(shí)行獨(dú)立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨(dú)立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會(huì)計(jì)主體的獨(dú)立性和會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立性。其次，是由管理費(fèi)的全成本性決定的。管理費(fèi)中對于會(huì)計(jì)主體向上級繳交的企業(yè)管理費(fèi)和利潤已做為成本在當(dāng)期交付，其它除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對物業(yè)的維護(hù)管理和服務(wù)上，也必然要求管理處成為以會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立為主要內(nèi)容的獨(dú)立運(yùn)作。再次，是由管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬性決定的。由于管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實(shí)行獨(dú)立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　3、多退少補(bǔ)原則

　　從管理費(fèi)的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的費(fèi)用。由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被確定(批準(zhǔn))后在一定的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務(wù)對象和市場變化則是一個(gè)絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項(xiàng)費(fèi)用開支不足時(shí)需要業(yè)主(用戶)分?jǐn)偤驮诹硗饽撤N情況下管理費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實(shí)際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對于管理費(fèi)的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個(gè)財(cái)務(wù)年度為限)多退少補(bǔ)的辦法來確定會(huì)計(jì)原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場變化，物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或管理失誤以及計(jì)劃外修補(bǔ)，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低而提請?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。|

　　(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長使用壽命以及市場物價(jià)下降等原因，導(dǎo)致管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個(gè)財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時(shí)可根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費(fèi)中用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偅煌瑫r(shí)為鼓勵(lì)管理者為節(jié)余所做的有效勞動(dòng)，再可提取一部分做為管理處特殊獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當(dāng)年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、監(jiān)督報(bào)告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開原則，它包括了二個(gè)方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費(fèi)用相配比，知情手段就是對物業(yè)管理服務(wù)和管理費(fèi)收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表和向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作來實(shí)現(xiàn)。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會(huì)計(jì)主體除對管理費(fèi)進(jìn)行核算和開展正常管理服務(wù)活動(dòng)外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營活動(dòng)，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動(dòng)和與上級公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動(dòng)，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設(shè)施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營活動(dòng)，這類經(jīng)營活動(dòng)如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分權(quán)屬關(guān)系，在補(bǔ)償管理處的經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，使其收益分別納入管理費(fèi)和上交權(quán)利人。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費(fèi)的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場地、場所及設(shè)施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬開發(fā)商權(quán)益范圍的或另有約定的除外。

篇3：談物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法

　　談物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法

　　物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算方法隨房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同而不同，根據(jù)上海市商品住宅收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)（包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)）等五部分費(fèi)用。

　　一、管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)

　　管理費(fèi)主要用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新等的各項(xiàng)賬務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。

　　保潔費(fèi)則是用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進(jìn)行的服務(wù)，包括樓道、走道、門廳等保衛(wèi)的定時(shí)清掃，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。

　　保安費(fèi)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)居住區(qū)公共秩序而進(jìn)行的防范性巡視、值班的服務(wù)。

　　按有關(guān)規(guī)定以上三項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目的定價(jià)由物業(yè)管理公司在政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度的基礎(chǔ)上與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，報(bào)物價(jià)部門核準(zhǔn)、備案。鑒于上述收費(fèi)項(xiàng)目具有聯(lián)動(dòng)性，絕大多數(shù)情況下物業(yè)公司同時(shí)兼管這三方面服務(wù)，而收費(fèi)又是包干制的，所以這三項(xiàng)收費(fèi)可視作廣義的管理費(fèi)，用“公共性服務(wù)費(fèi)”概括，可在“經(jīng)營收入”下設(shè)立“公共性服務(wù)收入”二級核算科目。

　　與公共性服務(wù)費(fèi)收入相對應(yīng)的公共性服務(wù)支出，可在“經(jīng)營成本-公共性服務(wù)支出”賬戶下反映。為了滿足物業(yè)公司內(nèi)部管理的需要和對外公布賬目的需要，在“經(jīng)營成本-公共性服務(wù)支出”下應(yīng)當(dāng)設(shè)立以下三級明細(xì)賬戶。

　　1、管理人員工資及附加。

　　2、服務(wù)人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。

　　3、清潔衛(wèi)生費(fèi)。主要用于核算清潔服務(wù)的物料消耗、人員制服等。

　　4、保安費(fèi)。主要用于核算保安服務(wù)的物料消耗、人員制服等。

　　5、辦公費(fèi)。主要用于核算管理處的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公用品、辦公雜項(xiàng)費(fèi)等。

　　6、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。主要用于核算直接用于管理服務(wù)用的各項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)。

　　7、法定稅費(fèi)。

　　8、法定利潤。

　　二、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)

　　設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司向高層住宅的居民收取的（底層不收）用于房屋公用設(shè)備的能耗及房屋公用設(shè)備日常的維修保養(yǎng)費(fèi)用。房屋設(shè)備有操作人員的，還應(yīng)包括操作人員的人工成本。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定在業(yè)主委員會(huì)未成立之前，物業(yè)公司收取房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是0.55元/平方米*月，實(shí)行包干制。如今已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)公司可暫按0.55元/平方米*月預(yù)收房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，多退少補(bǔ)，按實(shí)結(jié)算。

　　對于設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的核算方法，目前有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司代業(yè)主收取的費(fèi)用，實(shí)行按實(shí)結(jié)算，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)有結(jié)余不是物業(yè)公司的收益。同樣，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)不夠用了，也不是物業(yè)公司的虧損，所以應(yīng)通過負(fù)債來核算。可單設(shè)一級短期負(fù)債類賬戶“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”兩個(gè)二級賬戶，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下可增設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、 “電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”這六個(gè)明細(xì)賬戶用于分類核算。收到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時(shí)，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)收入”；支付相關(guān)成本時(shí)，分別借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。年終將設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出的明細(xì)科目全額與收入對沖，即借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)收入”科目，分別貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)余額在貸方的表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的結(jié)余，在借方則表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的超支。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)可在流動(dòng)負(fù)債下的其他流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目中反映。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)雖說是按實(shí)結(jié)算，但如果只在負(fù)債項(xiàng)目中反映的話，無疑會(huì)使得人人們對物業(yè)公司總體經(jīng)營規(guī)模的認(rèn)識(shí)有偏差，特別當(dāng)該物業(yè)公司是以管理高層商品住宅為主時(shí)，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業(yè)主管理委員會(huì)之前，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是包干制的，那就更應(yīng)該進(jìn)收入了。采用這種觀點(diǎn)核算運(yùn)行費(fèi)時(shí)，應(yīng)在“經(jīng)營收入”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”二級賬戶，另外在“經(jīng)營成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下再設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、“電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等七個(gè)三級賬戶。受到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時(shí)，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“經(jīng)營收入-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”，支付相關(guān)成本時(shí)，借記“經(jīng)營成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。每月月末，按房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入和支出的差額，借記“經(jīng)營成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”科目，“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶性質(zhì)同前。

　　我認(rèn)為后一種觀點(diǎn)較為可取。

　　三、維修費(fèi)

　　維修費(fèi)是物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的專門用于房屋公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)、綠化綠地養(yǎng)護(hù)、樓內(nèi)公燈及小區(qū)路燈的日常養(yǎng)護(hù)和能耗的費(fèi)用。維修費(fèi)由物業(yè)公司先行預(yù)收，后按實(shí)結(jié)算。維修費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)政府沒有明確規(guī)定，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)我認(rèn)為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。

　　維修費(fèi)的核算方法如同設(shè)備運(yùn)行費(fèi)一樣也有兩種觀點(diǎn)。采用第一種觀點(diǎn)的應(yīng)設(shè)立一級負(fù)債類賬戶“維修費(fèi)”，在“維修費(fèi)”賬戶下設(shè)“維修費(fèi)收入”和“維修費(fèi)支出”兩個(gè)二級賬戶，為了加強(qiáng)明細(xì)核算應(yīng)在“維修費(fèi)-維修費(fèi)支出”下增設(shè)“房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“公燈電費(fèi)”和“維修費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)等五個(gè)三級賬戶，維修費(fèi)的賬戶性質(zhì)與實(shí)務(wù)操作同”設(shè)備運(yùn)行費(fèi)“科目類似。

　　四、房屋維修基金

　　房屋維修基金是指物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設(shè)施設(shè)備維修基金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的35，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋維修基金。購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修和更新。房屋維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專款專用，并定期接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。房屋維修基金的利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作房屋維修基金滾存使用和管理。

　　對于房屋維修基金的會(huì)計(jì)核算處理，滬財(cái)會(huì)（1999）182號文附件二《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定》代管基金中已有詳細(xì)說明。它對于物業(yè)大修收入要不要進(jìn)入經(jīng)營收入的判斷依據(jù)是該項(xiàng)工程是企業(yè)自己承接的，還是發(fā)包的。如是本企業(yè)自己承接的則收取或轉(zhuǎn)入物業(yè)大修收入在“經(jīng)營收入”科目中核算。如是發(fā)包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說明的一點(diǎn)是補(bǔ)充規(guī)定中的代管基金只設(shè)了一級科目，沒有下設(shè)明細(xì)賬，我認(rèn)為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對工作。

　　所以應(yīng)在“代管基金”賬戶下設(shè)“基金本金”、“補(bǔ)充基金”、“基金利息”和“物業(yè)工程費(fèi)用”等四個(gè)二級明細(xì)賬戶。其中“補(bǔ)充基金”主要核算物業(yè)管理公司利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用扣除必要的成本后轉(zhuǎn)入房屋維修基金賬戶的部分。“物業(yè)工程費(fèi)用”主要核算經(jīng)業(yè)主委員會(huì)簽字認(rèn)可的應(yīng)從房屋維修基金中列支的物業(yè)工程費(fèi)用部分。年終時(shí)，“代管基金-物業(yè)工程費(fèi)用”應(yīng)全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉(zhuǎn)補(bǔ)充基金，借記“代管基金-基金利息”，貸記“代管基金-物業(yè)工程費(fèi)用”，如利息收入不足以彌補(bǔ)物業(yè)工程費(fèi)用則差額借記“代管基金-補(bǔ)充基金”。“代管基金-補(bǔ)充基金”的借方余額表明動(dòng)用的本金數(shù)，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結(jié)余數(shù)，當(dāng)房屋維修基金的結(jié)余數(shù)低于原始本金的30%時(shí)，需要再次募集維修基金。代管基金是物業(yè)管理公司的長期負(fù)債，應(yīng)在其他長期負(fù)債下列示。

　　五、停車費(fèi)

　　物業(yè)管理公司在管理服務(wù)的過程中，可能會(huì)接受業(yè)主委員會(huì)委托對屬于小區(qū)全體業(yè)主公有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有償經(jīng)營。如進(jìn)行車輛停放服務(wù)、出租廣告牌服務(wù)。該經(jīng)營項(xiàng)目由于主要使用了業(yè)主的公有產(chǎn)權(quán)，所以政府發(fā)文規(guī)定該類收入在扣除必要的成本后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作房屋維修基金。物業(yè)管理是有償服務(wù)，諸如停車費(fèi)的收取，物業(yè)管理公司是需要付出相當(dāng)大的努力的，所以我認(rèn)為必要的成本中應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公司根據(jù)收入比例提取的一定比例的手續(xù)費(fèi)。為了核算停車費(fèi)，應(yīng)在“經(jīng)營收入”賬戶下設(shè)立“停車費(fèi)收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”賬戶下設(shè)“停車費(fèi)支出”二級賬戶，在“經(jīng)營成本-停車費(fèi)支出”下分設(shè)“車管員工資”、“收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”、“其他停車支出”和“停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等四個(gè)三級賬戶。計(jì)提收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)借記“經(jīng)營成本-停車費(fèi)支出-收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費(fèi)收入”。月末將停車費(fèi)扣除稅金及成本后的結(jié)余轉(zhuǎn)入房屋維修基金，借記“經(jīng)營成本-停車費(fèi)支出-停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記“代管基金-補(bǔ)充基金”。

　　六、其他有償經(jīng)營收入

　　物業(yè)管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業(yè)的最終目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化。怎樣才能緩解這個(gè)矛盾呢？我認(rèn)為物業(yè)管理公司只有在依托業(yè)主的基礎(chǔ)身上，搞多種經(jīng)營，大力開拓各種有償服務(wù)的市場。如開展代購商品服務(wù)、代做房屋租賃、置換中介等。經(jīng)營規(guī)模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　為了核算此類經(jīng)營收入可在“經(jīng)營收入”下設(shè)“有償服務(wù)收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)有償服務(wù)支出“二級賬戶，如單個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目規(guī)模特別大的可但列明細(xì)。

　　七、代收款項(xiàng)

　　物業(yè)公司在管理服務(wù)中必然要向業(yè)主收取一些代收代付款項(xiàng)，如代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業(yè)公司的經(jīng)營收入，除非物業(yè)公司收取的代收款項(xiàng)中包含代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，則借記“代收款項(xiàng)-水電費(fèi)”等科目，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費(fèi)收入”將手續(xù)費(fèi)收入轉(zhuǎn)出。