設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度

　　1、主要設(shè)備應(yīng)實(shí)行包機(jī)制,并制定運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡回檢查制度， 設(shè)備使用要實(shí)行定人、定機(jī)、憑證操作，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，單人使用的設(shè)備由操作者負(fù)責(zé)。對多班制生產(chǎn)的設(shè)備，操作工人必須執(zhí)行設(shè)備交接班制度，設(shè)備均應(yīng)有運(yùn)行記錄。

　　2、各種主要設(shè)備司機(jī)必須經(jīng)過培訓(xùn)，達(dá)到本設(shè)備操作的技術(shù)等級“應(yīng)知”“應(yīng)會”要求，經(jīng)考試合格，獲得崗位證后才可操作。

　　3、設(shè)備司機(jī)要做到三知、四會。要合理使用設(shè)備，嚴(yán)禁超負(fù)荷、超規(guī)范使用。

　　4、運(yùn)行中的設(shè)備，必須保持完好狀態(tài)，安全保護(hù)裝置齊全，動作可靠，防爆設(shè)備不失爆，并應(yīng)定期檢查、試驗(yàn)，做好記錄，不合格的不準(zhǔn)運(yùn)行。

　　5、要嚴(yán)格執(zhí)行日常維護(hù)和定期維護(hù)制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報有關(guān)單位，確保設(shè)備經(jīng)常保持整齊、清潔、潤滑、安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　6、對主機(jī)設(shè)備的關(guān)鍵部件，要進(jìn)行日常點(diǎn)檢和定期點(diǎn)檢，并做記錄，按期完成礦下達(dá)的各項(xiàng)檢修計(jì)劃。

　　7、加強(qiáng)潤滑管理，建立并嚴(yán)格執(zhí)行“五定”制度(即定人、定質(zhì)、定量、定點(diǎn)、定期)，做好換油記錄。

　　8、搞好設(shè)備衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，確保其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全規(guī)程，不得違章作業(yè)，因責(zé)任心不強(qiáng)所造成的事故，應(yīng)追查責(zé)任，嚴(yán)肅處理。

篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。

　　7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

　　8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗(yàn)1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

篇3：談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理

　　談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理

　　在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運(yùn)行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴(yán)重影響管管企業(yè)的社會聲譽(yù)，它的重要性和原因就在于：

　　其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的依賴性就越強(qiáng)；

　　其二，設(shè)備運(yùn)行成本在物業(yè)管理運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運(yùn)行管理。設(shè)備運(yùn)行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；

　　其三，用戶(業(yè)主、租戶)滿意程度是評價物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運(yùn)行的優(yōu)劣有關(guān)。

　　因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運(yùn)行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。

　　那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理工作呢?本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：

　　一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)

　　支撐物業(yè)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個部分構(gòu)成：

　　1、各類管、線結(jié)構(gòu)。

　　包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。如果將物業(yè)比喻成一個生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運(yùn)行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要一點(diǎn)，就是花大力氣去認(rèn)識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點(diǎn)入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。

　　2、各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備。

　　如發(fā)電機(jī)組、變壓器；鍋爐、冷水機(jī)組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機(jī)等。由于物業(yè)機(jī)電設(shè)備封閉運(yùn)行的特點(diǎn)，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺運(yùn)轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對整個系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現(xiàn)原設(shè)計(jì)配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運(yùn)行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充足時，使主、備設(shè)備都保持隨時能投入運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時調(diào)整主、備設(shè)備投運(yùn)時間，是運(yùn)行管理的要點(diǎn)；當(dāng)備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機(jī)組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運(yùn)作需求負(fù)載的變化，了解各類設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，做到物盡其用。

　　3、終端設(shè)備。

　　終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運(yùn)行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運(yùn)行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運(yùn)行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。

　　4、環(huán)境。

　　環(huán)境是設(shè)備運(yùn)行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運(yùn)行來保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業(yè)各類設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運(yùn)行的。同樣，沒有一個完善的管理機(jī)制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運(yùn)行體系的組成部分，又是設(shè)備運(yùn)行體系運(yùn)行的結(jié)果。

　　上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運(yùn)行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的脈搏，必須從這四個部分入手，去了解它，認(rèn)識它，掌握它。

　　物業(yè)設(shè)備運(yùn)行體系是一個龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進(jìn)而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認(rèn)識過程當(dāng)作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學(xué)，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運(yùn)行管理的全體員工，對管理對象的認(rèn)識做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運(yùn)行管理工作建立在扎實(shí)的基礎(chǔ)上。

　　二、要有明確的運(yùn)行目標(biāo)

　　物業(yè)設(shè)備運(yùn)行目標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性四個方面。

　　1、安全性

　　安全是設(shè)備運(yùn)行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運(yùn)行管理的安全目標(biāo)，一是設(shè)備體系運(yùn)行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運(yùn)行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護(hù)等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：

　　1) 思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。

　　2) 嚴(yán)格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。

　　3) 定期檢測、試驗(yàn)，進(jìn)行預(yù)防性檢修、維護(hù)。設(shè)備運(yùn)行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運(yùn)行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進(jìn)行檢驗(yàn)或試驗(yàn)。

　　2、可靠性

　　物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的可靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性。提高設(shè)備運(yùn)行的可靠性，取決于兩基本條件：

　　第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。

　　第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費(fèi)。 在設(shè)備運(yùn)行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行計(jì)劃(包括突發(fā)事件應(yīng)對計(jì)劃)；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。

　　3、舒適性

　　從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點(diǎn)看，舒適性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理必備的目標(biāo)之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的一項(xiàng)目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項(xiàng)指標(biāo)。舒適性指標(biāo)包括兩個方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足程度。這是一項(xiàng)硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認(rèn)真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細(xì)膩嚴(yán)實(shí)的工作作風(fēng)方可實(shí)現(xiàn)。另一項(xiàng)是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。

　　4、經(jīng)濟(jì)性

　　物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時，必須講效益。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必然是設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)與以上三個目標(biāo)相比，是一個收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)性對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的要求是：

　　5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)；

　　6、省能是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的主要途徑。

　　能源費(fèi)用是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的主要部分，節(jié)省能源費(fèi)有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟(jì)的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進(jìn)行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費(fèi)用基本上靠省能方式實(shí)現(xiàn)。省能有兩個途徑：第一，減少使用量，這在某些場合和時間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失?？傊?，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費(fèi)的主要方式。

　　7、易損零配件和耗材的耐用性。

　　樓宇設(shè)備運(yùn)行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運(yùn)行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價格比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，擇優(yōu)采用，減少運(yùn)行消耗。

　　8、維保方便。

　　新建、改造設(shè)備等工程項(xiàng)目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。

　　三、搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的主要方法

　　1、建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。

　　由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和服務(wù)對象都有各自不同的特點(diǎn)。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要工作。 標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個動態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運(yùn)行時間的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)備運(yùn)行管理的全過程。因此，設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動態(tài)過程；"不變"，是通過完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳狀態(tài)不變。

　　2、預(yù)防性措施。

　　由于物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行的連續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中處于特別重要的地位，包括：

　　1) 預(yù)防性試驗(yàn)；

　　2) 預(yù)防性檢修；

　　3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；

　　4) 巡檢、點(diǎn)檢、定檢。

　　實(shí)現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運(yùn)行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計(jì)劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。

　　對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和點(diǎn)檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點(diǎn)等易發(fā)生故障的節(jié)點(diǎn)，可逐步建立完善的節(jié)點(diǎn)臺帳，實(shí)行"位式"管理，主要內(nèi)容是：

　　1) 逐件建立臺帳，一一對應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；

　　2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項(xiàng)目，抓住重點(diǎn)，明確主次；

　　3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；

　　4) 采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼方法，便于檢查。

　　預(yù)防性試驗(yàn)制度是設(shè)備可靠運(yùn)行的保障線。預(yù)防性試驗(yàn)的對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于季節(jié)性運(yùn)行，在運(yùn)行季節(jié)不可停機(jī)的連續(xù)運(yùn)行設(shè)備，在停運(yùn)季節(jié)維保后，運(yùn)行季節(jié)到來前，應(yīng)提前進(jìn)行試運(yùn)行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報警系統(tǒng)等一直處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機(jī)。

　　在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運(yùn)行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來說變動不大，其應(yīng)對能力受設(shè)計(jì)限制。突發(fā)事件發(fā)生時，通訊、組織及時是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無準(zhǔn)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個項(xiàng)目。

　　3、技改。

　　由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行條件限制，技改在物業(yè)運(yùn)行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補(bǔ)一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提高物業(yè)管理整體運(yùn)行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進(jìn)步的作用。

　　4、保險。

　　物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實(shí)施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理會隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機(jī)率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風(fēng)險意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財(cái)產(chǎn)險、機(jī)損險。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，確實(shí)保障設(shè)備正常運(yùn)行。

　　5、組織措施。

　　所有類型的設(shè)備運(yùn)行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項(xiàng)因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進(jìn)，沒有人會使用，先進(jìn)的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進(jìn)的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強(qiáng)員工培訓(xùn)。在現(xiàn)代管理方法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓(xùn)的過程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。

　　培訓(xùn)的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過培訓(xùn)的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開。通過班會可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。不開班會的班長不是一個合格的班長，不聽班會的基層管理者更是一個不合格的管理者。再次是加強(qiáng)協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺，是組織措施中的潤滑劑、凝結(jié)劑 ，是實(shí)現(xiàn)1+1>2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時、因地、因人，因各種可以對協(xié)調(diào)目標(biāo)產(chǎn)生影響的種種因素而變。

　　四、結(jié)束語

　　隨著現(xiàn)代社會科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學(xué)科中的一個重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻(xiàn)微薄之力。