分公司管理制度

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范公司及其分公司(以下簡稱分公司)的組織行為，保護公司和各投資人的合法權(quán)益，確保各分公司規(guī)范、有序、健康發(fā)展，根據(jù)《公司法》和公司章程等法律、法規(guī)和規(guī)章有關(guān)規(guī)定，特制定本制度。

　　第二條 本制度適用于公司所屬分公司。

　　第三條 本制度所稱的分公司包括由公司與其他投資人共同投資、且由公司或分公司持有其50%以上的股份，或者雖然持有其股份比例不足50%、但能夠?qū)嶋H控制的公司(包括直接控股和間接控股)。

　　第四條 公司作為分公司的股東，按公司投入分公司的資本額享有對分公司的資產(chǎn)收益權(quán)、重大事項的決策權(quán)、高級管理人員的選擇權(quán)和財務(wù)審計監(jiān)督權(quán)等。分公司作為公司的下屬機構(gòu)，公司對其具有全面的管理權(quán)。

　　第五條 公司分公司實行集權(quán)和分權(quán)相結(jié)合的管理原則。對高級管理人員的任免、重大投資決策(包括股權(quán)投資、債權(quán)投資、重大固定資產(chǎn)投資、重大項目投資等)、年度經(jīng)營預(yù)算及考核等將充分行使管理和表決權(quán)利，同時將對各分公司經(jīng)營者日常經(jīng)營管理工作進行授權(quán)，確保各分公司有序、規(guī)范、健康發(fā)展。

　　第六條 加強公司對分公司資本投入、運營和收益的監(jiān)管，監(jiān)控財務(wù)風(fēng)險，提高公司的核心競爭力和資本運營效益。各分公司要依法自主經(jīng)營，在公司的統(tǒng)一調(diào)控、協(xié)調(diào)下，按市場需求自主組織生產(chǎn)和經(jīng)營活動，努力提高資產(chǎn)運營效率和經(jīng)濟效益，提高員工的勞動效率。

　　第二章 經(jīng)營管理

　　第七條 公司將根據(jù)發(fā)展需要，對各分公司的經(jīng)營、籌資、投資、費用開支等實行年度預(yù)算管理，由公司根據(jù)市場及企業(yè)自身情況核定并下發(fā)各分公司的年度經(jīng)營、投資、籌資及財務(wù)預(yù)算，并將年度預(yù)算按月、季分解下達(dá)實施。各分公司應(yīng)確保各項預(yù)算指標(biāo)的實施和完成。

　　第八條 各分公司不具有獨立的股權(quán)處置權(quán)、資產(chǎn)處置權(quán)、對外籌資權(quán)、管理制度權(quán)和各種形式的對外投資權(quán)。分公司處置資產(chǎn)須事先向公司作出詳細(xì)的書面報告，經(jīng)公司批準(zhǔn)后按有關(guān)規(guī)定處理。

　　如為經(jīng)營活動需要，確需增加籌資、對外投資和自身經(jīng)營項目開發(fā)投資及重大固定資產(chǎn)投資的，必須在事先完成投資可行性分析論證后，由公司總經(jīng)理辦公會審查后提請公司董事會批準(zhǔn)方可實施。需增加籌資，實施時事先向公司財務(wù)管理部提出申請，并明確說明所需資金數(shù)量、用途、投向、用款進度，經(jīng)公司董事長批準(zhǔn)后由財務(wù)部協(xié)調(diào)解決。

　　第九條 各分公司必須依法經(jīng)營，規(guī)范日常經(jīng)營行為，不得違背國家法律、法規(guī)和公司規(guī)定從事經(jīng)營工作。

　　第十條 各分公司要按現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立健全各項管理制度，明確企業(yè)內(nèi)部各管理和經(jīng)營部門的職責(zé)，根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定和國家有關(guān)法律規(guī)定健全和完善內(nèi)部管理工作，制定系統(tǒng)而全面的企業(yè)內(nèi)部管理制度，并上報公司審查備案。

　　第十一條 公司建立信息管理系統(tǒng)，各分公司的核算及管理系統(tǒng)都應(yīng)納入本系統(tǒng)管理，必須按照真實、準(zhǔn)確、及時、全面的原則反饋經(jīng)營、財務(wù)、人事、資產(chǎn)、投(融)資等信息，為公司的經(jīng)營決策提供科學(xué)的依據(jù)。

　　第三章 人事及薪酬管理

　　第十二條 具備法人資格的分公司應(yīng)依法設(shè)立董事會，公司安排人員協(xié)助管理。

　　第十三條 分公司的經(jīng)理(包括經(jīng)理、副經(jīng)理)由公司提名并提請分公司任命和解聘，分公司的總經(jīng)理由公司直接聘任和解聘，分公司總經(jīng)理必須對任職公司高度負(fù)責(zé)，必須具備充分行使職責(zé)和正確行使權(quán)力的能力，確保分公司經(jīng)營管理工作規(guī)范有序進行。被聘用的分公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理應(yīng)與公司簽訂聘用合同。聘用合同應(yīng)明確聘用期限、責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)及應(yīng)享受的待遇和違約的處理等條款。

　　第十四條 各分公司的財務(wù)負(fù)責(zé)人實行公司委派制，并由公司財務(wù)管理部對其直接負(fù)責(zé)。

　　第十五條 在公司定員范圍內(nèi)，各分公司的機構(gòu)設(shè)置和人員編制需報公司審查備案，不得隨意增加或減少人員、及設(shè)立新崗位等。

　　第十六條 各分公司錄用員工一律實行公開招聘制度，應(yīng)制定員工的招聘錄用、辭退及人事管理辦法并報公司備案。

　　第十七條 建立各分公司經(jīng)理向公司總經(jīng)理辦公會的定期報告制度。分公司管理制度分公司的總經(jīng)理必須每季度向公司總經(jīng)理辦公會進行一次全面詳實的經(jīng)營情況報告，每年向公司董事會進行一次述職報告。

　　第十八條 分公司應(yīng)制訂薪酬管理和獎懲制度，報公司批準(zhǔn)。分公司總經(jīng)理的薪酬由公司確定。分公司副經(jīng)理的薪酬由分公司總經(jīng)理擬定報公司審查確認(rèn)。分公司部門員工的薪酬由分公司總經(jīng)理確定。分公司全體員工的薪酬由公司財務(wù)管理部統(tǒng)一發(fā)放確定并發(fā)放。

　　第四章 財務(wù)管理

　　第十九條 分公司應(yīng)根據(jù)國家法律和法規(guī)及公司規(guī)定制定本公司的財務(wù)管理制度，報經(jīng)公司審查確認(rèn)之后執(zhí)行，制度的修改亦按此程序執(zhí)行。分公司經(jīng)理在組織實施所在公司的財務(wù)活動中接受公司的監(jiān)督和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，主要職責(zé)如下：

　　1、組織實施所在公司的財務(wù)預(yù)、決算方案;

　　2、組織實施所在公司的采購、銷售計劃;

　　3、組織制定所在公司的財務(wù)管理、采購、資產(chǎn)管理等方面的具體實施辦法，報公司審批、并由公司統(tǒng)一購買分配;

　　4、支持并保障所在公司的財務(wù)會計人員依法履行職責(zé)。

　　第二十條 各分公司制定的財務(wù)管理制度包括(但不限于)以下幾個方面：

　　1、對外投資管理制度;

　　2、固定資產(chǎn)購買、建造、重大改造及裝修和資產(chǎn)處置管理制度;

　　3、預(yù)算管理制度;

　　4、費用管理制度。

　　第二十一條 未經(jīng)公司批準(zhǔn)，分公司不得向其他企業(yè)和個人借支資金以及提供任何形式的擔(dān)保(包括抵押、質(zhì)押、保證等)。

　　第二十二條 各分公司的財務(wù)會計核算必須依法、真實、準(zhǔn)確、及時、規(guī)范，不得弄虛作假，不得虛列或少列收入，不得虛攤、不攤或少攤成本、費用。分公司企業(yè)所得稅由公司財務(wù)管理部統(tǒng)一申報繳納。分公司除企業(yè)所得稅外的其他各項稅費、分公司的所有稅費均由各單位財務(wù)自行申報繳納。分公司下述會計事項按照公司的會計政策執(zhí)行：

　　1、分公司日常會計核算和財務(wù)管理中所采用的會計政策及會計估計、變更等應(yīng)遵循公司的財務(wù)會計制度及其有關(guān)規(guī)定。各項資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備所形成的損失計入資產(chǎn)減值損失。

　　2、分公司應(yīng)當(dāng)按照公司編制合并會計報表和對外披露會計信息

篇2：物業(yè)分公司成本控制制度

　　物業(yè)分公司成本控制制度

　　1.1物業(yè)分公司成本管理必須遵循目標(biāo)成本、動態(tài)控制的原則，將成本目標(biāo)納入目標(biāo)管理責(zé)任制，按照分層管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，落實各部門的成本管理責(zé)任。定期進行成本動態(tài)統(tǒng)計分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項成本費用。

　　1.2為完整、準(zhǔn)確地反映物業(yè)服務(wù)成本狀況，各項目所在公司、物業(yè)分公司應(yīng)遵循管理公司的規(guī)定要求，嚴(yán)格區(qū)分項目開發(fā)成本和物業(yè)服務(wù)成本。

　　1.3為保證對實際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，物業(yè)分公司財務(wù)部必須對各項業(yè)務(wù)的成本預(yù)算和實際支出進行全程監(jiān)控，并定期統(tǒng)計分析成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司(籌建處)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本測算和資金預(yù)算計劃的制訂，并按批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和資金計劃執(zhí)行。

　　2.2項目所在公司負(fù)責(zé)審查確認(rèn)所屬物業(yè)分公司的目標(biāo)成本測算結(jié)果及資金預(yù)算計劃，并對執(zhí)行結(jié)果進行備案審查。

　　2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司進行目標(biāo)成本測算工作，并對項目所在公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本及其執(zhí)行情況進行備案審查。

　　3、物業(yè)管理成本分類

　　3.1按成本承擔(dān)主體劃分：物業(yè)管理日常服務(wù)成本和項目開發(fā)物業(yè)啟動費（成本）。

　　3.2按時間劃分：項目分期開發(fā)的物業(yè)啟動費用和會計年度物業(yè)成本、項目開發(fā)總物業(yè)管理成本。

　　3.3按服務(wù)類別劃分：清潔成本、綠化養(yǎng)護成本、安全保衛(wèi)成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業(yè)管理成本控制要點

　　4.1人員成本是物業(yè)管理成本的重要控制節(jié)點。必須首先從服務(wù)承諾、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、服務(wù)流程設(shè)計、人員到崗時間安排、薪酬體系設(shè)計等各個方面考慮控制成本。實現(xiàn)人員最大管理效益是各個項目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業(yè)管理成本的重要開支，必須從產(chǎn)品設(shè)計階段、設(shè)備采購階段就開始控制，日常物業(yè)管理服務(wù)期間應(yīng)該對公共能耗定期監(jiān)測、分析并采取有效節(jié)能措施。

　　4.3編制物業(yè)管理方案時要進行物業(yè)管理日常服務(wù)成本的測算，提出物業(yè)服務(wù)費和停車場服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.4編制物業(yè)管理方案時要進行物業(yè)啟動費（成本）的測算，物業(yè)啟動費用是物業(yè)管理在項目開發(fā)經(jīng)營期期間發(fā)展商投入地產(chǎn)物業(yè)管理工作的總費用。是以項目結(jié)算周期為時間節(jié)點。物業(yè)啟動費應(yīng)報管理公司經(jīng)營管理委員會批準(zhǔn)，并成為考核項目所在公司物業(yè)成本的關(guān)鍵指標(biāo)，應(yīng)進入開發(fā)項目經(jīng)營管理責(zé)任書。項目所在公司應(yīng)把其作為與物業(yè)分公司簽訂項目物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟指標(biāo)。

　　4.5各個物業(yè)分公司應(yīng)該提出每個會計年度的物業(yè)管理收支測算，并轉(zhuǎn)化為年度物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟指標(biāo)。年度物業(yè)收支預(yù)測應(yīng)分析各類成本的關(guān)系，并提出控制的關(guān)鍵點和方法。

　　4.6物業(yè)分公司應(yīng)定期(至少每季度)進行成本分析和控制工作，并形成書面報告。

　　5、物業(yè)管理日常服務(wù)成本測算

　　5.1物業(yè)管理日常服務(wù)成本測算是指項目總體規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，對整體項目在正常管理服務(wù)狀態(tài)下（全部入住、全面服務(wù)）物業(yè)管理成本的測算或概算。

　　5.2物業(yè)管理日常服務(wù)成本測算先要明確物業(yè)服務(wù)費是包干制、還是酬金制，成本測算細(xì)目詳細(xì)見《日常運作費用測算指引》，從而推導(dǎo)出物業(yè)服務(wù)費和停車場服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)，并提出定價方案。

　　6、物業(yè)啟動費用測算

　　6.1物業(yè)啟動費定義：指地產(chǎn)商或發(fā)展商在建設(shè)開發(fā)一個項目時，從物業(yè)管理開始前期服務(wù)一直到項目經(jīng)營期結(jié)束所投入的所有與物業(yè)管理相關(guān)的費用和成本。物業(yè)啟動費用分為整個項目的物業(yè)啟動費用和分期開發(fā)各個經(jīng)營期內(nèi)的物業(yè)啟動費用。

　　6.2物業(yè)啟動費的主要構(gòu)成

　　6.2.1物業(yè)開辦費用：指為項目物業(yè)管理采購的辦公設(shè)施設(shè)備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括入伙前物業(yè)公司（管理處）籌備發(fā)生的人員成本。不包括物業(yè)前期服務(wù)咨詢費用。詳細(xì)見《開辦費用測算指引》

　　6.2.2物業(yè)前期咨詢服務(wù)費用：指物業(yè)管理公司為了地產(chǎn)營銷、地產(chǎn)后勤、地產(chǎn)工程、地產(chǎn)其他工作提供的服務(wù)，如：保安、清潔、食堂、物業(yè)設(shè)計優(yōu)化等服務(wù)。該服務(wù)可以認(rèn)為是為地產(chǎn)的一個分包服務(wù)，項目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)該通過合同約定有關(guān)服務(wù)事項、相關(guān)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)時間。此項費用計入項目所在公司成本，物業(yè)分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務(wù)項目分類有：配合營銷服務(wù)、地產(chǎn)后勤管理、設(shè)計優(yōu)化、工程現(xiàn)場優(yōu)化、商業(yè)招商、會所服務(wù)、代收租金服務(wù)等。

　　6.2.2.2各個項目主要包括如下成本：人工費用、物料費用、其他費用、服務(wù)酬金。

　　6.2.3項目經(jīng)營期物業(yè)管理成本：指的是開發(fā)的項目第一期入伙到項目（分期）經(jīng)營期結(jié)束，再到整個項目經(jīng)營期結(jié)束期間的物業(yè)虧損情況，虧損分為兩個階段測算。經(jīng)營期內(nèi)物業(yè)服務(wù)費收支應(yīng)該做到收支平衡，項目物業(yè)收支平衡時間最晚不超過項目入伙一年半。測算應(yīng)充分考慮：收費率等因素對結(jié)果的影響。分期開發(fā)的應(yīng)該分期測算。

　　6.2.3.1物業(yè)管理公司下設(shè)置多個獨立核算物業(yè)管理處的，經(jīng)濟測算應(yīng)把物業(yè)分公司和管理處收支進行區(qū)分。

　　6.2.3.2測算要充分考慮空置房管理費、房屋維修基金和項目所在公司應(yīng)該交納的其他費用。

　　6.2.3.3會所的經(jīng)營成本和收支情況應(yīng)該單獨測算列帳，收益和虧損都?xì)w于產(chǎn)權(quán)人。

　　6.2.3.4有專業(yè)停車場的，停車場應(yīng)該單獨計算服務(wù)成本，測算停車位物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，收取停車位物業(yè)服務(wù)費。停車位租金收入歸屬產(chǎn)權(quán)人（發(fā)展商或其他業(yè)主），空置車位應(yīng)交納物業(yè)管理費。利用道路或其他公共區(qū)域停車的，租金收入應(yīng)歸屬全體業(yè)主，停車位物業(yè)服務(wù)費用作為物業(yè)管理費的補充。

　　6.2.3.4在以上充分計算收入和支出的基礎(chǔ)上，如果有虧損要說明虧損的原因，地產(chǎn)補貼虧損的應(yīng)該明確補貼的形式和數(shù)額。

　　7、物業(yè)分公司會計年度成本控制流程

　　7.1物業(yè)分公司財務(wù)部編制下年度收支預(yù)算計劃，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議討論通過，項目所在公司審核后，每年十二月十五日前報管理公司審批。審批后的年度收支預(yù)算方可作為物業(yè)分公司年度工作計劃的組成部分。年度收支預(yù)算制訂依據(jù)是年度工作計劃。

　　7.2經(jīng)過批準(zhǔn)后的年度支出預(yù)算作為物業(yè)管理目標(biāo)總成本分解到各部門，并作為目標(biāo)管理責(zé)任制的責(zé)任目標(biāo)，落實到各有關(guān)責(zé)任人。

　　7.3在年度支出預(yù)算總額范圍內(nèi)，各項支出可作適當(dāng)調(diào)配。

　　7.4物業(yè)分公司應(yīng)嚴(yán)格控制計劃外支出，成本支出不得超過計劃所列范圍。

　　7.5物業(yè)分公司財務(wù)部必須參與和控制所有影響物業(yè)管理成本的業(yè)務(wù)活動，包括，但不限于：

　　7.5.1業(yè)務(wù)分包（招標(biāo)）；

　　7.5.2材料設(shè)備采購；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業(yè)分公司財務(wù)部負(fù)責(zé)審核實際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。每季度進行物業(yè)管理成本分析，對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細(xì)項超支發(fā)生的原因，及時采取控制成本的措施。編制季度《成本統(tǒng)計分析報告》，報項目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業(yè)分公司應(yīng)通過以下方面的措施，加強成本控制工作。

　　8.1實行定編定崗，控制工資總額，通過管理創(chuàng)新，改變服務(wù)模式，簡化服務(wù)流程實現(xiàn)人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定；

　　8.4嚴(yán)格執(zhí)行合同審批的制度

　　8.5嚴(yán)格執(zhí)行采購制度

　　8.6建立超支預(yù)警系統(tǒng)；

　　8.7采用新技術(shù)、新材料、新科學(xué)，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節(jié)能開關(guān)、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽能節(jié)能草坪燈等。

　　8.8及時了解當(dāng)?shù)卣畬ι婕拔飿I(yè)管理的有關(guān)收費政策，用足用活各項政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動態(tài)措施

　　9、成本超支處理及調(diào)整

　　9.1物業(yè)分公司總經(jīng)理、財務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金預(yù)算的執(zhí)行，嚴(yán)格控制各項費用支出，所有超出規(guī)定額度的預(yù)算外支出均必須報關(guān)項目所在公司審批，并在季度的成本統(tǒng)計分析報告中逐項列明。

　　9.2當(dāng)發(fā)現(xiàn)或預(yù)計實際支出超出目標(biāo)成本，或因其它客觀因素需要調(diào)整目標(biāo)成本時，物業(yè)分公司財務(wù)部負(fù)責(zé)提出《物業(yè)成本超支報警表》、《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》，送經(jīng)本公司總經(jīng)理簽署后，按下述規(guī)定逐級呈報備案或?qū)徟?/p>

　　9.2.1突破物業(yè)啟動費成本按照《地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的有關(guān)成本超支規(guī)定處理。

　　9.2.2需突破年度目標(biāo)成本時，報項目所在公司經(jīng)營管理委員會審核、管理公司批準(zhǔn)。

　　10、相關(guān)文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開辦費用測算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運作費用測算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整審批表

篇3：物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　1、總則

　　1.1嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包，不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護EE物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求，也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本，倡導(dǎo)廉潔自律的重要舉措，各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定，確保采購及業(yè)務(wù)分包活動公開、有序地進行。

　　1.2根據(jù)管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》規(guī)定，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實際情況，各物業(yè)分公司凡單項合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù)，必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進行控制，包括但不限于：

　　a)物料、設(shè)備采購；

　　b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增)；

　　c)服務(wù)分包等。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計劃制訂和具體實施，以及20萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.2項目所在公司負(fù)責(zé)組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.350萬元(含)以上的招標(biāo)項目按《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督項目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。

　　3、供方管理

　　3.1供方合格評定準(zhǔn)則

　　3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求，所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進行供方合格評定。

　　3.1.2產(chǎn)品供方合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，合法經(jīng)營；

　　b)有資質(zhì)證書；

　　c)固定的營業(yè)地點；

　　d)充足的供貨資源；

　　e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù)；

　　f)合理的產(chǎn)品價位；

　　g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達(dá)到98%以上；

　　h)供貨及時性達(dá)到95%以上；

　　i)對不合格品能及時退換的良好售后服務(wù)等。

　　3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地，但對其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進行了解，以便與其配合達(dá)到滿足服務(wù)的需求。

　　3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方，其合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)具備合法的營業(yè)執(zhí)照、固定的營業(yè)地點；

　　b)滿足服務(wù)項目的能力；

　　c)良好的社會信譽；

　　d)合理的承包價格；

　　e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，及跟蹤服務(wù)的有效性和及時性。

　　3.2供方合格評定方法

　　3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集供方基本信息，根據(jù)供方的資質(zhì)等級、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進行供方初評，至少應(yīng)評審供方以下幾個方面的優(yōu)勢：

　　a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性；

　　b)價格；

　　c)信譽--履約信譽與社會信譽度；

　　d)售后服務(wù)；

　　e)付款方式；

　　f)交貨方式、交貨周期；

　　g)公共關(guān)系；

　　h)品牌；

　　i)供方內(nèi)部運作狀況；

　　3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)填寫《供方合格評定審批表》，記錄對上述評審結(jié)論。品質(zhì)部負(fù)責(zé)復(fù)核，并重點對供方的營業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進行驗證，其營業(yè)執(zhí)照的項目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。

　　3.2.3經(jīng)初評合格的供方，在可行時應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進行現(xiàn)場考察，現(xiàn)場考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。

　　3.2.4現(xiàn)場考察主要內(nèi)容是考察供方的營業(yè)地點、公司規(guī)模等，必要時對其所承包的項目進行考察核實，以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會的信譽程度。

　　3.2.5現(xiàn)場考察評估通過后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂現(xiàn)場考察報告，并由考察人員會簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)將現(xiàn)場考察報告，連同《供方合格評定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。

　　3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負(fù)責(zé)列入《合格供方名錄》，并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。

　　3.3合格供方的監(jiān)督評估

　　3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)建立合格供方檔案，并適時更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息：

　　a)供方的名稱、注冊地址；

　　b)評審結(jié)果和記錄；

　　c)供方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　d)資質(zhì)等級證書；

　　e)質(zhì)量保證書；

　　f)其他證明材料。

　　3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對合格供方的履約表現(xiàn)進行監(jiān)督評估，根據(jù)不同類型供方采用適當(dāng)?shù)脑u估周期和方式，包括：

　　a)對常用物料的合格供方每半年進行一次綜合的監(jiān)督評估；

　　b)對提供長期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進行一次綜合評估；

　　c)對提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方，應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個月內(nèi)完成供方監(jiān)督評估。

　　3.3.3

　　物業(yè)分公司在進行合格供方監(jiān)督評估時，可參照管理公司《供方合格評定與監(jiān)督評估指引》的規(guī)定執(zhí)行，并形成《合格供方監(jiān)督評估表》。

　　3.3.4合格供方監(jiān)督評估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等，尤其應(yīng)注意對以下內(nèi)容的評估：

　　a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況；

　　b)供方產(chǎn)品價格的變化；

　　c)社會信譽的變化；

　　d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤；

　　e)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理的要素。

　　3.3.5合格監(jiān)督評估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)實施，品質(zhì)部對措施實施情況進行跟蹤驗證，并形成跟蹤記錄。

　　4、招標(biāo)工作程序

　　4.1招標(biāo)項目立項

　　4.1.1招標(biāo)項目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計劃提出，計劃內(nèi)的招標(biāo)項目可直接編制招標(biāo)文件。非計劃內(nèi)的招標(biāo)項目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標(biāo)計劃，必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報批手續(xù)。

　　4.1.2招標(biāo)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時間、資格評審時間、發(fā)標(biāo)日期、進場時間等。

　　4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：

　　a)招標(biāo)人(公司)簡介，包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等；

　　b)招標(biāo)項目簡介，包括項目內(nèi)容、項目要求等；

　　c)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

　　d)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法；

　　e)評標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機構(gòu)，開標(biāo)時間及地點等；

　　f)其他事項的說明。

　　4.1.4擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　4.1.5招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實際操作中招標(biāo)計劃、招標(biāo)小組、招標(biāo)文件及擬邀請投標(biāo)單位的資格審查可同步報批。

　　4.2成立招標(biāo)小組

　　4.2.1每個招標(biāo)項目均必須根據(jù)招標(biāo)項目的特點成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)整個招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。

　　4.2.2招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員，全過程參與招標(biāo)工作。

　　4.2.3在整個招標(biāo)過程中，每次評審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。

　　4.3投標(biāo)單位確定

　　4.3.1物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請招標(biāo)方式，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供方信息，由招標(biāo)小組審查確定擬邀請投標(biāo)單位。

　　4.3.2各類招標(biāo)項目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時，才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定：

　　a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格；

　　b)未列入公司《合格供方名錄》的單位，應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標(biāo)單位；

　　c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位，兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。

　　4.4發(fā)標(biāo)

　　4.4.1招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織，公司各部門視實際需要指派人員配合，但至少應(yīng)保證同時有來自不同部門的二人參加。

　　4.4.2招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書面記錄，其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。

　　4.5開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)

　　4.5.1招標(biāo)小組主持開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程應(yīng)形成書面記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。

　　4.5.2開標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進行標(biāo)書的分析，以便進一步的評標(biāo)定標(biāo)工作。

　　4.5.3招標(biāo)小組組長主持招標(biāo)項目的評標(biāo)工作，招標(biāo)小組全體人員參加，實際人數(shù)不少于3人。

　　4.5.4各類專業(yè)的評標(biāo)工作均必須遵循管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)招標(biāo)小組評標(biāo)，并將評標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報批后確定中標(biāo)單位。

　　4.5.5確定中標(biāo)單位后3日內(nèi)，招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。

　　4.6合同簽訂及招標(biāo)文檔管理

　　4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定，組織內(nèi)部的合同評審過程，并與中標(biāo)單位進行合同洽談，簽訂正式采購或分包合同。

　　4.6.2招標(biāo)過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)整理成冊，并在正式合同簽訂后一個月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。

　　5、物料采購

　　5.1物料定額標(biāo)準(zhǔn)

　　5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際需要，明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量，包括工程設(shè)備維護所需的備品備件，建立物料庫存量標(biāo)準(zhǔn)及部門或個人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn)，編制《物業(yè)采購分類明細(xì)表》，經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

　　5.1.2《物料采購分類明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計劃的依據(jù)之一，物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細(xì)表》進行評審更新，并報本公司總經(jīng)理審批。

　　5.2年度采購計劃

　　5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量，及各單位自然狀況等信息，制定年度物料采購計劃，報總經(jīng)理審批。

　　5.2.2年度物料采購計劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一，在年度采購計劃執(zhí)行過程中，因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購計劃調(diào)整時，必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計劃，并報項目所在公司審批。

　　5.3月度采購計劃

　　5.3.1每月固定消耗的常用物料，例如勞保用品、清潔用品、易損備件（燈管、鎮(zhèn)流器、窗把手、水龍頭、電話線）等的月度補充計劃，由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。

　　5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要，結(jié)合年度物料計劃制定下月的物料采購計劃，說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求，須說明)，經(jīng)本公司財務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，于每月25日前報行政人事部。

　　5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補充計劃及各部門(管理處)月度物料采購計劃，于每月28日前擬定下月《物料采購計劃》。

　　5.4計劃采購實施

　　5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計劃》交行政人事部采購員實施采購。凡屬于招標(biāo)范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定，通過招標(biāo)選擇采購供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇，未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評定合格后方可選擇。

　　5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行，凡采購金額在5000元(含)以上的采購項目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項目均必須在進貨驗收合格后付款。

　　5.4.3對簽訂長期供貨合同，分批供貨的采購項目，行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單，特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。

　　5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個以上的物料時，一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。

　　5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時組織進貨的驗收入庫手續(xù)，具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。

　　5.5零星、應(yīng)急物料的申購

　　5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少，且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用，且沒有庫存的物料。

　　5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行：

　　a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》，說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量，并交部門經(jīng)理(管理處主任)審核；

　　b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交財務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批；

　　c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交行政人事部采購員實施采購。

　　5.5.3緊急情況下的非常用物料采購，可以采取緊急措施在供方處對實物質(zhì)量進行驗證后自行購買，但在購買后須按上述要求補辦緊急采購手續(xù)。

　　5.6物料采購時效

　　5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個小時內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　6、物料保管

　　6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序，明確規(guī)定物料進貨驗收、入庫、儲存保管及領(lǐng)用出庫的管理責(zé)任、方法和控制要求。

　　6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進貨驗收，確認(rèn)符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫，將各類物料分區(qū)存放，做到擺放整齊、標(biāo)識明確，防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中，有毒有害化學(xué)物資必須隔離存放，并做好防護措施。

　　6.3物料進、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù)，入庫物料應(yīng)經(jīng)驗收合格，出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。

　　6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬，逐次記錄進、出明細(xì)，并每月盤點一次，確保各項物料賬物相符。

　　6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料，在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄，并由領(lǐng)用人簽收。

　　7、服務(wù)(工程)分包

　　7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確，經(jīng)項目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時決定的服務(wù)分包，按本手冊第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限，2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批，超過2萬元的報項目所在公司總經(jīng)理審批。

　　7.2物業(yè)分公司所有對外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求，包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評價方法等，并作為分包合同必需附件。

　　7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊的規(guī)定，明確分包服務(wù)監(jiān)管責(zé)任部門(人員)對分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評估，并針對不同類型的分包服務(wù)采用適當(dāng)?shù)目刂品椒?，包?不限于)：

　　a)針對長期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等)，應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定，對供方服務(wù)質(zhì)量進行連續(xù)監(jiān)控；

　　b)針對周期性的分包業(yè)務(wù)(如：消殺、電梯保養(yǎng)等)，由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專責(zé)人員進行監(jiān)理，并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報告，監(jiān)管人員跟蹤確認(rèn)；

　　c)針對一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程，根據(jù)實際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案，并由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專人進行現(xiàn)場監(jiān)督檢查。

　　7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評估均應(yīng)形成書面記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求服務(wù)供方進行整改，相關(guān)整改過程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)形成書面記錄。

　　8、相關(guān)文件與記錄

　　8.1管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》6.3節(jié)《招投標(biāo)管理》

　　8.2WDWY-FR-MM6201供方合格評定表

　　8.3WDWY-FR-MM6202合格供方名錄

　　8.4WDWY-FR-MM6203合格供方監(jiān)督評估表

　　8.5WDWY-FR-MM6204招標(biāo)工作計劃

　　8.6WDWY-FR-MM6205招標(biāo)文件審批表

　　8.7WDWY-FR-MM6206評標(biāo)、定標(biāo)審批表

　　8.8WDWY-FR-MM6207物料采購計劃

　　8.9WDWY-FR-MM6208零星(應(yīng)急)物料采購申請單