健康發(fā)展分公司管理制度

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范深圳七十二健康發(fā)展有限公司(以下簡稱總公司)及其分公司、子公司(以下簡稱分公司)的組織行為，保護(hù)總公司和各投資人的合法權(quán)益，確保各分公司規(guī)范、有序、健康發(fā)展，根據(jù)《公司法》和總公司章程等法律、法規(guī)和規(guī)章有關(guān)規(guī)定，特制定本制度。

　　第二條 本制度適用于總公司所屬分公司。

　　第三條 本制度所稱的分公司包括由總公司與其他投資人共同投資、且由總公司或分公司持有其50%以上的股份，或者雖然持有其股份比例不足50%、但能夠?qū)嶋H控制的公司(包括直接控股和間接控股)。

　　第四條 總公司作為分公司的股東，按公司投入分公司的資本額享有對分公司的資產(chǎn)收益權(quán)、重大事項(xiàng)的決策權(quán)、高級(jí)管理人員的選擇權(quán)和財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督權(quán)等。分公司作為總公司的下屬機(jī)構(gòu)，總公司對其具有全面的管理權(quán)。

　　第五條 總公司分公司實(shí)行集權(quán)和分權(quán)相結(jié)合的管理原則。對高級(jí)管理人員的任免、重大投資決策(包括股權(quán)投資、債權(quán)投資、重大固定資產(chǎn)投資、重大項(xiàng)目投資等)、年度經(jīng)營預(yù)算及考核等將充分行使管理和表決權(quán)利，同時(shí)將對各分公司經(jīng)營者日常經(jīng)營管理工作進(jìn)行授權(quán)，確保各分公司有序、規(guī)范、健康發(fā)展。

　　第六條 加強(qiáng)總公司對分公司資本投入、運(yùn)營和收益的監(jiān)管，監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高總公司的核心競爭力和資本運(yùn)營效益。各子公司要依法自主經(jīng)營，在總公司的統(tǒng)一調(diào)控、協(xié)調(diào)下，按市場需求自主組織生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)，努力提高資產(chǎn)運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益，提高員工的勞動(dòng)效率。

　　第二章 經(jīng)營管理

　　第七條 總公司將根據(jù)發(fā)展需要，對各分公司的經(jīng)營、籌資、投資、費(fèi)用開支等實(shí)行年度預(yù)算管理，由總公司根據(jù)市場及企業(yè)自身情況核定并下發(fā)各分公司的年度經(jīng)營、投資、籌資及財(cái)務(wù)預(yù)算，并將年度預(yù)算按月、季分解下達(dá)實(shí)施。各分公司應(yīng)確保各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的實(shí)施和完成。

　　第八條 各分公司不具有獨(dú)立的股權(quán)處置權(quán)、資產(chǎn)處置權(quán)、對外籌資權(quán)、管理制度權(quán)和各種形式的對外投資權(quán)。分公司處置資產(chǎn)須事先向總公司作出詳細(xì)的書面報(bào)告，經(jīng)總公司批準(zhǔn)后按有關(guān)規(guī)定處理。

　　如為經(jīng)營活動(dòng)需要，確需增加籌資、對外投資和自身經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)投資及重大固定資產(chǎn)投資的，必須在事先完成投資可行性分析論證后，由總公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查后提請總公司董事會(huì)批準(zhǔn)方可實(shí)施。

　　需增加籌資，實(shí)施時(shí)事先向總公司財(cái)務(wù)部提出申請，并明確說明所需資金數(shù)量、用途、投向、用款進(jìn)度，經(jīng)總公司董事長批準(zhǔn)后由財(cái)務(wù)部協(xié)調(diào)解決。

　　第九條 各分公司必須依法經(jīng)營，規(guī)范日常經(jīng)營行為，不得違背國家法律、法規(guī)和總公司規(guī)定從事經(jīng)營工作。

　　第十條 各分公司要按現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立健全各項(xiàng)管理制度，明確企業(yè)內(nèi)部各管理和經(jīng)營部門的職責(zé)，根據(jù)總公司的相關(guān)規(guī)定和國家有關(guān)法律規(guī)定健全和完善內(nèi)部管理工作，制定系統(tǒng)而全面的企業(yè)內(nèi)部管理制度，并上報(bào)總公司審查備案。

　　第十一條 總公司建立信息管理系統(tǒng)，各分公司的核算及管理系統(tǒng)都應(yīng)納入本系統(tǒng)管理，必須按照真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、全面的原則反饋經(jīng)營、財(cái)務(wù)、人事、資產(chǎn)、投(融)資等信息，為總公司的經(jīng)營決策提供科學(xué)的依據(jù)。

　　第三章 人事及薪酬管理

　　第十二條 各分公司應(yīng)依法設(shè)立董事會(huì)，總公司安排人員協(xié)助管理。

　　第十三條 子公司的經(jīng)理(包括經(jīng)理、副經(jīng)理)由總公司提名并提請分公司的董事會(huì)任命和解聘，分公司的經(jīng)理由總公司直接聘任和解聘，分公司經(jīng)理必須對任職公司高度負(fù)責(zé)，必須具備充分行使職責(zé)和正確行使權(quán)力的能力，確保分公司經(jīng)營管理工作規(guī)范有序進(jìn)行。被聘用的子公司部門經(jīng)理應(yīng)與子公司簽訂聘用合同，被聘用的分公司部門經(jīng)理應(yīng)與總公司簽訂聘用合同。聘用合同應(yīng)明確聘用期限、責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)及應(yīng)享受的待遇和違約的處理等條款。

　　第十四條 各分公司、子公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人實(shí)行總公司委派制，并由總公司財(cái)務(wù)部對其直接負(fù)責(zé)。

　　第十五條 在總公司定員范圍內(nèi)，各分公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制需報(bào)總公司審查備案，不得隨意增加或減少人員、及設(shè)立新崗位等。

　　第十六條 各分公司錄用員工一律實(shí)行公開招聘制度，應(yīng)制定員工的招聘錄用、辭退及人事管理辦法并報(bào)總公司備案。

　　第十七條 建立各分公司經(jīng)理向總公司總經(jīng)理辦公會(huì)的定期報(bào)告制度。分公司管理制度分公司的經(jīng)理必須每季度向總公司總經(jīng)理辦公會(huì)進(jìn)行一次全面詳實(shí)的經(jīng)營情況報(bào)告，每年向總公司董事會(huì)進(jìn)行一次述職報(bào)告。

　　第十八條 分公司應(yīng)制訂薪酬管理和獎(jiǎng)懲制度，報(bào)總公司批準(zhǔn)。分公司、子公司總經(jīng)理的薪酬由總公司確定。分公司副經(jīng)理的薪酬由分公司、子公司總經(jīng)理擬定報(bào)總公司審查確認(rèn)。分公司部門員工的薪酬由分公司總經(jīng)理確定。分公司全體員工的薪酬由總公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一發(fā)放確定并發(fā)放。

　　第四章 財(cái)務(wù)管理

　　第十九條 分公司應(yīng)根據(jù)國家法律和法規(guī)及總公司規(guī)定制定本公司的財(cái)務(wù)管理制度，報(bào)經(jīng)總公司審查確認(rèn)之后執(zhí)行，制度的修改亦按此程序執(zhí)行。

　　分公司經(jīng)理在組織實(shí)施所在公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)中接受總公司的監(jiān)督和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，主要職責(zé)如下：

　　1、組織實(shí)施所在公司的財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案;

　　2、組織實(shí)施所在公司的采購、銷售計(jì)劃;

　　3、組織制定所在公司的財(cái)務(wù)管理、采購、資產(chǎn)管理等方面的具體實(shí)施辦法，報(bào)總公司審批、并由總公司統(tǒng)一購買分配;

　　4、支持并保障所在公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員依法履行職責(zé);

　　第二十條 各分公司制定的財(cái)務(wù)管理制度包括(但不限于)以下幾個(gè)方面：

　　1、對外投資管理制度;

　　2、固定資產(chǎn)購買、建造、重大改造及裝修和資產(chǎn)處置管理制度;

　　3、預(yù)算管理制度;

　　4、費(fèi)用管理制度。

　　第二十一條 未經(jīng)總公司批準(zhǔn)，分公司不得向其他企業(yè)和個(gè)人借支資金以及提供任何形式的擔(dān)保(包括抵押、質(zhì)押、保證等)。

　　第二十二條 各分公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算必須依法、真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、規(guī)范，不得弄虛作假，不得虛列或少列收入，不得虛攤、不攤或少攤成本、費(fèi)用。分公司企業(yè)所得稅由總公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一申報(bào)繳納。分公司除企業(yè)所得稅外的其他各項(xiàng)稅費(fèi)、分公司的所有稅費(fèi)均由各單位財(cái)務(wù)自行申報(bào)繳納。

　　分公司下述會(huì)計(jì)事項(xiàng)按照總公司的會(huì)計(jì)政策執(zhí)行：

　　1、分公司、子公司日常會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理中所采用的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)估計(jì)、變更等應(yīng)遵循總公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及其有關(guān)規(guī)定。各項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備所形成的損失計(jì)入資產(chǎn)減值損失。

　　2、分公司應(yīng)當(dāng)按照總公司編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表和對外披露會(huì)計(jì)信息的要求，及時(shí)報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表和提供會(huì)計(jì)資料。其會(huì)計(jì)報(bào)表同時(shí)接受總公司委托的注冊會(huì)計(jì)師的審分公司及分公司管理制度計(jì)。

　　第二十三條 各分公司必須按月編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表并在次月5日前上報(bào)、按季編報(bào)完整的財(cái)務(wù)報(bào)告(包括會(huì)計(jì)報(bào)表及報(bào)表說明)并在季末次月10日前報(bào)送總公司。分公司、子公司向總公司報(bào)送的會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)告必須經(jīng)分公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審查確認(rèn)后上報(bào)。分公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理要對本公司報(bào)送的會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　第五章 重大事項(xiàng)管理

　　第二十四條 各分公司應(yīng)建立重大事項(xiàng)報(bào)告制度和審議程序，及時(shí)向總公司分管負(fù)責(zé)人報(bào)告重大業(yè)務(wù)事項(xiàng)、重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)等重要文件，以及其他可能對公司產(chǎn)生重大影響的信息，并嚴(yán)格按照授權(quán)規(guī)定將重大事項(xiàng)報(bào)公司董事會(huì)審議或股東大會(huì)審議;分公司對以下重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在發(fā)生后一小時(shí)內(nèi)報(bào)告總公司董事會(huì)：

　　1、重大訴訟、仲裁事項(xiàng);

　　2、重要合同(借貸、委托經(jīng)營、受托經(jīng)營、委托理財(cái)、贈(zèng)予、承包、租賃等)的訂立、變更和終止;

　　3、重大經(jīng)營性或非經(jīng)營性虧損;

　　4、遭受重大損失(包括產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)安全事故);

　　5、重大行政處罰;

　　第二十五條 分公司、子公司的負(fù)責(zé)人是所在公司的信息報(bào)告第一責(zé)任人，同時(shí)各分公司、子公司應(yīng)當(dāng)指定專人作為指定聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)向總公司報(bào)告信息。

　　第二十六條 內(nèi)幕知情人員對總公司及分公司未公開信息負(fù)有保密責(zé)任，不得以任何方式向任何單位或個(gè)人泄露尚未公開披露的信息。

　　第六章 審計(jì)監(jiān)督

　　第二十七條 總公司設(shè)立審計(jì)部，對公司董事會(huì)負(fù)責(zé)。各分公司應(yīng)接受總公司的審計(jì)監(jiān)督，積極配合總公司審計(jì)部門完成總公司指令的各項(xiàng)審計(jì)工作，任何單位分公司及分公司管理制度和個(gè)人不得拒絕、阻礙總公司審計(jì)人員依法執(zhí)行審計(jì)任務(wù)，不得打擊報(bào)復(fù)審計(jì)人員。

　　第二十八條 總公司審計(jì)部每年定期或不定期的對各分公司、子公司進(jìn)行審計(jì)。以便于總公司對各分公司、子公司的經(jīng)營狀況及經(jīng)營者的工作業(yè)績做出全面評(píng)估，并及時(shí)了解分、分公司的重大事項(xiàng)。

　　第二十九條 各分公司、子公司的總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人離任，必須由總公司對離任的經(jīng)理或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在任職期間的工作情況進(jìn)行全面審計(jì)。

　　第三十條 各分公司、子公司對外簽訂的重大經(jīng)濟(jì)合同必須報(bào)備總公司審計(jì)后實(shí)施，未經(jīng)審計(jì)確認(rèn)的重大經(jīng)濟(jì)合同不得實(shí)施。重大經(jīng)濟(jì)合同包括(但不限于)以下幾個(gè)方面：

　　1、固定資產(chǎn)購買、建造和裝修改造合同及預(yù)算和決算書;

　　2、對外投資(包括股權(quán)投資和債權(quán)投資)合同;

　　3、與其他投資人合作項(xiàng)目開發(fā)合同;

　　4、任何形式的對外承諾、擔(dān)保、財(cái)產(chǎn)抵押和質(zhì)押合同;

　　5、重大資產(chǎn)處置合同，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、重大財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等合同。

　　第七章 特別審批事項(xiàng)

　　第三十一條 分公司發(fā)生下列事項(xiàng)，應(yīng)事先征得總公司批準(zhǔn)：

　　1、購買或出售資產(chǎn);

　　2、對外投資(含委托理財(cái)、委托貸款等);

　　3、提供財(cái)務(wù)資助;

　　4、租入或租出資產(chǎn);

　　5、重大經(jīng)濟(jì)合同;

　　6、債券或債務(wù)重組;

　　7、研究和開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移;

　　8、總公司認(rèn)定的其它事項(xiàng)。

　　第八章 附則

　　第三十二條 各分公司必須按本制度規(guī)定認(rèn)真履行有關(guān)事項(xiàng)的申請和報(bào)告職能，切實(shí)完善經(jīng)營管理工作，并接受總公司的監(jiān)督檢查。總公司制定的各項(xiàng)制度規(guī)定，分公司應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行。

　　第三十三條 本制度與國家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程相抵觸時(shí)，以相關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定為準(zhǔn)。

　　第三十四條 本制度未盡事宜，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范性文件和公司章程的規(guī)定執(zhí)行。

篇2：物業(yè)分公司成本控制制度

　　物業(yè)分公司成本控制制度

　　1.1物業(yè)分公司成本管理必須遵循目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)控制的原則，將成本目標(biāo)納入目標(biāo)管理責(zé)任制，按照分層管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，落實(shí)各部門的成本管理責(zé)任。定期進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　1.2為完整、準(zhǔn)確地反映物業(yè)服務(wù)成本狀況，各項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司應(yīng)遵循管理公司的規(guī)定要求，嚴(yán)格區(qū)分項(xiàng)目開發(fā)成本和物業(yè)服務(wù)成本。

　　1.3為保證對實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須對各項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本預(yù)算和實(shí)際支出進(jìn)行全程監(jiān)控，并定期統(tǒng)計(jì)分析成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司(籌建處)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本測算和資金預(yù)算計(jì)劃的制訂，并按批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和資金計(jì)劃執(zhí)行。

　　2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審查確認(rèn)所屬物業(yè)分公司的目標(biāo)成本測算結(jié)果及資金預(yù)算計(jì)劃，并對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行備案審查。

　　2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司進(jìn)行目標(biāo)成本測算工作，并對項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本及其執(zhí)行情況進(jìn)行備案審查。

　　3、物業(yè)管理成本分類

　　3.1按成本承擔(dān)主體劃分：物業(yè)管理日常服務(wù)成本和項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）。

　　3.2按時(shí)間劃分：項(xiàng)目分期開發(fā)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和會(huì)計(jì)年度物業(yè)成本、項(xiàng)目開發(fā)總物業(yè)管理成本。

　　3.3按服務(wù)類別劃分：清潔成本、綠化養(yǎng)護(hù)成本、安全保衛(wèi)成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項(xiàng)劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)

　　4.1人員成本是物業(yè)管理成本的重要控制節(jié)點(diǎn)。必須首先從服務(wù)承諾、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、人員到崗時(shí)間安排、薪酬體系設(shè)計(jì)等各個(gè)方面考慮控制成本。實(shí)現(xiàn)人員最大管理效益是各個(gè)項(xiàng)目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業(yè)管理成本的重要開支，必須從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段、設(shè)備采購階段就開始控制，日常物業(yè)管理服務(wù)期間應(yīng)該對公共能耗定期監(jiān)測、分析并采取有效節(jié)能措施。

　　4.3編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)管理日常服務(wù)成本的測算，提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.4編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）的測算，物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用是物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期期間發(fā)展商投入地產(chǎn)物業(yè)管理工作的總費(fèi)用。是以項(xiàng)目結(jié)算周期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)應(yīng)報(bào)管理公司經(jīng)營管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并成為考核項(xiàng)目所在公司物業(yè)成本的關(guān)鍵指標(biāo)，應(yīng)進(jìn)入開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書。項(xiàng)目所在公司應(yīng)把其作為與物業(yè)分公司簽訂項(xiàng)目物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　4.5各個(gè)物業(yè)分公司應(yīng)該提出每個(gè)會(huì)計(jì)年度的物業(yè)管理收支測算，并轉(zhuǎn)化為年度物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。年度物業(yè)收支預(yù)測應(yīng)分析各類成本的關(guān)系，并提出控制的關(guān)鍵點(diǎn)和方法。

　　4.6物業(yè)分公司應(yīng)定期(至少每季度)進(jìn)行成本分析和控制工作，并形成書面報(bào)告。

　　5、物業(yè)管理日常服務(wù)成本測算

　　5.1物業(yè)管理日常服務(wù)成本測算是指項(xiàng)目總體規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，對整體項(xiàng)目在正常管理服務(wù)狀態(tài)下（全部入住、全面服務(wù)）物業(yè)管理成本的測算或概算。

　　5.2物業(yè)管理日常服務(wù)成本測算先要明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)是包干制、還是酬金制，成本測算細(xì)目詳細(xì)見《日常運(yùn)作費(fèi)用測算指引》，從而推導(dǎo)出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，并提出定價(jià)方案。

　　6、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用測算

　　6.1物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)定義：指地產(chǎn)商或發(fā)展商在建設(shè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，從物業(yè)管理開始前期服務(wù)一直到項(xiàng)目經(jīng)營期結(jié)束所投入的所有與物業(yè)管理相關(guān)的費(fèi)用和成本。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用分為整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和分期開發(fā)各個(gè)經(jīng)營期內(nèi)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用。

　　6.2物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)的主要構(gòu)成

　　6.2.1物業(yè)開辦費(fèi)用：指為項(xiàng)目物業(yè)管理采購的辦公設(shè)施設(shè)備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括入伙前物業(yè)公司（管理處）籌備發(fā)生的人員成本。不包括物業(yè)前期服務(wù)咨詢費(fèi)用。詳細(xì)見《開辦費(fèi)用測算指引》

　　6.2.2物業(yè)前期咨詢服務(wù)費(fèi)用：指物業(yè)管理公司為了地產(chǎn)營銷、地產(chǎn)后勤、地產(chǎn)工程、地產(chǎn)其他工作提供的服務(wù)，如：保安、清潔、食堂、物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化等服務(wù)。該服務(wù)可以認(rèn)為是為地產(chǎn)的一個(gè)分包服務(wù)，項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)該通過合同約定有關(guān)服務(wù)事項(xiàng)、相關(guān)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)時(shí)間。此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目所在公司成本，物業(yè)分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務(wù)項(xiàng)目分類有：配合營銷服務(wù)、地產(chǎn)后勤管理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程現(xiàn)場優(yōu)化、商業(yè)招商、會(huì)所服務(wù)、代收租金服務(wù)等。

　　6.2.2.2各個(gè)項(xiàng)目主要包括如下成本：人工費(fèi)用、物料費(fèi)用、其他費(fèi)用、服務(wù)酬金。

　　6.2.3項(xiàng)目經(jīng)營期物業(yè)管理成本：指的是開發(fā)的項(xiàng)目第一期入伙到項(xiàng)目（分期）經(jīng)營期結(jié)束，再到整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營期結(jié)束期間的物業(yè)虧損情況，虧損分為兩個(gè)階段測算。經(jīng)營期內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支應(yīng)該做到收支平衡，項(xiàng)目物業(yè)收支平衡時(shí)間最晚不超過項(xiàng)目入伙一年半。測算應(yīng)充分考慮：收費(fèi)率等因素對結(jié)果的影響。分期開發(fā)的應(yīng)該分期測算。

　　6.2.3.1物業(yè)管理公司下設(shè)置多個(gè)獨(dú)立核算物業(yè)管理處的，經(jīng)濟(jì)測算應(yīng)把物業(yè)分公司和管理處收支進(jìn)行區(qū)分。

　　6.2.3.2測算要充分考慮空置房管理費(fèi)、房屋維修基金和項(xiàng)目所在公司應(yīng)該交納的其他費(fèi)用。

　　6.2.3.3會(huì)所的經(jīng)營成本和收支情況應(yīng)該單獨(dú)測算列帳，收益和虧損都?xì)w于產(chǎn)權(quán)人。

　　6.2.3.4有專業(yè)停車場的，停車場應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算服務(wù)成本，測算停車位物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。停車位租金收入歸屬產(chǎn)權(quán)人（發(fā)展商或其他業(yè)主），空置車位應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。利用道路或其他公共區(qū)域停車的，租金收入應(yīng)歸屬全體業(yè)主，停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)充。

　　6.2.3.4在以上充分計(jì)算收入和支出的基礎(chǔ)上，如果有虧損要說明虧損的原因，地產(chǎn)補(bǔ)貼虧損的應(yīng)該明確補(bǔ)貼的形式和數(shù)額。

　　7、物業(yè)分公司會(huì)計(jì)年度成本控制流程

　　7.1物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部編制下年度收支預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過，項(xiàng)目所在公司審核后，每年十二月十五日前報(bào)管理公司審批。審批后的年度收支預(yù)算方可作為物業(yè)分公司年度工作計(jì)劃的組成部分。年度收支預(yù)算制訂依據(jù)是年度工作計(jì)劃。

　　7.2經(jīng)過批準(zhǔn)后的年度支出預(yù)算作為物業(yè)管理目標(biāo)總成本分解到各部門，并作為目標(biāo)管理責(zé)任制的責(zé)任目標(biāo)，落實(shí)到各有關(guān)責(zé)任人。

　　7.3在年度支出預(yù)算總額范圍內(nèi)，各項(xiàng)支出可作適當(dāng)調(diào)配。

　　7.4物業(yè)分公司應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外支出，成本支出不得超過計(jì)劃所列范圍。

　　7.5物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須參與和控制所有影響物業(yè)管理成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括，但不限于：

　　7.5.1業(yè)務(wù)分包（招標(biāo)）；

　　7.5.2材料設(shè)備采購；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。每季度進(jìn)行物業(yè)管理成本分析，對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。編制季度《成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》，報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業(yè)分公司應(yīng)通過以下方面的措施，加強(qiáng)成本控制工作。

　　8.1實(shí)行定編定崗，控制工資總額，通過管理創(chuàng)新，改變服務(wù)模式，簡化服務(wù)流程實(shí)現(xiàn)人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定；

　　8.4嚴(yán)格執(zhí)行合同審批的制度

　　8.5嚴(yán)格執(zhí)行采購制度

　　8.6建立超支預(yù)警系統(tǒng)；

　　8.7采用新技術(shù)、新材料、新科學(xué)，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節(jié)能開關(guān)、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽能節(jié)能草坪燈等。

　　8.8及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣畬ι婕拔飿I(yè)管理的有關(guān)收費(fèi)政策，用足用活各項(xiàng)政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動(dòng)態(tài)措施

　　9、成本超支處理及調(diào)整

　　9.1物業(yè)分公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金預(yù)算的執(zhí)行，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，所有超出規(guī)定額度的預(yù)算外支出均必須報(bào)關(guān)項(xiàng)目所在公司審批，并在季度的成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中逐項(xiàng)列明。

　　9.2當(dāng)發(fā)現(xiàn)或預(yù)計(jì)實(shí)際支出超出目標(biāo)成本，或因其它客觀因素需要調(diào)整目標(biāo)成本時(shí)，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提出《物業(yè)成本超支報(bào)警表》、《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》，送經(jīng)本公司總經(jīng)理簽署后，按下述規(guī)定逐級(jí)呈報(bào)備案或?qū)徟?/p>

　　9.2.1突破物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)成本按照《地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的有關(guān)成本超支規(guī)定處理。

　　9.2.2需突破年度目標(biāo)成本時(shí)，報(bào)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會(huì)審核、管理公司批準(zhǔn)。

　　10、相關(guān)文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開辦費(fèi)用測算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運(yùn)作費(fèi)用測算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報(bào)警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整審批表

篇3：物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　1、總則

　　1.1嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包，不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護(hù)EE物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求，也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本，倡導(dǎo)廉潔自律的重要舉措，各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定，確保采購及業(yè)務(wù)分包活動(dòng)公開、有序地進(jìn)行。

　　1.2根據(jù)管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》規(guī)定，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況，各物業(yè)分公司凡單項(xiàng)合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù)，必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行控制，包括但不限于：

　　a)物料、設(shè)備采購；

　　b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增)；

　　c)服務(wù)分包等。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計(jì)劃制訂和具體實(shí)施，以及20萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.350萬元(含)以上的招標(biāo)項(xiàng)目按《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督項(xiàng)目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。

　　3、供方管理

　　3.1供方合格評(píng)定準(zhǔn)則

　　3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求，所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進(jìn)行供方合格評(píng)定。

　　3.1.2產(chǎn)品供方合格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，合法經(jīng)營；

　　b)有資質(zhì)證書；

　　c)固定的營業(yè)地點(diǎn)；

　　d)充足的供貨資源；

　　e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù)；

　　f)合理的產(chǎn)品價(jià)位；

　　g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達(dá)到98%以上；

　　h)供貨及時(shí)性達(dá)到95%以上；

　　i)對不合格品能及時(shí)退換的良好售后服務(wù)等。

　　3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強(qiáng)的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地，但對其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進(jìn)行了解，以便與其配合達(dá)到滿足服務(wù)的需求。

　　3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方，其合格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)具備合法的營業(yè)執(zhí)照、固定的營業(yè)地點(diǎn)；

　　b)滿足服務(wù)項(xiàng)目的能力；

　　c)良好的社會(huì)信譽(yù)；

　　d)合理的承包價(jià)格；

　　e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，及跟蹤服務(wù)的有效性和及時(shí)性。

　　3.2供方合格評(píng)定方法

　　3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集供方基本信息，根據(jù)供方的資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進(jìn)行供方初評(píng)，至少應(yīng)評(píng)審供方以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢：

　　a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性；

　　b)價(jià)格；

　　c)信譽(yù)--履約信譽(yù)與社會(huì)信譽(yù)度；

　　d)售后服務(wù)；

　　e)付款方式；

　　f)交貨方式、交貨周期；

　　g)公共關(guān)系；

　　h)品牌；

　　i)供方內(nèi)部運(yùn)作狀況；

　　3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)填寫《供方合格評(píng)定審批表》，記錄對上述評(píng)審結(jié)論。品質(zhì)部負(fù)責(zé)復(fù)核，并重點(diǎn)對供方的營業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進(jìn)行驗(yàn)證，其營業(yè)執(zhí)照的項(xiàng)目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。

　　3.2.3經(jīng)初評(píng)合格的供方，在可行時(shí)應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，現(xiàn)場考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。

　　3.2.4現(xiàn)場考察主要內(nèi)容是考察供方的營業(yè)地點(diǎn)、公司規(guī)模等，必要時(shí)對其所承包的項(xiàng)目進(jìn)行考察核實(shí)，以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會(huì)的信譽(yù)程度。

　　3.2.5現(xiàn)場考察評(píng)估通過后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂現(xiàn)場考察報(bào)告，并由考察人員會(huì)簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)將現(xiàn)場考察報(bào)告，連同《供方合格評(píng)定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。

　　3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負(fù)責(zé)列入《合格供方名錄》，并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。

　　3.3合格供方的監(jiān)督評(píng)估

　　3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)建立合格供方檔案，并適時(shí)更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息：

　　a)供方的名稱、注冊地址；

　　b)評(píng)審結(jié)果和記錄；

　　c)供方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　d)資質(zhì)等級(jí)證書；

　　e)質(zhì)量保證書；

　　f)其他證明材料。

　　3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)督評(píng)估，根據(jù)不同類型供方采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估周期和方式，包括：

　　a)對常用物料的合格供方每半年進(jìn)行一次綜合的監(jiān)督評(píng)估；

　　b)對提供長期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進(jìn)行一次綜合評(píng)估；

　　c)對提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方，應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個(gè)月內(nèi)完成供方監(jiān)督評(píng)估。

　　3.3.3

　　物業(yè)分公司在進(jìn)行合格供方監(jiān)督評(píng)估時(shí)，可參照管理公司《供方合格評(píng)定與監(jiān)督評(píng)估指引》的規(guī)定執(zhí)行，并形成《合格供方監(jiān)督評(píng)估表》。

　　3.3.4合格供方監(jiān)督評(píng)估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等，尤其應(yīng)注意對以下內(nèi)容的評(píng)估：

　　a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況；

　　b)供方產(chǎn)品價(jià)格的變化；

　　c)社會(huì)信譽(yù)的變化；

　　d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤；

　　e)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理的要素。

　　3.3.5合格監(jiān)督評(píng)估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)實(shí)施，品質(zhì)部對措施實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證，并形成跟蹤記錄。

　　4、招標(biāo)工作程序

　　4.1招標(biāo)項(xiàng)目立項(xiàng)

　　4.1.1招標(biāo)項(xiàng)目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計(jì)劃提出，計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目可直接編制招標(biāo)文件。非計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標(biāo)計(jì)劃，必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報(bào)批手續(xù)。

　　4.1.2招標(biāo)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時(shí)間、資格評(píng)審時(shí)間、發(fā)標(biāo)日期、進(jìn)場時(shí)間等。

　　4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：

　　a)招標(biāo)人(公司)簡介，包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等；

　　b)招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括項(xiàng)目內(nèi)容、項(xiàng)目要求等；

　　c)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

　　d)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法；

　　e)評(píng)標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

　　f)其他事項(xiàng)的說明。

　　4.1.4擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　4.1.5招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實(shí)際操作中招標(biāo)計(jì)劃、招標(biāo)小組、招標(biāo)文件及擬邀請投標(biāo)單位的資格審查可同步報(bào)批。

　　4.2成立招標(biāo)小組

　　4.2.1每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目均必須根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。

　　4.2.2招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員，全過程參與招標(biāo)工作。

　　4.2.3在整個(gè)招標(biāo)過程中，每次評(píng)審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。

　　4.3投標(biāo)單位確定

　　4.3.1物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請招標(biāo)方式，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供方信息，由招標(biāo)小組審查確定擬邀請投標(biāo)單位。

　　4.3.2各類招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時(shí)，才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定：

　　a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格；

　　b)未列入公司《合格供方名錄》的單位，應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后才能作為擬邀請的投標(biāo)單位；

　　c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位，兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。

　　4.4發(fā)標(biāo)

　　4.4.1招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織，公司各部門視實(shí)際需要指派人員配合，但至少應(yīng)保證同時(shí)有來自不同部門的二人參加。

　　4.4.2招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書面記錄，其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。

　　4.5開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)

　　4.5.1招標(biāo)小組主持開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程應(yīng)形成書面記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。

　　4.5.2開標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析，以便進(jìn)一步的評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。

　　4.5.3招標(biāo)小組組長主持招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)工作，招標(biāo)小組全體人員參加，實(shí)際人數(shù)不少于3人。

　　4.5.4各類專業(yè)的評(píng)標(biāo)工作均必須遵循管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，并將評(píng)標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報(bào)批后確定中標(biāo)單位。

　　4.5.5確定中標(biāo)單位后3日內(nèi)，招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。

　　4.6合同簽訂及招標(biāo)文檔管理

　　4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定，組織內(nèi)部的合同評(píng)審過程，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同洽談，簽訂正式采購或分包合同。

　　4.6.2招標(biāo)過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)整理成冊，并在正式合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。

　　5、物料采購

　　5.1物料定額標(biāo)準(zhǔn)

　　5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際需要，明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量，包括工程設(shè)備維護(hù)所需的備品備件，建立物料庫存量標(biāo)準(zhǔn)及部門或個(gè)人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn)，編制《物業(yè)采購分類明細(xì)表》，經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

　　5.1.2《物料采購分類明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計(jì)劃的依據(jù)之一，物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細(xì)表》進(jìn)行評(píng)審更新，并報(bào)本公司總經(jīng)理審批。

　　5.2年度采購計(jì)劃

　　5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量，及各單位自然狀況等信息，制定年度物料采購計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批。

　　5.2.2年度物料采購計(jì)劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一，在年度采購計(jì)劃執(zhí)行過程中，因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購計(jì)劃調(diào)整時(shí)，必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計(jì)劃，并報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

　　5.3月度采購計(jì)劃

　　5.3.1每月固定消耗的常用物料，例如勞保用品、清潔用品、易損備件（燈管、鎮(zhèn)流器、窗把手、水龍頭、電話線）等的月度補(bǔ)充計(jì)劃，由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。

　　5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要，結(jié)合年度物料計(jì)劃制定下月的物料采購計(jì)劃，說明物料名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求，須說明)，經(jīng)本公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，于每月25日前報(bào)行政人事部。

　　5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補(bǔ)充計(jì)劃及各部門(管理處)月度物料采購計(jì)劃，于每月28日前擬定下月《物料采購計(jì)劃》。

　　5.4計(jì)劃采購實(shí)施

　　5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計(jì)劃》交行政人事部采購員實(shí)施采購。凡屬于招標(biāo)范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定，通過招標(biāo)選擇采購供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇，未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后方可選擇。

　　5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行，凡采購金額在5000元(含)以上的采購項(xiàng)目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項(xiàng)目均必須在進(jìn)貨驗(yàn)收合格后付款。

　　5.4.3對簽訂長期供貨合同，分批供貨的采購項(xiàng)目，行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單，特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。

　　5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個(gè)以上的物料時(shí)，一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。

　　5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時(shí)組織進(jìn)貨的驗(yàn)收入庫手續(xù)，具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。

　　5.5零星、應(yīng)急物料的申購

　　5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少，且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用，且沒有庫存的物料。

　　5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行：

　　a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》，說明物料名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，并交部門經(jīng)理(管理處主任)審核；

　　b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交財(cái)務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批；

　　c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交行政人事部采購員實(shí)施采購。

　　5.5.3緊急情況下的非常用物料采購，可以采取緊急措施在供方處對實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證后自行購買，但在購買后須按上述要求補(bǔ)辦緊急采購手續(xù)。

　　5.6物料采購時(shí)效

　　5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個(gè)小時(shí)內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　6、物料保管

　　6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序，明確規(guī)定物料進(jìn)貨驗(yàn)收、入庫、儲(chǔ)存保管及領(lǐng)用出庫的管理責(zé)任、方法和控制要求。

　　6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進(jìn)貨驗(yàn)收，確認(rèn)符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫，將各類物料分區(qū)存放，做到擺放整齊、標(biāo)識(shí)明確，防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中，有毒有害化學(xué)物資必須隔離存放，并做好防護(hù)措施。

　　6.3物料進(jìn)、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù)，入庫物料應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。

　　6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬，逐次記錄進(jìn)、出明細(xì)，并每月盤點(diǎn)一次，確保各項(xiàng)物料賬物相符。

　　6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料，在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄，并由領(lǐng)用人簽收。

　　7、服務(wù)(工程)分包

　　7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確，經(jīng)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時(shí)決定的服務(wù)分包，按本手冊第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限，2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批，超過2萬元的報(bào)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批。

　　7.2物業(yè)分公司所有對外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求，包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評(píng)價(jià)方法等，并作為分包合同必需附件。

　　7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊的規(guī)定，明確分包服務(wù)監(jiān)管責(zé)任部門(人員)對分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評(píng)估，并針對不同類型的分包服務(wù)采用適當(dāng)?shù)目刂品椒ǎ?不限于)：

　　a)針對長期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等)，應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定，對供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控；

　　b)針對周期性的分包業(yè)務(wù)(如：消殺、電梯保養(yǎng)等)，由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專責(zé)人員進(jìn)行監(jiān)理，并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報(bào)告，監(jiān)管人員跟蹤確認(rèn)；

　　c)針對一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程，根據(jù)實(shí)際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案，并由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查。

　　7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評(píng)估均應(yīng)形成書面記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)要求服務(wù)供方進(jìn)行整改，相關(guān)整改過程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)形成書面記錄。

　　8、相關(guān)文件與記錄

　　8.1管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》6.3節(jié)《招投標(biāo)管理》

　　8.2WDWY-FR-MM6201供方合格評(píng)定表

　　8.3WDWY-FR-MM6202合格供方名錄

　　8.4WDWY-FR-MM6203合格供方監(jiān)督評(píng)估表

　　8.5WDWY-FR-MM6204招標(biāo)工作計(jì)劃

　　8.6WDWY-FR-MM6205招標(biāo)文件審批表

　　8.7WDWY-FR-MM6206評(píng)標(biāo)、定標(biāo)審批表

　　8.8WDWY-FR-MM6207物料采購計(jì)劃

　　8.9WDWY-FR-MM6208零星(應(yīng)急)物料采購申請單