大米工廠(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)銷(xiāo)貨臺(tái)帳管理制度

　　1、建立并如實(shí)記錄食品進(jìn)貨臺(tái)帳，在進(jìn)貨時(shí)如實(shí)記錄食品名稱(chēng)、規(guī)格、生產(chǎn)廠(chǎng)家、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期、單位、數(shù)量、單價(jià)、金額、購(gòu)進(jìn)時(shí)間、供貨人、索證等內(nèi)容。

　　2、建立食品銷(xiāo)售臺(tái)帳，如實(shí)記錄食品名稱(chēng)、規(guī)格、生產(chǎn)廠(chǎng)家、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期、數(shù)量、單價(jià)、金額、購(gòu)貨人、購(gòu)貨時(shí)間、聯(lián)系電話(huà)等內(nèi)容。

　　3、食品管理人員必須及時(shí)做好食品進(jìn)銷(xiāo)貨臺(tái)帳，不得錯(cuò)記、漏記或弄虛作假。

　　4、食品質(zhì)量管理人員必須妥善保管好食品進(jìn)銷(xiāo)貨臺(tái)帳，保存時(shí)間不得少于二年，以備監(jiān)督部門(mén)檢查。

篇2：X公寓促進(jìn)銷(xiāo)售建議和配合銷(xiāo)售措施

　　某公寓促進(jìn)銷(xiāo)售的建議和配合銷(xiāo)售的措施

　　第一章物業(yè)管理服務(wù)定位

　　秉承"服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)"的核心理念，我們著力在**城營(yíng)建安全、舒適、文明、和諧的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類(lèi)物業(yè)之管理典范。

　　我們擬在**城的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面：倡導(dǎo)"天天讓您滿(mǎn)意"的服務(wù)文化、推廣"平等互動(dòng)"的服務(wù)文化、營(yíng)建"事業(yè)至真、生活至愛(ài)"的小區(qū)文化、塑造"樸實(shí)無(wú)華、追求時(shí)尚"的審美文化。

　　第二章配合銷(xiāo)售的措施

　　為了配合**城的前期商業(yè)銷(xiāo)售工作，我們將從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

　　一、簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》

　　二、提供物業(yè)管理咨詢(xún)

　　**城公開(kāi)發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢(xún)服務(wù)，同時(shí)開(kāi)通熱線(xiàn)電話(huà)，就業(yè)主及銷(xiāo)售員提出的問(wèn)題給予解答。

　　三、提供物業(yè)管理培訓(xùn)

　　為銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷(xiāo)售糾紛，并就銷(xiāo)售員反饋的物業(yè)管理方面的意見(jiàn)和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

　　四、提供安全管理及保潔服務(wù)

　　在**城正式開(kāi)盤(pán)后，為銷(xiāo)售中心及樣板房提供專(zhuān)業(yè)的安全管理服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有初步的感受；對(duì)于銷(xiāo)售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷(xiāo)售員的考核激勵(lì)體系，保證銷(xiāo)售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷(xiāo)售中心管理協(xié)議中明確。

　　五、提供有形展示，樹(shù)立良好形象

　　在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，我們將提供名城物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)根據(jù)銷(xiāo)售部門(mén)的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理人形象展示或治消隊(duì)員會(huì)操表演等，增加銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。

　　六、協(xié)助舉辦展銷(xiāo)活動(dòng)

　　協(xié)助開(kāi)發(fā)公司定期舉辦展銷(xiāo)會(huì)、業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　七、開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)

　　在銷(xiāo)售過(guò)程中，我們擬通過(guò)問(wèn)卷、電話(huà)、面談等方式開(kāi)展2-3次業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)，就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。

　　八、提供優(yōu)質(zhì)客戶(hù)服務(wù)

　　1．在銷(xiāo)售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線(xiàn)包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂(lè)設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者（尤其是家庭購(gòu)房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)。

　　2．提供門(mén)僮服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作。

　　3．在銷(xiāo)售中心提供代客泊車(chē)、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)。

　　第三章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

　　提要：

　　每年按收入的8％提取管理酬金，其余全部用于**城項(xiàng)目的物業(yè)管理。

　　在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書(shū)確定的參考價(jià)格及**市房地產(chǎn)管理局、物價(jià)局等政府部門(mén)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門(mén)沒(méi)有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。

　　一、物業(yè)管理資金的籌措與使用

　　管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保**城項(xiàng)目物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

　　二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

　　（一）測(cè)算依據(jù)

　　1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》及四川省政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；**市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。

　　2．《四川省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》；《四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類(lèi)分級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

　　3．《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷(xiāo)售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：

　　指標(biāo)名稱(chēng)第一年第二年第三年以

后

　　住宅入伙率80％90％95％

　　商用房出租率30％70％95％

　　管理服務(wù)費(fèi)收繳率98％98％98％

　　停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用率60％80％90％

　　自行車(chē)位使用率90％98％100％

　　4．行業(yè)物業(yè)管理工作中的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

　　5．**城項(xiàng)目物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。

　　6．**市及**城項(xiàng)目與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。

　　（二）經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則

　　1．遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則

　　物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

　　2． 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

　　針對(duì)"**城"高檔物業(yè)需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用"質(zhì)價(jià)相符"的市場(chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　3．"零預(yù)算"原則

　　物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行"零預(yù)算"原則，"以支定收"，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出；再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為"零"。

　　4．管理者提取酬金原則

　　物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取"管理者酬金"，即：管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

　　（三）測(cè)算的有關(guān)說(shuō)明（詳見(jiàn)費(fèi)用報(bào)批書(shū)）

　　1．物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi)，公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，保潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，稅費(fèi)，利潤(rùn)，開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

　　2．有關(guān)費(fèi)用的說(shuō)明

　　（1）管理者酬金

　　依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定和行業(yè)慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

　　（2）本體維修基金及專(zhuān)用基金按四川省及**市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測(cè)算。

　　（3）稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算。

　　三、測(cè)算結(jié)果分析

　　經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬(wàn)元）：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年第四年以后

　　總收入

　　總支出

　　年收支盈余

　　測(cè)算結(jié)果分析：

　　（一）收支虧損的彌補(bǔ)辦法

　　針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開(kāi)展一些滿(mǎn)足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。

　　（二）收支盈余資金的使用

　　從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)**城項(xiàng)目物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)小區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。

　　四、增收節(jié)支的措施

　　（一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用小區(qū)的商業(yè)需求開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),努力增加營(yíng)業(yè)外收入。

　　（二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。

　　（三）嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支。

　　（四）加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。

　　（五）加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運(yùn)行費(fèi)用。

　　（六）強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門(mén)的各項(xiàng)財(cái)物消耗過(guò)程。

篇3：盛世家園促進(jìn)銷(xiāo)售建議和配合銷(xiāo)售措施承諾

　　盛世家園促進(jìn)銷(xiāo)售的建議和配合銷(xiāo)售的措施、承諾

　　第一章 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)及定位

　　一、**盛世家園銷(xiāo)售分析及預(yù)測(cè)

　　（一）.銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)：

　　1.大社區(qū)概念：項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積為28萬(wàn)平方米，首期開(kāi)發(fā)面積近10萬(wàn)平方米，在市區(qū)范圍內(nèi)屬于不可多得的大規(guī)模商品房社區(qū)，對(duì)于工薪階層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)尤其具有吸引力；

　　2.臨近彩田村：項(xiàng)目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，隨著彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善，人氣亦大大增加；

　　3.景觀良好：項(xiàng)目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。視野開(kāi)闊，景觀無(wú)限；

　　4.性能比較優(yōu)：項(xiàng)自均價(jià)大約定位在6000元／平方米，與周邊樓盤(pán)對(duì)比，性能價(jià)格比具有一定優(yōu)勢(shì)。

　　（二）.銷(xiāo)售劣勢(shì)：

　　1.容積率大：項(xiàng)目為34層的超高層建筑，容積率較高（超過(guò)10以上），可供業(yè)主休閑利活動(dòng)空間較小；

　　2.噪音影響：項(xiàng)目臨近彩田南路，車(chē)流頻繁，而市政的綠化隔離帶較短，臨街的房屋將受到一定的噪音影響：

　　3.配套不足：該地段開(kāi)發(fā)較遲，目前大型住宅區(qū)較少，一期工程周邊配套尚不足。

　　（三）.銷(xiāo)售預(yù)測(cè)：

　　根據(jù)上述分析及對(duì)周邊樓盤(pán)的調(diào)研，我們對(duì)**盛世家園的銷(xiāo)售狀況作如下分析：

　　第一年，銷(xiāo)售率達(dá)到70%左右：

　　第二年，銷(xiāo)售率達(dá)到90%左右：

　　第三年，房屋基本銷(xiāo)售完畢。

　　以下章節(jié)的管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算將依據(jù)此處預(yù)算進(jìn)行。

　　二、**盛世家園銷(xiāo)售對(duì)象定位

　　**盛世家園位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。與市政府的大型微利房住宅區(qū)--彩田村咫尺之遙，交通便捷，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤(pán)本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)定位為深圳本地白領(lǐng)中的首次置業(yè)者、來(lái)深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。這一階層之業(yè)主消費(fèi)能力不算太強(qiáng)，但具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂(lè)。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)定位

　　秉承"服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)"的核心理念，我們著力在**盛世家園創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類(lèi)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范。

　　針對(duì)上述銷(xiāo)售對(duì)象之特征，并結(jié)合深圳本地之文化背景及福田之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們?cè)O(shè)想，運(yùn)用文化感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在**盛世家園的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個(gè)方面：倡導(dǎo)"全員參與"的管理文化、推廣"平等互動(dòng)"的服務(wù)文化、營(yíng)建"和睦親善"的社區(qū)文化、塑造"親和人文"的環(huán)境文化。

　　第二章 銷(xiāo)售的建議

　　作為深圳本土一家著名的上市公司，**地產(chǎn)集團(tuán)的企業(yè)形象早已深入人心，其所開(kāi)發(fā)的物業(yè)始終具有一定的品牌感召力，長(zhǎng)豐苑的熱銷(xiāo)更是極好地證明了這一點(diǎn)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨理性、營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)逐澌升級(jí)的今天，我們認(rèn)為：在**盛世家園的銷(xiāo)售上，如能采取如下一些措施對(duì)以往的銷(xiāo)售方式予以改進(jìn)，將會(huì)進(jìn)一步提高銷(xiāo)售率。

　　-、會(huì)所提前投入運(yùn)營(yíng)

　　會(huì)所概念的迅速普及，使得會(huì)所正成為物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的新的支撐點(diǎn)。建議提前將**盛世家園的會(huì)所裝修完畢，并在正式開(kāi)盤(pán)后投入運(yùn)營(yíng)，以便購(gòu)房者在參觀樣板房的同時(shí)可實(shí)地感受未來(lái)的娛樂(lè)休息場(chǎng)所，這無(wú)疑將極大地增加購(gòu)房者的信心和興興趣在銷(xiāo)售過(guò)程中，亦可根據(jù)準(zhǔn)業(yè)主們的意見(jiàn)反饋對(duì)會(huì)所的功能不斷進(jìn)行改進(jìn)，以便使其更加實(shí)用。美侖美奐和雅致實(shí)用的會(huì)所必將為**盛世家園帶來(lái)更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　二、招聘中年銷(xiāo)售人員

　　購(gòu)房者與銷(xiāo)售員面對(duì)面進(jìn)行溝通和咨詢(xún)的直銷(xiāo)方式仍然是現(xiàn)階段房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主導(dǎo)方式，因此，一支出色和穩(wěn)定的銷(xiāo)售人員隊(duì)伍對(duì)于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的保證顯得舉足輕重。而目前銷(xiāo)售人員往往打工心態(tài)較強(qiáng)，流動(dòng)頻繁，造成爭(zhēng)搶客戶(hù)、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發(fā)生。究其根源，系年輕的銷(xiāo)售職員心智不夠成熟所致，他們通常對(duì)前景的預(yù)測(cè)帶有一定的盲從性，容易產(chǎn)生急功近利的想法。針對(duì)此種現(xiàn)象，我們建議在**盛世家園銷(xiāo)售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學(xué)歷和社會(huì)閱歷的中年女性，這個(gè)階層的職員對(duì)崗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和穩(wěn)重，更為重要的是，如能正確引導(dǎo)她們以自身的家庭經(jīng)歷為背景向購(gòu)房者提出購(gòu)房建議，將會(huì)帶來(lái)意想不到的示范作用。

　　三、建立團(tuán)隊(duì)激勵(lì)體系

　　根據(jù)我們對(duì)經(jīng)營(yíng)部的調(diào)查，現(xiàn)行對(duì)銷(xiāo)售員的激勵(lì)主要是根據(jù)個(gè)人的售房數(shù)量按比例提成，此種方式的弊端在于：因?yàn)槔娴尿?qū)動(dòng)，一些銷(xiāo)售員往往為了個(gè)人所得而發(fā)生爭(zhēng)搶客戶(hù)，對(duì)客戶(hù)胡亂許諾的現(xiàn)象，這在一定程度上會(huì)影響發(fā)展商的企業(yè)形象，破壞物業(yè)的口碑。改變此種現(xiàn)狀一方面在于加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售員的職業(yè)道德教育和規(guī)范管理，另一方面建議建立以團(tuán)隊(duì)激勵(lì)為主導(dǎo)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)考核體系。即將銷(xiāo)售員劃分為若干銷(xiāo)售小組

，明確彼此的銷(xiāo)售范圍和權(quán)限，銷(xiāo)售員的收入必須和個(gè)人銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及銷(xiāo)售小組的整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛鉤，以此強(qiáng)化銷(xiāo)售員的團(tuán)隊(duì)精神和協(xié)助意識(shí)。

　　四、重視客戶(hù)關(guān)系管理

　　在房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)上，構(gòu)建強(qiáng)大的客戶(hù)服務(wù)平臺(tái)和良好的客戶(hù)體系，是取得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的一項(xiàng)不可忽視的因素。而在以往的銷(xiāo)售管理中，此方面工作常常被忽略。我們建議在**盛世家園的銷(xiāo)售過(guò)程，應(yīng)強(qiáng)調(diào)客戶(hù)夫系的管理。一方面建立起完善的客戶(hù)檔案，包括以往的業(yè)主和未來(lái)的準(zhǔn)業(yè)主，尤其應(yīng)注重公司客戶(hù)的檔案建立。另一方面必須定期開(kāi)展客戶(hù)調(diào)查，尤其是對(duì)以往老客戶(hù)的意見(jiàn)征詢(xún)，此項(xiàng)工作可與我公司每半年一次的業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)活動(dòng)同步開(kāi)展。

　　五、實(shí)現(xiàn)客戶(hù)承諾的統(tǒng)一

　　物業(yè)銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)客戶(hù)承諾的隨意性和不統(tǒng)一性，是造成客戶(hù)投訴的主要因素之一，同時(shí)也給日后的物業(yè)管理帶來(lái)很大的隱患。建議經(jīng)營(yíng)部加強(qiáng)銷(xiāo)售員在此方面的管理。具體做法是：所有對(duì)客戶(hù)的承諾，必須交由工程部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)及物業(yè)管理部門(mén)三方審核并形成書(shū)面材料，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行專(zhuān)題培訓(xùn)，從而保證對(duì)客戶(hù)的一致口徑。同時(shí)在對(duì)銷(xiāo)售及策劃人員的業(yè)績(jī)考核中，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售的后續(xù)服務(wù)，確保物業(yè)銷(xiāo)售不留后遺癥。

　　六、成立銷(xiāo)售協(xié)調(diào)小組

　　在物業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建筑、監(jiān)理、銷(xiāo)售、管理、租賃等各方通常各自為政、缺乏溝通，從而導(dǎo)致一些因內(nèi)部運(yùn)作而引起的矛盾暴露出來(lái)，引起客戶(hù)投訴。而業(yè)主在購(gòu)房過(guò)程中或購(gòu)房后面臨房屋存在的問(wèn)題，常常無(wú)法找到合適的投訴和解決的渠道。這無(wú)疑對(duì)**地產(chǎn)集團(tuán)的整體形象起了負(fù)面的效果。建議在**盛世家園的銷(xiāo)售過(guò)程中，從上述各單位抽調(diào)精干人員建立流程小組，定期召開(kāi)例會(huì)，并就銷(xiāo)售中存在的問(wèn)題共同探討并研究對(duì)策，以便有效減少客戶(hù)投訴和縮短品質(zhì)缺陷的處理時(shí)間。

　　七、提供毛坯樣板房

　　近年來(lái)，一些發(fā)展商運(yùn)用豪華的裝修隱瞞房屋本身在設(shè)計(jì)或施工過(guò)程中存在的缺陷，導(dǎo)致業(yè)主在收樓時(shí)怨聲載道，抱怨貨不對(duì)板的報(bào)道時(shí)時(shí)見(jiàn)諸報(bào)道。建議在**盛世家園的銷(xiāo)售中，為業(yè)主提供明確的交樓標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)針對(duì)**盛世家園的主推戶(hù)型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶(hù)做出對(duì)比，此舉可有效減少業(yè)主投訴，亦可有效增加業(yè)主信心。

　　八、組織專(zhuān)家授課的促銷(xiāo)活動(dòng)

　　建議在**盛世家園的銷(xiāo)售過(guò)程中，定期策劃和舉行專(zhuān)家授課活動(dòng)。具體做法可與中原、世聯(lián)、經(jīng)緯等著名房地產(chǎn)代理商及市房地產(chǎn)交易中出合作，邀請(qǐng)專(zhuān)家前往**盛世家園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)舉辦購(gòu)房知識(shí)講座，就房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、購(gòu)房的法律手續(xù)、購(gòu)房常見(jiàn)陷阱、物業(yè)質(zhì)素的判斷、房屋的驗(yàn)收等購(gòu)房者極為關(guān)注的問(wèn)題，提出專(zhuān)家的建議。此舉一方面可體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)業(yè)主的人性化關(guān)懷，二是通過(guò)對(duì)參加活動(dòng)的準(zhǔn)業(yè)主贈(zèng)送精美小禮品，營(yíng)造人氣。

　　九、引入電腦購(gòu)房查詢(xún)系統(tǒng)

　　信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展和INTERNET在國(guó)人生活中的普及，使得網(wǎng)上購(gòu)房正在成為一種時(shí)尚。建議在**盛世家園的銷(xiāo)售中，開(kāi)設(shè)**盛世家園服務(wù)網(wǎng)站，或在**地產(chǎn)集團(tuán)的網(wǎng)站上增加該樓盤(pán)的主頁(yè)，內(nèi)容可包括物業(yè)的質(zhì)素介紹（地點(diǎn)、規(guī)模、房型、價(jià)格、配套、景觀、入伙時(shí)間、會(huì)所等）、物業(yè)的實(shí)景圖片及樣板房的三維動(dòng)畫(huà)、發(fā)展商及物業(yè)管理公司介紹、物業(yè)管理方案等，讓購(gòu)房者足不出戶(hù)即可對(duì)樓盤(pán)的情況有全面的了解，增大房屋的成交概率。同時(shí)，可在銷(xiāo)售中心裝設(shè)觸摸式的電腦購(gòu)房查詢(xún)系統(tǒng)，便于購(gòu)房者在現(xiàn)場(chǎng)亦可通過(guò)該系統(tǒng)全面了解物業(yè)的詳細(xì)情況。

　　十、簽訂物業(yè)管理合同

　　規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，我們將依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就**盛世家園的物業(yè)管理服務(wù)以及前期物業(yè)管理服務(wù)與**地產(chǎn)集團(tuán)簽定正式的物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問(wèn)題以合同的具體條款形式明確下來(lái)。并就銷(xiāo)售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理服務(wù)的范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷(xiāo)售中心的正常運(yùn)作提供良好的保證。

　　笫三章 配合銷(xiāo)售的措施

　　十四年與各類(lèi)業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對(duì)業(yè)主的各類(lèi)需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把握。為了配合**盛世家園的銷(xiāo)售工作，我們將從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

　　一、提供物業(yè)管理咨詢(xún)

　　**盛世家園公開(kāi)發(fā)售后，我們將派遣物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)駐銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)方面的咨詢(xún)服務(wù)，同時(shí)開(kāi)通熱線(xiàn)電話(huà)，就業(yè)主及銷(xiāo)售員提出的問(wèn)題給予解答。

　　二、提供物業(yè)管理培訓(xùn)

　　為銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷(xiāo)售糾紛，并就銷(xiāo)售員反饋的物業(yè)管理方面的意見(jiàn)和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

　　三、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)

　　在**盛世家園正式開(kāi)盤(pán)后，為銷(xiāo)售中心及樣板房提供專(zhuān)業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購(gòu)房著對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)有初步的感受。對(duì)于銷(xiāo)售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷(xiāo)售員的考核激勵(lì)體系，保證銷(xiāo)售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷(xiāo)售中心物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明確。

　　四、提供有形展示

　　在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，我們將提供**物業(yè)的各種宣傳

資料、圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)根據(jù)銷(xiāo)售部門(mén)的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理公司形象展示或護(hù)衛(wèi)員會(huì)操表演等，增加銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。

　　五、協(xié)助舉辦展銷(xiāo)活動(dòng)

　　協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷(xiāo)會(huì)、業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷(xiāo)話(huà)動(dòng)。

　　六、開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)

　　在銷(xiāo)售過(guò)程中，我們擬通過(guò)問(wèn)卷、電話(huà)、面談等方式開(kāi)展2－3次業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)，就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)、會(huì)所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。

　　七、提供優(yōu)質(zhì)客戶(hù)服務(wù)

　　1.在銷(xiāo)售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線(xiàn)包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需。同時(shí)配置一定量的兒童游樂(lè)設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者（尤其是家庭購(gòu)房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)；

　　2.提供門(mén)童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；

　　3.在銷(xiāo)售中心提供代客泊車(chē)、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)。

　　第四章 費(fèi)用的解決辦法

　　通過(guò)上述各項(xiàng)我們所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們有理由相信：**盛世家園的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)必將達(dá)到新的高峰，能夠?qū)崿F(xiàn)"發(fā)展商滿(mǎn)意、業(yè)主滿(mǎn)意"的雙重目標(biāo)。對(duì)于前期介入所發(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)過(guò)我們測(cè)算共需19.02萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家及深圳市物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求，此筆費(fèi)用理應(yīng)由發(fā)展商支付。但考慮到**地產(chǎn)集團(tuán)公司對(duì)我們的一向支持和關(guān)懷，我們?cè)敢馊砍袚?dān)這些費(fèi)用。