物業(yè)公司內(nèi)審作業(yè)指導(dǎo)書

2024-06-20 5690

　　物業(yè)公司內(nèi)審作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.0目的

　　規(guī)范內(nèi)部質(zhì)量審核(以下簡稱內(nèi)審)活動(dòng)。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業(yè)管理公司內(nèi)審的組織和實(shí)施。

　　3.0職責(zé)

　　3.1管理者代表負(fù)責(zé)按計(jì)劃和追加審核的需要組織進(jìn)行內(nèi)審，審批有關(guān)文件，對內(nèi)審員審核過程進(jìn)行監(jiān)督檢查及批準(zhǔn)審核組人員的組成。

　　3.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)審核的具體組織工作。

　　3.3內(nèi)審組及其成員負(fù)責(zé)獨(dú)立進(jìn)行內(nèi)審工作。

　　4.0程序要點(diǎn)

　　4.1審核計(jì)劃

　　4.1.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)編制年度內(nèi)審計(jì)劃，管理者代表負(fù)責(zé)審批。

　　4.1.2追加審核時(shí)，審核的范圍由管理者代表決定。

　　無論是例行審核還是追加審核，品質(zhì)部均需在審核實(shí)施前至少3個(gè)工作日，下達(dá)《內(nèi)部質(zhì)量審核通知》，并確保受審部門、審核組成員在上述時(shí)限內(nèi)收到審核通知。

　　4.2審核準(zhǔn)備。

　　4.2.1審核準(zhǔn)備工作由審核組長及其成員負(fù)責(zé)，受審部門也應(yīng)該做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。。

　　4.2.2審核組的準(zhǔn)備工作包括：

　　a)審核組長召集審核組成員會(huì)議，分配各內(nèi)審員審核范圍，討論審核重點(diǎn)、關(guān)鍵和注意事項(xiàng);

　　b)收集與審核領(lǐng)域相關(guān)的信息、文件和記錄;

　　c)審核組長根據(jù)審核領(lǐng)域相關(guān)信息、文件和記錄編制《內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃》、《內(nèi)部審核檢查表》，在審核進(jìn)行前至少1個(gè)工作日取得受審部門負(fù)責(zé)人的確認(rèn)，審核組長可根據(jù)受審部門負(fù)責(zé)人的意見或建議，在不違背規(guī)定的審核日期的前提下，對《內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃》、《內(nèi)部審核檢查表》作適當(dāng)修改，否則應(yīng)報(bào)管理者代表批準(zhǔn);

　　d)準(zhǔn)備審核用《內(nèi)部審核不合格報(bào)告》、《體系審核會(huì)議簽到表》等空白表格。

　　4.3審核實(shí)施

　　審核實(shí)施的過程如下：首次會(huì)議--現(xiàn)場檢查--內(nèi)審組會(huì)議--向受審部門負(fù)責(zé)人通報(bào)審核結(jié)果(審核組長認(rèn)為必要時(shí)才進(jìn)行)--末次會(huì)議--現(xiàn)場審核結(jié)果。

　　4.3.1首次會(huì)議。

　　a)首次會(huì)議由審核組長主持，受審部門負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員參加。參加會(huì)議的人應(yīng)簽到，會(huì)議由審核組記錄。

　　b)首次會(huì)議的程序?yàn)椋?/p>

　　--宣布首次會(huì)議開始;

　　--介紹審核方法;

　　--確認(rèn)審核日程安排

　　--強(qiáng)調(diào)審核抽樣的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn);

　　--通知末次會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)和參加人員;

　　--散會(huì)，立即轉(zhuǎn)入現(xiàn)場檢查。

　　4.3.2現(xiàn)場檢查。

　　a)檢查方法：內(nèi)審員可根據(jù)實(shí)際情況采取順查法、逆查法或交叉查法。

　　b)檢查方法：查、問、看，必要時(shí)召開小型座談會(huì)：

　　--查：應(yīng)該有的是否有;應(yīng)該做的是否做;以及不應(yīng)該做、不應(yīng)該有的是否存在;

　　--問：過程是怎么進(jìn)行的及進(jìn)行的依據(jù);應(yīng)該知道、清楚、明白、懂得的是否知道、清楚、明白、懂得;

　　--看：看狀態(tài)、看標(biāo)識(shí)、看客觀證據(jù);

　　c)現(xiàn)場檢查應(yīng)基本按照檢查表的檢查項(xiàng)目和檢查內(nèi)容現(xiàn)場隨機(jī)抽樣進(jìn)行，當(dāng)超出審核范圍時(shí)，應(yīng)經(jīng)審核組長同意。

　　d)現(xiàn)場檢查基本上應(yīng)按《內(nèi)部審核檢查表》審核排定的時(shí)間進(jìn)行，內(nèi)審員應(yīng)具有嚴(yán)格的守時(shí)觀念。

　　e)做好現(xiàn)場檢查記錄，記錄應(yīng)客觀、公正、詳實(shí)、具有可追溯性。

　　4.3.3審核組內(nèi)部會(huì)議。

　　a)現(xiàn)場檢查結(jié)束后，審核組長應(yīng)準(zhǔn)時(shí)召開審核組內(nèi)部會(huì)議。

　　b)內(nèi)審組內(nèi)部會(huì)議的內(nèi)容為：

　　--各審核員通報(bào)現(xiàn)場檢查情況;

　　--報(bào)告發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，向受審核方提交的不合格項(xiàng)報(bào)告應(yīng)經(jīng)審核組長同意并確認(rèn);

　　--擬定對受審核方質(zhì)量體系運(yùn)行有效性的評(píng)價(jià);

　　--內(nèi)審員起草確認(rèn)的不合格報(bào)告。

　　4.3.4與受審核方負(fù)責(zé)人的溝通。審核組長認(rèn)為有必要時(shí)，審核組可向受審核方負(fù)責(zé)人通報(bào)審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及審核評(píng)價(jià)。

　　4.3.5末次會(huì)議。

　　a)末次會(huì)議由審核組長主持，參加會(huì)議的范圍可較首次會(huì)議擴(kuò)大，會(huì)議仍需由審核組負(fù)責(zé)簽到和記錄。

　　b)末次會(huì)議的程序?yàn)椋?/p>

　　--宣布會(huì)議開始;

　　--重申審核目的、審核依據(jù)、審核范圍;

　　--再次強(qiáng)調(diào)審核抽樣檢查的特點(diǎn);

　　--由各審核員逐項(xiàng)報(bào)告“不合格報(bào)告”;

　　--征詢對不合格報(bào)告的異議;

　　--提出糾正措施的要求;

　　--對受審核方的支持和配合表示感謝;

　　--受審核方的負(fù)責(zé)人簡短講話;

　　--散會(huì)，宣布現(xiàn)場審核結(jié)束。

　　4.4審核報(bào)告

　　4.4.1現(xiàn)場審核結(jié)束后不超過3個(gè)工作日，審核組長應(yīng)編制完畢《質(zhì)量環(huán)境體系內(nèi)部審核報(bào)告》，并經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后發(fā)出。審核報(bào)告的發(fā)放的范圍為：總經(jīng)理、管理者代表、公司其他部門負(fù)責(zé)人、品管部以及受審核部門和相關(guān)的責(zé)任部門。

　　4.4.2管理者代表應(yīng)確保將內(nèi)部質(zhì)量環(huán)境審核的實(shí)施及其效果提交管理評(píng)審。

　　4.5糾正措施及其驗(yàn)證。

　　4.5.1受審核方負(fù)責(zé)人根據(jù)審核報(bào)告的要求和內(nèi)審組提交的不合格報(bào)告，按《不合格糾正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》制定并實(shí)施糾正措施。

　　4.5.2品管部應(yīng)負(fù)責(zé)對糾正措施的實(shí)施及效果進(jìn)行檢查驗(yàn)證。

　　4.5.3審核報(bào)告下達(dá)，相應(yīng)的一次內(nèi)審結(jié)束。

　　4.6內(nèi)審結(jié)束后，由管理者代表負(fù)責(zé)為參加內(nèi)審的內(nèi)審員填寫內(nèi)審員審核經(jīng)歷記錄。

　　4.7品管部負(fù)責(zé)建立并長期保存下列記錄。

　　4.7.1內(nèi)審員證書復(fù)印件。

　　4.7.2內(nèi)審員任命書復(fù)印件。

　　4.7.3內(nèi)審員審核經(jīng)歷記錄。

　　4.7.4內(nèi)審員清單。

　　5.0記錄

　　5.1《內(nèi)部審核通知》PG/QEW06-06-R1

　　5.2《內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃》PG/QEW06-06-R2

　　5.3《內(nèi)部審核不合格報(bào)告》PG/QEW06-06-R3

　　5.4《質(zhì)量環(huán)境體系內(nèi)部審核報(bào)告》PG/QEW06-06-R4

　　5.5《內(nèi)部審核檢查表》PG/QEW06-06-R5

　　5.6《內(nèi)部審核簽到表》PG/QEW06-06-R6

　　6.0相關(guān)支持文件

　　6.1《不合格糾正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

篇2：施工圖內(nèi)審作業(yè)指導(dǎo)書

　　施工圖內(nèi)審作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　施工圖的內(nèi)部審核是房產(chǎn)開發(fā)不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往因時(shí)間緊迫而常常被開發(fā)企業(yè)所忽視，以至很多應(yīng)該事先發(fā)覺糾正的問題到施工時(shí)甚至施工后才暴露出來。不僅引起返工損失，而且影響工程進(jìn)度和質(zhì)量。嚴(yán)重的還會(huì)造成無法糾正的功能缺陷。所以把好設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，也就是從源頭上保證了質(zhì)量，進(jìn)度，成本的有效控制，在這上面花費(fèi)些時(shí)間和精力正是非常值得的。

　　2.主管崗位總建筑師：負(fù)責(zé)控制規(guī)劃總圖和建筑工種圖紙?jiān)谙冗M(jìn)性，合理性和經(jīng)濟(jì)性方面的設(shè)計(jì)質(zhì)量。

　　總工程師：負(fù)責(zé)控制結(jié)構(gòu)和設(shè)備工種圖紙?jiān)谙冗M(jìn)性，合理性和經(jīng)濟(jì)性方面的設(shè)計(jì)質(zhì)量。

　　主辦崗位項(xiàng)目經(jīng)理：通閱全部圖紙，提出和匯總內(nèi)審意見。

　　協(xié)辦崗位土建和設(shè)備的設(shè)計(jì)管理，現(xiàn)場的土建和設(shè)備工程師：通閱全部圖紙，提出內(nèi)審意見。

　　3.緊前工作

　　施工圖設(shè)計(jì)完成。為盡量不占用關(guān)鍵路線的時(shí)間，本作業(yè)可與審圖公司的審圖同時(shí)進(jìn)行。

　　4.作業(yè)描述

　　審圖公司主要審查設(shè)計(jì)的規(guī)范性和安全性，施工單位主要關(guān)心設(shè)計(jì)的可操作性，而設(shè)計(jì)的先進(jìn)性，合理性和經(jīng)濟(jì)性往往不被這兩家單位所重視，這就需要開發(fā)企業(yè)自己來關(guān)注。所以甲方內(nèi)審不必?fù)?dān)心是否會(huì)違反強(qiáng)制性規(guī)范，是否會(huì)安全度不夠，更不必拘泥于細(xì)小的差錯(cuò)和遺漏，重點(diǎn)把握設(shè)計(jì)的先進(jìn)性，合理性和經(jīng)濟(jì)性就行。

　　4.1建筑和結(jié)構(gòu)工種的圖紙內(nèi)審

　　在項(xiàng)目經(jīng)理的組織下，由總建筑師和總工程師牽頭，土建設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場土建工程師一起參加。必要時(shí)還可邀請營銷部門主管和社會(huì)專家參加。重點(diǎn)審查內(nèi)容：

　　4.1.1規(guī)劃布局、建筑形態(tài)和外裝飾、單體內(nèi)部格局等是否與擴(kuò)初方案一致或有所優(yōu)化改進(jìn)。4.1.2是否完整體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)既定的功能要求和建筑標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.1.3政府各專業(yè)建筑管理部門、配套部門對擴(kuò)初方案的審查修改意見是否都在施工圖上得到了落實(shí)。

　　4.1.4對照荷載、結(jié)構(gòu)和抗震等規(guī)范，復(fù)核結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的計(jì)算機(jī)輸入數(shù)據(jù)；抽查基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)的實(shí)際配筋率是否與內(nèi)力計(jì)算結(jié)果相一致；各部位的結(jié)構(gòu)安全度是否均衡。

　　4.1.5墻體材料的選用是否適當(dāng)，是否符合政府導(dǎo)向，其荷載取值是否存在張冠李戴；電梯井道的內(nèi)凈尺寸是否與已確定的設(shè)備匹配。

　　4.1.6特殊的結(jié)構(gòu)或裝飾構(gòu)造是否有成熟的施工技術(shù)來實(shí)施，大幅度增加的成本值得不值得。

　　4.1.7是否存在因結(jié)構(gòu)布局的原因，導(dǎo)致使用舒適度的惡化，如梁、柱位置嚴(yán)重影響室內(nèi)空間利用；樓梯碰頭；陽臺(tái)沿口梁過厚影響室內(nèi)日照；明顯過于保守的厚墻、胖柱、肥梁等。

　　4.1.8樁基，基礎(chǔ)或地下室的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是內(nèi)審的重點(diǎn)，是否經(jīng)過經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較；是否還有更經(jīng)濟(jì)合理的潛力，必要時(shí)可專題咨詢相關(guān)專家。

　　4.2各設(shè)備工種的圖紙內(nèi)審

　　在項(xiàng)目經(jīng)理的組織下，由總工程師牽頭，設(shè)備設(shè)計(jì)管理和現(xiàn)場設(shè)備工程師參加。必要時(shí)還可邀請除供應(yīng)商以外的專業(yè)專家學(xué)者參加。重點(diǎn)審查內(nèi)容：

　　4.2.1空調(diào)的熱工設(shè)計(jì)和計(jì)算是否偏于保守；電源的功率分配是否存在該大不大，該小不小的現(xiàn)象。

　　4.2.2是否采用雖未淘汰但已明顯過時(shí)落后的工藝，材料和設(shè)備。

　　4.2.3是否存在因設(shè)備布局的原因，導(dǎo)致使用舒適度的惡化，如設(shè)備管線影響室內(nèi)凈空高度，可以穿梁的線管走梁下，可以靠邊的立管不靠邊，可以隱蔽的戶用配電箱裝在主墻面上，粗笨的減壓閥不裝在管井里而裝在廚房里，設(shè)備噪聲、廢氣、排污等污染源影響辦公和居室的生活環(huán)境，室外和屋頂沒有備用的電源等等。

　　4.2.4設(shè)備用房是否大而無當(dāng)，白白浪費(fèi)面積。

　　4.2.5可以走捷徑的管線兜遠(yuǎn)路。

　　4.2.6大型的機(jī)組設(shè)備不考慮留有安裝或拆換的搬運(yùn)通道，管線和設(shè)備缺乏檢修的操作空間。

　　4.3項(xiàng)目經(jīng)理匯總整理兩組內(nèi)審意見，經(jīng)總建筑師和總工程師審閱并協(xié)調(diào)一致后正式作為圖紙會(huì)審時(shí)的甲方意見（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《施工圖會(huì)審》）。

篇3：施工圖內(nèi)審作業(yè)指導(dǎo)書