園區(qū)維修部零星維修管理制度
1、值班員必須認真執(zhí)行工作單(維修單)。
2、在接到報修單20分鐘內必須到達現場進行處理。
3、遇特殊情況時，必須征得客戶同意，另行約定修理時間，并在工作單上注明。
4、遇客戶單元特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。
5、進客戶區(qū)維修時，必須著裝整齊，使用文明語言，不得大聲喧嘩，與客人口角。
6、值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會”、“你找別人”此類的話，要“我?guī)湍覀€人看看”或“我需要拿回去分析一下”。
7、每天要對本班次所有的維修單進行登記。
8、每周要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。
篇2：探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度
探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度
目前，在物業(yè)管理的有關法規(guī)政策、服務合同、維修協(xié)議等文件中，經常出現有關維修的名稱和術語。由于與維修相關的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠。
在物業(yè)管理活動中，對這些概念的使用如有不慎，可能會引起不同的認識，也可能會引發(fā)矛盾和糾紛，因此，有必要對物業(yè)維修的一些基本概念加以界定。筆者根據物業(yè)維修管理的實際情況，就物業(yè)管理活動中的維修概念和與之相關的維修制度加以分析說明，供探討。
一、物業(yè)管理活動中的維修概念問題
在現代物業(yè)管理活動中，維修是人們經常見到或使用的一個概念。在日常活動中，人們常會說對某某物業(yè)進行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護和修理等綜合性活動；其二是除檢查、維護和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動；其三是修理，即恢復性活動。
事實上，我們通常所說的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內容、性質、目的和活動所產生的效果是相差甚遠的，因此，當人們對于維修概念存在不同的認識時，往往會出現矛盾和糾紛。
為此，本文想通過理論上的分析探討，對維修的概念等提出初步認識，探索解決這一問題的途徑。
二、物業(yè)損耗與損耗補償
物業(yè)損耗是客觀存在的，是導致物業(yè)需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業(yè)損耗的成因和損耗補償等兩個基本問題。
（一）物業(yè)的損耗成因。
我們知道，根據"磨損理論"，機器設備在使用過程中，會產生兩種磨損現象，即有形和無形磨損。類似地，物業(yè)中的建筑物和設備在使用過程中，也同樣存在著兩種損耗現象，一是有形損耗，另一是無形損耗，而且這些損耗會使物業(yè)貶值。
有形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動、非規(guī)范使用等引起的實體損耗和使用價值下降，在經濟上表現為物業(yè)的貶值。
無形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于勞動生產率的提高而使生產相同的物業(yè)成本相應降低，或在相同的成本下，由于新技術的應用而出現了性能更先進或功能更完善的物業(yè)，原物業(yè)在經濟上就表現為技術性貶值和功能性貶值。
（二）物業(yè)損耗特點。
物業(yè)的損耗有三個特點：一是物業(yè)的損耗具有復雜性，即造成損耗的原因復雜，在實體損耗方面，表現為自然力作用的、機械磨損的、負荷過量的、人為損壞的等等；在經濟損耗方面，表現為功能性、技術性、需求性、經營性等的損耗。二是物業(yè)的損耗具有快慢性，即物業(yè)由于建造質量、使用條件、維修活動等原因，物業(yè)的損耗速度將有快有慢。三是物業(yè)的損耗具有單向性，即如果人們不予以補償，物業(yè)將一直損耗下去，直到在物質上喪失使用價值，在經濟上貶值殆盡。為此，要使物業(yè)保值和增值，就要針對這三個特點，對物業(yè)進行物質補償和經濟補償。
（三）物業(yè)的損耗補償。
物業(yè)因損耗而降低其使用價值和經濟價值，因此，在物業(yè)管理范疇內，人們只有通過維修活動的物質補償和經濟補償，使物業(yè)因損耗帶來的貶值得到補償，才能使物業(yè)保值增值。
三、損耗和補償與有關概念之間的關系
物業(yè)損耗和損耗補償與物業(yè)維修相關的保值增值、科技貢獻率、使用壽命等概念之間存在著密切關系，為了能更加準確地闡述維修概念，還需進一步地分析這種關系。
（一）物業(yè)的保值增值。
物業(yè)損耗的基本特點就是單向性，因此，為確保物業(yè)正常的使用功能和良好的使用性能，就應對投入使用的物業(yè)進行補償，其主要表現形式就是物業(yè)維修。通過維修這一物業(yè)再生產活動，可使物質和經濟形成為物業(yè)的使用價值和經濟價值，從而為物業(yè)的保值奠定了基礎；另外，維修還可以從專業(yè)技術形成先進的生產力，從而通過科技的貢獻形成物業(yè)的新增價值，使物業(yè)的增值成為可能。
（二）物業(yè)維修科技貢獻率。
這里，簡稱為科技貢獻率，它是指維修所創(chuàng)造的物業(yè)價值與維修實際投入的成本費用之比。具體地說，是指維修人員專業(yè)技術勞動所創(chuàng)造的物業(yè)價值與維修實際投入的各項成本費用的比值。有技術指導的維修活動通常要比沒有指導的效果要好，這是顯而易見的，尤其是對于技術含量高的物業(yè)來說更是如此。
通常情況下，維修所創(chuàng)造的物業(yè)價值要比維修所需費用要大。這是因為，通過人們對掌握的科學技術知識的運用，提高了勞動生產率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業(yè)損耗的價值得以補償，保持或恢復了安全、方便和舒適的物業(yè)環(huán)境，這些都可體現在運用科技知識轉化為物業(yè)的新增價值之中。
在市場經濟條件下，科技貢獻率在物業(yè)維修活動中是顯而易見的，如請專業(yè)維修單位來維修物業(yè)，除工資、材料、稅收等成本費用外，維修單位還要根據技術的易難程度和壟斷程度來測算利潤，而利潤的大小，在很大程度上取決于專有技術和專業(yè)技巧的掌握和使用。
（三）物業(yè)的使用壽命。
物業(yè)損耗的另一特點就是快慢性，物業(yè)損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業(yè)損耗的慢，其使用壽命就長。由于可見，物業(yè)的使用壽命與物業(yè)損耗成反比，因此，人們希望物業(yè)的損耗越慢越好。首先，物業(yè)損耗與建造質量有關，因此，人們應當在規(guī)劃、設計、施工、竣工驗收、接管驗收等環(huán)節(jié)要把好關，確保物業(yè)在投入使用前就具有良好的質量。其次，物業(yè)損耗與使用條件有關，規(guī)范的使用和良好的使用條件對物業(yè)損耗具有極大的影響。再次，物業(yè)的長期性決定了物業(yè)維修活動的必要性，因此，要減慢或降低物業(yè)損耗，就要進行維修活動；維修質量越高，則降低損耗的效果越好。
四、物業(yè)維修的基本概念
從上述分析中可以知道，要減少和補償物業(yè)損耗，就要通過維修活動來實現這一目的。而物業(yè)維修是一個大概念，是由一些基本技術措施組成的。因此首先來探討一下物業(yè)維修的基本概念。
（一）基本概念。
物業(yè)維修是指維持和恢復規(guī)定功能和狀態(tài)，確定和評估實際功能和狀態(tài)的技術措施。在維修基本概念中，維持規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術措施是指對物業(yè)的維護；恢復規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術措施是指對物業(yè)的修理；確定和評估實際功能和狀態(tài)的基本技術措施是指對物業(yè)的檢查。
（二）規(guī)定功能。
規(guī)定功能，是指按特定的要求和規(guī)范所設計的物業(yè)使用效能和用處。一般情況下，規(guī)定功能不僅要根據人們的特定要求，還要根據國家特定的規(guī)范來決定。
（三）規(guī)定狀態(tài)。
規(guī)定狀態(tài)，是指按特定的要求和規(guī)范所設計的物業(yè)表現形態(tài)。物業(yè)的表現形態(tài)要用具體的特征和性能指標來描述評價，因此，規(guī)定狀態(tài)應根據物業(yè)的特定要求和有關技術規(guī)范的要求來確定。
五、物業(yè)維修要素
（一）檢查。
在維護、修理物業(yè)前，就要針對物業(yè)實體損耗的復雜性，通過仔細檢查（包括檢測和勘測），全面掌握物業(yè)實際功能和狀態(tài)變化發(fā)問，及時查明問題，以便有的放矢改進維修工作，提高維修質量和縮短維修時間，確保物業(yè)正常的功能和良好的狀態(tài)，取得更好的補償效果。
（二）維護。
物業(yè)損耗的快慢性與使用條件密切相關，如自然力的震動、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其他動物的侵蝕、破壞作用，還有物業(yè)運轉過程中的磨擦、老化等等，均會或多或少地影響物業(yè)損耗的快慢。通過人們自覺的預防保護措施，維持和改善物業(yè)正常的運轉條件，減少物業(yè)的實體損耗，延緩損耗的進程。這項活動就是維護。
（三）修理。
物業(yè)損耗的單向性導致了物業(yè)的實體損壞和價值貶值，因此，維修要體現出"修"和"補"兩個字上，"修"是修理，"補"是補償。通過修理，恢復物業(yè)原有的功能和狀態(tài)，補償了因損耗而失去的物業(yè)使用價值和價值。
（四）物業(yè)維修要素。
通過對物業(yè)損耗特點的分析，提出了基本概念如下：物業(yè)維修要素，是指物業(yè)維修活動中所采取的必要技術措施，或構成維修活動的基本因素。一般維修要素為檢查、維護和修理。在一般情況下，維修活動基本是由這三個要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對維修概念存在的三種認識。
六、物業(yè)維修制度
在物業(yè)維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對建筑物來說，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對機器設備來說，也有類似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經常見到一些如日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、維護保養(yǎng)、維修保養(yǎng)等與保養(yǎng)有關的概念。為了說明修理與保養(yǎng)，還需要對物業(yè)維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進行探討。
（一）物業(yè)維修制度。
它是指在一定的維修思想指導下，采取相應的技術措施，消除實際功能和狀態(tài)與規(guī)定功能和狀態(tài)之間偏離的維修制度。目前，實際形成的物業(yè)維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預防維修制度。
事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復實際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間明顯偏離的維修制度。
預防維修制，是指采取預防措施為主的，消除實際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間潛在偏離的維修制度。
（二）事后修理制下的維修。
顧名思義，這種維修是在物業(yè)已出現了損壞的情況下進行的，因此，是以恢復性修理為主。在事后修理制下的維修，對機器設備來說，通常是指各類修理，即大修理、中修理、小修理，有時也包括改造和更新；對房屋構筑物來說，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時也包括拆改和翻修及綜合維修。
（三）預防維修制下的維修。
與事后修理制度相對應，預防維修制強調的是物業(yè)損壞前或存在損壞隱患時的預防保護工作，因此，是以預防性保養(yǎng)為主。在預防維修制下的維修，對機器設備來說，通常是指各級保養(yǎng)，即日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，有時也包括三級保養(yǎng)和大修理。對房屋構筑物來說，通常是指養(yǎng)護，即日常養(yǎng)護和定期養(yǎng)護。
《現代物業(yè)》雜志20**年第5期。
篇3：物業(yè)公司公共維修資金管理制度
物業(yè)公司公共維修資金管理制度
為了保障博盈投資廣場各項設備設施售后的維修管理，維護租戶的利益。
公共維修資金，由法律規(guī)定的專項用于公用設施設備保修期后的大修、更新、改建的基金；建立公共維修資金是專項用于物業(yè)共用設施設備保修期滿后的大的維修、改造、更新等
公共維修資金的使用范圍：
公共維修資金的使用范圍主要是：大樓的共用部位即大樓主體承重結構部樓梯間、走廊通道等；共用設施設備即大樓內的電梯系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防設施、中央監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等；物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。
公共維修資金的繳納：
物業(yè)的公共維修資金應該由該物業(yè)的業(yè)主繳納，業(yè)主按照物業(yè)的2%比例繳交首期公共維修資金。原因有：一是比較科學，同類物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū)，不管房價差別有多大，本體造價差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時段、定期確定一個平均價，統(tǒng)一參照執(zhí)行。三是數額不大。
公共維修資金的管理：
物業(yè)公共維修資金的產權屬于業(yè)主，不應由物管公司收管，應當在銀行專戶存儲，專款專用，非合法理由、程序用于維修，不能自由取出，為了保證公共維修資金的安全，公共維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。
公共維修資金自存入公共維修資金專戶之日起按規(guī)定計息，公共維修資金利息凈收益轉作公共維修資金滾存使用和管理。
公共維修資金的使用：
公共維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出年度使用計劃，經業(yè)主審定后實施，公共維修資金不敷使用時，經業(yè)主研究決定，業(yè)主續(xù)籌。在監(jiān)督機制上，接受市、區(qū)兩級物業(yè)管理部門會同指定銀行對物業(yè)公共維修資金的建立和管理情況進行定期和不定期的檢查。