談物業(yè)企業(yè)的多種經(jīng)營
物業(yè)管理在中國經(jīng)過30年的發(fā)展，雖然取得了-定成績，但行業(yè)已逐漸發(fā)展成為競爭白熱化的“紅海”，為奪標(biāo)低價讓利者比比皆是。更讓人憂慮的是，隨著物業(yè)費的不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“不變”的物業(yè)費與“一直上漲”的運(yùn)營成本面前捉襟見肘。
環(huán)境不能改變，只能適應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在當(dāng)前擺脫“紅海”，尋找一片“藍(lán)海”呢?筆者認(rèn)為，多種經(jīng)營是一條破冰通往“藍(lán)海”之道。物業(yè)管理多種經(jīng)營兼顧服務(wù)業(yè)主和企業(yè)贏利，就算本小利微，只要百花齊放，一樣會有發(fā)展。其實“保本微利”并不可十白，我們可以從沃爾瑪?shù)某晒χ蝎@取信息和勇氣。沃爾瑪1962年創(chuàng)立，靠那些利潤微薄的零售商品，20**年全球銷售額達(dá)到 4082.14億美元，在全球多個國家被評為“最受贊賞的企業(yè)”和“最適合工作的企業(yè)”。良好的多種經(jīng)營是財富積累的有效方式，充裕的資金將激活物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力架構(gòu)優(yōu)化、管理技術(shù)革新、經(jīng)營戰(zhàn)略升級，同時改變社會對物業(yè)管理的看法。
多種經(jīng)營的基礎(chǔ)理念
做好物業(yè)管理多種經(jīng)營，要以做好物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營為前提。對小區(qū)房屋和配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對道路和場地進(jìn)行管理、維護(hù)，對業(yè)戶報修及時響應(yīng)、措施得當(dāng)，小區(qū)環(huán)境安全有序、整潔美觀，當(dāng)這些基礎(chǔ)管理服務(wù)到位之后，物業(yè)服務(wù)公司才能贏得業(yè)戶的信任和支持，為開展多種經(jīng)營打下基礎(chǔ)。
其次要實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大市場效應(yīng)和市場信譽(yù)。物業(yè)管理由于涉及面較廣，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多，質(zhì)量保證的實施較困難，尤其特殊的是，業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進(jìn)行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業(yè)服務(wù)公司的時候，非常注意其信譽(yù)。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)，所以物業(yè)服務(wù)公司的品牌是開拓多種經(jīng)營市場的關(guān)鍵因素。有關(guān)統(tǒng)計資料表明：在各領(lǐng)域前十大品牌的市場份額占有率超過70%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果不能樹立自身的品牌形象，其發(fā)展空間將受到很大限制。
第三，多種經(jīng)營要注重戰(zhàn)略和策略。經(jīng)營的本質(zhì)是交換。交換只有是雙贏的、愉悅的，才可能長久持續(xù)。因此，物業(yè)管理多種經(jīng)營的主旨必須清晰，戰(zhàn)略上以“業(yè)戶需求”為中心，向前后左右輻射擴(kuò)展。同時“業(yè)戶需求”一直在不斷發(fā)展變化，因此物業(yè)管理多種經(jīng)營也要與時俱進(jìn)。比如隨著時代進(jìn)步和科技發(fā)展，各種信息傳媒速度加快，工作節(jié)奏日趨緊張，人們越來越感到時間的寶貴，“花錢買時間”已成為人們的共識。物業(yè)服務(wù)公司即可圍繞為業(yè)戶“不出宅門，能辦天下事”開動腦筋開展多種經(jīng)營。而在經(jīng)營策略上-方面要注重宣傳，另-方面要注重內(nèi)部管理。宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費，拓展市場，減少與業(yè)主的爭議。內(nèi)部管理上要重視財務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗，有效控制或降低成本，為經(jīng)營產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益打好基礎(chǔ)。
多種經(jīng)營的方式方法
多種經(jīng)營除了要把握業(yè)戶需求，了解市場以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果。一般來說，有以下幾類方式方法：
第一類，以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營。這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以-旦經(jīng)營得當(dāng)，會得到很好的回報。比如針對業(yè)戶提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等;針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如專業(yè)清潔服務(wù)和機(jī)電設(shè)備維保服務(wù);房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租;為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。對公共場所或其它場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。
第二類，專項經(jīng)營。專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風(fēng)險和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險，這類經(jīng)營要圍繞物業(yè)本身開展。比如開辦幼兒園、學(xué)校、餐廳、超市、網(wǎng)吧、裝飾裝修公司、搬家公司和禮儀服務(wù)公司等。
第三類，與房地產(chǎn)相掛鉤的經(jīng)營。通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得回報，這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機(jī)會。比如通過對電梯進(jìn)行技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購系統(tǒng)，再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高，從而帶動鋪面租金的上漲;通過改善工業(yè)園區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運(yùn)條件，方便客戶廠家，改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境。
多種經(jīng)營中要注意的幾個問題
物業(yè)管理多種經(jīng)營開展好了，會促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展;相反若經(jīng)營不力，則會對企業(yè)造成傷害。筆者概括了多種經(jīng)營開展過程中要注意的幾個問題，謹(jǐn)備參考。
首先要防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張。在增加新的經(jīng)營項目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進(jìn)行認(rèn)真的評估并制定可行的實施方案，這樣才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。而盲目開展多種經(jīng)營致使企業(yè)虧損的案例近幾年在行業(yè)內(nèi)并不鮮見，這提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展多種經(jīng)營時要保持清醒的頭腦。
其次要避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營如果脫離本業(yè)，優(yōu)勢就沒有了。這種經(jīng)營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金、技術(shù)和經(jīng)驗上都處于劣勢，經(jīng)營風(fēng)險將大為增加。同時，這種經(jīng)營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源和精力的大量被占用，勢必對物業(yè)管理主業(yè)產(chǎn)生不利的影響。這樣會使物業(yè)服務(wù)公司喪失基礎(chǔ)，是不可取的。
再次是要在經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本，強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)。只重視對外拓展，忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意。要在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。比如對房屋中介代理、洗車、餐飲等經(jīng)營形式，管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識經(jīng)驗和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)行大規(guī)模的人才培訓(xùn)和儲備，如果不具備人力資源的支撐，也可委托專業(yè)服務(wù)商開展具體操作。
最后是要注意經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，分清物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的利益，其中哪些收益屬于業(yè)主(收入用于補(bǔ)貼管理費)，哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)服務(wù)公司，這些問題在開展多種經(jīng)營之前就應(yīng)該明確。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位、個人或組織才擁有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)(如地下停車場，戶外廣告及公共場地等)，所以物業(yè)服務(wù)公司利用自己不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場所、設(shè)施等進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，并就經(jīng)營內(nèi)容、方式及收益分配等方面的問題與產(chǎn)權(quán)人達(dá)成協(xié)議。
多種經(jīng)營是一片深沉而豐沃的土地，筆者僅在此拋磚引玉，相信憑借我們物業(yè)管理人的智慧和勇氣、創(chuàng)新和實踐，物業(yè)管理行業(yè)-定會從“紅海”中搏擊而出，尋找到那片離我們并不遙遠(yuǎn)的藍(lán)海。
篇2：用走動式管理悉心經(jīng)營物業(yè)企業(yè)
用“走動式”管理悉心經(jīng)營物業(yè)企業(yè)
對于管理制度，許多企業(yè)重制定、輕執(zhí)行。究其原因多半是制度不能被企業(yè)這塊“土壤”所“包容”，難以生根發(fā)芽。
物業(yè)公司如何走出這種局面？對此，筆者所在的郴州市安居物業(yè)公司作了一些膚淺的探索，現(xiàn)將其坦露，供同行們共勉。
一、安居物業(yè)財務(wù)管理實施的結(jié)果
處于不發(fā)達(dá)地區(qū)的郴州市安居物業(yè)公司，也是在“貧困線”上艱難經(jīng)營的企業(yè)。20**年和20**年物價飛漲，而物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)無法提高，工資的增長，無法彌補(bǔ)員工因物價上漲所帶來的損失。一線員工紛紛辭職，一批又一批。在那段灰色的日子里，安居人沒有等、靠、要，而是積極面對。
安居人面對它的方法就是：緊緊抓住財務(wù)管理這條企業(yè)生存、發(fā)展的生命線，力爭讓其起到“綱舉目張”的作用。結(jié)果還算好，安居物業(yè)的水電虧損率、應(yīng)收賬款回收率、費用控制率三條主線都取得令人欣慰的成績——水電虧損控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)；應(yīng)收賬款綜合回收率達(dá)到百分之九十以上，有的小區(qū)達(dá)到百分之百以上，實現(xiàn)預(yù)收的好成績，新接小區(qū)也能達(dá)百分之六十左右；費用控制率基本上控制在年初預(yù)定目標(biāo)之內(nèi)。有了三條主線管理的成功，使得安居物業(yè)20**年度能夠完成集團(tuán)公司收費指標(biāo)。不但如此，在20**年面對物價上漲、員工辭職的局面還大膽地嵌進(jìn)了一項旨在提高服務(wù)質(zhì)量的績效工資考核制度。
二、安居物業(yè)的“走動式”管理在財務(wù)管理制度實施中的運(yùn)用
(一)安居物業(yè)的“走動式”財務(wù)管理實施的淵源
安居物業(yè)地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的湖南省郴州市，所服務(wù)小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)有0.27—0.55元/平方米不等，商業(yè)區(qū)有1元/平方米的，有包干的，五花八門。在這種收費水平下，要想找到素質(zhì)普遍稍高的從業(yè)人員，幾乎不可能。安居物業(yè)是后勤部演變而來，安居人從上到下都有一個認(rèn)識：“要想安居不倒閉，要想自己不失業(yè)，就只有規(guī)范管理”。不過，按規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行，他又會同你抗辯：“有制度很好，就是不能扣我的工資。我就那么一點錢，吃飯都不夠。飯都吃不飽，哪有力氣做事。你的制度首先要滿足我的生存。”——他們認(rèn)同你的制度，但決不會自覺起來。你不趕他，他一定不會動；你趕他，他也許不知道怎么動——這就是安居物業(yè)落實管理制度的“原始土壤”。
在這種“土壤”里經(jīng)營，安居物業(yè)的管理層自覺不自覺地運(yùn)用起“走動式”管理來。
(二)安居物業(yè)的“走動式”財務(wù)管理實施的步驟
第一步：反復(fù)征求意見，討論通過各項財務(wù)管理制度。
第二步：確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點指標(biāo)和實施方針。
面對多多的制度、多多的懲罰，安居物業(yè)財務(wù)的做法是：一手軟，一手硬，外加一只無形的手——“警示”。
“軟手”抓財務(wù)管理中最關(guān)鍵的三個環(huán)節(jié)，一是小區(qū)和總部臺賬規(guī)范登記，二是小區(qū)和總部月報表規(guī)范書寫、按時上交，三是小區(qū)報表使用電腦制作。財務(wù)部對這三個環(huán)節(jié)不厭其煩地抓培訓(xùn)、現(xiàn)場指導(dǎo)、電話跟蹤落實、個別交流討論……但一般不按制度中規(guī)定的辦法隨時罰款。因為安居物業(yè)收費員95%只有初中文化，95%沒有摸過電腦，一夜之間要達(dá)到財務(wù)制度的要求，是不可能的。
“硬手”抓三個重要的考核指標(biāo)和一個關(guān)鍵的工作程序——三個指標(biāo)分別是：應(yīng)收賬款回收率，水電減虧率，費用控制率。這三個目標(biāo)管理按財務(wù)管理的規(guī)定堅決執(zhí)行，不管有多少怨氣；一個關(guān)鍵程序是：收支兩條線程序的不可逾越性——每天的款項必須存入單位指定的賬戶，除規(guī)定的限額外，如有違反，堅決處罰。
“無形的手”通過定期、不定期各項制度的學(xué)習(xí)和考試，配合少數(shù)違規(guī)行為的處罰來獲得警示的效果。
(三)安居物業(yè)“走動式”財務(wù)管理實施的手段
第一個手段——組織管理制度的學(xué)習(xí)、組織專題培訓(xùn)。
1、組織包括部經(jīng)理室在內(nèi)的財務(wù)管理制度的學(xué)習(xí)。其目的是提高思想認(rèn)識，知曉財務(wù)制度，熟記重點環(huán)節(jié)。
2、組織包括客戶員在內(nèi)的管理人員的專題培訓(xùn)、專題考試。其目的是強(qiáng)化實際操作技能。
3、制作小區(qū)管理處日常工作流程圖、收費日常工作流程圖(附后)——其目的是，為使用人作備忘錄，指導(dǎo)相關(guān)人員的工作，減少錯誤發(fā)生的概率。
第二個手段，將制度中的重點用表格語言進(jìn)行陳述，達(dá)到形成習(xí)慣的目的。
1、《收費員管理辦法》中的重點，用小區(qū)每月應(yīng)上交的六張報表概括。它們分別是：應(yīng)收表，實收表，欠收表，欠收原因表，臺賬記錄自查表、IC卡預(yù)售系統(tǒng)自查表，其他費用明細(xì)表。
2、財務(wù)稽核會計對小區(qū)財務(wù)的監(jiān)督，用兩張表概括：小區(qū)客戶服務(wù)中心一般過失統(tǒng)計表，小區(qū)客戶服務(wù)中心關(guān)鍵過失統(tǒng)計表。
3、收費信息用一張收費比率分析表概括。
4、根據(jù)年初確定的目標(biāo)收費率，倒計當(dāng)月收費任務(wù)表。
5、水電管理信息用一張水電虧損分析表概括。
6、費用控制信息用一張經(jīng)營分析表概括。其中有“特別提示”欄，提示本年度剩余月份預(yù)算金額，本年度剩余月份應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi)的費用平均數(shù)。
7、公共能耗管理信息，用一張公共能耗分析表概括。
第三個手段：“跟蹤追擊”。它也是安居物業(yè)實施財務(wù)管理制度的重錘。
1、跟蹤追擊客戶員素質(zhì)的提高。
一是定期不定期對小區(qū)臺賬登記進(jìn)行全面檢查，專項核對，重點抽查，并組織各小區(qū)客戶員對小區(qū)臺賬、報表及資料存檔進(jìn)行交叉檢查，互學(xué)互幫。
二是通過收入稽核會計對小區(qū)資料的一一核對過程來發(fā)現(xiàn)問題，當(dāng)場電話通知糾正。仍
不理解的，抽時間到現(xiàn)場指導(dǎo)，直至使其糾正為止。三是盡所能提高客戶員電腦操作能力。在這個過程中，總部管理人員自覺實行首問責(zé)任制，問到誰，誰就會耐心講述。特別是收入稽核會計，為小區(qū)客戶員電腦的培訓(xùn)付出了她的信心、耐心和熱心。她采用一種“先受益”的培訓(xùn)過程——將制好的小區(qū)應(yīng)收、欠收、實收等表格，拷貝到小區(qū)電腦上。操作人員只需修改當(dāng)月應(yīng)收實收，電子表格就會自動完成報表，又好又快。現(xiàn)在小區(qū)的報表和文字處理基本上是電腦制作。
2、跟蹤追擊小區(qū)資金及時存入單位賬號，跟蹤追擊小區(qū)預(yù)收電費資金上交的準(zhǔn)確性。做法如下：
一是每星期對各小區(qū)存款情況進(jìn)行全面分析，對資金異常的小區(qū)立即進(jìn)行盤點，無特殊原因超過限定標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)金，堅決按財務(wù)制度處罰。
二是不定期對小區(qū)資金進(jìn)行全面盤點，用以督促小區(qū)及時存款。
三是將IC卡預(yù)售電系統(tǒng)的收入數(shù)據(jù)，定期拷貝到財務(wù)部，與所開收據(jù)金額一一核對，同時每月進(jìn)行一次電腦電費收入與實際預(yù)收電費總額相核對，如有差異，必須找出原因。無正當(dāng)理由，由小區(qū)當(dāng)事人補(bǔ)足。
3、跟蹤追擊各小區(qū)收款進(jìn)度。
一是用一個表，統(tǒng)計每天收費金額。具體做法是：每天上午由小區(qū)經(jīng)理電話告知財務(wù)部收費金額，并及時溝通收費中遇到的困難，解決的方法和效果，以及小區(qū)需要的幫助。以此來動態(tài)掌握各小區(qū)收費過程中的全面信息。表內(nèi)列有本月收費任務(wù)總金額，用以比對收費進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)收費進(jìn)度異常緩慢時，到小區(qū)現(xiàn)場溝通問題解決的辦法。
4、跟蹤追擊各小區(qū)水電虧損原因。
一是每月總部和小區(qū)進(jìn)行水電虧損分析。會同總經(jīng)理室對水電虧損嚴(yán)重的小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場辦公，分析原因，并調(diào)集專業(yè)人員和小區(qū)員工一道查找虧損原因。
二是每年總部兩次與小區(qū)一道進(jìn)行水電抄表，用以調(diào)節(jié)小區(qū)以前可能出現(xiàn)的誤報，也是發(fā)現(xiàn)小區(qū)水電管理不足之處的一個途徑。
三是要求小區(qū)每日對用水用電情況進(jìn)行巡查，并對小區(qū)每天水電巡查記錄進(jìn)行抽查。
5、跟蹤追擊費用開支的全過程，力爭費用控制在年初預(yù)算之內(nèi)。
一是請購單的跟蹤，沒有的不可報賬。
二是擬購物品質(zhì)和價格的跟蹤，限定品牌和價位，按批準(zhǔn)的質(zhì)和價報銷。
三是工資費用的跟蹤，超過預(yù)算編制的工資以及超預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的工資，需討論審定后，才能實施。
6、跟蹤追擊財務(wù)管理制度中由于“審美疲勞”、“思想疲塌”而導(dǎo)致失效的原因。做法如下：
一是及時修改失效的關(guān)鍵控制點，變換獎懲方式和力度。
二是及時改變控制手段。
三是每年全面回顧財務(wù)制度執(zhí)行過程中的問題，結(jié)合新一年的新目標(biāo)對各項財務(wù)管理制度進(jìn)行全面審視、適當(dāng)修改。
《收費員管理辦法》中的工作要求、考核辦法和激勵制度就是這樣不斷修改而來。制度不斷地避開弱點，加上“走動式”管理的實施手段運(yùn)用，致使這個崗位成為安居物業(yè)最成功運(yùn)作的一個崗位。她們文化水平并不高，大多在初中，但她們普遍能夠用電腦制作報表和文檔，能從容地面對客戶的刁難；她們的工資待遇并不高，處于安居物業(yè)的偏低水平，但她們能夠很快地接受新的工作規(guī)范，并力圖做好；她們不是管理層，但她們最先接受諸多指標(biāo)的考核，卻沒有一個因為考核而離崗的；她們是一線員工中最辛苦的、壓力最大的，但她們沒有一個月以此為由不交報表。
7、跟蹤追擊小區(qū)臨時出現(xiàn)的新的財務(wù)問題、及時采取措施，將風(fēng)險扼殺在搖籃中。步驟如下：
第一步：信息采集的途徑有主線和副線兩條。
主線里有兩個途徑。第一個途徑是利用總部管理層“走動式”管理來采集；第二個途徑是利用日常財務(wù)信息的分析來采集。
副線里有三個途徑。第一個途徑是聽取一線員工對小區(qū)管理的評價，特別是辭職員工的評價；第二個途徑是聽取和收集業(yè)主對小區(qū)管理的評價，特別是業(yè)主的投訴；第三個途徑是聽取小區(qū)經(jīng)理層的匯報。
第二步：處理方案的形成。在現(xiàn)場辦公之前，財務(wù)部擬訂一個解決問題的初步方案——采用書面方式，丟棄口頭方式，更不去等待小區(qū)形成書面的處理方案。
第三步：現(xiàn)場辦公，現(xiàn)場確定整改時限。
第四步：專人跟蹤落實，形成結(jié)果報告。
三、安居物業(yè)“走動式”管理的發(fā)展方向
預(yù)計在若干年后安居物業(yè)財務(wù)管理制度的有效實施，仍然依靠“走動式”管理來實現(xiàn)。這是安居物業(yè)所處的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境所決定的，實踐證明是最適合安居物業(yè)的管理方式。將它作為制定管理制度的途徑來經(jīng)營——先實施，后制度，有利于安居物業(yè)的生存和發(fā)展。
用“走動式” 管理悉心經(jīng)營安居物業(yè)財務(wù)管理制度的有效實施的同時，也會形成一種習(xí)慣，時髦的說法就是“企業(yè)文化”。這種習(xí)慣的文化將會影響安居物業(yè)的其他部門，包括總經(jīng)理室的走動式管理的加強(qiáng)，最終將促使小區(qū)的管理層、班組和員工“走動式”管理的工作作風(fēng)，最終形成“走動式管理”的企業(yè)文化。
篇3：物業(yè)企業(yè)經(jīng)營收入渠道
物業(yè)企業(yè)經(jīng)營收入渠道
物業(yè)管理營業(yè)收入主要包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入(如多種經(jīng)營收入),其中,主營業(yè)務(wù)收入又包括物業(yè)管理費收入和物業(yè)經(jīng)營收入(如房產(chǎn)銷售與出租收入)等。
一、物業(yè)管理費收入
物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內(nèi),物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費。
物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務(wù)時,可收取相應(yīng)的有償服務(wù)費,而形成物業(yè)管理費收入。但是,物業(yè)管理收費數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定,而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務(wù)項目的不同性質(zhì),分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)議定價來確定:
1.公共服務(wù)費
按照《××市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(見附錄六)的規(guī)定,商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主(或用戶)所占房屋建筑面積或按戶分?jǐn)偂Ｆ滟M用構(gòu)成為:管理費,服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費,綠化管理費,清潔衛(wèi)生費,保安費,辦公費,物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費,法定稅費。物業(yè)管理服務(wù)的利潤不超過15%,房屋所有人應(yīng)支付前述各項費用。房屋用戶除繳房租外,同時還應(yīng)繳付清潔衛(wèi)生費和保安費。
(1)住宅管理費由物業(yè)管理公司管理人員經(jīng)費、辦公經(jīng)費等構(gòu)成,收取標(biāo)準(zhǔn)由市房管局提出,經(jīng)市物價局核定后執(zhí)行。1995年標(biāo)準(zhǔn)為:多層住宅每戶每月3~5元,高層住宅每戶每月5~10元。住宅管理費由業(yè)主向提供管理服務(wù)的物業(yè)管理公司支付。
(2)非居住房屋管理費,不論是營業(yè)用房,還是辦公用房,均按租金的25%計算,由房屋業(yè)主支付。
(3)清潔、保安服務(wù)費按物價管理機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)執(zhí)行。1995年標(biāo)準(zhǔn)為:住宅每戶每月3~6元,由房屋居住戶支付;非居住房屋按每平方米建筑面積0.2~0.5元/月計算,由房屋使用人支付。
清潔、保安服務(wù)費的收取,應(yīng)根據(jù)住宅區(qū)域的實際情況,由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理組織或業(yè)主代表協(xié)商,在上述規(guī)定范圍內(nèi)制定具體收費標(biāo)準(zhǔn),并訂立相關(guān)服務(wù)制度。清潔、保安服務(wù)費應(yīng)實支實收,合理分?jǐn)偂?/P>
2.高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費
高層商品住宅的電梯和水泵運(yùn)行費用,由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費開支、實際耗用的電費構(gòu)成。具體收費由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司商定的服務(wù)方式、時間,按實結(jié)算,單獨列賬,并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分?jǐn)偂?/P>
公有住宅出售后,高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)由市房管局規(guī)定。
3.專項服務(wù)收費
專項服務(wù)是為某些業(yè)主(或用戶)群體提供的特定服務(wù)。該項服務(wù)可使部分人受益,如高層電梯維修管理、檢修樓宇的公用設(shè)施。專項服務(wù)的收費,原則上以成本價格收取,按各業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偂?/P>
4.委托服務(wù)收費
為滿足業(yè)主(或用戶)特別需要而提供的個別服務(wù),只為那些愿意接受或主動要求的人提供,一般與業(yè)主(或用戶)的日常生活關(guān)系密切,如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費,凡物價部門已有規(guī)定的,按規(guī)定執(zhí)行;暫未規(guī)定的,由委托人與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。
二、物業(yè)經(jīng)營收入
物業(yè)管理公司通過經(jīng)營業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得經(jīng)營收入,如開展房產(chǎn)的銷售或租賃、經(jīng)營停車場等。這些經(jīng)營業(yè)務(wù)都可收取相當(dāng)可觀的傭金,而形成相應(yīng)房產(chǎn)銷售與出租等經(jīng)營收入。例如,物業(yè)管理公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房產(chǎn),一般按售房收入的2%~4%收取傭金:或視銷售價格的高低,確定不同的提成比例。如果在售房合同中特別約定,那么傭金也可由房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房業(yè)主各付2%。如果物業(yè)管理是委托管理形式,則物業(yè)管理公司代業(yè)主出租房產(chǎn),雙方可簽定協(xié)議,由業(yè)主支付年租金收入的3%~5%的傭金。傭金的計付主要有以下二種方式:
1.業(yè)主實行物業(yè)出租方式
傭金標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)主年租金收入的3%~5%計取,業(yè)主每年支付一次或分多次支付,具體由雙方協(xié)商確定。
2.業(yè)主實行物業(yè)出售方式
傭金標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)主售房收入和物業(yè)約定使用年限計取。年傭金=(售房收入÷物業(yè)約定使用年限)×5%
三、多種經(jīng)營收入
由于物業(yè)管理在我國還是一個啟動時間不長的行業(yè),人們收入水平又普遍較低,目前各物業(yè)管理公司所收取的費用是微利的,有些公司甚至是賠本經(jīng)營,所以,物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累,擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模,因而要靠多種經(jīng)營取得收入。多種經(jīng)營收入是當(dāng)前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源。
有些新建住
宅小區(qū),由房地產(chǎn)開發(fā)公司按該物業(yè)總建筑面積的0.5%,撥給物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營使用,或以成本價轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營活動的范圍非常廣泛,但是,物業(yè)管理公司要搞好多種經(jīng)營,則要把自身優(yōu)勢與有利機(jī)會結(jié)合起來。物業(yè)管理公司自身優(yōu)勢,主要體現(xiàn)在圍繞物業(yè)管理來開拓多種經(jīng)營領(lǐng)域,比如,物業(yè)管理公司開辦建材公司、裝修裝飾材料公司、衛(wèi)生潔具公司,以及利用小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施開辦商業(yè)服務(wù)、餐飲服務(wù)、信用社、儲蓄所、電影院、卡拉OK廳、健身房、幼兒園、職業(yè)介紹所、婚姻介紹所等等。對大型的物業(yè)管理公司業(yè)說,其多種經(jīng)營可以涉足物業(yè)開發(fā)經(jīng)營,形成物業(yè)開發(fā)經(jīng)營、管理與服務(wù)一條龍;對有條件的物業(yè)管理公司來說,則可以在其他領(lǐng)域進(jìn)行多種經(jīng)營,當(dāng)然,所要付出的代價可能要更大。
總之,要按“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”的方針,發(fā)展多種經(jīng)營業(yè)務(wù),即從市場需求出發(fā),以發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)為主,諸如超市、百貨、副食品等商業(yè),洗熨、沐浴、餐飲、幼托、娛樂、旅游、郵電、搬家等服務(wù)業(yè),銀行、信用社等金融業(yè),房產(chǎn)中介、咨詢、建筑裝潢等房地產(chǎn)業(yè),這樣,就發(fā)揮了物業(yè)管理公司的優(yōu)勢,既能滿足物業(yè)業(yè)主和用戶的多種需要,又能增加物業(yè)管理公司的資金來源,彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費的不足。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)想方設(shè)法開展多種經(jīng)營活動。