小區(qū)單元房管道污水倒灌淹室內(nèi)，物業(yè)應(yīng)否賠償
導(dǎo)讀：建設(shè)工程定額中排水部分對(duì)室內(nèi)、外下水管道有明確規(guī)定，
即以室外出戶第一個(gè)檢查井界定室內(nèi)與室外下水管道(第一個(gè)檢查井以內(nèi)，業(yè)主負(fù)責(zé);以外，物業(yè)公司負(fù)責(zé));
若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道(物業(yè)公司負(fù)責(zé))，1.5米以內(nèi)算室內(nèi)下水管道(業(yè)主負(fù)責(zé))。
【案情】
張某住在某小區(qū)二層樓中，因家中廚房下水管道倒灌污水，室內(nèi)被淹。物業(yè)公司接到通知后即派人對(duì)下水管道進(jìn)行了疏通處理。張某以物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)為由要求賠償，物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，其僅負(fù)責(zé)室外下水管道的管理。因堵塞發(fā)生在室內(nèi)下水管道中，故其不負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。
【評(píng)析】
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵看其是否違反了法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)。
雙方物業(yè)服務(wù)合同第六條約定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但該合同并未對(duì)室內(nèi)、室外下水管道的分界點(diǎn)予以明確。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以建筑物的墻體為界，在墻體及墻體以內(nèi)的下水管道是室內(nèi)下水管道，屬業(yè)主自行管理的部分，物業(yè)公司不負(fù)責(zé)管理。在墻體以外的下水管道則屬室外下水管道，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)。
筆者認(rèn)為，何為室內(nèi)、室外下水管道，物業(yè)服務(wù)合同未作明確約定的情況下，可參照相關(guān)行業(yè)規(guī)范來確定。建設(shè)工程定額中排水部分對(duì)室內(nèi)、外下水管道有明確規(guī)定，即以室外出戶第一個(gè)檢查井界定室內(nèi)與室外下水管道;若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以內(nèi)算室內(nèi)下水管道。
本案中，物業(yè)公司派人疏通下水管道時(shí)，未發(fā)現(xiàn)室外出戶第一個(gè)檢查井堵塞，但通過專用工具經(jīng)第一個(gè)檢查井向墻體一側(cè)的下水管道進(jìn)行疏通時(shí)，發(fā)現(xiàn)大量雜物，雜物被清出后，張某室內(nèi)污水倒灌問題得以解決。
因下水管道堵塞部位屬室內(nèi)下水管道部分，不屬于物業(yè)管理范圍之內(nèi)，故物業(yè)公司并未違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)張某的損失無責(zé)任。
篇2：共用管道污水外溢地板全毀，物業(yè)打輸官司被判賠償
共用污水管道堵塞導(dǎo)致廚房污水外溢,業(yè)主報(bào)修之后物業(yè)公司卻遲遲不見動(dòng)靜,10天后才終于等來了“維修人員”。而此時(shí),鋪設(shè)的復(fù)合地板與踢腳線已全部損毀。日前,上海嘉定法院一審判決物業(yè)公司賠償業(yè)主房屋租金收入、排水人工費(fèi)等損失共計(jì)近3000元。
今年9月1日夜,王先生夫婦接到租戶張先生的電話,稱其位于嘉定區(qū)雙河路437弄的一套房屋廚房水管往外冒污水。第二天一早,夫婦倆趕來后發(fā)現(xiàn),是廚房間的一根2至6樓共用的污水管道冒溢污水所致。王先生夫婦認(rèn)為共用管道的維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主的維修資金支付,便向同樓號(hào)的業(yè)主征詢意見,由小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張女士來察看現(xiàn)場(chǎng)并證實(shí)正是共用水管廢水外溢致廚房、客廳地板有積水。3日,夫婦向物業(yè)報(bào)修。13日,::物業(yè)購買材料后進(jìn)行污水管改道并在18日完工。但因地板、房租等損失的賠償問題王先生夫婦與物業(yè)起了紛爭(zhēng)未能達(dá)成一致,遂將物業(yè)告上法庭。
嘉定法院審理后認(rèn)為,物業(yè)在9月3日接到報(bào)修后,10天后才進(jìn)行維修,被告前期怠于行使預(yù)防職責(zé),管道堵塞后又遲延履行維修義務(wù),導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生,應(yīng)當(dāng)賠償原告的損失。
篇3：小區(qū)單元房管道污水倒灌淹室內(nèi)，物業(yè)應(yīng)否賠償
小區(qū)單元房管道污水倒灌淹室內(nèi)，物業(yè)應(yīng)否賠償
導(dǎo)讀：建設(shè)工程定額中排水部分對(duì)室內(nèi)、外下水管道有明確規(guī)定，
即以室外出戶第一個(gè)檢查井界定室內(nèi)與室外下水管道(第一個(gè)檢查井以內(nèi)，業(yè)主負(fù)責(zé);以外，物業(yè)公司負(fù)責(zé));
若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道(物業(yè)公司負(fù)責(zé))，1.5米以內(nèi)算室內(nèi)下水管道(業(yè)主負(fù)責(zé))。
【案情】
張某住在某小區(qū)二層樓中，因家中廚房下水管道倒灌污水，室內(nèi)被淹。物業(yè)公司接到通知后即派人對(duì)下水管道進(jìn)行了疏通處理。張某以物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)為由要求賠償，物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，其僅負(fù)責(zé)室外下水管道的管理。因堵塞發(fā)生在室內(nèi)下水管道中，故其不負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。
【評(píng)析】
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵看其是否違反了法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)。
雙方物業(yè)服務(wù)合同第六條約定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但該合同并未對(duì)室內(nèi)、室外下水管道的分界點(diǎn)予以明確。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以建筑物的墻體為界，在墻體及墻體以內(nèi)的下水管道是室內(nèi)下水管道，屬業(yè)主自行管理的部分，物業(yè)公司不負(fù)責(zé)管理。在墻體以外的下水管道則屬室外下水管道，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)。
筆者認(rèn)為，何為室內(nèi)、室外下水管道，物業(yè)服務(wù)合同未作明確約定的情況下，可參照相關(guān)行業(yè)規(guī)范來確定。建設(shè)工程定額中排水部分對(duì)室內(nèi)、外下水管道有明確規(guī)定，即以室外出戶第一個(gè)檢查井界定室內(nèi)與室外下水管道;若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以內(nèi)算室內(nèi)下水管道。
本案中，物業(yè)公司派人疏通下水管道時(shí)，未發(fā)現(xiàn)室外出戶第一個(gè)檢查井堵塞，但通過專用工具經(jīng)第一個(gè)檢查井向墻體一側(cè)的下水管道進(jìn)行疏通時(shí)，發(fā)現(xiàn)大量雜物，雜物被清出后，張某室內(nèi)污水倒灌問題得以解決。
因下水管道堵塞部位屬室內(nèi)下水管道部分，不屬于物業(yè)管理范圍之內(nèi)，故物業(yè)公司并未違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)張某的損失無責(zé)任。