項(xiàng)目物業(yè)管理前期籌備工作內(nèi)容

　　(一)管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

　　(二)建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

　　(三)依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

　　(四)制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。

　　(五)規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

篇2：項(xiàng)目前期物業(yè)籌備工作(2)

　　七、訂立規(guī)章制度

　　在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前，顧問(wèn)商將根據(jù)物業(yè)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、籌備成主業(yè)主委員會(huì)事誼、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便管理公司能有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：

　　公開性文件，如：

　　≈前期物業(yè)管理協(xié)議

　　≈管理服務(wù)公約

　　≈業(yè)主公約

　　≈業(yè)主委員會(huì)章程

　　≈居住指南

　　≈裝修指南

　　≈住戶手冊(cè)

　　≈住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法

　　≈精神文明公約

　　≈治安管理規(guī)定

　　≈車輛進(jìn)出和停放管理規(guī)定

　　≈消防管理規(guī)定

　　≈環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

　　≈招牌、廣告及公共場(chǎng)地、墻壁、屋面管理規(guī)定

　　≈營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理規(guī)定

　　≈文娛場(chǎng)所管理規(guī)定

　　≈裝飾裝修管理規(guī)定

　　內(nèi)部管理制度，如：

　　≈人事管理制度

　　≈投訴管理制度

　　≈福利管理制度

　　≈通訊設(shè)備管理制度

　　≈管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度

　　≈考勤管理制度

　　≈員工基本規(guī)范

　　≈文件管理制度

　　≈財(cái)務(wù)管理制度

　　≈預(yù)算管理制度

　　≈培訓(xùn)管理制度

　　≈獎(jiǎng)懲管理制度

　　質(zhì)量手冊(cè)及程序文件，如：

　　≈質(zhì)量手冊(cè)

　　≈文件控制程序文件

　　≈質(zhì)量記錄程序文件

　　≈管理評(píng)審程序文件

　　≈人力資源程序文件

　　≈合同評(píng)審程序文件

　　≈物業(yè)接管程序文件

　　≈服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開發(fā)程序文件

　　≈采購(gòu)程序文件

　　≈入住管理程序文件

　　≈內(nèi)部審核程序文件

　　≈不合格程序文件

　　≈?jǐn)?shù)據(jù)分析程序文件

　　≈糾正措施程序文件

　　≈預(yù)防措施程序文件

　　工作手冊(cè)，如：

　　≈紀(jì)檢糾察工作手冊(cè)

　　≈各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè)

　　≈社區(qū)文化工作手冊(cè)

　　≈公共場(chǎng)地工作手冊(cè)

　　≈營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)所工作手冊(cè)

　　≈房屋整改工作手冊(cè)

　　≈空房管理工作手冊(cè)

　　≈住戶入住工作手冊(cè)

　　≈裝修管理工作手冊(cè)

　　≈投訴的接待和處理工作手冊(cè)

　　≈住戶意見的征求、評(píng)議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊(cè)

　　≈住戶檔案管理工作手冊(cè)

　　≈物業(yè)軟件的錄入工作手冊(cè)

　　≈便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè)

　　≈費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè)

　　≈環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè)

　　≈綠化工作手冊(cè)

　　≈報(bào)修工作手冊(cè)

　　≈供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)

　　≈給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)

　　≈電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)

　　≈指揮中心設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)

　　≈智能IC卡操作工作手冊(cè)

　　≈庫(kù)房工作手冊(cè)

　　≈突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè)

　　≈勤務(wù)工作手冊(cè)

　　≈安全工作手冊(cè)

　　≈門衛(wèi)工作手冊(cè)

　　≈巡邏工作手冊(cè)

　　≈指揮中心工作手冊(cè)

　　≈ISO9001認(rèn)證規(guī)劃

　　≈爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃

　　質(zhì)量記錄，如：

　　≈因數(shù)量達(dá)幾百份，此處省略

　　八、員工培訓(xùn)

　　1、在"SSDD"物業(yè)入伙前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于最短時(shí)間內(nèi)，參與制訂物業(yè)之管理制度。

　　2、為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)課

程包括但不限于以下內(nèi)容：

　　≈項(xiàng)目開發(fā)情況、發(fā)展商、顧問(wèn)商、管理商基本情況

　　≈企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)員工的期望

　　≈管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)

　　≈相關(guān)法律法規(guī)

　　≈物業(yè)管理工作基本知識(shí)和物業(yè)理念

　　≈各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)

　　≈禮儀培訓(xùn)

　　≈必要的軍事培訓(xùn)

　　3、于完成短期培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)戶及時(shí)提供高水準(zhǔn)服務(wù)。亦可根椐貴司需要，安排高級(jí)管理層人員赴國(guó)外或香港、沿海參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受及吸納先進(jìn)的管理方式及理念。

　　4、顧問(wèn)商還將于物業(yè)入伙后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

篇3：項(xiàng)目前期物業(yè)籌備工作(1)

　　項(xiàng)目前期物業(yè)籌備工作（一）

　　"SSDD"中各種物業(yè)管理工作是否能順利落實(shí)，主要看有多長(zhǎng)的籌備階段來(lái)完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來(lái)看，愈早能讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，就愈早能有序的對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理。

　　一、前期工作計(jì)劃

　　**物業(yè)在成為物業(yè)管理顧問(wèn)商后，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理顧問(wèn)工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括：

　　≈對(duì)物業(yè)的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議

　　≈對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議

　　≈對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議

　　≈參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作

　　≈跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過(guò)程

　　≈編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算

　　≈編制物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算

　　≈協(xié)助管理公司申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　≈協(xié)助建立人員架構(gòu)，并幫助招聘管理員工

　　≈制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度

　　≈定期對(duì)各部員工進(jìn)行培訓(xùn)

　　≈安排清潔和保險(xiǎn)招投標(biāo)

　　≈協(xié)助挑選和定制員工制服

　　二、協(xié)助物業(yè)推廣，促進(jìn)物業(yè)銷售

　　運(yùn)用顧問(wèn)商的介入，加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時(shí)顧問(wèn)商還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動(dòng)，如：

　　≈建議在售樓現(xiàn)場(chǎng)派駐老年門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著顧問(wèn)商在香港專業(yè)設(shè)計(jì)的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。

　　≈派物業(yè)專員赴現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)物業(yè)管理方面的咨詢和疑問(wèn)。

　　≈為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問(wèn)題。

　　≈提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。

　　≈對(duì)管理服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排，增加買家信心。

　　≈對(duì)樓盤入伙程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見，并安排好管理措施。

　　≈對(duì)買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。

　　三、檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資

　　顧問(wèn)商憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，對(duì)"SSDD"環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如：

　　≈制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。

　　≈針對(duì)智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到管理中通過(guò)有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理成本。

　　≈根據(jù)"SSDD"情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目之建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。

　　≈根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用顧問(wèn)商的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠的價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。

　　四、從管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷

　　在以往許多項(xiàng)目中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒(méi)有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)日后的運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致物業(yè)公司難以運(yùn)作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況，顧問(wèn)商將從管理者的角度，對(duì)物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：

　　≈建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)。

　　≈小區(qū)人、車分流。

　　≈圍墻和大門設(shè)置。

　　≈公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。

　　≈公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長(zhǎng)明形式開閉。

　　≈建立合適的管理用房。

　　≈公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。

　　≈垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。

　　≈設(shè)置必要的公共洗

手間。

　　≈信報(bào)箱設(shè)立方便使用和管理。

　　≈配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。

　　≈預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)位置。

　　≈愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。

　　五、智能系統(tǒng)顧問(wèn)

　　顧問(wèn)商從增加銷售賣點(diǎn)、節(jié)約投資并結(jié)合管理需要和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，提供以下智能小區(qū)的基本功能配置：

　　序號(hào)項(xiàng)目子系統(tǒng)

　　一

　　SA

　　安全自動(dòng)化公共部位及周界圍墻閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

　　周界圍墻及重點(diǎn)部位紅外聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

　　集群式樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)

　　電子巡更管理系統(tǒng)

　　電梯監(jiān)控及緊急對(duì)講系統(tǒng)

　　居家智能化三防系統(tǒng)

　　通訊對(duì)講聯(lián)絡(luò)及社區(qū)緊急求助系統(tǒng)

　　道路交通管制系統(tǒng)

　　高層緩降救生系統(tǒng)

　　二

　　CA

　　通訊自動(dòng)化電話通訊系統(tǒng)

　　綜合布線系統(tǒng)

　　社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

　　綜合集成管理系統(tǒng)

　　光纖電視接收系統(tǒng)

　　衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

　　物業(yè)自辦電視節(jié)目系統(tǒng)

　　三

　　MA

　　管理自動(dòng)化一卡通管理系統(tǒng)

　　車庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)

　　園區(qū)電子公告牌系統(tǒng)

　　園區(qū)背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)

　　系統(tǒng)集成

　　六、跟進(jìn)施工過(guò)程，保證順利交接

　　為了保證日后管理工作順利開展，必須對(duì)"SSDD"進(jìn)行全面的了解，如果管理商在"SSDD"交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在"SSDD"交付前期，顧問(wèn)商將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：

　　≈檢討施工進(jìn)度。

　　≈發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。

　　≈在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。

　　≈對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄。

　　≈協(xié)助檢查施工質(zhì)量。

　　≈參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。

　　≈提供成品保護(hù)措施。

　　≈指導(dǎo)物業(yè)驗(yàn)收工作。