VK物業(yè)管理標準(設(shè)備物資類)
1.目的
建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。
2. 范圍
本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。
3. 職責(zé)
集團物業(yè)管理部負責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布;并在VPS活動中作為評比依據(jù)開始運用。
各地物業(yè)公司負責(zé)本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。
4.
方法和過程控制
萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務(wù)類》(VKWG08-18-1)、《萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類》(VKWG08-18-2)、《萬科物業(yè)管理標準設(shè)備物資類》(VKWG08-18-3)、《萬科物業(yè)管理標準安全管理類》(VKWG08-18-4)。本標準是其系列標準的一部分。
萬科物業(yè)管理標準設(shè)備管理類
1.人員素質(zhì)
1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。
1.2上班時間內(nèi)，必須按照萬科物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。
1.3具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。
2.設(shè)備房管理
2.1基本要求
2.1.1設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標識。
2.1.2設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物;
2.1.3備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。
2.1.4配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。
2.1.5設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識;重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識。
2.1.6設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩，原設(shè)備具有的防護裝置應(yīng)維護齊全。
2.1.7設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。
2.1.8所有標識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。
2.1.9供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點。
2.2房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿足以下標準：
2.3設(shè)備房門應(yīng)有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。
2.4設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的使用。
2.5重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下。(熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標準要求)
2.6參觀來訪人員需進設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進入。
2.7無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。
2.8設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。
2.9設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。
2.10專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。
2.11應(yīng)制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實，電動工具應(yīng)定期檢修。
2.12對維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。
3.資料管理
3.1新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交資料。
產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件;用地批準文件;建筑執(zhí)照;拆遷資料;
技術(shù)資料：
(1)竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙;
(2)地質(zhì)勘察報告;
(3)工程合同及開、竣工報告;
(4)工程預(yù)決算;
(5)圖紙會審記錄;
(6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄);
(7)隱蔽工程驗收簽證;
(8)沉降觀測記錄;
(9)竣工驗收證明書;
(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
(11)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;
(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;
(13)砂漿、混凝土試壓報告;
(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告;
3.2原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料。
產(chǎn)權(quán)資料：
(1)房屋所有權(quán)證;
(2)土地使用權(quán)證;
(3)有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議;
(4)房屋分戶使用清冊;
(5)房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。
技術(shù)資料：
(1)房地產(chǎn)平面圖;
(2)房屋分間平面圖;
(3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。
4.供配電系統(tǒng)
4.1屬于三級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。
4.2管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。
4.3動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。
4.4變壓器出口線電壓：380V±5%范圍內(nèi)。原則上以進戶電壓220V±5%范圍作為標準。
干式變壓器溫度：110度繼電保護報警;155度繼電保護延時跳閘;70度變壓器自動吹風(fēng)散熱裝置動作。
油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘;90度繼電保護報警。
以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動作，設(shè)備規(guī)格無明確要求的應(yīng)按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護措施。
5.給排水設(shè)備設(shè)施
5.1水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應(yīng)小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。
5.2設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。
5.3限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案。
5.4高層變頻供水電氣系統(tǒng)
變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗。
5.5排水設(shè)施
污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)。控制箱開關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。
5.6下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。
5.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。
6.消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)
6.1消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。
6.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運行一次。消防水泵每半年進行一次帶載試驗一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。
6.3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。
6.4消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。
6.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。
6.6消防監(jiān)控中心：
(1)錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負責(zé)保管。
(2)音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。
(3)監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。
(4)監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。
6.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。
7.電梯系統(tǒng)
7.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。
7.2電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風(fēng)，照明良好。
7.3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。
7.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)。
7.5曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7毫米。制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。
7.6曳引機電動機要求：軸承溫度應(yīng)不高于80度。電動機連接應(yīng)保持緊固。電機不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。
7.7曳引機減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油(每滴/3-5分鐘)。減速器的機件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。
7.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。
7.9限速器：限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。
7.10安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。
7.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5-8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應(yīng)為5-8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。
7.12 門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。
7.13轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。
7.14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。
(1)導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。
(2)檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。
(3)導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無銹蝕。
7.15緩沖器
(1)油壓緩沖器用油凝固點應(yīng)在負10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。
(2)緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。
(3)緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90秒。
7.16安全鉗
(1)傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。
(2)安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。
7.17鋼絲繩
(1)轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。
(2)鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。
(3)斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。
(4)不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90% 。
7.18補償裝置
補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴重磨損。
7.19電梯電氣部分：
(1)繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象。控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。
(2)接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐。控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。
7.20盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯。
7.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。
7.22如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負責(zé)人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。
7.23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無異常聲響。
7.24電梯機房：溫度保持在0-40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。
7.25管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。
8.采暖及空調(diào)系統(tǒng)
8.1采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。
8.2燃油鍋爐要求：
8.2.1鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，并對進水質(zhì)量定期進行檢測。
8.2.2流量開關(guān)(或其他流量傳感器)動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。(安全保護功能)
8.2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0-20毫米水柱微負壓狀態(tài)。
8.2.4正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%-98%。第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時。
8.2.5火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵觥⒏邏狐c火變壓器電壓5000-10000V，點火電極絕緣不漏電。間距3-5MM。燃油泵輸出壓力達到額定值10-30巴(BAR)
8.2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。
8.2.7溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。
8.3熱力換熱站供暖：
8.3.1對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可(特殊情況應(yīng)制定要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可)。
8.3.2.換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況，定期的檢查和清洗。(1-3年)設(shè)備若長期不使用時應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應(yīng)換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。
8.3.3熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每次大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。
8.3.4分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕。
8.3.5對鍋爐供暖時，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。
8.4空調(diào)補水裝置：
8.4.1高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應(yīng)按設(shè)計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。
8.4.2變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。波動壓力小于0.05兆帕。
8.5循環(huán)水系統(tǒng)：
8.5.1采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。
8.5.2 風(fēng)機盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達到額定值。風(fēng)機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。風(fēng)機盤管回風(fēng)過濾網(wǎng)每半年清洗一次。
8.6電加熱采暖：
8.6.1電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐。
8.6.2電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。
8.6.3空氣開關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠。
8.7冷空調(diào)系統(tǒng)：
冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。
8.8冷卻塔設(shè)備：
8.8.1電機、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達到設(shè)備要求。
8.8.2減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好。
8.8.3風(fēng)機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，水量均勻，運轉(zhuǎn)靈活。
8.8.4濾料應(yīng)整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中自動補水閥應(yīng)動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。
8.9冷卻水、冷水系統(tǒng)：
8.9.1冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機組要求相匹配。
8.9.2水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣。控制方面水流量與冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應(yīng)作到不缺水、不溢流。自動補水閥安全可靠。
8.10冷水機組設(shè)備：
8.10.1離心式冷水機組(制冷劑：R22)潤滑油位應(yīng)保持在油標上下限中間，平時保持60度溫度。壓縮機運行時油溫高于43度。設(shè)備運行時潤滑油應(yīng)有103-207KPA壓力。
8.10.2冷凝器壓力范圍：690-1450KPA相應(yīng)溫度范圍：15度-41度。
8.10.3蒸發(fā)器壓力范圍：410-550KPA，相應(yīng)制冷劑溫度范圍：1度-8度。
8.10.4螺桿式冷水機組(制冷劑：134A)開機前冷凝器進水溫度不得低于15度， 運行時冷卻水進水溫度范圍20度-42度。出水溫度范圍 25度-45度。
8.10.5電氣部分應(yīng)保持干噪防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機組應(yīng)保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。
8.11電機：
8.11.1水泵電機繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度-50度。電機軸承溫度小于80度。
8.11.2電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。
8.11.3電機風(fēng)扇冷卻效果明顯。
8.11.4電機運行時不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。
8.11.5電機三相運行相電流和為零(允許不超過額定電流的5%)。運行電流不超過額定電流的110%，對地絕緣電阻大于0.5兆歐。
8.12水泵
潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。
8.13管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。
9.檢測儀器儀表及安全設(shè)施
9.1購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進行檢驗或送專業(yè)機構(gòu)檢驗，并有效標識。
9.2檢驗項目：配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費用互感器、電度表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表、空調(diào)用氟壓力表、防雷設(shè)施、電梯安全檢驗、高壓配電設(shè)備、變壓器、消防設(shè)施等。
10.弱電設(shè)備設(shè)施
10.1可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。
10.2門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。
10.3電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。
10.4管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。
11.附屬、配套設(shè)施
11.1防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。
11.2外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落;是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損;是涂料的，無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。空調(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。
11.3建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎ā㈤艿任飿I(yè)和高層墻體，應(yīng)建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時修繕，嚴格落實行業(yè)相關(guān)規(guī)定。
11.4屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計;每年春季開凍后，應(yīng)對屋面進行一次清掃。
11.5無違章亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。
11.6無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。
11.7健全娛樂設(shè)施安全責(zé)任制度等各項規(guī)章制度，配備相應(yīng)的操作、維修、管理人員，建立緊急救護制度。各種娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角。
11.8兒童活動場所和娛樂設(shè)施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊。
11.9 操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施，應(yīng)設(shè)置使用說明。
11.10管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。
12. 遺留工程
12.1管理項目有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄。
12.2入伙半年內(nèi)，對重大遺留工程有解決的方案。
12.3入伙一年，已解決問題占總遺留工程的50%。
12.4入伙二年，已解決問題占總遺留工程的80% 。
12.5入伙三年，無較大遺留工程的存在。
13. 采購管理
13.1有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評估手續(xù)完整，每年對供方進行評估。
13.2物資采購具有相關(guān)申請手續(xù)和物品驗收手續(xù)。
13.3實行采購行為回訪制度，有明確的對各類物資抽樣回訪方法、頻次的規(guī)定。
13.4對采購的不合格物資應(yīng)具有明確的處理方法并得以落實。
14.倉庫管理
14.1倉庫內(nèi)物資擺放整齊，分類標識，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放。
14.2倉庫應(yīng)根據(jù)庫存物資特性，配備相應(yīng)的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值，具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施。
14.3易燃易爆物資應(yīng)隔離存放，存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具。
14.4大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險的加工維修設(shè)備的存放地點離住宅窗戶應(yīng)至少30米，離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放。
14.5庫存物資進出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整。
14.6所有庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳，定期盤點，保證帳物相符。
14.7報廢物資、待處理物資應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。
15. 資產(chǎn)管理
15.1建立資產(chǎn)管理臺帳，定期對所有資產(chǎn)進行全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符。
15.2固定資產(chǎn)機身上應(yīng)有唯一的固定資產(chǎn)標識。
15.3資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。
16. 維修基金管理
16.1集團開發(fā)的物業(yè)管理項目應(yīng)按規(guī)定建立共用設(shè)備設(shè)施維修基金專門帳戶，實行專款專用。
16.2接管項目應(yīng)與委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法，或明確相關(guān)管理責(zé)任。
16.3由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應(yīng)按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，按照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準。
16.4當(dāng)?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的維修基金使用應(yīng)至少做到帳目清楚，并向業(yè)主公開。
篇2：公司項目設(shè)備物資部主任安全工作標準
公司項目設(shè)備物資部主任安全工作標準
1 范圍
本標準規(guī)定了項目設(shè)備物資部主任的任職資格、安全職責(zé)與要求、檢查與考核等內(nèi)容。
2 規(guī)范性引用文件
GB/T 15498-20** 企業(yè)標準體系-管理標準和工作標準體系
公司安全生產(chǎn)崗位職責(zé)
公司崗位說明書
3 任職資格
本崗位人員應(yīng)符合公司人力資源部崗位任職要求。
4 安全職責(zé)與要求
4.1負責(zé)組織編制自制施工設(shè)備和機具的安全操作規(guī)程及管理辦法。
4.2負責(zé)編制項目安全器械及專項安全用具費用的安全投入計劃，并督促實施。負責(zé)施工設(shè)備、安全裝置、安全防護器材、工器具等物資采購供應(yīng)工作，并確保物資符合安全要求。
4.3負責(zé)參加施工機械和特種設(shè)備作業(yè)項目的專項安全措施方案的制定、審核和技術(shù)交底的實施監(jiān)督。負責(zé)施工機械和特種設(shè)備的定期技術(shù)檢驗及參加大、中型設(shè)備大、中修后的檢測檢驗。
4.4負責(zé)機電設(shè)備用、管、修、拆、裝、運過程中的安全監(jiān)督和管理工作，負責(zé)危險物品的安全管理工作。負責(zé)對危險物品、特種設(shè)備和施工設(shè)備使用單位管理人員、作業(yè)人員和操作人員的安全資質(zhì)與持證上崗情況的監(jiān)督管理，無證或不合格者，嚴禁從事相關(guān)作業(yè)。
4.5負責(zé)特種設(shè)備和安全設(shè)施的安全生產(chǎn)許可證辦理和年度復(fù)審管理，無證或復(fù)審不合格的設(shè)備和設(shè)施，嚴禁使用。
4.6制定本部門專項專業(yè)安全檢查計劃，按期檢查并將處理意見和整改結(jié)果及時報安全管理部。定期對外協(xié)單位投入的設(shè)備和租賃設(shè)備進行安全檢查，及時解決存在的問題。
4.7負責(zé)施工機械事故的調(diào)查、分析、統(tǒng)計、報告和處理工作。
5 檢查與考核