專家解讀物權(quán)法 什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
《物權(quán)法》中有一個(gè)新名詞叫“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。請問，什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)?我剛買了一套帶電梯的商品房，我作為該商品房的業(yè)主是否擁有業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)?
我們以住宅為例回答您的問題。一般來講，除了獨(dú)體別墅等獨(dú)門獨(dú)院住房，我們平時(shí)居住的房屋均位于某個(gè)建筑物中。對于業(yè)主來講，他只對自己的住宅享有獨(dú)立、專有的所有權(quán)，而對于除自己住宅以外建筑物中如過道、電梯、樓梯等部分不享有獨(dú)立的所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第70條，上述部分應(yīng)由全體業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利，而這種權(quán)利即為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，業(yè)主即為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。目前，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。您作為業(yè)主，當(dāng)然與其他業(yè)主對建筑物的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。說到“共有部分”，除了上面我們提到的走道、電梯和樓梯以外，還包括小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、水箱、水泵、電力、照明、天然氣、暖氣管道等設(shè)施和設(shè)備。另外，建筑物的地基、樓頂、走廊、大堂以及出入口等都是共有部分。
有些人曾經(jīng)問小區(qū)中的車位和車庫是否屬于共有部分。對于車位和車庫問題，稍微復(fù)雜一些。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第74條第二款的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。這說明，業(yè)主對車位、車庫是否擁有專有權(quán)或共有權(quán)由當(dāng)事人約定。只有當(dāng)車位占用了業(yè)主共有的道路或者是其他公共場地時(shí)，才視該車位為業(yè)主共有。因此，業(yè)主在購買商品房時(shí)應(yīng)特別注意開發(fā)商規(guī)劃的車位歸屬，即車位屬于小區(qū)業(yè)主共有還是開發(fā)商自己擁有。
上面我們談了“共有部分”的范圍，其實(shí)，“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”還包括對“共有部分”的“共同管理”內(nèi)容。按照《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。就目前情況看，大部分居民小區(qū)均委托專業(yè)的物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)業(yè)主對小區(qū)建筑物及附屬設(shè)施的“共同管理”。當(dāng)然，是否委托物業(yè)公司管理“共有部分”應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定。
現(xiàn)實(shí)中，居民小區(qū)“共有部分”權(quán)利歸屬不清，已經(jīng)成為業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間矛盾的主要根源。因此，《物權(quán)法》設(shè)立業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度對于明確財(cái)產(chǎn)歸屬、保護(hù)物權(quán)、減少糾紛具有重要意義。
篇2：業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析
業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法第6章的內(nèi)容。其第70條規(guī)定："業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"依據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點(diǎn)。其中，一元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是在專有部分上成立的所有權(quán)。二元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有部分所有權(quán)和共有部分持分權(quán)構(gòu)成的一項(xiàng)權(quán)利。三元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)和基于對建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。三元論說反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)特征，為目前階段物權(quán)法理論研究中的主導(dǎo)性學(xué)說，被物權(quán)法所采用。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構(gòu)成了不可分割的一個(gè)整體。其中，專有所有權(quán)指業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的三要素中，專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性。共有所有權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權(quán)，屬業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權(quán)和共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)利，那么成員權(quán)則構(gòu)成它的外部權(quán)利。三者之區(qū)別在于，內(nèi)部權(quán)利主要是基于財(cái)產(chǎn)共有而發(fā)生的關(guān)系，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"物法性"因素；而作為外部權(quán)利的成員權(quán)不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更重要的是一種管理關(guān)系，因而構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"人法性"因素。物權(quán)法對傳統(tǒng)三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權(quán)本質(zhì)特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業(yè)主作為權(quán)利主體所享有的對區(qū)分所有建筑物共有部分的管理決策權(quán)利。本章將對業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)進(jìn)行講述，對于成員權(quán)將在業(yè)主部分講述。
第一節(jié) 業(yè)主的專有權(quán)及其限制
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)分建筑物作為一個(gè)整體物是由各彼此相對獨(dú)立又相互毗連的部分(單元)有機(jī)構(gòu)成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位的權(quán)利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨(dú)立的部分，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時(shí)也受到限制，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時(shí)不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。
一、業(yè)主的建筑物專有部分所有權(quán)概述
所謂專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區(qū)分為數(shù)部分，而且被區(qū)分的各部分必須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性，始可成立區(qū)分所有。一棟建筑物，若無構(gòu)造上與利用上獨(dú)立性的專有部分，僅能成為單獨(dú)所有或共有，不得成立區(qū)分所有。因此專有部分，可以說是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)。于專有部分上成立的所有權(quán)即為專有所有權(quán)。專有部分領(lǐng)域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關(guān)系三個(gè)方面。
（一）業(yè)主專有所有權(quán)的概念
專有所有權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。通說認(rèn)為，專有所有權(quán)的性質(zhì)是一種空間所有權(quán)。
專有所有權(quán)的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構(gòu)造及使用上的獨(dú)立性的建筑空間。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱物理上的獨(dú)立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨(dú)立空間。使用上的獨(dú)立性又稱機(jī)能上的獨(dú)立性，指某專有部分具有能滿足區(qū)分所有權(quán)人一般生活目的的獨(dú)立機(jī)能，以能否單獨(dú)使用、有無獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)。
那么，在區(qū)分所有權(quán)中是否應(yīng)當(dāng)包括地基的使用權(quán)？毫無疑問，對建筑物區(qū)分所有權(quán)而言，不可能與地基使用權(quán)截然分開，因?yàn)榉课莶皇强罩袠情w。但是，從我國的實(shí)際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權(quán)之中的，買房人在購買房屋時(shí)，都已經(jīng)確定了地基的使用權(quán)。從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看，歷來將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。在這方面有兩個(gè)重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認(rèn)為土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)，地上建筑物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年城市房地產(chǎn)管理法第31條回避了這種爭論，而籠統(tǒng)規(guī)定了"房地不可分割"的原則，物權(quán)法也沒有提及此問題。根據(jù)土地和房屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的。這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)基于對建筑物的區(qū)分所有而享有對基地的使用權(quán)。所以，我們認(rèn)為，在區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中，不必要再突出單獨(dú)的地基使用權(quán)。如果將地基使用權(quán)包括在區(qū)分所有權(quán)之中，這種物權(quán)的類型就更為復(fù)雜。
（二）專有部分的范圍
確定專有部分的范圍也就是對專有所有權(quán)的客體進(jìn)行量化。區(qū)分所有建筑物的專有部分是一立體構(gòu)造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達(dá)到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學(xué)說：
(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構(gòu)造物均為共用部分。從而即使壁面內(nèi)層粉刷部分亦屬共用部分。
(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達(dá)到墻壁、地板、天花板構(gòu)造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內(nèi)側(cè)均為專有部分的范圍。
(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構(gòu)造物內(nèi)側(cè)表層粉刷以外屬于共用部分。
(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應(yīng)視內(nèi)部區(qū)分所有人間的關(guān)系及外部第三人間的關(guān)系而采不同的標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)部關(guān)系上，基于維護(hù)共同關(guān)系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層，但與外部第三人的關(guān)系上，如專有部分之買賣、投保或納稅等面積的計(jì)算，專有部分的范圍應(yīng)及于構(gòu)造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理?xiàng)l例草案論建筑物區(qū)分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。
物權(quán)法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實(shí)踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條第2項(xiàng)規(guī)定："共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。"建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第7條也規(guī)定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積"。
（三）專有所有權(quán)的權(quán)能
專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享的權(quán)利與一般所有權(quán)人所享受的權(quán)利相同。區(qū)分所有權(quán)人可在法律法規(guī)的限制范圍內(nèi)，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權(quán)在理論上與傳統(tǒng)物權(quán)法中的所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權(quán)負(fù)擔(dān)更多的限制，如所有權(quán)人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復(fù)雜的相鄰關(guān)系，所有權(quán)人負(fù)擔(dān)更多的容忍和協(xié)作義務(wù)。因?yàn)榻ㄖ^(qū)分所有人與他人已經(jīng)形成共同生活關(guān)系，這種關(guān)系要求區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利的行使不能有害于他人。這主要是基于區(qū)分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權(quán)人在享有和使用專有部分的時(shí)候應(yīng)受到共同生活規(guī)則的限制。除了共同生活規(guī)則的限制之外，還應(yīng)受相鄰關(guān)系與共有關(guān)系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應(yīng)的業(yè)主使用。在行使專有權(quán)過程中要承擔(dān)更多的義務(wù)，這些義務(wù)包括區(qū)分所有人不得因?yàn)樾惺箤Ｓ胁糠值乃袡?quán)而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權(quán)不得侵害他人的利益，應(yīng)當(dāng)為他人行使權(quán)利提供必要的方便。區(qū)分所有人雖然能夠行使處分權(quán)，但此種處分權(quán)也受到嚴(yán)格的限制。因此不能用一般專有權(quán)的權(quán)能來調(diào)整業(yè)主的專有權(quán)。
二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的限制
建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相比較，具有一些特殊性，呈現(xiàn)出權(quán)利主體身份的多重性，即業(yè)主作為權(quán)利主體集專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)三種權(quán)利于一體。因此，結(jié)合物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理考慮，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有關(guān)權(quán)利的行使要受到一定條件的限制。業(yè)主在行使專有部分權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有相應(yīng)義務(wù)：行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全、衛(wèi)生及相鄰義務(wù)；應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、檢修等。
各區(qū)分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間的強(qiáng)力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關(guān)系。而表現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)相互制約性的具體內(nèi)容主要有二：一是禁止區(qū)分所有人實(shí)施違*同利益的行為；二是區(qū)分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內(nèi)可以行使請求權(quán)。
物權(quán)法第71條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，主要表現(xiàn)為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的個(gè)人利益及共同利益，具體包括：
1.按照專有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)
如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經(jīng)營餐飲業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)，違背了其使用目的，構(gòu)成對專有部分的不當(dāng)使用。如物權(quán)法關(guān)于"住改商"的規(guī)定第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就是如此，此內(nèi)容將在后面論述。中國臺灣地區(qū)"公寓大廈管理?xiàng)l例"第5條規(guī)定："區(qū)分所有權(quán)人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為"。
（1）按照專有部分的原使用目的使用的義務(wù)。如吳某購買某小區(qū)的一套三居室的商品房，入住后發(fā)現(xiàn)該新落成小區(qū)的各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。
（2）按照規(guī)約約定使用的義務(wù)。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規(guī)約或者物業(yè)合同做出相應(yīng)約定之后，則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區(qū)的商品房一套。入住時(shí)，與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》及《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，在裝修規(guī)定中，雙方"約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業(yè)公司協(xié)商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達(dá)成一致，后發(fā)生糾紛起訴至法院。通州區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，對裝修規(guī)定中"未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應(yīng)作擴(kuò)張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求。可見，對于有約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。
2.維護(hù)建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務(wù)
區(qū)分所有權(quán)人雖然可以對專有部分進(jìn)行內(nèi)部裝潢和適當(dāng)改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生。《瑞士民法典》第712條規(guī)定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)備或影響其使用及外觀，如業(yè)主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。
改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的行為更是明令禁止的，建設(shè)部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條明確規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3.不得隨意變動(dòng)、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分
如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區(qū)分所有權(quán)人新設(shè)、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區(qū)分所有權(quán)人因維護(hù)、修繕、改良其專有部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，其他區(qū)分所有權(quán)人無正當(dāng)理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就必須允許樓下的區(qū)分所有權(quán)人，利用樓上的地板從事修理補(bǔ)漏。當(dāng)然，基于公平正義及誠實(shí)信用原則，進(jìn)入或使用他人專有部分，應(yīng)當(dāng)選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)入或使用他人專有部分造成損害的，應(yīng)補(bǔ)償因此產(chǎn)生的損害，此時(shí)其主觀有無過錯(cuò)并不影響其責(zé)任承擔(dān)，因?yàn)樗藢Ｓ胁糠值膿p害并非違法行為所致，故只要有損害后果發(fā)生，進(jìn)入或使用他人專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償。區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的此項(xiàng)義務(wù)，如果從權(quán)利的角度來審視，有學(xué)者認(rèn)為，這是區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的相鄰使用權(quán)，"系指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內(nèi)，可以請求使用其他區(qū)分所有權(quán)人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。
例如，北京市海淀區(qū)學(xué)清路城華園某業(yè)主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區(qū)物業(yè)公司起訴，被法院判令恢復(fù)被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔(dān)罰金。該業(yè)主入住時(shí)與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施，但是在居住過程中，因其居住的室內(nèi)供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內(nèi)的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業(yè)公司提出關(guān)閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業(yè)公司沒有實(shí)施。他不得以將房間內(nèi)的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告作為該小區(qū)的業(yè)主，在入住時(shí)曾就物業(yè)公司的物業(yè)管理公約及各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時(shí)所做的承諾，并且被告也沒有證據(jù)證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因?yàn)槠渑c相鄰業(yè)主房間內(nèi)的傳熱所致，侵害了其他業(yè)主的利益，該物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)要求被告恢復(fù)其室內(nèi)的暖氣管線。但是在判決中也認(rèn)定若周先生家中溫度確實(shí)過高，在其恢復(fù)暖氣片后，物業(yè)公司應(yīng)盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環(huán)境中居住。
此外，從業(yè)主的角度看，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，不得妨害物業(yè)管理秩序。關(guān)于相鄰權(quán)，在建筑物區(qū)分所有制度中，是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定相鄰關(guān)系，理論上有不同看法。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有的情況下，為調(diào)整相鄰或相近的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，應(yīng)設(shè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)制度，輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。應(yīng)當(dāng)看到，在建筑物區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系是客觀存在的，如因飼養(yǎng)寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設(shè)施而散發(fā)出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動(dòng)等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關(guān)系問題，也應(yīng)該適用有關(guān)相鄰權(quán)的一般規(guī)則來處理。另一方面，因?yàn)閰^(qū)分所有中的相鄰關(guān)系具有其復(fù)雜性，在不能完全適用相鄰關(guān)系一般規(guī)則解決的情況下，可以依據(jù)管理規(guī)約來處理。
在物業(yè)使用過程中，存在著單一業(yè)主的所有權(quán)與全體業(yè)主的共有權(quán)的連接，在單一業(yè)主就專有部分的使用過程中，會(huì)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主的權(quán)利與全體業(yè)主整體權(quán)利的沖突，在此情況下，業(yè)主的個(gè)別權(quán)利要服從或不得影響業(yè)主整體權(quán)利的行使。對于業(yè)主就專有部分的使用，也有相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，如相應(yīng)的法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主在進(jìn)行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以制止、批評教育、責(zé)令限期改正，依照法律和依法制定的業(yè)主公約和共用部分使用規(guī)則等物業(yè)管理自治規(guī)則提請有關(guān)部門處理。如果造成損失的，違法業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失：
（1）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標(biāo)志；
（2）在晚間居民正常的睡眠時(shí)間進(jìn)行有噪音的房屋裝修施工；
（3）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品；
（4）違規(guī)堆放、使用、清運(yùn)易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關(guān)部門指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)；
（5）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；
（6）任意刨鑿頂板，不經(jīng)常穿管直接埋設(shè)電線或者改線；
（7）隨意增加樓地面凈荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；
（8）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗；
（9）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規(guī)定的行為。
篇3：建筑物區(qū)分所有權(quán)案民事反訴狀范文
建筑物區(qū)分所有權(quán)案民事反訴狀范文
反訴人（本訴被告）：z總（個(gè)人信息 ）
住址：**市**區(qū)**北三里
被反訴人（本訴原告）： 吳先生（個(gè)人信息）
住址：**鎮(zhèn)**村
反訴請求：
1、判令被反訴人將**市**區(qū)古龍居住公園*號房產(chǎn)的入戶門退回以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的歷史入戶門位置；
2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復(fù)原狀；
3、判令被反訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：
反訴人系址在**市**區(qū)古龍居住公園V號房產(chǎn)（下簡稱為“301室”）的業(yè)主，并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對門即址在**市**區(qū)古龍居住公園V號302室房產(chǎn)（下簡稱為“302室”）的業(yè)主。
20**年4月22日，被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米，后因反訴人反對，經(jīng)小區(qū)物業(yè)公司出面調(diào)解而作罷。20**年6月11日，被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此，20**年6月11日，古龍居住公園的物業(yè)管理單位**華菲物業(yè)管理有限公司古龍居住公園服務(wù)中心向302室的業(yè)主發(fā)出了整改告知書，要求其將向共有部分外移的入戶門恢復(fù)原狀；次日，**市**區(qū)城市管理行政執(zhí)法局禾山中隊(duì)發(fā)現(xiàn)302室業(yè)主將入戶門向外移動(dòng)，向302室業(yè)主發(fā)出單號：0000641#的《責(zé)令改正通知書》。但被反訴人拒不改正，并致本案本訴所指爭議的發(fā)生。
被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實(shí)清楚，其行為已構(gòu)成侵權(quán)，給反訴人造成了損害和妨礙，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
本案訴爭雙方為鄰居，反訴人提起反訴的目的即在于完整展現(xiàn)雙方爭議過程，以利于法院查明案件事實(shí)真相，依法及時(shí)妥善化解鄰里矛盾。請貴院判如所訴。
此致
**市**區(qū)人民法院
反訴人：z總
（簽字）
20年 月日