裝飾公司工程項目實(shí)施階段管理

　　1 項目進(jìn)度控制

　　1.1 項目進(jìn)度控制的內(nèi)容包括：項目進(jìn)度計劃的分層次管理，進(jìn)度計劃的編制和審批，進(jìn)度計劃的動態(tài)跟蹤與控制，進(jìn)度控制的總結(jié)。

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　　1.2 為提高我公司計劃管理水平，要求各工程項目采用網(wǎng)絡(luò)計劃圖或橫道圖技術(shù)進(jìn)行管理。

　　2 項目質(zhì)量控制

　　按公司質(zhì)量管理體系和質(zhì)量管理制度執(zhí)行（待定）。

　　3 項目安全控制

　　按公司安全、環(huán)境管理體系和安全、環(huán)境管理制度執(zhí)行（待定）。

　　4 項目成本控制

　　按公司《經(jīng)濟(jì)管理辦法》、《工程項目核算實(shí)施辦法》執(zhí)行。

　　5 施工現(xiàn)場管理

　　按公司安全環(huán)境管理制度、綜合管理制度和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（待定）。

　　6 項目合同管理

　　6.1 施工項目的合同管理包括施工項目投標(biāo)、施工合同的訂立、履行、變更、合同終止和評價。

　　6.2 施工項目投標(biāo)按《投標(biāo)評審制度》執(zhí)行。

　　6.3 施工合同的訂立

　　6.3.1 施工合同的簽訂按《合同評審程序》執(zhí)行。

　　6.3.2 外包合同管理按《采購控制程序》和《外包結(jié)算管理制度》執(zhí)行。

　　6.4 施工合同的履行

　　6.4.1 施工合同簽訂后，預(yù)算合約部應(yīng)按照經(jīng)營向生產(chǎn)移交的原則和要求及時組織移交和交底。同時，根據(jù)成本測算結(jié)果，協(xié)助公司與項目部簽訂《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》。

　　6.4.2 項目部必須履行施工合同和《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》，并應(yīng)在施工合同履行前對合同內(nèi)容、風(fēng)險、重點(diǎn)或關(guān)鍵性問題做出特別說明和提示，向各職能部門人員交底，落實(shí)和分解各項目標(biāo)，依據(jù)施工合同和《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》指導(dǎo)工程實(shí)施和項目管理工作。項目部在施工合同履行期間，應(yīng)注意收集、記錄對方當(dāng)事人違約事實(shí)的證據(jù)，作為索賠的依據(jù)。

　　6.4.3 項目部應(yīng)對施工合同實(shí)行動態(tài)管理，跟蹤收集、整理、分析合同履行中的信息，合理、及時地進(jìn)行調(diào)整。對合同履行進(jìn)行預(yù)測，及早提出和解決影響合同履行的問題，以回避或減少風(fēng)險。

　　6.5 合同的變更

　　按《設(shè)計變更管理制度》執(zhí)行。

　　6.6 違約、索賠、爭議

　　按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　6.7 合同終止和評價

　　6.7.1 合同終止按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　6.7.2 項目完成后，項目部應(yīng)對合同條款、合同履行情況、合同管理工作進(jìn)行總結(jié)。

　　7 項目信息管理

　　7.1 一般規(guī)定

　　7.1.1 項目信息管理應(yīng)適應(yīng)項目管理的需要，為預(yù)測未來和正確決策提供依據(jù)，提高管理水平。項目部應(yīng)建立項目信息管理系統(tǒng)，優(yōu)化信息結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)項目管理信息化。

　　7.1.2 項目部應(yīng)及時收集信息，并將信息準(zhǔn)確、完整地傳遞給使用單位和人員。

　　7.1.3 項目信息應(yīng)包括項目部在項目管理過程中形成的各種數(shù)據(jù)、表格、圖紙、文字、音像資料等。

　　7.2項目信息的內(nèi)容

　　項目部應(yīng)收集并整理的信息包括有項目公共信息（法律、法規(guī)與部門規(guī)章信息，市場信息，自然條件信息，利率、匯率信息）；工程概況信息；施工信息（施工記錄信息、施工技術(shù)資料信息）；項目管理信息。

　　7.3 項目信息管理系統(tǒng)

　　7.3.1 項目部應(yīng)積極采用比較成熟的項目管理單項軟件，不斷提高項目管理水平。如概預(yù)算軟件、施工技術(shù)軟件、AUTOCAD繪圖軟件、OFFICE辦公軟件等。

　　8 項目生產(chǎn)要素管理

　　8.1 項目人力資源管理

　　8.1.1 項目人力資源管理體制

　　a) 堅持管理層和勞務(wù)層的兩層分離，管理層由公司選派或選調(diào)，勞務(wù)層的配置有兩種形式：一是逐步建立公司內(nèi)部勞務(wù)隊伍，即勞務(wù)作業(yè)公司；二是外部勞務(wù)市場的勞務(wù)分包企業(yè)。

　　b) 凡勞務(wù)費(fèi)在50萬元以上的，需進(jìn)行勞務(wù)分包的項目，項目部均應(yīng)按照公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行勞務(wù)招投標(biāo)，并與勞務(wù)分包單位簽訂勞務(wù)分包合同。

　　c) 人力資源的管理由工程局公司內(nèi)業(yè)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，項目實(shí)施期間參加項目部工作人員由項目經(jīng)理按照工程局有關(guān)規(guī)定對成員的工作績效進(jìn)行管理，項目實(shí)施任務(wù)完成后成員返回公司內(nèi)業(yè)部。

　　d) 項目人力資源的管理既包括對參與項目管理工作人員工資獎金等的分配管理，提高人員的工作積極性，最大限度地發(fā)揮參與項目人員的主觀能動性；同時也包括對項目人力資源計劃的管理，項目部應(yīng)通過制定切實(shí)可行的項目人力資源計劃，防止由于人力資源不足或者人力資源過剩造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　8.1.2 人力資源的計劃管理

　　a) 項目經(jīng)理在組建項目部時，應(yīng)根據(jù)項目管理任務(wù)的需要確定項目管理組織結(jié)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上編制項目管理人員計劃報公司批準(zhǔn)。人員計劃批準(zhǔn)后，項目經(jīng)理應(yīng)在與公司內(nèi)業(yè)部商議后，首先在公司內(nèi)部選配參與項目管理工作的人員名單，對公司缺乏的人力資源，由公司行政部統(tǒng)一招聘。

　　b) 項目部應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度計劃和作業(yè)特點(diǎn)優(yōu)化配置人力資源，制定勞動力需求計劃。

　　8.1.3 人力資源的薪酬管理

　　按公司《薪酬管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　8.1.4 人力資源的動態(tài)管理

　　a) 項目部應(yīng)對勞動力進(jìn)行動態(tài)管理，對施工現(xiàn)場的勞動力進(jìn)行跟蹤平衡、進(jìn)行勞動力的補(bǔ)充與減員。

　　b) 項目部負(fù)責(zé)對進(jìn)場的勞務(wù)隊伍進(jìn)行入廠教育，組織安全考試，進(jìn)行技術(shù)交底；在施工過程中，項目部應(yīng)加強(qiáng)對勞務(wù)隊伍和人員的管理，確保工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度和成本處于受控。

　　c) 項目部負(fù)責(zé)向進(jìn)入施工現(xiàn)場的作業(yè)班組下達(dá)施工任務(wù)書，進(jìn)行考核并兌現(xiàn)費(fèi)用支付和獎懲。

　　8.2 項目材料管理

　　按公司物質(zhì)設(shè)備管理制度執(zhí)行。

　　8.3 項目機(jī)械設(shè)備管理

　　按公司物資設(shè)備管理制度執(zhí)行。

　　8.4 項目技術(shù)管理

　　按公司技術(shù)管理制度執(zhí)行。

　　8.5 項目資金管理

　　8.5.1 公司派項目部的財務(wù)主管由公司委派或管理，工程收入一律進(jìn)公司行帳戶（或公司指定的帳戶），公司派項目部參照執(zhí)行。

　　8.5.2 項目竣工后收取的工程款，按下列順序使用：①上交公司費(fèi)用；②項目部全體員工的工資；③清理債務(wù)；④最后進(jìn)行成本節(jié)余的獎金分配。

　　請財務(wù)部門補(bǔ)充有關(guān)資金計劃申請、使用管理、財務(wù)臺帳等方面的要求。

篇2：物業(yè)管理在工程實(shí)施階段介入工作要點(diǎn)

　　物業(yè)管理在工程實(shí)施階段介入工作要點(diǎn)

　　物業(yè)的整體質(zhì)量，是由施工安裝的質(zhì)量和材料設(shè)備本身的質(zhì)量共同組成的。所以，物業(yè)管理公司有權(quán)并必須在工程設(shè)計和施工階段介入管控，其工作要點(diǎn)如下：

　　（1）建設(shè)項目所采用的大型設(shè)備、重要設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備及其儀表的供應(yīng)商，應(yīng)首選有能力將生產(chǎn)、供貨、安裝、調(diào)試、售后維保等各環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合的實(shí)體公司。在價格相近的幾家供應(yīng)商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。

　　（2）建設(shè)項目采用的大批量各類建筑材料、裝飾材料、水電器材和配件，盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和當(dāng)?shù)仄放茝S家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

　　（3）涉及物業(yè)管理成本的結(jié)構(gòu)、防水層、門窗、玻璃，以及管線材料，一定要考慮耐久性、耐腐蝕性、抗擠壓能力；園區(qū)綠化種植土的理化性能、雜物含量、松散度和厚度要符合相關(guān)質(zhì)量要求。物業(yè)公司應(yīng)知曉或參與開發(fā)商工程管理部門或監(jiān)理公司的工作，共同把好施工過程控制和驗收控制的質(zhì)量監(jiān)督檢查關(guān)。

　　（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的總包施工單位、專業(yè)分包施工單位、材料設(shè)備供貨商或與之有關(guān)聯(lián)的中介單位，都應(yīng)與開發(fā)商就大宗材料、設(shè)備及其配件的保質(zhì)（修）期限、保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地證明、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

　　（5）重要的大型設(shè)備及系統(tǒng)（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)備、水泵、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位，應(yīng)提供清晰明了的安裝施工圖和操作使用說明書、維修保養(yǎng)說明書，并有義務(wù)對物管公司相關(guān)技術(shù)人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

　　（6）建設(shè)項目所選用的設(shè)備和儀表，均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過供電供水部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才允許使用，電梯須經(jīng)過技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格才允許使用，還有火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等等）。確保設(shè)備儀表校驗合格的責(zé)任，必須落實(shí)到設(shè)備儀表安裝供貨合同條款中。

　　（7）為方便物業(yè)管理，對大型設(shè)備須設(shè)立獨(dú)立的能源計量裝置（便于情況分析和成本控制）；高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路分開計量；盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一集中；電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。

　　（8）物業(yè)公司的專業(yè)技術(shù)人員要主動深入現(xiàn)場，掌握第一手資料，做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，尤其要深入了解和適時掌握供電系統(tǒng)、給水排水系統(tǒng)、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)、火災(zāi)報警與消防聯(lián)動系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等重要功能系統(tǒng)的設(shè)備參數(shù)和性能、管線走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的設(shè)計更改記錄。

　　（9）主體結(jié)構(gòu)和建筑裝飾裝修工程在按施工質(zhì)量驗收規(guī)范進(jìn)行工序驗收（特別是隱蔽工程驗收）時，物業(yè)公司技術(shù)人員有權(quán)參與或抽查。

　　（10）建設(shè)項目的竣工驗收，物業(yè)公司技術(shù)人員應(yīng)該參加，以便了解和掌握工程的整體質(zhì)量狀況。開發(fā)商與物業(yè)公司均應(yīng)高度重視項目的移交，交接工作開始前必須有雙方商定的工作計劃和工作方案，除對工程實(shí)物驗收交接外，必須以實(shí)物為線索驗收交接以下技術(shù)檔案資料：工程階段性質(zhì)量驗收評定資料、設(shè)計更改記錄、各專業(yè)竣工圖資料、設(shè)備設(shè)施清單、備品配件清單、設(shè)備操作使用說明書、設(shè)備維修說明書，以及與物業(yè)維保相關(guān)的合同資料。