工程項目投資控制規(guī)劃
投資控制是項目目標控制的核心，貫穿項目始終，目的是努力尋求最小的資源投入以滿足最大的使用功能，實現(xiàn)最低的全壽命費用。工程項目因建設(shè)周期長，投入量巨大，成果的不可挽回性等自身具有的特性使投資控制顯得十分重要和必要。工程項目一般包括決策和評價階段、準備階段、實施階段和竣工后運行階段，各階段投資控制的工作重點不盡相同，且因工程項目的特殊性也有不同要求，則我公司的投資控制針對本工程項目作如下規(guī)劃。
（一）工程項目各階段投資控制的重點
1、實施階段。自開工令后至工程項目竣工日，投資控制的重點是跟蹤審計、動態(tài)控制，以不浪費為主線條，兼顧方案挖潛，避免因過失引起承包商的索賠。
2、竣工后運行階段。自工程項目竣工日至工程項目設(shè)計壽命結(jié)束，投資控制的重點是做好工程項目竣工結(jié)算和財務(wù)決算，核實因保修產(chǎn)生的費用，完成項目后評價工作。
（二）工程合同實施階段的投資控制
1、投資控制的原則
（1）設(shè)計概算中建安工程造價額度是本工程投資控制的目標值。根據(jù)項目管理單位和承包單位正式簽訂的工程承包合同（以下簡稱"合同"）中所確定的工程價款匯總額和單價是投資控制的基本依據(jù)。
（2）根據(jù)項目管理單位和承包單位正式簽訂的 "合同"中所確定的工程款結(jié)算方式，按進度對合格品計量。
（3）為本工程竣工結(jié)算和合同管理中處理索賠事項的投資控制工作創(chuàng)造條件，認真積累"合同"中缺項工程單價確定的基礎(chǔ)資料。
2、投資控制的工作內(nèi)容
（1）事前控制
①項目管理部應(yīng)分專業(yè)熟悉設(shè)計圖紙、設(shè)計要求、招投標書，研究施工合同價構(gòu)成因素，由項目經(jīng)理組織討論預(yù)測工程費用最易突破的部分和環(huán)節(jié)，確定投資控制重點，尤其是項目部應(yīng)組織做好設(shè)計圖紙的會審工作，盡可能多的發(fā)現(xiàn)設(shè)計缺陷，減少索賠誘因。
②針對本工程特點，分階段由項目管理部組織討論預(yù)測工程風(fēng)險及可能發(fā)生索賠的誘因，會同監(jiān)理機構(gòu)商定防范性對策，減少索賠情況的發(fā)生。（如因工程項目資金不到位、施工圖紙不到位，項目管理單位供應(yīng)或確認的材料、設(shè)備不到位等）。
③由項目管理部審閱合同規(guī)定或招標文件規(guī)定的條件，督促建設(shè)單位如期提供施工需用的場地，使其能如期開工、正常施工、連續(xù)施工，不要違約造成索賠事件。
④項目管理部應(yīng)根據(jù)進度對照合同要求，及時提醒建設(shè)單位如期、保質(zhì)、保量地提供所負責(zé)供應(yīng)的材料和設(shè)備，盡可能保證一定的提前量，避免違約造成索賠事件。
⑤項目管理部認真審閱合同要求，提醒建設(shè)單位和監(jiān)理機構(gòu)及時提供設(shè)計圖紙等技術(shù)資料，以分發(fā)各有關(guān)承包商，不要違約造成索賠事件。
⑥要求工程總承包單位配備專職的預(yù)結(jié)算技術(shù)人員與項目管理部接口，使合同實施階段投資控制的各項流程能夠順暢。
（2）事中控制
①項目管理部按合同規(guī)定，及時答復(fù)承包單位提出的問題及配合要求，重要事項應(yīng)由項目經(jīng)理負責(zé)答復(fù)，避免造成違約和對方索賠。
②由項目經(jīng)理負責(zé)與項目部全體人員在施工中采取積極措施，認真協(xié)調(diào)設(shè)計、材料、設(shè)備、土建、安裝及其它外部與工程建設(shè)有關(guān)各方主體或因素，避免造成對方索賠的條件。
③項目管理部應(yīng)慎重對待工程變更、設(shè)計修改，重大變更修改應(yīng)告知項目經(jīng)理，并由項目經(jīng)理會同有關(guān)各方進行事前技術(shù)、經(jīng)濟合理性預(yù)分析。
④項目管理部分專業(yè)嚴格經(jīng)費簽證，對涉及費用支出的停、復(fù)工簽證、用工簽證、使用機械簽證、材料代用、材料調(diào)價等簽證，應(yīng)嚴格核實，并由項目管理部會同建設(shè)單位和監(jiān)理機構(gòu)協(xié)調(diào)處理意見。
⑤項目管理部分專業(yè)按合同規(guī)定，按月及時對已完工程量進行復(fù)核。
⑥項目管理部分專業(yè)會同監(jiān)理機構(gòu)對施工單位提出的付款申請進復(fù)核，如核實施工時發(fā)生的一些實際情況等。
⑦項目管理部應(yīng)認真學(xué)習(xí)工程計價規(guī)定和價格信息，及時了解市場調(diào)價對工程建設(shè)的影響。
⑧項目經(jīng)理應(yīng)組織檢查、監(jiān)督承包單位執(zhí)行合同情況，使其全面履約，盡可能避免履約保證金的扣減對工程造價控制產(chǎn)生的反作用。
⑨項目管理部定期向項目經(jīng)理、監(jiān)督單位報告工程造價動態(tài)情況（月）。
⑩項目管理部應(yīng)根據(jù)工程實施情況定期不定期地檢查工程費用是否超支，并提出控制工程投入的建議性措施。
（3）事后控制
①項目管理部分專業(yè)會同建設(shè)單位和監(jiān)理機構(gòu)收集承包單位提交的工程結(jié)算書，經(jīng)項目監(jiān)督單位同意后轉(zhuǎn)入竣工結(jié)算階段的工作。
②項目經(jīng)理負責(zé)綜合項目管理部意見，編寫工程合同實施階段的投資控制的管理工作報告，報公司審定后送交項目監(jiān)督單位。
③項目管理部迅速完成各專業(yè)和整個項目的現(xiàn)場投資控制資料，及時移交竣工結(jié)算審核臨時機構(gòu)。
④項目經(jīng)理組織項目管理部參與竣工結(jié)算階段投資控制細化方案的策劃。
3、投資控制的工作程序
1）工程計量和支付基本程序
較大偏差
一般偏差
2）設(shè)計變更程序
磋商
修改
3）承包單位提出的工程變更及費用報審程序
同意
同意
4）費用索賠的投資控制工作程序
4、投資控制的方法和措施
（1）造價總額切塊：根據(jù)承包合同付款和已批準的工程施工總形象進度，按標段及承包范圍依時間分割把造價總額切塊，可按下表填寫。
年度造價切塊控制表
施工承包合同總價款 | 萬元 | |||||||||||
年/月度 | 年 | |||||||||||
一 月 | 二 月 | 三 月 | 四 月 | 五 月 | 六 月 | 七 月 | 八 月 | 九 月 | 十 月 | 十 一 月 | 十 二 月 | |
合同簽訂后預(yù)付工程款 | ||||||||||||
進度結(jié)算款 | ||||||||||||
其中：土建工程 | ||||||||||||
設(shè)備安裝工程 | ||||||||||||
精裝飾工程 | ||||||||||||
（2）積極推廣新技術(shù)、新材料、新工藝及優(yōu)化的施工方案，實施合理化建議，節(jié)約開支，提高綜合經(jīng)濟效益。
（3）加強造價信息管理，進行造價對比分析，如類似工程信息，平均耗用情況信息，圖紙計算量與實際消耗用量信息，環(huán)境信息。
（4）搞好與建設(shè)單位、監(jiān)督單位、施工、材料供應(yīng)、上級主管部門及其他有關(guān)單位的協(xié)作關(guān)系，為做好造價控制服務(wù)。
（ 三）工程竣工后的投資控制
1、投資控制的目的
（1）使承發(fā)包方能正常履行工程承包合同的約定，按核定的工程結(jié)算造價作為工程款計算基數(shù)，考慮甲供設(shè)備材料、履約保證金的退付和工程結(jié)算審核咨詢費的分攤等情況，承發(fā)包方及時清結(jié)工程款。
（2）為工程保修階段明確保修金具體數(shù)額，量化承發(fā)包方債權(quán)債務(wù)和風(fēng)險責(zé)任，使工程保修協(xié)議具備可操作性。
（3）為判斷項目工程投資目標是否實現(xiàn)，項目后評估提供依據(jù)。
2、投資控制的工作內(nèi)容
（1）事前控制
①由項目經(jīng)理向公司分管領(lǐng)導(dǎo)匯報后，組織有關(guān)人員進行工程結(jié)算審核咨詢實施方案策劃會議，由會議確定咨詢?nèi)蝿?wù)的項目負責(zé)人。
②由項目負責(zé)人根據(jù)策劃主持編制工程結(jié)算審核咨詢實施方案，一般包括如下內(nèi)容：咨詢業(yè)務(wù)概況、咨詢業(yè)務(wù)要求、咨詢依據(jù)、咨詢原則、咨詢標準、咨詢方式、咨詢成果、綜合咨詢計劃、專業(yè)分工、咨詢質(zhì)量目標及操作人員配置等。
③由項目負責(zé)人接收項目投資控制已有的造價控制資料，并負責(zé)接收工程結(jié)算審核所必需的后續(xù)竣工結(jié)算資料。一般包括以下資料：
·工程承包合同和合同前資料，如招標文件及其修改、補充、答疑文件，投標書及其附件，中標通知書，補充協(xié)議等；
·地質(zhì)報告、圖紙會審紀要、竣工圖紙等設(shè)計文件；
·工程聯(lián)系單，包括設(shè)計變更、費用簽證、工程情況確認等；
·經(jīng)監(jiān)理機構(gòu)簽認的施工記錄；
·工程驗收證明、甲供設(shè)備材料清單、工程履約保證金處理意見；
·送審的竣工結(jié)算書。
④根據(jù)經(jīng)審批的工程結(jié)算審核咨詢實施方案將操作人員配置到位，由項目負責(zé)人組織操作人員按專業(yè)分工分別進行工作交底。
⑤項目經(jīng)理應(yīng)協(xié)助和及時提醒項目負責(zé)人完成上述各項事先控制工作。
（2）事中控制
①根據(jù)經(jīng)審批的工程結(jié)算審核咨詢實施方案由項目負責(zé)人進行任務(wù)分配，同時分發(fā)竣工結(jié)算資料。
②結(jié)算審核項目組成員應(yīng)認真熟悉工程結(jié)算資料和工程概況，迅速搜集本工程結(jié)算審核依據(jù)的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，除事先控制中所述資料外，還有：
·工程招標時適用的工程定額；
·造價管理部門公布的材料設(shè)備價格信息和市場參考價；
·同類工程、分部或分項工程的結(jié)算指標數(shù)據(jù)；
·通過工程實體或現(xiàn)場踏勘采集相關(guān)信息。
③自行核算過程：結(jié)算審核項目組成員根據(jù)已了解的工程情況，針對送審結(jié)算進行紙上作業(yè)（包括上機計算），按操作者的理解對結(jié)算內(nèi)容進行初步梳理。
④調(diào)查取證過程：操作者列出初步梳理時發(fā)現(xiàn)的疑問，通過現(xiàn)場踏勘丈量、詢問項目管理單位現(xiàn)場管理機構(gòu)或現(xiàn)場監(jiān)理機構(gòu)進行調(diào)查取證，經(jīng)計算后形成結(jié)算審核初稿分別遞交承發(fā)包方。
⑤談判對帳過程：承發(fā)包方在了解消化了結(jié)算審核初稿后，與操作者在約定時間內(nèi)進行三方（或多方）談判對帳。如有必要談判對帳前先召開會議確定核算原則，對談判對帳過程中積累的經(jīng)辦人未能解決的問題以書面意見送交項目經(jīng)理，項目經(jīng)理可采用多方參加的協(xié)調(diào)會形式予以解決，以會議紀要作出書面結(jié)論，操作者根據(jù)上述工作形成工程結(jié)算咨詢意見書。
⑥校審復(fù)核過程：操作者對自己的咨詢意見書進行復(fù)核后報送項目負責(zé)人，由項目負責(zé)人組織校審復(fù)核，工程結(jié)算的重要部分報送公司總師辦校審復(fù)核，復(fù)核工作從完整性、一致性、準確性入手，修改各類問題后由操作者形成包括結(jié)算咨詢意見書在內(nèi)的咨詢報告。
⑦咨詢報告確認過程：將咨詢報告分別遞交承發(fā)包方并在要求的時限內(nèi)簽字蓋章確認，最后由項目負責(zé)人加蓋咨詢單位公章形成法律文件，若有疑問經(jīng)各方協(xié)商一致后重新納入出咨詢報告的流程。
（3）事后控制
①監(jiān)理機構(gòu)總監(jiān)根據(jù)審定的竣工結(jié)算進行工程尾款支付審核，協(xié)同處理工程質(zhì)量保修金的留置和分期退還，保修期滿時退還完除應(yīng)扣減額外的全額質(zhì)量保修金。
②項目負責(zé)人負責(zé)完成資料歸檔和歸還，跟蹤審定的竣工結(jié)算執(zhí)行情況，如承發(fā)包方發(fā)生爭議，有責(zé)任做好解釋和調(diào)解工作。
③監(jiān)理機構(gòu)總監(jiān)和項目負責(zé)人及時將竣工結(jié)算階段的投資控制寫入監(jiān)理工作總結(jié)，配合做好對本項目的政府審計工作，并視建設(shè)單位的要求參與項目的后評估。
④項目管理方由項目經(jīng)理組織做好財務(wù)決算編制與審計，辦理工程移交工作，向建設(shè)單位提供工程移交清單和使用說明書。
3、投資控制的方法和措施
（1）全面掃描法。結(jié)算審核操作者應(yīng)對送審結(jié)算所有內(nèi)容逐項審核：①工程量分別清點或列式計算，②檢查單價套用、核定招標后新增內(nèi)容的單價，③檢查管理費率、規(guī)費、稅金及其基數(shù)的計算，④所有結(jié)算內(nèi)容（包括匯總）的計算應(yīng)重新上機生成，防止算術(shù)誤差。
（2）先否定后肯定法。結(jié)算審核操作者對送審結(jié)算形成初稿時，應(yīng)先全部剔除存在懷疑的造價內(nèi)容并在初稿的審核說明中作出文字意見，在結(jié)算談判對帳過程中確認了有關(guān)證據(jù)后核定相關(guān)費用。
（3）經(jīng)驗指標法。結(jié)算審核操作者和校審人員在做校審復(fù)核工作時，因時間和效率的制約不能采用全面掃描法，建議采用以往積累的經(jīng)驗指標復(fù)核結(jié)算指標。
4、工程竣工結(jié)算階段的投資控制工作流程
篇2：投資項目的成本控制管理
究竟如何進行項目成本管理呢?簡單地說,就是通過開源和節(jié)流兩條腿走路,使項目的凈現(xiàn)金流(現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出)最大化。開源是增大項目的現(xiàn)金流入,節(jié)流是控制項目的現(xiàn)金流出。
在項目建設(shè)期,開源表現(xiàn)為擴大項目融資渠道,保證項目能夠籌集足夠的建設(shè)資金;節(jié)流是使融資成本或代價最低,最節(jié)省地實現(xiàn)項目的必要功能。在項目經(jīng)營期,開源表現(xiàn)為增加主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入以及投資收益等;節(jié)流就是控制項目經(jīng)營成本。
在我國,項目的成本管理一直是項目管理的弱項,“開源”和“節(jié)流”總是說得多、做得少。例如,在項目前期,由于沒有深入地調(diào)研,不能準確估算完成項目活動所需的資源成本,造成開源不足的局面;或者由于項目的資金“源”自政府或股東,花起來不心疼,更談不上節(jié)流了。甚至部分項目根本就沒有預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流和財務(wù)執(zhí)行情況,決策失誤就在所難免了。
成本管理的現(xiàn)金流分析采用的數(shù)據(jù)大都來自估算和預(yù)測,具有一定的不確定性,可能造成項目的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加。不確定性成本管理或風(fēng)險成本管理已成為我國項目管理中的弱項,也是很多商業(yè)銀行貸款最關(guān)心的問題。即使是專業(yè)的咨詢公司或項目管理公司,大多只停留在簡單的量本利分析和敏感性分析。本文著重介紹概率分析、掙值分析等項目成本管理新方法。
項目成本或投資估算
成本估算(Cost Estimating)是為完成項目各項任務(wù)所需要的資源成本的近似估算。
美國項目管理學(xué)會(PMI)認為,有三種成本估算方法:
類比估算:是一種自上而下的估算形式,通常在項目的初期或信息不足時進行。
參數(shù)估算:是一種建模統(tǒng)計技術(shù),如回歸分析和學(xué)習(xí)曲線。
自下而上估算:通過對項目工作包進行詳細的成本估算,然后通過成本賬戶和工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)將結(jié)果累加起來得出項目總成本。這種方法最為準確。
PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算,即在對項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項目實施進度等進行研究的基礎(chǔ)上,估算項目的總投資。
項目的現(xiàn)金流分析
項目成本管理的基礎(chǔ)是編制財務(wù)報表,主要有財務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、借款償還計劃表等。其中,項目的現(xiàn)金流量分析是最重要的項目管理報表。
通過項目的財務(wù)現(xiàn)金流分析,可以計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標,從而對項目的決策做出判斷。
(1)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
它是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計為零時的折現(xiàn)率,是評價項目盈利能力的相對指標。該指標可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量,用插差法計算,也可以直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)內(nèi)部收益率函數(shù)計算,計算得到的項目財務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率(Ic)比較,如果FIRR> Ic,即認為項目盈利能力能夠滿足要求。
(2)財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)
它是指項目按基準收益率Ic將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和。它是評價項目盈利能力的絕對指標,反映項目在滿足基準收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現(xiàn)值。也可直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)計算。若得到的FNPV≥0,表明項目的盈利能力達到或超過基準計算的盈利水平,項目可接受。
(3)投資回收期(Pt)
它是反映項目真實償債能力的重要指標,是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現(xiàn)金流量表中,是累計現(xiàn)金流量由負值變?yōu)?的時點。
投資回收期越短,表明項目盈利能力和抗風(fēng)險能力越強。
項目的不確定性分析
根據(jù)擬建項目的具體情況,有選擇性地進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等。
(1)盈虧平衡分析
它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量(銷售量)、固定成本、可變成本、稅金等,研究建設(shè)項目產(chǎn)量、成本、利潤之間變化與平衡關(guān)系的方法。當項目的收益與成本相等時,即為盈虧平衡點(BEP)。
通常只求線性盈虧平衡分析,圖示如下:
(2)敏感性分析
它是研究項目的產(chǎn)品售價、產(chǎn)量、經(jīng)營成本、投資、建設(shè)期等發(fā)生變化時,項目財務(wù)評價指標(如財務(wù)內(nèi)部收益率)的預(yù)期值發(fā)生變化的程度。通過敏感分析,可以找出項目的最敏感因素,使決策者能了解項目建設(shè)中可能遇到的風(fēng)險,提高決策的準確性和可靠性。一般以某因素的曲線斜率的絕對值大小來比較。
例如,某房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房售價的敏感性分析如下圖所示:
從上圖可以看出,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房銷售價格的變化都較為敏感。相比之下,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資的變化更為敏感。
(3)概率分析
它是通過概率預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟評價指標的定量影響。一般是計算項目評價指標,如項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大,項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。
項目掙值管理
掙值管理(Earned Value Management,EMV)是綜合了項目范圍、進度計劃和資源,測量項目績效的一種方法。它比較計劃工作量、實際掙得多少與實際花費成本,以決定成本和進度績效是否符合原定計劃。
要進行掙值管理,必須熟悉與掙值管理密切相關(guān)的計劃成本(PV) 、掙值(EV)和實際成本(AC)之間的相互關(guān)系,以及完工預(yù)算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之間相互關(guān)系。
掙值管理也離不開偏差管理。偏差=計劃-實際
偏差分析圖示如下:
當成本偏差(CV)>0,表明成本節(jié)約;反之,當CV<0,表明成本超支。
當進度偏差(SV)>0,表明進度超前;反之,當SV<0,表明進度滯后。
特別注意的是,這是根據(jù)PMI的偏差含義做出的推斷,與我國的工程監(jiān)理投資控制中的偏差定義正好方向相反。
篇3：房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險的控制
隨著房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展,其風(fēng)險控制的必要性也日益凸顯。房地產(chǎn)信托除了面臨信托行業(yè)本身的風(fēng)險,還有房地產(chǎn)行業(yè)的特有風(fēng)險,其風(fēng)險控制措施也有別于其他信托產(chǎn)品。
一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險
目前,信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式,進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷立項、建設(shè)、竣工驗收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié),因此其風(fēng)險形式也多種多樣,風(fēng)險控制手段復(fù)雜,具有較高的專業(yè)化要求。現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的經(jīng)驗和能力,突出了房地產(chǎn)項目風(fēng)險和風(fēng)險控制的矛盾。
通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風(fēng)險。但這些風(fēng)險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)取決于房產(chǎn)項目的順利完成,如果因建設(shè)資金不足形成爛尾工程,或者因建設(shè)質(zhì)量不合格、配套設(shè)施達不到建設(shè)要求,不能通過竣工驗收,抵押權(quán)也無法實現(xiàn)。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗,但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評估、建設(shè)、管理等方面的專業(yè)人才,從而也限制了這些風(fēng)險控制措施的作用。
即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托,也需要專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢,必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的波動。
在現(xiàn)階段,針對大多數(shù)信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足的情況,風(fēng)險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理機構(gòu)和中介機構(gòu)提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù),借助專業(yè)機構(gòu)的判斷和管理,預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)項目風(fēng)險。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計與房地產(chǎn)信托基金類似,已經(jīng)是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規(guī)定,受托人可以委托他人處理信托事務(wù),這為房地產(chǎn)信托引入專業(yè)管理機構(gòu)提供了法律基礎(chǔ)。房地產(chǎn)信托將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機構(gòu)處理,以契約形式明確專業(yè)機構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任,既可以加強房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力,各專業(yè)機構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險,同時,各專業(yè)機構(gòu)也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔(dān)保,具有信用增級的作用。
二、資金挪用風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,一般以房地產(chǎn)項目本身的價值和經(jīng)營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發(fā)商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發(fā)生,信托公司一般通過銀行監(jiān)管、根據(jù)項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務(wù)人員、控制項目公司的財務(wù)用章等方式進行風(fēng)險控制。
實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風(fēng)險,但也存在由于信托公司缺乏相關(guān)經(jīng)驗,融資方可能利用自身的專業(yè)優(yōu)勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內(nèi)控制度不健全或管理人員的道德風(fēng)險,借項目之名挪用資金。防范這些風(fēng)險,除信托公司切實執(zhí)行各種風(fēng)險控制措施,加強內(nèi)部管理和內(nèi)控制度建設(shè)外,還應(yīng)當建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風(fēng)險,也能控制受托人的挪用風(fēng)險。
銀行作為信托財產(chǎn)的托管人,對信托財產(chǎn)的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規(guī)定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產(chǎn)的安全。同時,銀行可以指定專業(yè)機構(gòu)審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產(chǎn)項目的監(jiān)理公司,由監(jiān)理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到專款專用。
三、信托財產(chǎn)流動性風(fēng)險
房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn),擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán),則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。
房地產(chǎn)信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風(fēng)險較為重視,其風(fēng)險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產(chǎn)、制訂投資策略時注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動性支持機構(gòu)(例如銀行)等。
對于單一投資項目的房地產(chǎn)信托,由于規(guī)模的限制,保持流動性財產(chǎn)、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用。現(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發(fā)生的流動性風(fēng)險。但此種風(fēng)險防范措施難以在根本上控制流動性風(fēng)險。對此,可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入流動性支持機構(gòu)的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構(gòu)合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風(fēng)險問題。
四、集中投資風(fēng)險
因單個信托計劃的資金規(guī)模小,大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項目,此類房地產(chǎn)信托都有一個固有的難以防范的風(fēng)險,就是風(fēng)險集中在一個項目上,沒有風(fēng)險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產(chǎn)生此類風(fēng)險的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險。