項目施工階段工程投資控制措施及控制流程

　　1、組織措施

　　1.1明確組織結(jié)構(gòu)，明確造價控制人員及其任務(wù)，明確管理職能分工；

　　1.2本階段投資控制工作計劃和詳細的工作流程圖。

　　2、經(jīng)濟措施

　　2.1編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標(biāo)；

　　2.2進行工程計量；

　　2.3復(fù)核工程付款賬單，簽發(fā)付款證書；

　　2.4在施工過程中進行造價跟蹤控制，定期地進行造價實際支付值與計劃目標(biāo)值的比較；發(fā)現(xiàn)偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取糾偏措施；

　　2.5對工程施工過程中的費用支出做好分析與預(yù)測，經(jīng)常和定期向業(yè)主提交項目造價控制及其存在問題的報告。

　　2.6嚴格審核各項費用支出，采取對節(jié)約投資的有利獎勵措施等。

　　3、技術(shù)措施

　　3.1重視設(shè)計多方案選擇，嚴格審查監(jiān)督初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計；

　　3.2對設(shè)計變更進行技術(shù)經(jīng)濟比較，嚴格控制設(shè)計變更；

　　3.3深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能性；

　　3.4審核承包商編制的施工組織計劃，對主要施工方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析。

　　4、合同措施

　　4.1做好工程施工跟蹤記錄，保存各種文件圖紙，特別是注有實際施工變更情況的圖紙。注意積累原始資料，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)，參與處理索賠事宜。

　　4.2參與合同修改、補充工作，著重考慮它對造價控制的影響。

　　5、其他配套措施

　　如加強信息管理，改善外部配合條件等。

　　6、工程投資控制流程（略）

篇2：投資項目的成本控制管理

　　究竟如何進行項目成本管理呢?簡單地說,就是通過開源和節(jié)流兩條腿走路,使項目的凈現(xiàn)金流(現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出)最大化。開源是增大項目的現(xiàn)金流入,節(jié)流是控制項目的現(xiàn)金流出。

　　在項目建設(shè)期,開源表現(xiàn)為擴大項目融資渠道,保證項目能夠籌集足夠的建設(shè)資金;節(jié)流是使融資成本或代價最低,最節(jié)省地實現(xiàn)項目的必要功能。在項目經(jīng)營期,開源表現(xiàn)為增加主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入以及投資收益等;節(jié)流就是控制項目經(jīng)營成本。

　　在我國,項目的成本管理一直是項目管理的弱項,“開源”和“節(jié)流”總是說得多、做得少。例如,在項目前期,由于沒有深入地調(diào)研,不能準(zhǔn)確估算完成項目活動所需的資源成本,造成開源不足的局面;或者由于項目的資金“源”自政府或股東,花起來不心疼,更談不上節(jié)流了。甚至部分項目根本就沒有預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流和財務(wù)執(zhí)行情況,決策失誤就在所難免了。

　　成本管理的現(xiàn)金流分析采用的數(shù)據(jù)大都來自估算和預(yù)測,具有一定的不確定性,可能造成項目的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加。不確定性成本管理或風(fēng)險成本管理已成為我國項目管理中的弱項,也是很多商業(yè)銀行貸款最關(guān)心的問題。即使是專業(yè)的咨詢公司或項目管理公司,大多只停留在簡單的量本利分析和敏感性分析。本文著重介紹概率分析、掙值分析等項目成本管理新方法。

　　項目成本或投資估算

　　成本估算(Cost Estimating)是為完成項目各項任務(wù)所需要的資源成本的近似估算。

　　美國項目管理學(xué)會(PMI)認為,有三種成本估算方法:

　　類比估算:是一種自上而下的估算形式,通常在項目的初期或信息不足時進行。

　　參數(shù)估算:是一種建模統(tǒng)計技術(shù),如回歸分析和學(xué)習(xí)曲線。

　　自下而上估算:通過對項目工作包進行詳細的成本估算,然后通過成本賬戶和工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)將結(jié)果累加起來得出項目總成本。這種方法最為準(zhǔn)確。

　　PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算,即在對項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項目實施進度等進行研究的基礎(chǔ)上,估算項目的總投資。

　　項目的現(xiàn)金流分析

　　項目成本管理的基礎(chǔ)是編制財務(wù)報表,主要有財務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、借款償還計劃表等。其中,項目的現(xiàn)金流量分析是最重要的項目管理報表。

　　通過項目的財務(wù)現(xiàn)金流分析,可以計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo),從而對項目的決策做出判斷。

　　(1)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

　　它是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計為零時的折現(xiàn)率,是評價項目盈利能力的相對指標(biāo)。該指標(biāo)可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量,用插差法計算,也可以直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)內(nèi)部收益率函數(shù)計算,計算得到的項目財務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率(Ic)比較,如果FIRR> Ic,即認為項目盈利能力能夠滿足要求。

　　(2)財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

　　它是指項目按基準(zhǔn)收益率Ic將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和。它是評價項目盈利能力的絕對指標(biāo),反映項目在滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現(xiàn)值。也可直接利用微軟E*cel軟件提供的財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)計算。若得到的FNPV≥0,表明項目的盈利能力達到或超過基準(zhǔn)計算的盈利水平,項目可接受。

　　(3)投資回收期(Pt)

　　它是反映項目真實償債能力的重要指標(biāo),是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現(xiàn)金流量表中,是累計現(xiàn)金流量由負值變?yōu)?的時點。

　　投資回收期越短,表明項目盈利能力和抗風(fēng)險能力越強。

　　項目的不確定性分析

　　根據(jù)擬建項目的具體情況,有選擇性地進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

　　(1)盈虧平衡分析

　　它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量(銷售量)、固定成本、可變成本、稅金等,研究建設(shè)項目產(chǎn)量、成本、利潤之間變化與平衡關(guān)系的方法。當(dāng)項目的收益與成本相等時,即為盈虧平衡點(BEP)。

　　通常只求線性盈虧平衡分析,圖示如下:

　　(2)敏感性分析

　　它是研究項目的產(chǎn)品售價、產(chǎn)量、經(jīng)營成本、投資、建設(shè)期等發(fā)生變化時,項目財務(wù)評價指標(biāo)(如財務(wù)內(nèi)部收益率)的預(yù)期值發(fā)生變化的程度。通過敏感分析,可以找出項目的最敏感因素,使決策者能了解項目建設(shè)中可能遇到的風(fēng)險,提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性。一般以某因素的曲線斜率的絕對值大小來比較。

　　例如,某房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房售價的敏感性分析如下圖所示:

　　從上圖可以看出,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資和商品房銷售價格的變化都較為敏感。相比之下,財務(wù)內(nèi)部收益率對建設(shè)投資的變化更為敏感。

　　(3)概率分析

　　它是通過概率預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的定量影響。一般是計算項目評價指標(biāo),如項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大,項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。

　　項目掙值管理

　　掙值管理(Earned Value Management,EMV)是綜合了項目范圍、進度計劃和資源,測量項目績效的一種方法。它比較計劃工作量、實際掙得多少與實際花費成本,以決定成本和進度績效是否符合原定計劃。

　　要進行掙值管理,必須熟悉與掙值管理密切相關(guān)的計劃成本(PV) 、掙值(EV)和實際成本(AC)之間的相互關(guān)系,以及完工預(yù)算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之間相互關(guān)系。

　　掙值管理也離不開偏差管理。偏差=計劃-實際

　　偏差分析圖示如下:

　　當(dāng)成本偏差(CV)>0,表明成本節(jié)約;反之,當(dāng)CV<0,表明成本超支。

　　當(dāng)進度偏差(SV)>0,表明進度超前;反之,當(dāng)SV<0,表明進度滯后。

　　特別注意的是,這是根據(jù)PMI的偏差含義做出的推斷,與我國的工程監(jiān)理投資控制中的偏差定義正好方向相反。

篇3：房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險的控制

　　隨著房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展,其風(fēng)險控制的必要性也日益凸顯。房地產(chǎn)信托除了面臨信托行業(yè)本身的風(fēng)險,還有房地產(chǎn)行業(yè)的特有風(fēng)險,其風(fēng)險控制措施也有別于其他信托產(chǎn)品。

　　一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險

　　目前,信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式,進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷立項、建設(shè)、竣工驗收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié),因此其風(fēng)險形式也多種多樣,風(fēng)險控制手段復(fù)雜,具有較高的專業(yè)化要求。現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的經(jīng)驗和能力,突出了房地產(chǎn)項目風(fēng)險和風(fēng)險控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風(fēng)險。但這些風(fēng)險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)取決于房產(chǎn)項目的順利完成,如果因建設(shè)資金不足形成爛尾工程,或者因建設(shè)質(zhì)量不合格、配套設(shè)施達不到建設(shè)要求,不能通過竣工驗收,抵押權(quán)也無法實現(xiàn)。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗,但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評估、建設(shè)、管理等方面的專業(yè)人才,從而也限制了這些風(fēng)險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托,也需要專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢,必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的波動。

　　在現(xiàn)階段,針對大多數(shù)信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足的情況,風(fēng)險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理機構(gòu)和中介機構(gòu)提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù),借助專業(yè)機構(gòu)的判斷和管理,預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)項目風(fēng)險。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計與房地產(chǎn)信托基金類似,已經(jīng)是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規(guī)定,受托人可以委托他人處理信托事務(wù),這為房地產(chǎn)信托引入專業(yè)管理機構(gòu)提供了法律基礎(chǔ)。房地產(chǎn)信托將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機構(gòu)處理,以契約形式明確專業(yè)機構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任,既可以加強房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力,各專業(yè)機構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險,同時,各專業(yè)機構(gòu)也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔(dān)保,具有信用增級的作用。

　　二、資金挪用風(fēng)險

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,一般以房地產(chǎn)項目本身的價值和經(jīng)營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發(fā)商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發(fā)生,信托公司一般通過銀行監(jiān)管、根據(jù)項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務(wù)人員、控制項目公司的財務(wù)用章等方式進行風(fēng)險控制。

　　實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風(fēng)險,但也存在由于信托公司缺乏相關(guān)經(jīng)驗,融資方可能利用自身的專業(yè)優(yōu)勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內(nèi)控制度不健全或管理人員的道德風(fēng)險,借項目之名挪用資金。防范這些風(fēng)險,除信托公司切實執(zhí)行各種風(fēng)險控制措施,加強內(nèi)部管理和內(nèi)控制度建設(shè)外,還應(yīng)當(dāng)建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風(fēng)險,也能控制受托人的挪用風(fēng)險。

　　銀行作為信托財產(chǎn)的托管人,對信托財產(chǎn)的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規(guī)定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產(chǎn)的安全。同時,銀行可以指定專業(yè)機構(gòu)審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產(chǎn)項目的監(jiān)理公司,由監(jiān)理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到專款專用。

　　三、信托財產(chǎn)流動性風(fēng)險

　　房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn),擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán),則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風(fēng)險較為重視,其風(fēng)險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產(chǎn)、制訂投資策略時注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動性支持機構(gòu)(例如銀行)等。

　　對于單一投資項目的房地產(chǎn)信托,由于規(guī)模的限制,保持流動性財產(chǎn)、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用。現(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發(fā)生的流動性風(fēng)險。但此種風(fēng)險防范措施難以在根本上控制流動性風(fēng)險。對此,可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入流動性支持機構(gòu)的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構(gòu)合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風(fēng)險問題。

　　四、集中投資風(fēng)險

　　因單個信托計劃的資金規(guī)模小,大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項目,此類房地產(chǎn)信托都有一個固有的難以防范的風(fēng)險,就是風(fēng)險集中在一個項目上,沒有風(fēng)險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產(chǎn)生此類風(fēng)險的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險。