工程項目合同管理制度（八）

1、建設(shè)工程總承包合同的管理

1）項目負責(zé)人組織項目所有員工認真學(xué)習(xí)建設(shè)工程總承包合同，讓各業(yè)務(wù)人員都清楚地認識到甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，了解甲方的工期和質(zhì)量要求。

2）做好合同變更的管理工作。在施工工程中由于各種外界條件的影響，經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更和工程洽商，需要對工程進度及合同的其它條款進行變更。項目負責(zé)人應(yīng)及時同業(yè)主洽商，做好合同變更記錄，明確因變更而產(chǎn)生的經(jīng)濟責(zé)任，并妥善保存相關(guān)資料，作為索賠、變更或終止合同的依據(jù)。

3）做好甲已雙方重要的會議紀要，并簽字確認。

2、工程分包合同及外包勞務(wù)合同的管理

1）工程分包合同和外包勞務(wù)合同總稱為分包合同。分包合同由項目負責(zé)人及預(yù)算部門和分包單位協(xié)商擬定，經(jīng)總經(jīng)理審核同意后，雙方正式簽訂。

2）項目選擇分包單位應(yīng)遵循公司《程序文件》的相關(guān)規(guī)定，在選擇時需進行招標工作。

4）分包合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面：

（1）明確工程名稱、施工地點、分包工程項目及范圍、工程造價、分包材料、施工期限及其它雙方認為應(yīng)明確的事項。

（2）總包單位的主要職責(zé)：

a)組織審查分包單位編制的施工組織設(shè)計（或施工方案），安排施工計劃和綜合進度計劃，組織分包單位配合總包進行施工。

b)向分包單位提供有關(guān)施工圖紙和技術(shù)資料；審核并簽認分包單位編制的施工方案及施工圖預(yù)算；對分包工程的進度、工程質(zhì)量進行檢查監(jiān)督。

c)為分包單位創(chuàng)造條件：做好分包單位需用的施工現(xiàn)場的場地平整；清除地上地下障礙物、接通分包單位施工用的水源、電源；修通道路；鋪設(shè)塔吊路基；提供材料設(shè)備堆放場地；疏通現(xiàn)場積水；安裝夜間施工照明等。

d)負責(zé)辦理撥款簽證和竣工驗收手續(xù)。

（3）分包單位的主要職責(zé)：

a)參加總包組織的編制施工組織設(shè)計（或施工方案）和綜合進度計劃的工作，編制分包工程施工組織設(shè)計（或施工方案）和施工圖預(yù)算，送總包單位審核簽認。

b)按施工方案和施工進度計劃組織施工。

c)嚴格做好施工記錄。工程竣工后，及時將有關(guān)技術(shù)資料按規(guī)定退還給有關(guān)方面。

d)配合總包向建設(shè)單位辦理竣工驗收及移交手續(xù)。

（4）任務(wù)范圍及施工責(zé)任劃分。

（5）施工技術(shù)資料管理：包括總包應(yīng)向分包單位提供的文件和分包應(yīng)向總包提供的資料兩部分。

（6）預(yù)結(jié)算及工程款撥付辦法：

a)施工圖預(yù)算編完后，送交總包單位審核。審定后的工程預(yù)算造價，作為總分包單位簽訂合同的工程造價。

b)工程款撥付的規(guī)定。

c)工程竣工并經(jīng)總包（或建設(shè)單位）驗收后，雙方及時辦理竣工結(jié)算。具體要求可在總分包合同中規(guī)定。

（7）設(shè)計變更及經(jīng)濟責(zé)任：

a)凡是由于建設(shè)單位的責(zé)任造成的設(shè)計變更，影響分包工程甚至總包工程正常施工或?qū)е鹿こ掏９r，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)賠償其全部損失，影響工期的，工期應(yīng)相應(yīng)順延（項目制成統(tǒng)一表格對外，報甲方、監(jiān)理、設(shè)計同意后存檔于資料室）。

b)由于總包單位責(zé)任而造成分包工程須變更設(shè)計時，必須征得設(shè)計單位同意，并辦好洽商手續(xù)。若因此而影響分包工程正常施工或?qū)е峦９さ模煽偘鼏挝回撠?zé)賠償經(jīng)濟損失。工期相應(yīng)順延。

c)凡因分包單位責(zé)任影響總包正常施工甚至導(dǎo)致總包停工時，其經(jīng)濟損失由分包單位負責(zé)賠償，工期不得順延。

（8）工程質(zhì)量及竣工驗收：

a)工程質(zhì)量檢驗標準：以施工圖及說明書、國家頒發(fā)的施工及驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗評定標準為依據(jù)，如兩者或三者之間的要求有矛盾時，以施工圖設(shè)計要求為準。

b)隱蔽工程驗收：分包單位應(yīng)于驗收前48小時以書面形式通知總包單位（安裝工程還需由總包單位通知建設(shè)單位）到現(xiàn)場檢查，經(jīng)檢查合格后，共同辦理隱蔽工程驗收手續(xù)。

c)設(shè)備安裝工程中，凡需由總包單位在施工中預(yù)留的各種孔、洞、溝、槽或預(yù)埋鐵件等，如果在土建施工圖紙上有注明者，由總包單位負責(zé)預(yù)留埋設(shè)。分包單位如需在已做完的土建工程上打眼鑿洞時，一律必須通過總包單位同意，并負責(zé)保證土建工程的結(jié)構(gòu)和裝修質(zhì)量。若有損壞，必須承擔(dān)全部責(zé)任。總、分包在施工中應(yīng)互相注意保護成品，如施工中損壞成品時，所需一切修理費用由責(zé)任一方承擔(dān)。

d)竣工驗收：分包單位應(yīng)在工程竣工前10天向總包單位提出書面的"竣工驗收通知"（安裝工程還需由總包單位通知建設(shè)單位），總包單位應(yīng)按期組織驗收。驗收合格后，兩方或三方應(yīng)及時辦好"工程竣工驗收證明書"。在竣工驗收時，如發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有不符合驗收標準者，屬于分包責(zé)任造成的，分包應(yīng)在商定的期限內(nèi)負責(zé)修完，待符合驗收標準后，再進行辦理驗收手續(xù)。驗收完后，交給總包負責(zé)保管。

（9）總包在施工現(xiàn)場應(yīng)給分包提供食宿和生產(chǎn)設(shè)施的方便。

（10）獎勵與罰款應(yīng)明確規(guī)定總包分包在工期和質(zhì)量方面各自承擔(dān)的責(zé)任，并規(guī)定針對責(zé)任所進行獎懲的具體數(shù)額。

（11）仲裁：總分包合同在簽訂和執(zhí)行過程中發(fā)生爭議時，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商無效時，可報北京市主管部門仲裁。

3、物資采購合同與構(gòu)配件加工合同

1）在簽訂物資采購合同和構(gòu)配件加工合同時，應(yīng)經(jīng)過一個由招標、選擇供應(yīng)商、合同評審等步驟組成的準備階段

2）簽訂物資采購合同和構(gòu)配件加工合同，一方面要明確購銷雙方的權(quán)利、義務(wù)、付款原則及違約責(zé)任；另一方面要明確產(chǎn)品的名稱、數(shù)量、價格、質(zhì)量驗收標準、供應(yīng)時間及送達地點等，必要時附上加工圖。

3）材料室主任組織材料員、技術(shù)人員認真學(xué)習(xí)物資采購合同和構(gòu)配件加工合同，了解項目對供應(yīng)商的要求，強調(diào)在產(chǎn)品進場驗收時，須堅持按合同條款執(zhí)行，堅持質(zhì)量是第一位的原則。

篇2：規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規(guī)定

　　第二章 分層所有人大會

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第五章 處罰

　　第六章 財政管理

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發(fā)展合同制度引進了深入修改，故有必要對規(guī)范以該制度所建樓宇共有部分之管理規(guī)則作出修正及調(diào)整。

　　因此，本法規(guī)以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當局在監(jiān)督樓宇共有部分管理之合規(guī)范性任務(wù)中之職責(zé)，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預(yù)，或?qū)ω斦邦A(yù)算規(guī)則作出干預(yù)。

　　另外，規(guī)定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權(quán)力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經(jīng)聽取咨詢會意見后;

　　總督根據(jù)《澳門組織章程》第十三條第一款之規(guī)定，命令制定在澳門地區(qū)具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規(guī)定

　　第一條 (范圍)

　　本法規(guī)規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應(yīng)有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內(nèi)張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預(yù)算草案、年度報告及帳目，以及有關(guān)樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責(zé)任)

　　一、在執(zhí)行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應(yīng)由獲土地批出之企業(yè)負責(zé)。

　　二、獲土地批出之企業(yè)得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉(zhuǎn)移其責(zé)任之情況下，與專門從事該等管理業(yè)務(wù)之企業(yè)訂立提供服務(wù)之合同。

　　三、提供管理服務(wù)之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準，但獲土地批出之企業(yè)必須于使用準照發(fā)出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務(wù)之合同。

　　第四條 (監(jiān)察權(quán))

　　澳門房屋司得監(jiān)察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規(guī)章所載之義務(wù)。

　　第二章 分層所有人大會

　　第五條 (分層所有人第一次大會)

　　一、澳門房屋司促進并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應(yīng)了解之所有法律及規(guī)章。

　　二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業(yè)之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應(yīng)有翻譯員在場負責(zé)翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數(shù)系按現(xiàn)有之分層所有人人數(shù)而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會)

　　一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結(jié)束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關(guān)帳目及通過本年度之開支預(yù)算。

　　二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應(yīng)載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

　　第八條 (運作)

　　一、大會僅得于預(yù)定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預(yù)定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數(shù)為多少亦得運作。

　　二、如不論出席人數(shù)多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數(shù)多少大會亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數(shù)票作出。

　　四、每一獨立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權(quán)人代表之;而授權(quán)書只須以信件方式致大會主席團，但該授權(quán)書應(yīng)具被代表人經(jīng)認定之簽名。

　　六、大會之決議應(yīng)載于會議紀錄上，并在十五日內(nèi)于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭執(zhí))

　　一、違反現(xiàn)行法律或規(guī)章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內(nèi)，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內(nèi)，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內(nèi)，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權(quán)利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

　　四、根據(jù)訴訟法，亦得聲請中止執(zhí)行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

　　二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應(yīng)于終止正在履行管理職責(zé)實體之職能之六十日前通知，并應(yīng)指定轉(zhuǎn)移權(quán)力之日期、時間及地點，且應(yīng)知會澳門房屋司。

　　三、管理委員會具有本法規(guī)規(guī)定之權(quán)力，并獲賦予執(zhí)行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權(quán)限。

　　四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權(quán)利及義務(wù)。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金，并存放于本地區(qū)之專門機關(guān);

　　b)收取本法規(guī)所定擔(dān)保之相應(yīng)金額;

　　c)結(jié)清公共區(qū)域及電梯運作所引致之水費及電費;

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對于已支付應(yīng)由分層所有人負責(zé)且在本法規(guī)內(nèi)規(guī)定之費用，有權(quán)要求其償還;

　　f)每年二月前，應(yīng)在門廳張貼上年度有關(guān)管理之報告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務(wù))

　　管理之一般義務(wù)尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務(wù);

　　b)使分層所有人為其獨立單位購買火災(zāi)保險或續(xù)保;如分層所有人尚未投保或續(xù)保，有權(quán)向各分層所有人收取保險費金額;

　　c)為樓宇之公共設(shè)備購買火災(zāi)保險或續(xù)保;

　　d)實施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負責(zé)，亦得在獨立單位內(nèi)實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;

　　f)使消防設(shè)備、電梯、水泵及其它公共設(shè)備保持良好 之運作狀態(tài)，并與專門企業(yè)訂立合同以提供技術(shù)及養(yǎng)護服務(wù);

　　g)注意樓宇公共區(qū)域之照明，并進行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區(qū)域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預(yù)定時間提供收集垃圾之服務(wù)，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內(nèi)，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實施門廳之服務(wù)，注意分層所有人之安全及 其財產(chǎn)之安全;

　　l)在發(fā)生火災(zāi)時，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結(jié)構(gòu)或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務(wù)運輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規(guī)之規(guī)定及不遵守規(guī)定可科處之處罰;

　　o)應(yīng)向澳門房屋司舉報違反本法規(guī)之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權(quán))

　　一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規(guī)及有關(guān)水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統(tǒng)之運作及安全之其它法規(guī)。

　　四、如檢查后須實施工程，則應(yīng)與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協(xié)議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

　　五、如不能達成上款所指之協(xié)議，則澳門房屋司有權(quán)限在聽取各方意見后，定出進行工程之日期。

　　第十四條 (對分層所有人之約束)

　　管理實體在執(zhí)行本法規(guī)時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第十五條 (分層所有人之權(quán)利)

　　在不影響有關(guān)分層所有權(quán)法律制度之法律所定權(quán)利之情況下，分層所有人之權(quán)利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細檢查單位，并將所發(fā)現(xiàn)之異常情況通知管理實醴;

　　b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;

　　c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關(guān)其所提供之管理服務(wù)之適當及有依據(jù)之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負責(zé)時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規(guī)之規(guī)定，促使召集特別大會;

　　f)在收到澳門房屋司就有關(guān)違反本法規(guī)之舉報而作之 通知后十日內(nèi)，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務(wù))

　　一、分層所有人之義務(wù)為：

　　a)繳付有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金;

　　b)根據(jù)第二十二條之規(guī)定，按其所擁有之單位數(shù)目之比例繳付樓宇共有部分之費用;

　　c)在收取單位之鑰匙時，應(yīng)繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔(dān)保金;

　　d)在收到有關(guān)獨立單位之鑰匙后一個月內(nèi)，以購買單位之實際價格，訂立火災(zāi)保險合同，并應(yīng)于訂立合同或合同續(xù)簽后十五日內(nèi)將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災(zāi)保險合同之保險費。

　　二、分層所有人亦有義務(wù)遵守管理實體之規(guī)定，尤其是：

　　a)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內(nèi)而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區(qū)域及電梯內(nèi);

　　c)不得在公共區(qū)域內(nèi)存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質(zhì)可能對共有部分之安全，或衛(wèi)生造成危害之物品;

　　f)在單位內(nèi)不得飼養(yǎng)對分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動外窗及外墻;

　　h)不得裝設(shè)不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點以外，安裝空調(diào)機及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區(qū)域內(nèi)張貼公告 或廣告，但在用于商業(yè)活動之區(qū)域及不影響市政條例關(guān)于此方面規(guī)定之情況不在此限;

　　l)不得在有關(guān)獨立單位內(nèi)實施可影響樓宇結(jié)構(gòu)，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統(tǒng)良好運作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)

　　一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規(guī)定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規(guī)定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規(guī)定之職責(zé)者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個月內(nèi)發(fā)生兩個或兩個以上可構(gòu)成科處罰款之事實者，罰款額應(yīng)加一倍。

　　第十八條 (對分層所有人科以之處罰)

　　一、對分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l(fā)項之規(guī)定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規(guī)之其它規(guī)定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務(wù)，罰款金額相當于債務(wù)之金額。

　　三、如連續(xù)違反不作為之義務(wù)，罰款額按日計算直至違反該義務(wù)之行為終止，或直至回復(fù)遵守不作為之義務(wù)之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應(yīng)負責(zé)賠償對其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報或發(fā)現(xiàn)違反本法規(guī)之行為時，應(yīng)通知違法者于十日內(nèi)呈交對該舉報所載事實之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應(yīng)進行簡易調(diào)查以查明事實真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權(quán)限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執(zhí)。

　　四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權(quán)。

　　五、如自應(yīng)繳付日起計十日內(nèi)，不繳付罰款者，適用有關(guān)以費用及罰款之民事執(zhí)行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執(zhí)行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務(wù)，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

　　第六章 財政管理

　　第二十一條 (年度預(yù)算)

　　一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預(yù)算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

　　二、列出可預(yù)見之收入及開支，開支項目內(nèi)應(yīng)載有經(jīng)管理實體及管理委員會協(xié)議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務(wù)費用之負擔(dān)。

　　第二十二條 (分層所有人之負擔(dān))

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關(guān)提供清潔及保安之服務(wù)費用，公共設(shè)備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設(shè)備)之保養(yǎng)費用，公共設(shè)備及樓宇公共區(qū)域之火災(zāi)保險費用，以及管理企業(yè)固定服務(wù)費用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區(qū)域之水電費用;

　　c)不可預(yù)見之開支：未包括于公共部分及公共設(shè)備保養(yǎng)及維修合同內(nèi)之維修工程風(fēng)險可能引致之費用。

　　二、經(jīng)分層所有人大會協(xié)調(diào)之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應(yīng)于每月十日前繳付，并收取收據(jù)。

　　三、本條第一款c項所指為非常開支，并應(yīng)于接到付款通知后三十日內(nèi)繳付。

　　第二十三條 (準備金)

　　一、設(shè)立準備金以支付不可預(yù)見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設(shè)備之開支。

　　二、準備金包括：

　　a)根據(jù)本法規(guī)對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;

　　b) 根據(jù)第十六條第一款c項之規(guī)定，由分層所有人繳付之擔(dān)保金;

　　c)營運年度之決算結(jié)余。

　　三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

　　第二十四條 (負擔(dān)之調(diào)整)

　　通過每月給付調(diào)整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經(jīng)考慮預(yù)算提案及估計營運之結(jié)余后為之。

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　第二十五條 (現(xiàn)存之土地批出合同)

　　一、本法規(guī)之規(guī)定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內(nèi)有關(guān)樓宇共有部分管理之權(quán)利及義務(wù)。

　　二、如發(fā)現(xiàn)不提供土地批出合同所規(guī)定之服務(wù)，澳門房屋司或管理委員得作出干預(yù)及召集分層所有人大會。

　　第二十六條 (補充法律)

　　本法規(guī)未規(guī)范之所有情況，得補充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號訓(xùn)令。

　　一九九五年八月三日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立

篇3：規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規(guī)定

　　第二章 分層所有人大會

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第五章 處罰

　　第六章 財政管理

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發(fā)展合同制度引進了深入修改，故有必要對規(guī)范以該制度所建樓宇共有部分之管理規(guī)則作出修正及調(diào)整。

　　因此，本法規(guī)以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當局在監(jiān)督樓宇共有部分管理之合規(guī)范性任務(wù)中之職責(zé)，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預(yù)，或?qū)ω斦邦A(yù)算規(guī)則作出干預(yù)。

　　另外，規(guī)定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權(quán)力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經(jīng)聽取咨詢會意見后;

　　總督根據(jù)《澳門組織章程》第十三條第一款之規(guī)定，命令制定在澳門地區(qū)具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規(guī)定

　　第一條 (范圍)

　　本法規(guī)規(guī)范以房屋發(fā)展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應(yīng)有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內(nèi)張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預(yù)算草案、年度報告及帳目，以及有關(guān)樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責(zé)任)

　　一、在執(zhí)行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應(yīng)由獲土地批出之企業(yè)負責(zé)。

　　二、獲土地批出之企業(yè)得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉(zhuǎn)移其責(zé)任之情況下，與專門從事該等管理業(yè)務(wù)之企業(yè)訂立提供服務(wù)之合同。

　　三、提供管理服務(wù)之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準，但獲土地批出之企業(yè)必須于使用準照發(fā)出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務(wù)之合同。

　　第四條 (監(jiān)察權(quán))

　　澳門房屋司得監(jiān)察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規(guī)章所載之義務(wù)。

　　第二章 分層所有人大會

　　第五條 (分層所有人第一次大會)

　　一、澳門房屋司促進并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應(yīng)了解之所有法律及規(guī)章。

　　二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業(yè)之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應(yīng)有翻譯員在場負責(zé)翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數(shù)系按現(xiàn)有之分層所有人人數(shù)而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會)

　　一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結(jié)束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關(guān)帳目及通過本年度之開支預(yù)算。

　　二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應(yīng)載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

　　第八條 (運作)

　　一、大會僅得于預(yù)定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預(yù)定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數(shù)為多少亦得運作。

　　二、如不論出席人數(shù)多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數(shù)多少大會亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數(shù)票作出。

　　四、每一獨立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權(quán)人代表之;而授權(quán)書只須以信件方式致大會主席團，但該授權(quán)書應(yīng)具被代表人經(jīng)認定之簽名。

　　六、大會之決議應(yīng)載于會議紀錄上，并在十五日內(nèi)于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭執(zhí))

　　一、違反現(xiàn)行法律或規(guī)章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內(nèi)，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內(nèi)，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內(nèi)，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權(quán)利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

　　四、根據(jù)訴訟法，亦得聲請中止執(zhí)行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

　　二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應(yīng)于終止正在履行管理職責(zé)實體之職能之六十日前通知，并應(yīng)指定轉(zhuǎn)移權(quán)力之日期、時間及地點，且應(yīng)知會澳門房屋司。

　　三、管理委員會具有本法規(guī)規(guī)定之權(quán)力，并獲賦予執(zhí)行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權(quán)限。

　　四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權(quán)利及義務(wù)。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金，并存放于本地區(qū)之專門機關(guān);

　　b)收取本法規(guī)所定擔(dān)保之相應(yīng)金額;

　　c)結(jié)清公共區(qū)域及電梯運作所引致之水費及電費;

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對于已支付應(yīng)由分層所有人負責(zé)且在本法規(guī)內(nèi)規(guī)定之費用，有權(quán)要求其償還;

　　f)每年二月前，應(yīng)在門廳張貼上年度有關(guān)管理之報告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務(wù))

　　管理之一般義務(wù)尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務(wù);

　　b)使分層所有人為其獨立單位購買火災(zāi)保險或續(xù)保;如分層所有人尚未投保或續(xù)保，有權(quán)向各分層所有人收取保險費金額;

　　c)為樓宇之公共設(shè)備購買火災(zāi)保險或續(xù)保;

　　d)實施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負責(zé)，亦得在獨立單位內(nèi)實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;

　　f)使消防設(shè)備、電梯、水泵及其它公共設(shè)備保持良好 之運作狀態(tài)，并與專門企業(yè)訂立合同以提供技術(shù)及養(yǎng)護服務(wù);

　　g)注意樓宇公共區(qū)域之照明，并進行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區(qū)域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預(yù)定時間提供收集垃圾之服務(wù)，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內(nèi)，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實施門廳之服務(wù)，注意分層所有人之安全及 其財產(chǎn)之安全;

　　l)在發(fā)生火災(zāi)時，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結(jié)構(gòu)或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務(wù)運輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規(guī)之規(guī)定及不遵守規(guī)定可科處之處罰;

　　o)應(yīng)向澳門房屋司舉報違反本法規(guī)之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權(quán))

　　一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規(guī)及有關(guān)水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統(tǒng)之運作及安全之其它法規(guī)。

　　四、如檢查后須實施工程，則應(yīng)與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協(xié)議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

　　五、如不能達成上款所指之協(xié)議，則澳門房屋司有權(quán)限在聽取各方意見后，定出進行工程之日期。

　　第十四條 (對分層所有人之約束)

　　管理實體在執(zhí)行本法規(guī)時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權(quán)利及義務(wù)

　　第十五條 (分層所有人之權(quán)利)

　　在不影響有關(guān)分層所有權(quán)法律制度之法律所定權(quán)利之情況下，分層所有人之權(quán)利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細檢查單位，并將所發(fā)現(xiàn)之異常情況通知管理實醴;

　　b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;

　　c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關(guān)其所提供之管理服務(wù)之適當及有依據(jù)之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負責(zé)時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規(guī)之規(guī)定，促使召集特別大會;

　　f)在收到澳門房屋司就有關(guān)違反本法規(guī)之舉報而作之 通知后十日內(nèi)，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務(wù))

　　一、分層所有人之義務(wù)為：

　　a)繳付有關(guān)獨立單位因土地批出所對應(yīng)之租金;

　　b)根據(jù)第二十二條之規(guī)定，按其所擁有之單位數(shù)目之比例繳付樓宇共有部分之費用;

　　c)在收取單位之鑰匙時，應(yīng)繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔(dān)保金;

　　d)在收到有關(guān)獨立單位之鑰匙后一個月內(nèi)，以購買單位之實際價格，訂立火災(zāi)保險合同，并應(yīng)于訂立合同或合同續(xù)簽后十五日內(nèi)將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災(zāi)保險合同之保險費。

　　二、分層所有人亦有義務(wù)遵守管理實體之規(guī)定，尤其是：

　　a)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內(nèi)而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區(qū)域及電梯內(nèi);

　　c)不得在公共區(qū)域內(nèi)存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質(zhì)可能對共有部分之安全，或衛(wèi)生造成危害之物品;

　　f)在單位內(nèi)不得飼養(yǎng)對分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動外窗及外墻;

　　h)不得裝設(shè)不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點以外，安裝空調(diào)機及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區(qū)域內(nèi)張貼公告 或廣告，但在用于商業(yè)活動之區(qū)域及不影響市政條例關(guān)于此方面規(guī)定之情況不在此限;

　　l)不得在有關(guān)獨立單位內(nèi)實施可影響樓宇結(jié)構(gòu)，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統(tǒng)良好運作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)

　　一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規(guī)定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規(guī)定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規(guī)定之職責(zé)者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個月內(nèi)發(fā)生兩個或兩個以上可構(gòu)成科處罰款之事實者，罰款額應(yīng)加一倍。

　　第十八條 (對分層所有人科以之處罰)

　　一、對分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l(fā)項之規(guī)定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規(guī)之其它規(guī)定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務(wù)，罰款金額相當于債務(wù)之金額。

　　三、如連續(xù)違反不作為之義務(wù)，罰款額按日計算直至違反該義務(wù)之行為終止，或直至回復(fù)遵守不作為之義務(wù)之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應(yīng)負責(zé)賠償對其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報或發(fā)現(xiàn)違反本法規(guī)之行為時，應(yīng)通知違法者于十日內(nèi)呈交對該舉報所載事實之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應(yīng)進行簡易調(diào)查以查明事實真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權(quán)限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執(zhí)。

　　四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權(quán)。

　　五、如自應(yīng)繳付日起計十日內(nèi)，不繳付罰款者，適用有關(guān)以費用及罰款之民事執(zhí)行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執(zhí)行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務(wù)，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

　　第六章 財政管理

　　第二十一條 (年度預(yù)算)

　　一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預(yù)算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

　　二、列出可預(yù)見之收入及開支，開支項目內(nèi)應(yīng)載有經(jīng)管理實體及管理委員會協(xié)議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務(wù)費用之負擔(dān)。

　　第二十二條 (分層所有人之負擔(dān))

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關(guān)提供清潔及保安之服務(wù)費用，公共設(shè)備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設(shè)備)之保養(yǎng)費用，公共設(shè)備及樓宇公共區(qū)域之火災(zāi)保險費用，以及管理企業(yè)固定服務(wù)費用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區(qū)域之水電費用;

　　c)不可預(yù)見之開支：未包括于公共部分及公共設(shè)備保養(yǎng)及維修合同內(nèi)之維修工程風(fēng)險可能引致之費用。

　　二、經(jīng)分層所有人大會協(xié)調(diào)之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應(yīng)于每月十日前繳付，并收取收據(jù)。

　　三、本條第一款c項所指為非常開支，并應(yīng)于接到付款通知后三十日內(nèi)繳付。

　　第二十三條 (準備金)

　　一、設(shè)立準備金以支付不可預(yù)見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設(shè)備之開支。

　　二、準備金包括：

　　a)根據(jù)本法規(guī)對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;

　　b) 根據(jù)第十六條第一款c項之規(guī)定，由分層所有人繳付之擔(dān)保金;

　　c)營運年度之決算結(jié)余。

　　三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

　　第二十四條 (負擔(dān)之調(diào)整)

　　通過每月給付調(diào)整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經(jīng)考慮預(yù)算提案及估計營運之結(jié)余后為之。

　　第七章 最后及過渡規(guī)定

　　第二十五條 (現(xiàn)存之土地批出合同)

　　一、本法規(guī)之規(guī)定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內(nèi)有關(guān)樓宇共有部分管理之權(quán)利及義務(wù)。

　　二、如發(fā)現(xiàn)不提供土地批出合同所規(guī)定之服務(wù)，澳門房屋司或管理委員得作出干預(yù)及召集分層所有人大會。

　　第二十六條 (補充法律)

　　本法規(guī)未規(guī)范之所有情況，得補充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號訓(xùn)令。

　　一九九五年八月三日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立