房地產(chǎn)項(xiàng)目園林景觀工程的成本管控要點(diǎn)
綠城是豪宅產(chǎn)品的代名詞，中海是成本管控的利潤(rùn)王，為什么這次選取這兩家企業(yè)的景觀成本來(lái)探討，是因?yàn)閦z認(rèn)為豪宅更需控成本，否則也不賺錢(qián)；而成本管控高手中海的景觀成本有哪些路數(shù)，更是需要我們?nèi)ズ煤醚芯康摹?/p>
景觀工程，作為客戶感知房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要部分，讓房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)盡心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考慮投入產(chǎn)出比。
一、景觀工程成本的基本類(lèi)別
景觀工程成本，一般包括室外土方工程、園林環(huán)境工程費(fèi)、園林土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀水電、物業(yè)及交通設(shè)施、室外零星設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、垃圾站、物業(yè)管理用房、其他配套用房等。
其中，園林環(huán)境工程指的是室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程。
園林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路、擋土墻、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。
綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù)，由于綠化工程往往是客戶在看房時(shí)能直觀感受到的敏感性成本，一般建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費(fèi)總額的25%。
二、景觀成本控制原則與重點(diǎn)
基于數(shù)據(jù)分析可提出以下關(guān)于景觀成本控制的4大原則：
第一，應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)定位匹配樓盤(pán)檔次，可參照同檔次樓盤(pán)的景觀投入水平。
第二，盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師，不僅能夠有效優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而且能夠提高產(chǎn)品知名度，把握了景觀細(xì)節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。
第三，選擇相匹配的材料及有實(shí)力的施工單位，保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)再好，沒(méi)有好的施工單位來(lái)實(shí)施，同樣不能做出好的園林景觀。
第四，為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級(jí)，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級(jí)采取景觀投入分級(jí)的策略，在重點(diǎn)區(qū)域，如會(huì)所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平；相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄剑痪馔度刖坝^成本，從而控制整體投入。
基于上述大原則，可以基于以下重點(diǎn)來(lái)打造景觀，從而在實(shí)現(xiàn)成本管控基礎(chǔ)上，好鋼用在刀刃上。
首先，根據(jù)整體規(guī)劃土地分級(jí)策略在景觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)路線的景觀投資水準(zhǔn)。
其次，在考慮景觀均好性的同時(shí)，適當(dāng)提高商業(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。
再次，依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來(lái)越重視軟景的趨勢(shì)，樓盤(pán)整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。
最后，在具有相對(duì)劣勢(shì)如朝向不好、周邊環(huán)境差的地塊，周?chē)鷳?yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平，提高劣勢(shì)地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤(pán)的物業(yè)品質(zhì)；對(duì)于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。
三、園林景觀工程成本管控
上海綠城園林景觀工程分為硬景和軟景兩個(gè)部分，硬景（含園林土建、水景、水電及附屬設(shè)施）面積約為35000平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米。經(jīng)估算造價(jià)為5467萬(wàn)元。總景觀面積約為95000平方米，折合575元/㎡。
由測(cè)算分析表可知，造價(jià)比例相對(duì)較高的為：綠化費(fèi)37%，道路建造費(fèi)19%，特色鋪裝、小品、涼亭等其他構(gòu)件11%，水景8%，室外照明水電6%，此五項(xiàng)合計(jì)占造價(jià)的81%。是成本控制中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分。總體景觀成本分析詳見(jiàn)下表。
又以中海室外園林限額設(shè)計(jì)為例，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目檔次來(lái)安排軟景、硬景的比例。
1.軟景
上海綠城軟景部分造價(jià)為2032萬(wàn)元，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35％，第二的為大喬木及名貴樹(shù)種費(fèi)用，占總成本的15％，第三的為小灌木，投入比例為16.03％。以上三個(gè)部分總投入比例合計(jì)為66％，占成本的一半以上，因此是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。從面積分配比例來(lái)看，
灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1，喬木：灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2，成本投入比為6：2：1。
上海綠城軟景綠化部分詳見(jiàn)下表。
軟景綠化分析如下表：
前十類(lèi)大量苗木品種成本投入分析如下表：
此項(xiàng)目樹(shù)木的品種多樣，營(yíng)造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、種植土價(jià)格為某地的當(dāng)?shù)貎r(jià)格，不同城市的價(jià)格有所不同，比如上海地區(qū)價(jià)格約高出南京20%~30%。
2.硬景
硬景部分造價(jià)為3435萬(wàn)元，面積約為35000平方米。占總造價(jià)的63%，按景觀總面積計(jì)算，折合361元/㎡。按硬景部分面積計(jì)算，折合981元/㎡。
硬景分析詳見(jiàn)下表5。
道路分析見(jiàn)下表：
3.特色鋪裝、雕塑、涼亭等
上海綠城的特色鋪裝種類(lèi)較多，有廊架、木地臺(tái)、水景墻、旱景墻、臺(tái)階等內(nèi)容，其做法多樣，結(jié)合所處的環(huán)境及功能使用要求而為。特色鋪裝結(jié)合小品、涼亭等其他構(gòu)件對(duì)整個(gè)景觀綠化環(huán)境起到了“集中點(diǎn)題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價(jià)折合景觀總面積為39元/㎡。此部分可依不同的地形、設(shè)計(jì)理念予以增減。詳見(jiàn)下表。
特色鋪裝分析：
建筑小品分析：
4.其他景觀設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長(zhǎng)久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對(duì)所用人都是童年美好的回憶。
減小人行道寬度，因?yàn)閺澏娜诵械栏呙栏校诵械啦灰财隽⒀厥捎眉t磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。
減小空曠的大廣場(chǎng)，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿藗兏矚g在樓根下或樹(shù)蔭下玩樂(lè)，更喜歡庭院綠地。
一樓設(shè)計(jì)“私家”庭院：打開(kāi)側(cè)門(mén)進(jìn)入小院子，類(lèi)似別墅生活，既好賣(mài)又能提高價(jià)位。
多種樹(shù)、少植草，樹(shù)木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是草坪所無(wú)法比的。
景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。
綠化用樹(shù)可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購(gòu)買(mǎi)樹(shù)型好的、有觀賞價(jià)值的成品樹(shù)，別自己種。因?yàn)槭陿?shù)木的花費(fèi)更高，綠化效果也不如前者。
除非與規(guī)劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹(shù)，特別是古樹(shù)。第一，古樹(shù)不花錢(qián)；第二，古樹(shù)不是花錢(qián)就能買(mǎi)來(lái)的；第三，能提高社區(qū)品位、增加賣(mài)點(diǎn)；第四，能落個(gè)保護(hù)環(huán)境的好名聲。
墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位，既有利于樓盤(pán)包裝，也可減少二次浪費(fèi)。
復(fù)式房屋的樓梯設(shè)計(jì)時(shí)，可在實(shí)體隔墻上預(yù)留幾個(gè)高低、大小不等的洞，作為放置藝術(shù)品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝
術(shù)品位。景觀設(shè)計(jì)中盡量不做或少做大理石石球，因?yàn)樗坏茫ㄓ新鋲m）、爬不得、扒不得（很危險(xiǎn)）。
在大城市，與其全種觀賞樹(shù)，不如辟出一塊地種果樹(shù)，更有田園風(fēng)光，也有教育價(jià)值。
篇2：房企精細(xì)化成本管控新思路:成本分?jǐn)?/strong>
房企精細(xì)化成本管控新思路：成本分?jǐn)?/P>
近幾年受外部環(huán)境影響，地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力也突顯在項(xiàng)目復(fù)制能力、管理復(fù)制能力、運(yùn)營(yíng)復(fù)制能力等方面，很多地產(chǎn)企業(yè)在土地增值向管理增值的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，把成本管控列為頭等大事來(lái)抓。通過(guò)近幾年的積累，越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)初步完成核算型成本向控制型成本的轉(zhuǎn)型，通過(guò)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本并同步分解為合約規(guī)劃，以指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行，再通過(guò)定期的動(dòng)態(tài)成本回顧去進(jìn)行糾偏，成本管控初顯成效。
在成本變動(dòng)率得到控制以后，很多企業(yè)又對(duì)成本管理水平提出了更高要求，開(kāi)始思考：項(xiàng)目的成本構(gòu)成是否合理？產(chǎn)品定價(jià)是否符合項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)率要求？當(dāng)前的成本單方處于行業(yè)什么水平？如何規(guī)劃成本角度以合理避稅？……本文將通過(guò)對(duì)標(biāo)桿企業(yè)G企的成本分?jǐn)偰Ｊ竭M(jìn)行解析并結(jié)合單方成本的具體應(yīng)用，提供成本精細(xì)化管控的新思路。
一、成本分?jǐn)偟墓芾韮r(jià)值：產(chǎn)品定價(jià)、利潤(rùn)監(jiān)控、行業(yè)對(duì)標(biāo)、稅務(wù)籌劃
G企是一家高速發(fā)展中的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，在短短兩年內(nèi)不僅成功完成從本土到全國(guó)的戰(zhàn)略擴(kuò)張，更是在20**年突破120億銷(xiāo)售額，在實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻番的同時(shí)躋身百億軍團(tuán)。G企的高速發(fā)展離不開(kāi)清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，離不開(kāi)持續(xù)的管理優(yōu)化，離不開(kāi)高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，更離不開(kāi)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的收益保障。在G企，產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本單方被認(rèn)定是項(xiàng)目收益保障的基石之一。
1.為產(chǎn)品定價(jià)策略提供支撐，保障項(xiàng)目收益源頭
在項(xiàng)目啟動(dòng)后，G企通過(guò)漸進(jìn)明細(xì)的《項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》，對(duì)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)和毛利率不斷刷新和鎖定，并且，為了保障目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，G企的預(yù)算管理部門(mén)不僅在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)基于產(chǎn)品成本單方去監(jiān)控銷(xiāo)售均價(jià)是否滿足目標(biāo)利潤(rùn)要求，當(dāng)產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本單方發(fā)生變化后，還可指導(dǎo)銷(xiāo)售部門(mén)結(jié)合具體情況對(duì)當(dāng)前（或后續(xù)）推售批次的定價(jià)策略進(jìn)行調(diào)整，以綜合平衡項(xiàng)目收益的實(shí)現(xiàn)節(jié)奏。
2.為產(chǎn)品動(dòng)態(tài)利潤(rùn)監(jiān)控提供支撐，保障收益實(shí)現(xiàn)過(guò)程
G企在每月末都按固化的數(shù)據(jù)維度對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行回顧，通過(guò)與項(xiàng)目目標(biāo)成本和上月項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的對(duì)比分析，掌握當(dāng)前動(dòng)態(tài)成本的變動(dòng)趨勢(shì)和偏差原因并及時(shí)糾偏，不僅如此，G企還通過(guò)差異化的成本分?jǐn)偡椒ǐ@取更為合理的產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本單方，再與不同維度的可售面積相乘及疊加，就可以得到項(xiàng)目、產(chǎn)品、樓棟甚至房間等不同維度的動(dòng)態(tài)成本，與對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)收入相結(jié)合，就能實(shí)現(xiàn)對(duì)樓棟或房間的動(dòng)態(tài)利潤(rùn)監(jiān)控。當(dāng)房間由于環(huán)境等客觀因素差異化定價(jià)后，能迅速鎖定到各套房間基于目標(biāo)利潤(rùn)的偏差，并最終通過(guò)對(duì)樓棟、分期的整體綜合平衡，確保項(xiàng)目整體利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。
3.為成本外部對(duì)標(biāo)提供支撐，優(yōu)化成本構(gòu)成
為兼顧高周轉(zhuǎn)和高溢價(jià)的同步推進(jìn)，G企在保持大量現(xiàn)金流項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，開(kāi)始嘗試高品質(zhì)的精裝項(xiàng)目推出，由于精裝對(duì)于G企來(lái)說(shuō)尚算一個(gè)新領(lǐng)域，歷史清水房項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)成本數(shù)據(jù)并不能給予過(guò)多參考。因此，自開(kāi)始推出精裝項(xiàng)目以來(lái)，G企特別關(guān)注項(xiàng)目精裝成本單方及構(gòu)成，并不斷通過(guò)與行業(yè)對(duì)標(biāo)，以求對(duì)精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。
4.為稅務(wù)籌劃提供參考，必要時(shí)通過(guò)提高成本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)減低增值稅
G企在成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張后，目前也正積極籌備上市，以獲得更好的資金環(huán)境。通過(guò)完善的企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，G企對(duì)3年內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏有非常清晰的規(guī)劃。從保障企業(yè)利潤(rùn)平滑提升的角度出發(fā)，G企在項(xiàng)目全周期通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)成本及單方的監(jiān)控為稅務(wù)籌劃提供支撐，在政策允許范圍內(nèi)，必要時(shí)考慮通過(guò)提高精裝標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)等形式加大項(xiàng)目扣除部分，以降低土地增值率，從而達(dá)到合理避稅的目的。
二、動(dòng)態(tài)成本的分?jǐn)傇瓌t：產(chǎn)品面積分?jǐn)?誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)
不管是為支撐產(chǎn)品定價(jià)策略還是基于利潤(rùn)監(jiān)控需要，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各類(lèi)管控目標(biāo)，顯然，簡(jiǎn)單地用動(dòng)態(tài)成本總額按產(chǎn)品面積占比得到的產(chǎn)品成本單方并不能滿足我們的需要。但如果要進(jìn)一步提高動(dòng)態(tài)成本分?jǐn)偟木珳?zhǔn)度，也意味著成本管理人員投入的精力會(huì)呈幾何倍數(shù)上升。事實(shí)上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本即使投入大量精力也不可能實(shí)現(xiàn)真正意義上的“絕對(duì)精確”，同時(shí)還必須考慮數(shù)據(jù)及時(shí)性能否滿足運(yùn)營(yíng)管控的需要。所以，如何在“精確”和“效率”之間進(jìn)行取舍，是G企確定成本分?jǐn)傇瓌t時(shí)所面臨的一大難題。通過(guò)多輪討論并結(jié)合歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，G企最終確定了“模糊的精確”這一成本分?jǐn)傇瓌t。
所謂“模糊的精確”，其實(shí)就是針對(duì)歷史項(xiàng)目中以“產(chǎn)品面積分?jǐn)偂痹瓌t不能滿足管控要求的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，用“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”原則進(jìn)行差異化分?jǐn)偂６鴮?duì)其他精確度要求不高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)則繼續(xù)采用“產(chǎn)品面積分?jǐn)偂痹瓌t，這樣，在保障效率的基礎(chǔ)上又能獲得更為精確的產(chǎn)品成本單方。同時(shí)，為保障數(shù)據(jù)及時(shí)性，G企還采用了信息化系統(tǒng)自動(dòng)按既定原則對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分?jǐn)偂?/P>
G企通過(guò)對(duì)本企業(yè)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，將需要采用差異化成本分?jǐn)偡绞降漠a(chǎn)品業(yè)態(tài)最終鎖定為公共配套、地下車(chē)位、精裝產(chǎn)品等三類(lèi)。為什么鎖定這三類(lèi)呢？首先，公共配套在每個(gè)項(xiàng)目中都會(huì)存在，但是從G企的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公共配套的分?jǐn)傄?guī)則并不統(tǒng)一，部分項(xiàng)目采用“面積占比”的分?jǐn)偡绞剑荒茌^合理地將公共配套按使用權(quán)歸屬攤?cè)脘N(xiāo)售型物業(yè)的產(chǎn)品成本中，難以進(jìn)一步精確定價(jià)；其次，由于歷史項(xiàng)目中采用的產(chǎn)品面積分?jǐn)偰Ｊ匠３３霈F(xiàn)地下車(chē)位單方成本高于單方售價(jià)的窘?jīng)r，實(shí)際也拉低了地上物業(yè)的單方成本，所以“做好地下車(chē)位的成本分?jǐn)偩偷扔谧龊玫厣衔飿I(yè)的分?jǐn)偂保蛔詈螅趹?zhàn)略發(fā)展考慮，G企于20**年開(kāi)始推行精裝房項(xiàng)目，但由于初涉精裝領(lǐng)域，如何合理地結(jié)合行業(yè)標(biāo)桿實(shí)踐規(guī)劃精裝單方，并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控，這已上升為總裁層級(jí)的日常關(guān)注問(wèn)題。
三、公共配套、地下車(chē)位、精裝產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)成本分?jǐn)偡椒?/STRONG>
G企的“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”分?jǐn)偡椒ǎ瑢?shí)際上就是根據(jù)開(kāi)發(fā)成本的最終服務(wù)對(duì)象來(lái)確定成本分?jǐn)偡秶?/P>
1.公共配套的成本分?jǐn)偡椒?/P>
G企某項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，其中一、二期為高層，三期為疊拼別墅。為更好地為業(yè)務(wù)提供服務(wù)，建有東西兩個(gè)會(huì)所（非營(yíng)利性，不獨(dú)立銷(xiāo)售），其中，東區(qū)會(huì)所只為一、二期（高層）業(yè)主提供服務(wù)，西區(qū)會(huì)所只為三期（疊拼別墅）業(yè)主提供服務(wù)，所以，G企將東區(qū)會(huì)所的開(kāi)發(fā)成本由最終受益的一、二期按面積占比進(jìn)行分?jǐn)偅鲄^(qū)會(huì)所的開(kāi)發(fā)成本攤?cè)胱罱K受益的三期。
這種方式具有以下兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：
（1）按受益原則將公攤成本攤?cè)雽?duì)應(yīng)銷(xiāo)售分期，能為各分期的產(chǎn)品定價(jià)策略提供更精確的數(shù)據(jù)支撐，從而實(shí)現(xiàn)成本對(duì)利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化；
（2）在特定情況下，公共配套的不同歸屬能起到合理避稅的效果（土地增值稅稅率見(jiàn)表1）。
我們通過(guò)G企前后的兩種分?jǐn)偡椒▉?lái)對(duì)比一下土地增值稅。以該項(xiàng)目三期（疊拼別墅）開(kāi)發(fā)為例，銷(xiāo)售收入為71301萬(wàn)，直接開(kāi)發(fā)成本（含土地成本）為41000萬(wàn)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為5000萬(wàn)，其他稅費(fèi)為1000萬(wàn)，東區(qū)會(huì)所開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)，西區(qū)會(huì)所開(kāi)發(fā)成本為800萬(wàn)。
分?jǐn)偡椒ㄒ唬喊捶制诿娣e占比分?jǐn)?/P>
將會(huì)所作為獨(dú)立項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，按一、二、三期建筑面積占比平均分?jǐn)倳?huì)所總成本（該項(xiàng)目別墅建筑面積占比為總項(xiàng)目的16%）。
扣除項(xiàng)目為：直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用（含公共配套攤?cè)耄?開(kāi)發(fā)費(fèi)用+其他稅費(fèi)=（41000+208）＋5000＋1000＝47208萬(wàn)元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47208＝24093萬(wàn)元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=24093÷47208×100%＝51.04%；應(yīng)納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=24093×40%-47208×5%＝9637.20-2360.40=7276.80萬(wàn)元。
分?jǐn)偡椒ǘ喊础罢l(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”原則
將西區(qū)會(huì)所作為三期的公共配套同步開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)，所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用攤?cè)肴冢粩側(cè)霒|區(qū)會(huì)所開(kāi)發(fā)成本。
扣除項(xiàng)目為：直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用（含公共配套攤?cè)耄?開(kāi)發(fā)費(fèi)用+其他稅費(fèi)=（41000＋800）+5000＋1000＝47800萬(wàn)元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47800＝23501萬(wàn)元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=23501÷47800×100%＝49.16%；應(yīng)納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=23501×30%-47800×0＝7050.30萬(wàn)元。
可見(jiàn)，采用“誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偂痹瓌t后，三期（疊拼別墅）的土地增值稅節(jié)約226.50萬(wàn)元。
2.地下車(chē)位的成本分?jǐn)偡椒?/P>
G企位于成都的某項(xiàng)目，一個(gè)建筑面積為32平方米的地下車(chē)位銷(xiāo)售總價(jià)為15萬(wàn)（銷(xiāo)售單方約4687.50元）。按傳統(tǒng)“以產(chǎn)品面積占比”的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，地上和地下產(chǎn)品的成本單方（含土地成本）均為6200.00元，顯然，項(xiàng)目車(chē)位的銷(xiāo)售單方是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本單方的。這樣“尷尬”的數(shù)據(jù)并不少見(jiàn)，畢竟在很多區(qū)域，車(chē)位的去化遠(yuǎn)不如地上的住宅產(chǎn)品來(lái)的火熱，但由于車(chē)位在項(xiàng)目中的收入占比并不算大，不少企業(yè)管理層仍將利潤(rùn)管控的重心放在地上物業(yè)中，對(duì)車(chē)位利潤(rùn)關(guān)注得較少，甚至默認(rèn)地下車(chē)位零利潤(rùn)甚至負(fù)利潤(rùn)的“現(xiàn)狀”。
但是G企針對(duì)這一現(xiàn)狀引發(fā)了思考：車(chē)位成本大于收入，是否意味著車(chē)位成本的構(gòu)成不合理呢？車(chē)位是否因?yàn)榉謹(jǐn)偭死響?yīng)由地上物業(yè)所承擔(dān)的范圍從而攤高了成本呢？如果車(chē)位成本被攤高，那是否意味著地上物業(yè)的單方成本被拉低了呢？如果是這樣的話，那地上物業(yè)基于成本單方和目標(biāo)利潤(rùn)率的定價(jià)策略也會(huì)出現(xiàn)偏差。所以，G企認(rèn)為“做好地下車(chē)位的成本分?jǐn)偩偷扔谧龊玫厣衔飿I(yè)的分?jǐn)偂保虼怂麄冋归_(kāi)對(duì)地下車(chē)位的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行梳理，在梳理過(guò)程中主要通過(guò)兩個(gè)步驟：
第一步：找出為地下車(chē)位服務(wù)的科目
G企首先對(duì)本企業(yè)現(xiàn)有的成本科目模板進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)基于“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”的原則，在土地、前期及設(shè)計(jì)、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等成本中，只有“前期及設(shè)計(jì)”和“建安工程”是按項(xiàng)目整體規(guī)劃及實(shí)施的，同時(shí)涉及地上地下并且很難獨(dú)立劃分，而土地成本通常按容積率分?jǐn)側(cè)氲厣希A(chǔ)設(shè)施和公共配套也大多是為地上物業(yè)服務(wù)。因此，地下車(chē)位的分?jǐn)偡秶矐?yīng)該鎖定在“前期及設(shè)計(jì)”和“建安工程”這兩個(gè)成本科目中，而非項(xiàng)目總成本。
第二步：找出為地下車(chē)位服務(wù)的合約
G企在確定了地下車(chē)位分?jǐn)偟目颇糠秶院螅诌M(jìn)一步思考：是應(yīng)該分?jǐn)傔@兩類(lèi)成本所覆蓋的所有合同，還是應(yīng)該只分?jǐn)偲渲幸徊糠帜兀客ㄟ^(guò)分析發(fā)現(xiàn)：
“前期及設(shè)計(jì)”成本中的各類(lèi)報(bào)建及設(shè)計(jì)合同由于都是為項(xiàng)目整體服務(wù)，地上地下都有受益且受益占比難以分割，所以應(yīng)按面積占比對(duì)所有“前期及設(shè)計(jì)”成本進(jìn)行分?jǐn)偂?/P>
在“建安工程”成本中，只有總包工程合同（含建筑和安裝）及消防工程合同是地上地下共同受益的，而其他如門(mén)窗工程、管網(wǎng)、銷(xiāo)售中心等合同大多是為地上物業(yè)服務(wù)，所以，地下車(chē)位應(yīng)只分?jǐn)偂敖ò补こ獭笨颇恐械目偘こ毯贤拖拦こ毯贤?/P>
通過(guò)對(duì)成本科目和合約范圍的梳理，G企最終確定地下車(chē)位只按面積占比與地上物業(yè)分?jǐn)偹袌?bào)建類(lèi)合同、所有設(shè)計(jì)類(lèi)合同及總包工程合同和消防工程合同，而其他成本科目及所涉及合同由地上物業(yè)獨(dú)立承擔(dān)。
3.精裝修的成本分?jǐn)偡椒?/P>
G企于20**年開(kāi)始推行精裝房項(xiàng)目，主要基于三個(gè)目的：一是政策倡導(dǎo)。精裝房具有節(jié)約資源、節(jié)能減排的特點(diǎn)，政府倡導(dǎo)全裝修成品房的住宅產(chǎn)業(yè)化道路；二是提升企業(yè)品牌形象。在G企近20年的開(kāi)發(fā)歷程中，大多數(shù)為快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，隨著全國(guó)化擴(kuò)展，急需通過(guò)精品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)樹(shù)立與當(dāng)期規(guī)模相匹配的品牌形象；三是產(chǎn)品溢價(jià)。由于政府限價(jià)大多基于清水房（毛坯房）標(biāo)準(zhǔn)，在部分區(qū)域通過(guò)加入裝修成本，能夠規(guī)避當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)又可通過(guò)集中采購(gòu)優(yōu)勢(shì)降低成本，提高產(chǎn)品附加值。
由于G企從未進(jìn)行過(guò)精裝成本的沉淀和分?jǐn)偅酝菩芯b項(xiàng)目以后通過(guò)四步對(duì)精裝成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行從無(wú)到有的建立：一是在開(kāi)發(fā)成本中獨(dú)立設(shè)置“室內(nèi)精裝修”科目，聚焦對(duì)精裝成本的管控；二是先計(jì)算清水房單方成本。按地上可租售總面積平均分?jǐn)偝?chē)位和精裝以外的項(xiàng)目總成本（車(chē)位成本和精裝成本單獨(dú)管控）；三是計(jì)算精裝部分的單方成本。以精裝產(chǎn)品的可租售面積分?jǐn)偂笆覂?nèi)精裝修”成本；四是計(jì)算精裝類(lèi)產(chǎn)品單方成本。精裝房單方=清水房單方+精裝部分單方。
當(dāng)獲取了精裝單方后，主要發(fā)揮以下三大作用：
第一，在精裝標(biāo)準(zhǔn)的限額要求下，進(jìn)行成本策劃和監(jiān)控。依據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目的不同，G企精裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間主要集中在1000-2000元之間，針對(duì)不同裝修標(biāo)準(zhǔn)，G企設(shè)定了精裝部品的價(jià)值排序，以便于前期進(jìn)行精裝成本策劃。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，基于“創(chuàng)精品項(xiàng)目”的需要，如項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本存在節(jié)余，則依據(jù)項(xiàng)目精裝動(dòng)態(tài)單方，視情況結(jié)轉(zhuǎn)入“室內(nèi)精裝修”科目，并按部品價(jià)值排序提升客戶敏感性裝修成本。（見(jiàn)表2）
第二，合理避稅。當(dāng)項(xiàng)目土地增值率處于50%、100%、200%等影響增值稅的臨界點(diǎn)時(shí)，可主動(dòng)依據(jù)部品價(jià)值提高裝修品質(zhì)，通過(guò)加大精裝成本的方式
減低土地增值率，從而實(shí)現(xiàn)合理避稅（與公共配套類(lèi)似）。
第三，精裝成本沉淀和對(duì)標(biāo)。通過(guò)成本合理分?jǐn)偅纬身?xiàng)目精裝成本的沉淀，并與行業(yè)精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)標(biāo)，進(jìn)行金額、范圍、材料的差異分析，不斷對(duì)本企業(yè)各區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行刷新。
篇3：龍湖地產(chǎn)成本管控
龍湖地產(chǎn)成本管控
龍湖的動(dòng)態(tài)成本管理縱向分級(jí)上合理授權(quán)、層層聚焦，以確保管控與靈活的需要（如下表）。每個(gè)月會(huì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧及預(yù)警。而其采用的重要方式，即為編制成本月報(bào)。然而，對(duì)于許多地產(chǎn)企業(yè)而言，成本月報(bào)編制難度很高且難于取得成效，為什么呢？
一、成本月報(bào)編制難達(dá)成效的四大原因
第一，口徑不一。一方面體現(xiàn)在月報(bào)編制人與目標(biāo)成本編制人之間的交流互動(dòng)不夠，以致月報(bào)編制人對(duì)科目所含的二、三級(jí)內(nèi)容不甚了解；另一方面，由于目標(biāo)成本科目分類(lèi)與合同結(jié)構(gòu)或臺(tái)賬往往不完全一致，在分類(lèi)編制合同工程量清單時(shí)難以統(tǒng)一口徑。
第二，專(zhuān)業(yè)壁壘。由于地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流程或?qū)I(yè)間的溝通問(wèn)題，月報(bào)編制人未能參加工程例會(huì)，或項(xiàng)目公司工程部未能及時(shí)整理、上報(bào)現(xiàn)場(chǎng)簽證或設(shè)計(jì)變更，或故意延遲對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更的確認(rèn)，從而造成月報(bào)編制人不甚了解簽證或變更，難于在月報(bào)中進(jìn)行動(dòng)態(tài)反映。
第三，能力不足。月報(bào)編制人專(zhuān)業(yè)管理能力短板，善于按圖細(xì)算卻不擅長(zhǎng)簽證及變更的及時(shí)匡算，或?qū)?xiàng)目業(yè)態(tài)內(nèi)容不了解，或未能充分指導(dǎo)并發(fā)揮造價(jià)咨詢單位的作用。
第四，故意隱瞞。地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門(mén)或項(xiàng)目公司報(bào)喜不報(bào)憂，故意隱瞞成本超支情況。
二、成本月報(bào)編制要打好基礎(chǔ)、對(duì)癥下藥
克服成本月報(bào)編制難點(diǎn)，首先在編制、下達(dá)目標(biāo)成本時(shí)，需詳細(xì)說(shuō)明各成本科目所包含的內(nèi)容組成，對(duì)月報(bào)編制人做好充分的交底、溝通。
其次，強(qiáng)化項(xiàng)目管理水平，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更的管理。
再次，在具體編制層面，要清晰定義可研成本、目標(biāo)成本、當(dāng)月估值、預(yù)估偏差、已完產(chǎn)值、已付款、變更預(yù)控額、預(yù)計(jì)結(jié)算額、工程財(cái)務(wù)報(bào)告等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)。
其中：
當(dāng)月估值是指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中至月報(bào)編制當(dāng)月，引用概算、投標(biāo)價(jià)、合同價(jià)、施工圖預(yù)算、結(jié)算價(jià)后，對(duì)總成本估值的實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)體現(xiàn)和預(yù)計(jì)；
已完產(chǎn)值為截至月報(bào)編制期，根據(jù)合同約定，對(duì)已經(jīng)完成的工作量包括建安工程、設(shè)計(jì)咨詢等，或應(yīng)付土地款、政府規(guī)費(fèi)等，進(jìn)行累計(jì)計(jì)算的成本總額；
已付款指截至月報(bào)編制期實(shí)際已經(jīng)成本合約部批出的累計(jì)款總額，此總額與財(cái)務(wù)部實(shí)際已付款可能尚有差異；
工程財(cái)務(wù)報(bào)告通常由工料測(cè)量師、造價(jià)咨詢單位編制，成本月報(bào)僅動(dòng)態(tài)反映建安工程費(fèi)，地產(chǎn)企業(yè)需另行補(bǔ)充除此部分以外的成本狀況，以形成完整的成本月報(bào)。
以龍湖為例，下表為龍湖項(xiàng)目的成本標(biāo)尺，基于此可相應(yīng)編制成本月報(bào)。
三、明確動(dòng)態(tài)成本工作目標(biāo)和成本月報(bào)組成部分
1、工作目標(biāo)
需要明確的是，首先，月報(bào)是對(duì)項(xiàng)目已確定或已發(fā)生投資情況的月度小結(jié)與回顧；其次，月報(bào)對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的投資變化或風(fēng)險(xiǎn)做出動(dòng)態(tài)預(yù)估；再次，月報(bào)可為及早發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題提供依據(jù)。
此外，月報(bào)應(yīng)被視作項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程及項(xiàng)目后期進(jìn)行結(jié)算的組成部分，而最后一份月報(bào)為該項(xiàng)目竣工總結(jié)算報(bào)告。
2、內(nèi)容構(gòu)成
成本月報(bào)應(yīng)包括帶有審核簽名的月報(bào)封面、《成本月報(bào)匯總表》、項(xiàng)目概況、特別事項(xiàng)、編制依據(jù)、編制范圍、《成本子目標(biāo)分解/估值明細(xì)表》、《合同執(zhí)行情況一覽表》及其他附表等。
其中，項(xiàng)目概況包括基地及各業(yè)態(tài)單項(xiàng)面積、分期開(kāi)發(fā)說(shuō)明、開(kāi)發(fā)總成本及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、工程進(jìn)度、已完工程及累計(jì)已付款額及比例等。
而其他附表包括概預(yù)算審核報(bào)告、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)跟蹤統(tǒng)計(jì)表等。
龍湖成本回顧關(guān)鍵內(nèi)容：
3、編制依據(jù)和范圍
成本月報(bào)編制依據(jù)包括經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和目標(biāo)成本（編入月報(bào)表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各合同金額、設(shè)計(jì)圖紙、擴(kuò)初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專(zhuān)業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價(jià)格或分析報(bào)告、中標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、市場(chǎng)行情、竣工結(jié)算等，以及專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以綜合反映、表述、預(yù)估項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總成本。
成本月報(bào)反映的成本信息時(shí)間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動(dòng)，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報(bào)編制說(shuō)明中特別說(shuō)明該項(xiàng)調(diào)整。
4、重點(diǎn)注意事項(xiàng)
首先，無(wú)論是設(shè)計(jì)單位提供的擴(kuò)初概算，或由造價(jià)咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類(lèi)格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來(lái)提格式要求。
其次，在招標(biāo)過(guò)程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類(lèi)有很大出入，也應(yīng)該有意識(shí)地考慮將工程量清單進(jìn)行分類(lèi)，以便在日后與項(xiàng)目成本目標(biāo)值分類(lèi)的劃分、歸并相一致。
再次，在施工或結(jié)算過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按成本目標(biāo)值所示的分類(lèi)及科目歸并并整理后表述。
四、動(dòng)態(tài)填報(bào)成本月報(bào)的5個(gè)方面
第一，投標(biāo)價(jià)格填報(bào)。一旦收到總包、專(zhuān)業(yè)分包、供應(yīng)商之投標(biāo)書(shū)，如當(dāng)月不能定標(biāo)，則應(yīng)根據(jù)初步意向在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動(dòng)態(tài)估值；而一旦一家總包、專(zhuān)業(yè)分包、供應(yīng)商被確認(rèn)，則應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動(dòng)態(tài)估值。
第二，合同價(jià)格填報(bào)。一旦當(dāng)月發(fā)生合同簽訂，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)合同執(zhí)行情況一覽表，并動(dòng)態(tài)調(diào)整原估值；而引用到月報(bào)中的合同額，可按其計(jì)價(jià)依據(jù)的確定性及變更的可能性，酌情考慮按合同額2%~5%的變更預(yù)增量計(jì)入；有時(shí)為減少規(guī)費(fèi)而人為壓低合同金額，填入合同價(jià)格的是合同金額，填入“變更/簽證額”欄是真實(shí)金額與壓低合同金額的差價(jià)。
第三，施工圖預(yù)算填報(bào)。一旦收到造價(jià)咨詢公司、總包、專(zhuān)業(yè)分包、供應(yīng)商的施工
圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)如無(wú)法在當(dāng)月完成核對(duì)，則應(yīng)根據(jù)合理性暫定其中一方的施工圖預(yù)算，并在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動(dòng)態(tài)估值；而根據(jù)約定，一旦各方完成上述施工圖預(yù)算的確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動(dòng)態(tài)估值；一旦當(dāng)月收到施工圖預(yù)算或施工圖預(yù)算經(jīng)各方確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)工程量審核記錄、概預(yù)算審核報(bào)告。
第四，設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證填報(bào)。
不得不提的是，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高管理水平，盡量減少設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)變更和簽證，如果不可避免，也應(yīng)及時(shí)填報(bào)。
（1）當(dāng)接到設(shè)計(jì)變更通知書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)變更或簽證后，在發(fā)出月報(bào)前，即便各方對(duì)某些費(fèi)用暫時(shí)未能達(dá)成一致意見(jiàn)，也應(yīng)及時(shí)計(jì)算其預(yù)估費(fèi)用，并在當(dāng)月月報(bào)“合同執(zhí)行情況一覽表”中各相應(yīng)合同分類(lèi)欄目中列入。一旦上述預(yù)估費(fèi)用被各方確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入；
（2）月報(bào)編制中應(yīng)盡量減少變更和簽證費(fèi)用的預(yù)估數(shù)目，否則后期還得重新計(jì)算，費(fèi)工費(fèi)時(shí)；
（3）合同執(zhí)行情況一覽表中的“變更/簽證額”，在簽訂合同之初，考慮到對(duì)施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等控制，按合同簽訂金額的2%~5%預(yù)留并計(jì)入月報(bào)中；當(dāng)變更/簽證累計(jì)超過(guò)合同價(jià)或預(yù)算價(jià)3%或30萬(wàn)元以上的重大變更或簽證，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月月報(bào)編制中特別說(shuō)明并及時(shí)上報(bào)；
（4）月報(bào)中應(yīng)包括口頭指示，因設(shè)計(jì)不周全等后經(jīng)承包商用書(shū)面形式確認(rèn)的設(shè)計(jì)變更的的工程費(fèi)用；
（5）如月報(bào)中包含需重新計(jì)算的暫定工程量，尤其是鋼筋含量，月報(bào)編制說(shuō)明中應(yīng)作特別說(shuō)明，一旦獲得所需設(shè)計(jì)資料，作為重要部分的暫定工程量需立即重新計(jì)算，從而盡早獲得最終結(jié)果的預(yù)估數(shù)據(jù)；
（6）一旦當(dāng)月存在設(shè)計(jì)變更通知、現(xiàn)場(chǎng)變更或簽證，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)合同執(zhí)行情況一覽表；而本月預(yù)估變更或簽證費(fèi)用結(jié)果，應(yīng)盡量在下月月報(bào)中進(jìn)行確認(rèn)調(diào)整。
以龍湖最為擅長(zhǎng)的園林景觀工程為例，在盡可能減少簽證與變更的前提下，預(yù)留簽證變更費(fèi)用。
根據(jù)景觀工程和公區(qū)裝飾工程的特性，分階段進(jìn)行成本管理；在投標(biāo)時(shí)需要提供喬木的照片，并和擬中標(biāo)單位共同確認(rèn)喬木來(lái)源（即號(hào)苗），在乙供喬木不能滿足工程需求時(shí)，采用甲供喬木的方式，乙方保成活和栽植；預(yù)留簽證變更費(fèi)用，比例一般為8%~10%。考慮軟景的效果調(diào)整費(fèi)，減少因?yàn)橐圃缘仍蛟斐傻暮炞C變更費(fèi)用；為了保證工程效果和成活率，在絕大多數(shù)地區(qū)公司都有自己的苗圃，石材和用量較大的面層材料采用甲供方式。
第五，竣工結(jié)算填報(bào)。
項(xiàng)目部分或全部完工及竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，一旦收到總包、專(zhuān)業(yè)分包、供應(yīng)商之竣工結(jié)算，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織造價(jià)咨詢公司進(jìn)行核對(duì)，如無(wú)法在當(dāng)月核對(duì)完，則應(yīng)根據(jù)合理性預(yù)估竣工結(jié)算費(fèi)用，在當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動(dòng)態(tài)估值，并在月報(bào)編制說(shuō)明中特別說(shuō)明。
而一旦各方完成竣工結(jié)算確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報(bào)中調(diào)整列入動(dòng)態(tài)估值，并在月報(bào)編制說(shuō)明中特別說(shuō)明，并應(yīng)在當(dāng)月填報(bào)工程量審核記錄。
在各方進(jìn)行費(fèi)用確定過(guò)程中，一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議且短期內(nèi)無(wú)法解決，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)劃分爭(zhēng)議與非爭(zhēng)議部分費(fèi)用，調(diào)整列入動(dòng)態(tài)估值，并在月報(bào)編制說(shuō)明中特別說(shuō)明。
此外，值得注意的是，匯總表內(nèi)當(dāng)月估值欄內(nèi)的“不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)”系反映此項(xiàng)目在消化成本偏差后尚存的備用金余額，其計(jì)算方法為：目標(biāo)成本欄內(nèi)的“不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)”減去所有項(xiàng)目費(fèi)用的累計(jì)“預(yù)估偏差”之總和。
龍湖的景觀工程的竣工圖僅作為結(jié)算的參考，以實(shí)際收方的數(shù)量作為結(jié)算依據(jù)。