房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之交樓

　　十三、交樓

　　1、工程部必須在竣工前召集物業(yè)公司、營(yíng)銷部及施工單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收并整改完畢。

　　2、每期工程竣工前必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、郵政、智能化和緊急備用電源，完成相關(guān)道路、環(huán)境配套工程，并取得電梯、消防、煤氣驗(yàn)收合格證以及單位（子單位）工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄。交樓前七天，由交樓領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)擬交物業(yè)的工程及清潔情況進(jìn)行驗(yàn)收，確保達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、營(yíng)銷部必須在實(shí)際交樓30天前牽頭組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組，并在成立當(dāng)天召開綜合協(xié)調(diào)會(huì)。會(huì)議由地區(qū)公司董事長(zhǎng)主持，討論確定交樓方案（含交樓時(shí)間、進(jìn)度、地點(diǎn)、應(yīng)收費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布臵、應(yīng)急預(yù)案、甲供材料的備用情況等內(nèi)容），明確應(yīng)售已售物業(yè)、應(yīng)售未售物業(yè)、自營(yíng)物業(yè)及應(yīng)向政府移交的物業(yè)。交樓方案確定后須報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審核通過。

　　交樓領(lǐng)導(dǎo)小組由地區(qū)公司董事長(zhǎng)任組長(zhǎng)，主管工程或營(yíng)銷的公司領(lǐng)導(dǎo)任常務(wù)副組長(zhǎng)，營(yíng)銷部經(jīng)理、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人任副組長(zhǎng)，營(yíng)銷部、開發(fā)部、總工室、招投標(biāo)部、財(cái)務(wù)部、工程部、合同管理部、材料公司配送部、物業(yè)公司各派一名負(fù)責(zé)人為組員。

　　4、物業(yè)公司必須在交樓3天前組織成立交樓期間維修服務(wù)中心，由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)任主任，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人任常務(wù)副主任，工程部經(jīng)理任副主任，工程部組織各相關(guān)施工單位各派一名負(fù)責(zé)人為成員維修服務(wù)中心下設(shè)調(diào)度室、維修大隊(duì)、慰問小組及備用維修隊(duì)伍。

　　維修大隊(duì)由工程部經(jīng)理兼任大隊(duì)長(zhǎng)，各相關(guān)施工單位派人組成，下設(shè)土建分隊(duì)、水電分隊(duì)、裝修分隊(duì)，各分隊(duì)按照已售戶數(shù)每50戶不少于1人的標(biāo)準(zhǔn)配備維修人員。備用維修隊(duì)伍由物業(yè)公司組建。調(diào)度室及慰問小組由物業(yè)公司、營(yíng)銷部有關(guān)人員組成。

　　5、維修大隊(duì)必須適當(dāng)備足材料，按照物業(yè)公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務(wù)工作，提供24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。在接到報(bào)修業(yè)主報(bào)修后，調(diào)度室1分鐘內(nèi)登記臺(tái)帳并發(fā)調(diào)度單給維修大隊(duì)。維修大隊(duì)接到指令后5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，由業(yè)主在維修單上簽認(rèn)到場(chǎng)時(shí)間，并在30分鐘內(nèi)開始施工。

　　6、嚴(yán)格執(zhí)行《*大地產(chǎn)集團(tuán)交樓管理制度》（*地司營(yíng)字[20**]第020號(hào)）與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》(*地司管字[20**]第056號(hào))相關(guān)規(guī)定。確保交樓工作的順利進(jìn)行。嚴(yán)禁出現(xiàn)維修不及時(shí)、業(yè)主大面積投訴事件。

篇2：X地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引

　　某地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引

　　為了加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)電機(jī)使用的管理，結(jié)合集團(tuán)公司的實(shí)際情況，擬定本管理指引，供參照?qǐng)?zhí)行。

　　一、本指引主要適用于施工現(xiàn)場(chǎng)未開通臨時(shí)用電或業(yè)主提供電源容量不足，需使用發(fā)電機(jī)供電的。

　　二、工程部應(yīng)派專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的管理：發(fā)電機(jī)進(jìn)退場(chǎng)管理臺(tái)帳的建立、發(fā)電機(jī)進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、發(fā)電機(jī)使用記錄等工作，并在組織架構(gòu)和崗位職責(zé)上予以明確。

　　三、發(fā)電機(jī)使用的申請(qǐng)、批復(fù)管理

　　1、工程現(xiàn)場(chǎng)使用發(fā)電機(jī)前，應(yīng)由使用單位提出使用申請(qǐng)及用電方案。

　　2、工程部應(yīng)根據(jù)合同及施工方案的要求進(jìn)行審查，對(duì)發(fā)電機(jī)用電負(fù)荷的大小及性質(zhì)給予審核，審核要點(diǎn)包括：使用發(fā)電機(jī)的原因、用電設(shè)備清單及其負(fù)荷的大小、發(fā)電機(jī)供電的施工部位、發(fā)電機(jī)位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發(fā)電機(jī)額定功率應(yīng)與實(shí)際負(fù)荷相匹配，不得大于實(shí)際最大負(fù)荷的2倍。

　　四、發(fā)電機(jī)進(jìn)出場(chǎng)管理及設(shè)備管理

　　1、進(jìn)場(chǎng)使用的發(fā)電機(jī)必須具備合法有效的合格證或檢驗(yàn)合格報(bào)告，并經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收后方可進(jìn)場(chǎng)投入使用。驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)包含發(fā)電機(jī)合格證或檢驗(yàn)合格報(bào)告、進(jìn)場(chǎng)發(fā)電機(jī)與申請(qǐng)書內(nèi)規(guī)格型號(hào)是否一致、發(fā)電機(jī)饋線配電系統(tǒng)的布臵等。

　　2、工程部應(yīng)建立《發(fā)電機(jī)進(jìn)退場(chǎng)臺(tái)帳》（見附表一），所有發(fā)電機(jī)必須登入《發(fā)電機(jī)進(jìn)退場(chǎng)臺(tái)帳》，并標(biāo)明發(fā)電機(jī)規(guī)格、型號(hào)及進(jìn)退出場(chǎng)時(shí)間、使用部位、使用單位。

　　3、發(fā)電機(jī)需使用時(shí)，開機(jī)關(guān)機(jī)必須經(jīng)監(jiān)理工程師同意后方可實(shí)施操作，并實(shí)時(shí)登入《發(fā)電機(jī)使用記錄》（見附表二）。監(jiān)理工程師在審核發(fā)電機(jī)使用時(shí)，應(yīng)復(fù)核發(fā)電機(jī)是否與負(fù)荷匹配，巡視發(fā)電機(jī)的使用情況，嚴(yán)禁出現(xiàn)“大馬拉小車”現(xiàn)象。

　　4、發(fā)電機(jī)設(shè)臵應(yīng)遠(yuǎn)離生活區(qū)域，發(fā)電機(jī)排煙管出口應(yīng)設(shè)臵在室外。

　　5、發(fā)電機(jī)如需與市電同時(shí)使用，必須設(shè)臵市電連鎖裝臵，嚴(yán)禁與市電并列運(yùn)行。

　　6、低壓發(fā)電機(jī)應(yīng)采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護(hù)。

　　7、原則上發(fā)電機(jī)供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

　　房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標(biāo)準(zhǔn)

　　項(xiàng)目首期開工優(yōu)先施工樣板區(qū)包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標(biāo)志塔及其它重要配套如運(yùn)動(dòng)中心、學(xué)校等；首期其余住宅按照開盤前達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度安排施工。

　　2、工期標(biāo)準(zhǔn)

　　開工至開盤工期標(biāo)準(zhǔn)、正常施工工期標(biāo)準(zhǔn)詳見《新項(xiàng)目開盤前工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第076號(hào)）及《工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第094號(hào)）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個(gè)月內(nèi)開盤，須統(tǒng)籌安排、合理配臵各種資源，如對(duì)基礎(chǔ)形式的選用宜綜合評(píng)估各項(xiàng)因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎(chǔ)宜采用施工周期短，施工難度小的基礎(chǔ)形式。具體措施詳見《加快樣板區(qū)工程進(jìn)度的措施與建議》。

　　對(duì)于關(guān)鍵且周期長(zhǎng)的材料設(shè)備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產(chǎn)甚至派專人、專項(xiàng)資金至廠家直接解決確保滿足工程進(jìn)度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發(fā)售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內(nèi)裝、中心園林等銷售環(huán)境、大門、標(biāo)志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區(qū)范圍內(nèi)全面清洗完成并達(dá)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、首期主體工程達(dá)到當(dāng)?shù)卣蟮念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、工程管理基本機(jī)制

　　1、樣板先行

　　工程建設(shè)實(shí)行樣板先行制度。施工樣板未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積施工。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號(hào)）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內(nèi)墻地面磚、木地板、地暖、內(nèi)外保溫；室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場(chǎng)的鋪裝面層等；室內(nèi)外磚砌體及批蕩；主體結(jié)構(gòu)的鋼筋及模板；預(yù)制構(gòu)件的安裝等。對(duì)于入戶門、木地板、地磚、陽(yáng)臺(tái)欄桿、鋁合金重點(diǎn)是陽(yáng)臺(tái)推拉門、電梯必須做成品保護(hù)樣板，經(jīng)工程部經(jīng)理驗(yàn)收批準(zhǔn)后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗(yàn)收

　　(1)需要進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收的工程

　　集團(tuán)規(guī)定，以下工程須進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收：巖土工程勘察；工程樁：預(yù)制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗(yàn)槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預(yù)留；防雷、接地工程。

　　（2）隱蔽驗(yàn)收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗(yàn)收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進(jìn)入下道工序。

　　（3）隱蔽工程驗(yàn)收管理與考核，具體按照《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號(hào)）中的第三章隱蔽工程驗(yàn)收管理與考核的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、旁站監(jiān)理

　　在以下的工程內(nèi)容施工時(shí)，工程部必須安排技術(shù)人員進(jìn)行旁站監(jiān)理，并做好相關(guān)臺(tái)帳和旁站記錄，及時(shí)處理并上報(bào)施工中的突發(fā)事件。須進(jìn)行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護(hù)壁工程施工、鋼結(jié)構(gòu)吊裝施工、關(guān)鍵部位裝修、重要設(shè)備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項(xiàng)目總監(jiān)理工程師（工程部經(jīng)理）認(rèn)為有必要實(shí)行旁站監(jiān)理的工程。

　　4、維權(quán)取證（索賠反索賠）

　　（1）對(duì)索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關(guān)鍵條款，尤其對(duì)于停工事件、反復(fù)進(jìn)出場(chǎng)事件、材料人工價(jià)格劇烈波動(dòng)期間、質(zhì)量安全事故等，一旦發(fā)生或潛在發(fā)生，必須及時(shí)匯報(bào)、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　　（2）對(duì)于施工單位常規(guī)性的不履約行為如管理人員不足、機(jī)具設(shè)備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時(shí)取證并書面督促整改，不整改的須及時(shí)上報(bào)，并于合同管理部、預(yù)決算部溝通。

　　（3）嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)文收文簽收手續(xù)，及時(shí)歸檔工程資料，加強(qiáng)工程檔案文件及各種會(huì)議紀(jì)要的簽認(rèn)歸檔管理。

　　（4）嚴(yán)禁以會(huì)議紀(jì)要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進(jìn)行賠償、補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)及上調(diào)價(jià)格。

　　嚴(yán)禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規(guī)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)合法化。

　　5、工程建設(shè)交流會(huì)

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設(shè)交流會(huì)。

　　會(huì)議紀(jì)要經(jīng)與會(huì)各方代表會(huì)簽后，3天內(nèi)報(bào)工程技術(shù)部、管理中心備案。

　　會(huì)議內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號(hào)）第五條

　　6、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)

　　每周日前，地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)組織總工室、合同管理部、工程技術(shù)部、招投標(biāo)部、預(yù)決算部、材料部、開發(fā)部、工程部召開現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，解決工程遇到的問題，同時(shí)討論索賠反索賠風(fēng)險(xiǎn)與措施。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號(hào)）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評(píng)價(jià)

　　每季度初，主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)組織工程部、工程技術(shù)部、預(yù)決算部、合同管理部對(duì)參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)并排名，評(píng)價(jià)結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司董事長(zhǎng)審批后報(bào)管理中心及當(dāng)?shù)毓菊型稑?biāo)部，由管理中心組織合同管理中心進(jìn)行總體評(píng)比并形成專項(xiàng)報(bào)告。