房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之道路管網(wǎng)
十一、道路管網(wǎng)
（一）工作要點(diǎn)
1、道路的劃分
依照主次關(guān)系將道路劃分為：區(qū)內(nèi)主干道，包括規(guī)劃道路、公建路、組團(tuán)與組團(tuán)之間道路，區(qū)內(nèi)次干道，包括組團(tuán)內(nèi)道路，區(qū)內(nèi)支道，包括宅行支路和消防通道。
2、綜合管網(wǎng)的組成
室外綜合管網(wǎng)包括排水管網(wǎng)（雨水系統(tǒng)和污水系統(tǒng)）、供水管網(wǎng)、消防管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)（一次供熱系統(tǒng)和二次供熱系統(tǒng)）、燃?xì)夤芫W(wǎng)、電力管網(wǎng)（高壓電系統(tǒng)和低壓電系統(tǒng)）、弱電管網(wǎng)（有線電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、移動(dòng)通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）、園林綠化噴灌系統(tǒng)管網(wǎng)，部分項(xiàng)目還有建筑中水系統(tǒng)管網(wǎng)，山地樓盤還有排洪系統(tǒng)管(管、溝、渠)。
3、道路施工時(shí)機(jī)選擇
（1）區(qū)內(nèi)主干道是小區(qū)交通樞紐，將作為主要施工道路和銷售通道，因此在主體開工時(shí)，甚至在土方施工階段就要安排區(qū)內(nèi)主干道的施工。作為施工道路使用時(shí)，在主體開工時(shí)或土方施工階段按設(shè)計(jì)要求施工到水穩(wěn)層，瀝青面層視情況可暫緩施工；作為銷售通道使用時(shí)，除按設(shè)計(jì)要求施工到水穩(wěn)層外，開盤前瀝青面層須施工完成。
（2）區(qū)內(nèi)次干道施工時(shí)間根據(jù)樓盤的類型決定。別墅樓盤應(yīng)在基礎(chǔ)部分結(jié)構(gòu)施工完成且土方回填后進(jìn)行別墅區(qū)道路基層施工，別墅封頂后可進(jìn)行水穩(wěn)層施工，交樓前安排瀝青面層施工；其他樓盤可在外排柵拆除完成后進(jìn)行次干道基層、水穩(wěn)層、瀝青面層的連續(xù)施工，交樓前1個(gè)月完成。但樣板房區(qū)域應(yīng)在開盤前完成瀝青路面施工。
（3）區(qū)內(nèi)支道可在外排柵拆除后施工，交樓前1個(gè)月完成。
4、管網(wǎng)施工時(shí)機(jī)選擇
在道路兩側(cè)地下埋設(shè)的主要管網(wǎng)有：排水主干管網(wǎng)、給水主干管網(wǎng)、室外消防管網(wǎng)、供熱主干管網(wǎng)、電力管網(wǎng)、弱電管網(wǎng)、燃?xì)庵鞲晒芫W(wǎng)等，應(yīng)在道路施工前進(jìn)行施工，其他埋設(shè)綠化帶和人行道下且較淺的管道可在綠化帶和人行道施工前施工。
（1）區(qū)內(nèi)主干道兩側(cè)管網(wǎng)，宜在主體開工時(shí)，甚至在土方施工階段施工。
（2）區(qū)內(nèi)次干道和區(qū)內(nèi)支道管網(wǎng)施工時(shí)間安排按以下順序：別墅樓盤應(yīng)在基礎(chǔ)部分結(jié)構(gòu)施工完成進(jìn)行管網(wǎng)施工，然后基礎(chǔ)回填，場地平整；非別墅樓盤樣板區(qū)域應(yīng)在基礎(chǔ)部分結(jié)構(gòu)施工完成后穿插管網(wǎng)施工，然后基礎(chǔ)回填，場地平整；非別墅樓盤非樣板區(qū)可在外排柵拆除完成后進(jìn)行管網(wǎng)施工。
（3）建筑物周邊管網(wǎng)施工時(shí)間安排按以下順序：別墅樓盤在主體封頂后，首層砌筑前進(jìn)行建筑物周邊管網(wǎng)施工，然后進(jìn)行±0.00以下砌筑施工基礎(chǔ)梁至±0.00的回填施工；非別墅樓盤建筑物周邊管網(wǎng)與區(qū)內(nèi)次干道和區(qū)內(nèi)支道管網(wǎng)一同施工。
5、施工道路盡量與小區(qū)永久道路重合，施工道路只能施工至水穩(wěn)層，直至即將交樓時(shí)，再進(jìn)行道路面層（瀝青）的鋪設(shè)、路緣石、排水篦子、截水溝的安裝。
（二）控制要點(diǎn)
1、地下管線埋臵原則如下：
（1）地下管線設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)小區(qū)地下管網(wǎng)規(guī)劃，即應(yīng)節(jié)約用地，又應(yīng)遠(yuǎn)近期結(jié)合，為遠(yuǎn)期接入或擴(kuò)建留有余地。
（2）對各種管線應(yīng)全面規(guī)劃、綜合設(shè)計(jì)，合理確定其位臵與標(biāo)高。
（3）地下管線可布臵在路側(cè)帶或綠化帶下面，用地不夠時(shí)，可布臵在非機(jī)動(dòng)車車行道下面。在埋設(shè)管線困難的地方，支路下面可埋設(shè)各種管線。車行道上不應(yīng)設(shè)有井蓋。
（4）在重要交叉口與或水泥混凝土剛性路面下應(yīng)預(yù)埋過路管線。
（5）各種管線埋設(shè)深度與結(jié)構(gòu)強(qiáng)度應(yīng)滿足道路施工荷載與道路行車荷載的要求，否則應(yīng)采取加固措施。
（6）路燈電線可延路緣石方向埋設(shè)在路緣石與人行道樹池之間，埋設(shè)深度按規(guī)范要求執(zhí)行。
（7）檢查井井蓋應(yīng)避開住戶大堂入口和別墅私家花園入口。
2、管網(wǎng)施工先后順序
管網(wǎng)以設(shè)計(jì)埋設(shè)深度，按先深后淺依次施工的原則組織施工，當(dāng)管網(wǎng)發(fā)生交叉時(shí)，壓力管道讓重力自流管、可彎曲管讓不易彎曲管、分支管讓主干管、小管徑管讓大管徑管。
3、管溝開挖質(zhì)量及成本控制
（1）管溝開挖深度超過5m（含5m）的，或基坑雖未超過5m，但地質(zhì)條件和周圍環(huán)境復(fù)雜、地下水位在溝底以上的，應(yīng)編制專項(xiàng)開挖方案，并應(yīng)做好支護(hù)和降水措施。
（2）管溝的開挖寬度和坡度須如實(shí)在驗(yàn)槽隱蔽上記錄，不能以簽證形式辦理，工程量以驗(yàn)槽記錄為依據(jù)，按相關(guān)規(guī)定計(jì)取。
4、管道施工質(zhì)量控制
（1）重力自流管道施工完成后，在回填前應(yīng)進(jìn)行閉水試驗(yàn)。
（2）壓力管道施工完成后，在回填前應(yīng)進(jìn)行水壓（或氣壓）試驗(yàn)。
5、管道墊層施工與管道回填質(zhì)量及成本控制
（1）管道支墩及墊層應(yīng)按設(shè)計(jì)要求施工，當(dāng)土質(zhì)較好，可以不做混凝土墊層時(shí)，應(yīng)與設(shè)計(jì)溝通，下發(fā)設(shè)計(jì)變更，做好相關(guān)記錄和拍照存檔作為結(jié)算依據(jù)。
（2）管道回填應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，當(dāng)采用石灰土、砂、沙礫回填時(shí)質(zhì)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。
（3）管道回填應(yīng)分層壓實(shí)，虛鋪厚度應(yīng)與壓實(shí)工具相配匹，但最大厚度不得大于40cm。
6、道路施工質(zhì)量及成本控制
按集團(tuán)設(shè)計(jì)成本與質(zhì)量控制中心《道路設(shè)計(jì)施工標(biāo)準(zhǔn)》要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。
篇2：X地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引
某地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引
為了加強(qiáng)施工現(xiàn)場發(fā)電機(jī)使用的管理，結(jié)合集團(tuán)公司的實(shí)際情況，擬定本管理指引，供參照執(zhí)行。
一、本指引主要適用于施工現(xiàn)場未開通臨時(shí)用電或業(yè)主提供電源容量不足，需使用發(fā)電機(jī)供電的。
二、工程部應(yīng)派專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的管理：發(fā)電機(jī)進(jìn)退場管理臺帳的建立、發(fā)電機(jī)進(jìn)場驗(yàn)收、發(fā)電機(jī)使用記錄等工作，并在組織架構(gòu)和崗位職責(zé)上予以明確。
三、發(fā)電機(jī)使用的申請、批復(fù)管理
1、工程現(xiàn)場使用發(fā)電機(jī)前，應(yīng)由使用單位提出使用申請及用電方案。
2、工程部應(yīng)根據(jù)合同及施工方案的要求進(jìn)行審查，對發(fā)電機(jī)用電負(fù)荷的大小及性質(zhì)給予審核，審核要點(diǎn)包括：使用發(fā)電機(jī)的原因、用電設(shè)備清單及其負(fù)荷的大小、發(fā)電機(jī)供電的施工部位、發(fā)電機(jī)位臵布臵、線路走向布臵等。
3、發(fā)電機(jī)額定功率應(yīng)與實(shí)際負(fù)荷相匹配，不得大于實(shí)際最大負(fù)荷的2倍。
四、發(fā)電機(jī)進(jìn)出場管理及設(shè)備管理
1、進(jìn)場使用的發(fā)電機(jī)必須具備合法有效的合格證或檢驗(yàn)合格報(bào)告，并經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收后方可進(jìn)場投入使用。驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)包含發(fā)電機(jī)合格證或檢驗(yàn)合格報(bào)告、進(jìn)場發(fā)電機(jī)與申請書內(nèi)規(guī)格型號是否一致、發(fā)電機(jī)饋線配電系統(tǒng)的布臵等。
2、工程部應(yīng)建立《發(fā)電機(jī)進(jìn)退場臺帳》（見附表一），所有發(fā)電機(jī)必須登入《發(fā)電機(jī)進(jìn)退場臺帳》，并標(biāo)明發(fā)電機(jī)規(guī)格、型號及進(jìn)退出場時(shí)間、使用部位、使用單位。
3、發(fā)電機(jī)需使用時(shí)，開機(jī)關(guān)機(jī)必須經(jīng)監(jiān)理工程師同意后方可實(shí)施操作，并實(shí)時(shí)登入《發(fā)電機(jī)使用記錄》（見附表二）。監(jiān)理工程師在審核發(fā)電機(jī)使用時(shí)，應(yīng)復(fù)核發(fā)電機(jī)是否與負(fù)荷匹配，巡視發(fā)電機(jī)的使用情況，嚴(yán)禁出現(xiàn)“大馬拉小車”現(xiàn)象。
4、發(fā)電機(jī)設(shè)臵應(yīng)遠(yuǎn)離生活區(qū)域，發(fā)電機(jī)排煙管出口應(yīng)設(shè)臵在室外。
5、發(fā)電機(jī)如需與市電同時(shí)使用，必須設(shè)臵市電連鎖裝臵，嚴(yán)禁與市電并列運(yùn)行。
6、低壓發(fā)電機(jī)應(yīng)采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護(hù)。
7、原則上發(fā)電機(jī)供電半徑不得超過250米。
篇3：房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式
房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式
二、開工模式
1、開工標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目首期開工優(yōu)先施工樣板區(qū)包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標(biāo)志塔及其它重要配套如運(yùn)動(dòng)中心、學(xué)校等；首期其余住宅按照開盤前達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度安排施工。
2、工期標(biāo)準(zhǔn)
開工至開盤工期標(biāo)準(zhǔn)、正常施工工期標(biāo)準(zhǔn)詳見《新項(xiàng)目開盤前工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第094號）
3、搶工措施概述
為了確保六個(gè)月內(nèi)開盤，須統(tǒng)籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎(chǔ)形式的選用宜綜合評估各項(xiàng)因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎(chǔ)宜采用施工周期短，施工難度小的基礎(chǔ)形式。具體措施詳見《加快樣板區(qū)工程進(jìn)度的措施與建議》。
對于關(guān)鍵且周期長的材料設(shè)備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產(chǎn)甚至派專人、專項(xiàng)資金至廠家直接解決確保滿足工程進(jìn)度需要。
三、開盤模式
1、每期樓宇發(fā)售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內(nèi)裝、中心園林等銷售環(huán)境、大門、標(biāo)志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區(qū)范圍內(nèi)全面清洗完成并達(dá)星級標(biāo)準(zhǔn)。
2、首期主體工程達(dá)到當(dāng)?shù)卣蟮念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。
四、工程管理基本機(jī)制
1、樣板先行
工程建設(shè)實(shí)行樣板先行制度。施工樣板未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積施工。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號）
第十五條。
需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內(nèi)墻地面磚、木地板、地暖、內(nèi)外保溫；室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內(nèi)外磚砌體及批蕩；主體結(jié)構(gòu)的鋼筋及模板；預(yù)制構(gòu)件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點(diǎn)是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護(hù)樣板，經(jīng)工程部經(jīng)理驗(yàn)收批準(zhǔn)后方可大面積施工。
2、隱蔽驗(yàn)收
(1)需要進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收的工程
集團(tuán)規(guī)定，以下工程須進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收：巖土工程勘察；工程樁：預(yù)制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗(yàn)槽；錨桿；防水工程；
模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預(yù)留；防雷、接地工程。
（2）隱蔽驗(yàn)收程序：
詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗(yàn)收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進(jìn)入下道工序。
（3）隱蔽工程驗(yàn)收管理與考核，具體按照《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗(yàn)收管理與考核的規(guī)定執(zhí)行。
3、旁站監(jiān)理
在以下的工程內(nèi)容施工時(shí)，工程部必須安排技術(shù)人員進(jìn)行旁站監(jiān)理，并做好相關(guān)臺帳和旁站記錄，及時(shí)處理并上報(bào)施工中的突發(fā)事件。須進(jìn)行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護(hù)壁工程施工、鋼結(jié)構(gòu)吊裝施工、關(guān)鍵部位裝修、重要設(shè)備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項(xiàng)目總監(jiān)理工程師（工程部經(jīng)理）認(rèn)為有必要實(shí)行旁站監(jiān)理的工程。
4、維權(quán)取證（索賠反索賠）
（1）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關(guān)鍵條款，尤其對于停工事件、反復(fù)進(jìn)出場事件、材料人工價(jià)格劇烈波動(dòng)期間、質(zhì)量安全事故等，一旦發(fā)生或潛在發(fā)生，必須及時(shí)匯報(bào)、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。
（2）對于施工單位常規(guī)性的不履約行為如管理人員不足、機(jī)具設(shè)備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時(shí)取證并書面督促整改，不整改的須及時(shí)上報(bào)，并于合同管理部、預(yù)決算部溝通。
（3）嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)文收文簽收手續(xù)，及時(shí)歸檔工程資料，加強(qiáng)工程檔案文件及各種會(huì)議紀(jì)要的簽認(rèn)歸檔管理。
（4）嚴(yán)禁以會(huì)議紀(jì)要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進(jìn)行賠償、補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)及上調(diào)價(jià)格。
嚴(yán)禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規(guī)經(jīng)營活動(dòng)合法化。
5、工程建設(shè)交流會(huì)
在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設(shè)交流會(huì)。
會(huì)議紀(jì)要經(jīng)與會(huì)各方代表會(huì)簽后，3天內(nèi)報(bào)工程技術(shù)部、管理中心備案。
會(huì)議內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條
6、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)
每周日前，地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)組織總工室、合同管理部、工程技術(shù)部、招投標(biāo)部、預(yù)決算部、材料部、開發(fā)部、工程部召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)，解決工程遇到的問題，同時(shí)討論索賠反索賠風(fēng)險(xiǎn)與措施。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條
7、主要施工單位季度綜合評價(jià)
每季度初，主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)組織工程部、工程技術(shù)部、預(yù)決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進(jìn)行綜合評價(jià)并排名，評價(jià)結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后報(bào)管理中心及當(dāng)?shù)毓菊型稑?biāo)部，由管理中心組織合同管理中心進(jìn)行總體評比并形成專項(xiàng)報(bào)告。