房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之發(fā)電機安裝

　　（十九）發(fā)電機安裝工程

　　1、工作要點

　　（1）工程部根據(jù)計劃要求提出發(fā)電機合同立項并由招投標(biāo)部簽訂發(fā)電機采購、安裝、環(huán)保合同。

　　（2）機房所在樓層（一般為地下室）砌體施工前，發(fā)電機單位應(yīng)完成專業(yè)圖紙的設(shè)計和報批工作。工程部應(yīng)在發(fā)電機工程開工前提供符合要求的現(xiàn)場條件，如：標(biāo)高和軸線的提交、總接地端子的預(yù)留、施工水電源、現(xiàn)場施工場地的清理、臨時倉庫提供、提供設(shè)備進(jìn)入通道（或主體結(jié)構(gòu)的吊裝預(yù)留口）等。

　　（3）發(fā)電機單位應(yīng)配合外電施工單位，進(jìn)行發(fā)電機饋電線路、自啟動線路、發(fā)電機母線各配電柜的安裝、調(diào)試。

　　（4）發(fā)電機組及機房環(huán)保、消防施工完成后，組織進(jìn)行發(fā)電機環(huán)保驗收，并配合消防單位進(jìn)行消防驗收，取得相應(yīng)合格證照。

　　（5）向質(zhì)監(jiān)站申報辦理中間驗收手續(xù)。

　　2、實體質(zhì)量控制要點

　　（1）材料采購及驗收

　　由集團招投標(biāo)中心負(fù)責(zé)發(fā)電機組的招投標(biāo)，并簽署年度框架協(xié)議。地區(qū)公司招投標(biāo)部根據(jù)年度框架協(xié)議與廠家簽署設(shè)備買賣及安裝合同、發(fā)電機房環(huán)保工程合同。

　　發(fā)電機組設(shè)備進(jìn)場時，由工程部負(fù)責(zé)開箱驗收，根據(jù)合同、規(guī)范要求檢查隨箱資料和重要部件的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、型號、機身序列號等，進(jìn)口部件的，還須提供原產(chǎn)地證明、報關(guān)報檢的單據(jù)等。并及時將驗收記錄、隨箱資料歸檔。

　　（2）安裝

　　建筑施工圖中的發(fā)電機房砌筑位臵、間隔布局及防火門、煙道等部件規(guī)格僅作為報建和設(shè)計審查使用，不作為發(fā)電機具體施工的依

　　據(jù)，但排煙口應(yīng)按建筑圖進(jìn)行預(yù)留。發(fā)電機房的位臵、布局以及隔音防火門等材料的規(guī)格以發(fā)電機專業(yè)圖紙為準(zhǔn)。相應(yīng)的照明電源、給水水源、發(fā)電機消防設(shè)計應(yīng)按發(fā)電機專業(yè)圖紙進(jìn)行調(diào)整。

　　發(fā)電機基礎(chǔ)的高度、尺寸應(yīng)符合設(shè)計要求，隔震措施齊備，基礎(chǔ)槽鋼平整度符合要求，接地可靠。

　　發(fā)電機饋電線路連接后，兩端相序必須與市電系統(tǒng)相序一致，確保系統(tǒng)安全并方便管理檢查。

　　發(fā)電機中心線（即電球工作零線）應(yīng)按規(guī)范要求與接地干線直接連接，避免通過其他接地部件接地。

　　發(fā)電機組完成安裝后，應(yīng)進(jìn)行空載、負(fù)載試驗，并填報試驗記錄歸檔保存，試驗費用已包含在合同當(dāng)中。

篇2：X地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機管理指引

　　某地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機管理指引

　　為了加強施工現(xiàn)場發(fā)電機使用的管理，結(jié)合集團公司的實際情況，擬定本管理指引，供參照執(zhí)行。

　　一、本指引主要適用于施工現(xiàn)場未開通臨時用電或業(yè)主提供電源容量不足，需使用發(fā)電機供電的。

　　二、工程部應(yīng)派專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)發(fā)電機的管理：發(fā)電機進(jìn)退場管理臺帳的建立、發(fā)電機進(jìn)場驗收、發(fā)電機使用記錄等工作，并在組織架構(gòu)和崗位職責(zé)上予以明確。

　　三、發(fā)電機使用的申請、批復(fù)管理

　　1、工程現(xiàn)場使用發(fā)電機前，應(yīng)由使用單位提出使用申請及用電方案。

　　2、工程部應(yīng)根據(jù)合同及施工方案的要求進(jìn)行審查，對發(fā)電機用電負(fù)荷的大小及性質(zhì)給予審核，審核要點包括：使用發(fā)電機的原因、用電設(shè)備清單及其負(fù)荷的大小、發(fā)電機供電的施工部位、發(fā)電機位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發(fā)電機額定功率應(yīng)與實際負(fù)荷相匹配，不得大于實際最大負(fù)荷的2倍。

　　四、發(fā)電機進(jìn)出場管理及設(shè)備管理

　　1、進(jìn)場使用的發(fā)電機必須具備合法有效的合格證或檢驗合格報告，并經(jīng)監(jiān)理工程師驗收后方可進(jìn)場投入使用。驗收內(nèi)容應(yīng)包含發(fā)電機合格證或檢驗合格報告、進(jìn)場發(fā)電機與申請書內(nèi)規(guī)格型號是否一致、發(fā)電機饋線配電系統(tǒng)的布臵等。

　　2、工程部應(yīng)建立《發(fā)電機進(jìn)退場臺帳》（見附表一），所有發(fā)電機必須登入《發(fā)電機進(jìn)退場臺帳》，并標(biāo)明發(fā)電機規(guī)格、型號及進(jìn)退出場時間、使用部位、使用單位。

　　3、發(fā)電機需使用時，開機關(guān)機必須經(jīng)監(jiān)理工程師同意后方可實施操作，并實時登入《發(fā)電機使用記錄》（見附表二）。監(jiān)理工程師在審核發(fā)電機使用時，應(yīng)復(fù)核發(fā)電機是否與負(fù)荷匹配，巡視發(fā)電機的使用情況，嚴(yán)禁出現(xiàn)“大馬拉小車”現(xiàn)象。

　　4、發(fā)電機設(shè)臵應(yīng)遠(yuǎn)離生活區(qū)域，發(fā)電機排煙管出口應(yīng)設(shè)臵在室外。

　　5、發(fā)電機如需與市電同時使用，必須設(shè)臵市電連鎖裝臵，嚴(yán)禁與市電并列運行。

　　6、低壓發(fā)電機應(yīng)采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護。

　　7、原則上發(fā)電機供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

　　房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標(biāo)準(zhǔn)

　　項目首期開工優(yōu)先施工樣板區(qū)包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標(biāo)志塔及其它重要配套如運動中心、學(xué)校等；首期其余住宅按照開盤前達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度安排施工。

　　2、工期標(biāo)準(zhǔn)

　　開工至開盤工期標(biāo)準(zhǔn)、正常施工工期標(biāo)準(zhǔn)詳見《新項目開盤前工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第094號）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個月內(nèi)開盤，須統(tǒng)籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎(chǔ)形式的選用宜綜合評估各項因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎(chǔ)宜采用施工周期短，施工難度小的基礎(chǔ)形式。具體措施詳見《加快樣板區(qū)工程進(jìn)度的措施與建議》。

　　對于關(guān)鍵且周期長的材料設(shè)備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產(chǎn)甚至派專人、專項資金至廠家直接解決確保滿足工程進(jìn)度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發(fā)售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內(nèi)裝、中心園林等銷售環(huán)境、大門、標(biāo)志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區(qū)范圍內(nèi)全面清洗完成并達(dá)星級標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、首期主體工程達(dá)到當(dāng)?shù)卣蟮念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、工程管理基本機制

　　1、樣板先行

　　工程建設(shè)實行樣板先行制度。施工樣板未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積施工。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內(nèi)墻地面磚、木地板、地暖、內(nèi)外保溫；室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內(nèi)外磚砌體及批蕩；主體結(jié)構(gòu)的鋼筋及模板；預(yù)制構(gòu)件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護樣板，經(jīng)工程部經(jīng)理驗收批準(zhǔn)后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗收

　　(1)需要進(jìn)行隱蔽驗收的工程

　　集團規(guī)定，以下工程須進(jìn)行隱蔽驗收：巖土工程勘察；工程樁：預(yù)制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預(yù)留；防雷、接地工程。

　　（2）隱蔽驗收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進(jìn)入下道工序。

　　（3）隱蔽工程驗收管理與考核，具體按照《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗收管理與考核的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、旁站監(jiān)理

　　在以下的工程內(nèi)容施工時，工程部必須安排技術(shù)人員進(jìn)行旁站監(jiān)理，并做好相關(guān)臺帳和旁站記錄，及時處理并上報施工中的突發(fā)事件。須進(jìn)行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護壁工程施工、鋼結(jié)構(gòu)吊裝施工、關(guān)鍵部位裝修、重要設(shè)備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項目總監(jiān)理工程師（工程部經(jīng)理）認(rèn)為有必要實行旁站監(jiān)理的工程。

　　4、維權(quán)取證（索賠反索賠）

　　（1）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關(guān)鍵條款，尤其對于停工事件、反復(fù)進(jìn)出場事件、材料人工價格劇烈波動期間、質(zhì)量安全事故等，一旦發(fā)生或潛在發(fā)生，必須及時匯報、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　　（2）對于施工單位常規(guī)性的不履約行為如管理人員不足、機具設(shè)備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時取證并書面督促整改，不整改的須及時上報，并于合同管理部、預(yù)決算部溝通。

　　（3）嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)文收文簽收手續(xù)，及時歸檔工程資料，加強工程檔案文件及各種會議紀(jì)要的簽認(rèn)歸檔管理。

　　（4）嚴(yán)禁以會議紀(jì)要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進(jìn)行賠償、補償、獎勵及上調(diào)價格。

　　嚴(yán)禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規(guī)經(jīng)營活動合法化。

　　5、工程建設(shè)交流會

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設(shè)交流會。

　　會議紀(jì)要經(jīng)與會各方代表會簽后，3天內(nèi)報工程技術(shù)部、管理中心備案。

　　會議內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條

　　6、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會

　　每周日前，地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)組織總工室、合同管理部、工程技術(shù)部、招投標(biāo)部、預(yù)決算部、材料部、開發(fā)部、工程部召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風(fēng)險與措施。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評價

　　每季度初，主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)組織工程部、工程技術(shù)部、預(yù)決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進(jìn)行綜合評價并排名，評價結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后報管理中心及當(dāng)?shù)毓菊型稑?biāo)部，由管理中心組織合同管理中心進(jìn)行總體評比并形成專項報告。