住宅群樓工程保修工作管理措施
作為一個總承包企業，除了保證所交付的產品滿足質量要求外，更重要的是在后期的服務中做到至善至美，這樣才會顯示出最大的社會效益，持久品牌。我公司作為建筑行業的優秀企業，一直注重這種持久效應。我們將采取一系列保證措施，使建設單位最大滿意，并使入住及使用本樓的客戶最大滿意！
通過前面章節所敘述的各項準備、實施工作及有力的措施保障，我們完全有把握按照總的里程碑計劃順利進入竣工、交付階段。在這一階段，我們首先將全力完成竣工備案和與物業管理公司交接的工作，實現全面"交鑰匙"之后，我們將把工作重點轉移到配合和服務于客戶上來，力求讓所有的進駐客戶滿意，并做好維護與維修的相應準備。
1、竣工備案
1.1竣工備案的目標
為實現對建設單位的工期承諾，我們務必提前將竣工備案前的所有驗收和資料準備工作完成，并于竣工前將有關資料提供給相關的備案部門。
1.2竣工備案的條件和所需的文件
1.2.1竣工備案的條件
（1）施工圖紙設計文件的審查意見書（建設單位提供）；
（2）規劃許可證和規劃驗收單（建設單位提供）；
（3）工程質量監督注冊登記表（建設單位提供）；
（4）勘察、建設單位、監理、設計和施工總包方各自提供的竣工報告書；
（5）甲、乙雙方的竣工決算書；
（6）施工許可證；
（7）消防驗收單；
（8）環保驗收單；
（9）四方驗收單；
（10）城建檔案館預驗收單；
（11）保修合同。
2、與物業管理公司的交接
為給本工程使用的客戶留出足夠的時間布置辦公區和熟悉環境，我們采取與物業管理公司分層交接的方式。這樣，客戶可以分階段、分層的進駐本工程樓層，進行充分的準備工作。
2.1對交接部位的驗收程序
具體的驗收程序見下圖：
否
是
2.2對交接部位的培訓
我們將在物業管理公司進行驗收的同時，由項目總工程師組織項目各專業工程師及分包單位工程師對物業管理人員進行各功能與系統的培訓，使其能夠對工程功能很快的了解與掌握，以滿足客戶的要求。
3、工程保修
自本工程辦理完《單位工程竣工驗收記錄》，工程即進入保修期，同時我方將與建設單位辦理《房屋工程質量保修書》，對于本工程保修的范圍及期限、具體規定等，我方將嚴格按《建設工程質量管理規定》及我公司程序文件關于保修與服務的內容執行，并且定部門、定人員、定標準。
進入到保修期后，項目經理根據本工程的需要，組織項目各專業人員與各分包人員，組成維修小組，負責處理后期工程交付后保修期內的日常維修。保修期間的所有責任仍由項目經理負責。
3.1保修工作流程
保修期內的保修工作流程圖
3.2保修溝通
當本維修小組成立后，向建設單位提供聯系電話，公布服務投訴電話、郵件信箱地址。公司各部門接到已交付工程顧客投訴電話或信函，必須及時將信息反饋至項目維修小組，并填寫工程回訪維修表。通過分析，明確責任和問題原因，并交付相關分包與施工作業隊負責維修。如不屬于施工方的問題，由維修中心或項目工程部負責向建設單位解釋清楚，由建設單位自行解決，如建設單位要求我們協助維修，我方將派人維修，收取成本費。
4、保修期外的服務管理措施
當工程保修期完成后，現場維修小組撤離現場，所有服務回訪與保修工作交付本公司工程維修中心。并按如下程序進行維修：
4.1保修溝通
公司向建設單位和物業公布服務電話、投訴電話、郵件信箱地址及公司工程維修中心地址。
公司任何部門接到已交付工程顧客投訴電話或信函，必須及時將信息反饋給工程部，由工程部填寫問題記錄。通過分析明確責任區分，如不屬于施工中的問題，由維修中心或項目工程部負責向建設單位解釋清楚，由建設單位自行解決；如建設單位要求我們協助維修，我將方派人維修，收取工本費。
4.2工程回訪
（1）工程部編制《年度工程質量回訪計劃》，并負責執行。對于保修外的回訪我公司規定每半年回訪一次。
（2）年度計劃見下表：
序號工程
名稱建設單位
（物業公司）施工
項目計劃回訪日期回訪
方式記錄人
（3）工程部根據《年度工程質量回訪計劃》，以電訪、信訪、走訪等形式或責成下屬公司或項目經理部聽取建設單位意見，并填寫工程質量回訪記錄表。
（4）根據回訪記錄，如出現工程質量問題時，進行保修處理。
4.3工程保修
（1）工程部接到反饋的工程施工質量問題或工程回訪時發現工程質量問題后，開始組織工程維修的實施工作。
（2）當原項目經理部不存在時，由維修中心負責組織維修。
（3）遇到疑難問題時，由公司成立的應急小組會同技術部對工程質量問題進行鑒定，并制訂修理方案（技術措施），及時維修。
（4）根據雙方簽訂的《天津市建設工程保修合同》，工程部負責與建設單位磋商，明確工程質量問題產生的責任，確定維修范圍，填寫維修記錄表。
（5）工程部根據維修記錄表中的內容組織施工，并自檢合格。
（6）會同建設單位代表對保修工程進行驗收；若修理仍不能令建設單位滿意，則重新進行維修工作，直至完成令建設單位滿意為止。雙方在維修記錄表上會簽對修理結果的鑒定意見后，報公司備案。
（7）對重復出現的質量問題，工程部將工程情況報技術部，由技術部按《糾正和預防措施工作程序》制定糾正和預防措施。
篇2：提交小區《房屋工程質量和設備保修工作手冊》函
提交小區《房屋工程質量和設備保修工作手冊》的函
編號：**物業字GWZJ-YJC（20**）015號
致：湛江**置業有限公司 zz總經理
由：**物業管理有限公司zz城項目顧問咨詢組
時間：20**年11月17日
主題：提交《房屋工程質量和設備保修工作手冊》的函
湛江**置業有限公司：
zz城項目竣工驗收移交后，將面臨著房屋工程質量和設備的質量問題，根據行業規范和積累的經驗，處理好此問題與否，關系到小區物業管理服務工作能否正常進行、小區業主能否穩定、開發商信譽好壞等。為保證房屋工程質量和設備保修工作健康進行，現提供《房屋工程質量和設備保修工作手冊》（見附件）供貴方作為此方面工作指導，內容包括：《QP-15質量保修階段工程和設備管理監控規程》、《QP-15-02工程質量和設備保修協議書》、《QP-15-01-F001地產項目保修期內設備故障處理記錄表》、《QP-15-01-F002服務供方設備保養維修記錄表》、《QP-15-01-F003工程質量保修記錄表》、《QP-05-01-F008房屋返修申報表》、《QP-05-01-F009房屋返修處理登記表》。
順頌商祺！
**物業管理有限公司
**ozz城項目顧問咨詢組
二○**年十一月十七日
乙方簽發甲方簽收
時間時間
若有疑問或需要其它協助請聯系：**物業市場發展部
項目經理：AA
電話：****
篇3：業主物業保修工作規范
一、目的
規范業主返修或保修要求的工作,確保返修/保修工作及時高效完成。
二、適用范圍
適用于方正物業公司對物業的返修/保修跟進工作
三、職責
主要由方正物業公司的客戶服務部、水電部、土建維修部、裝修監理部負責相關的工作。主要職責:負責房屋的交接驗收、交樓接待、客戶服務及其意見反饋、返修跟進、返修期間監管、返修驗收、保質期內的維修跟進等。
四、業主返修/保修的規范程序
業主返修/保修的規范程序分為:返修現場檢查、填寫返修清單、返修期間監管、返修完成的復檢驗收、業主驗收、特殊情況處理,共六個階段。
1、返修現場檢查
方正物業公司的工作人員在接到業主返修意見時,要認真檢查是否符合保修條件。請按《房屋質量保證書》及《房屋使用說明書》::認真對返修問題進行檢查核對,并記錄下返修詳細現象,標識于返修問題點上,以便返修工程施工及我們做好復檢工作。對于非我方的人為原因或過了保修期的返修問題,請直接跟業主解釋清楚。保修期內鴻基公司將對業主的返修問題進行返修。
2、填寫返修清單
所有返修問題在發往鴻基公司前必須填寫《住宅交付驗收表》、《工程返修分類表》,清晰填寫業主所在單元地址、業主姓名、聯系電話、返修日期、是否留有門鑰匙,注明詳細返修現象、外觀情況,必要時附注業主要求。返修單原件由方正物業公司保存,以備日后檢查,復印件發往鴻基公司,并由鴻基公司返修負責人簽收。
3、返修期間監管
鴻基公司的工作人員應文明施工,注意保護好返修現場,做好施工時必要的保護工作,不造成新的返修問題。方正物業公司工作人員應做好返修期間的監督檢查工作,發現問題及時與鴻基公司有關負責人反映。返修期限:細小維修3天,一般維修7天,較大返修10天。返修工程分類表另附表。
4、返修完成的復檢驗收
鴻基公司在對某單元的所有返修問題完成返修任務后,由方正物業公
司的工作人員復檢驗收,對未達返修完好要求的問題,發回鴻基公司再返修,對返修完好的問題,由方正物業公司清潔部24小時內做好清潔工作。
5、業主驗收
返修工程完工并清潔后,由方正物業公司工作人員24小時內通知業主驗收。業主驗收時,必要時由方正物業公司工作人員陪同驗收,發現有新返修或二次返修,必要時即時通知鴻基公司有關返修負責人上門協同業主驗收。返修后,業主無異議的,請業主簽名確認并取回其寄存的鑰匙,同時抄錄原始水表、電表讀數,經業主簽名確認后存檔。
6、特殊情況處理
對在約定返修期限內未能完成返修任務的,方正物業公司的工作人員要靈活做好溝通解釋,及時做好主動回訪工作,讓業主感受到我們正在為其全力跟進返修問題。
對業主反映強烈的返修問題,::方正物業公司的工作人員要及時向上級領導匯報有關情況,必要時有關領導要親自接待業主及跟進返修,以確保返修問題在規定期限內解決,讓業主滿意。
因返修期過長,業主要求補償時,方正物業公司的工作人員要做好溝通解釋工作,經公司領導同意,可以減免返修期間的物業管理費。業主的更高補償要求,可請示公司領導,由公司領導特殊處理。
以上客戶返修處理規范將會幫助我們為業主提供優質高效的返修服務,希望各工作人員能嚴格按上述規范工作。
附錄:返修工程分類表