房地產項目工程質量及安全文明管理

　　1工程質量與安全管理目標

　　1.1工程質量管理目標

　　（注：--應以量化指標說明，如有效投訴率等）

　　1.2安全文明施工管理目標

　　1.3 質量與安全管理獎罰措施

　　例，僅供參考

　　1)質量目標獎罰措施

　　2棟多層住宅需達到區優質結構標準，否則罰款10萬元；單體工程質量達到市優質結構標準，則獎勵5萬元；單體工程被評為金牛獎，則獎勵10萬元。

　　2)文明施工的目標處罰措施

　　工程必須獲得區文明工地稱號，否則罰款10萬元；工程若獲得市級文明工地的稱號，則獎勵10萬元。工程施工過程中，業主和監理每周對總包進行綜合評分。周得分低于70分，罰1000元。月平均得分低于70分，罰10000元。月平均得分高于90分，每月獎勵10000元。

　　2質量與安全管理指導思想

　　2.1優選隊伍，杜絕多層轉包

　　1)選擇承包方時，要考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應我們的成本控制目標是有必要的。

　　2)杜絕層層轉包是我們選擇承包商的重要指標。優選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。

　　3)提高自身管理能力。在一個項目按專業分工、適當拆分分包，增加甲供比例，廣泛進行社會資源的整合。

　　4)每次投標的投標方應有足夠合格的數量，保證每次投標的競爭性是很有必要的。

　　2.2強化過程監督

　　1)承建商的質量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質量影響很大。

　　2)強調過程監管，加強對監理公司的管理，通過監理公司實施對承建商嚴格質量控制。

　　3)重點監管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運作，協調各方的關系，關注承建商的成本控制，評價供方的表現。

　　2.3利用監理的力量，強化質量及安全控制

　　1)監理單位是現場質量、進度、安全文明管理和施工單位間協調的主要責任單位，并協助項目部進行成本控制，項目部依據監理合同（包括招標文件、投標書）、經批準的監理規劃、現行的法規和規范，對監理單位進行有效管理和監控是一項特別重要的工作，是保證項目管理正常進行的重要保證。

　　2)現場工程師要經常與監理人員進行有效溝通，使其了解公司的管理思路、工作方式，盡快與項目部合拍。

　　3)現場工程師要樹立監理單位的威信，充分發揮監理單位的作用，為監理單位開展工作創造良好的外部環境。

　　2.4溝通與支持

　　1)溝通活動：與主要承建商，特別是其領導層建立正確的關系，工程應獲得其公司層面的支持。

　　2)管理與技術支持：

　　*設計交底；

　　*施工節點與細部交底；

　　*技術標準交底；

　　*施工工藝交底；

　　*施工組織與配合交底；

　　*質量控制點交底；

　　*樣板驗收交底。

　　3)財務支持：目前，工程承包方的注冊資金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的資金壓力是很大的，同時妨礙工程承包方組織優秀的社會資源。我們應按合同（同時合同支付條款也不要太苛刻）及時支付。

　　3工程質量管理措施

　　3.1 圖紙審查制度

　　施工圖出圖前，由設計部組織，項目部配合，對施工圖紙進行詳細的審查，重點檢查其與設計指導書、設計任務書的符合性，施工做法的合理性，銷售承諾的落實，對圖紙上出現的問題，形成審查文件，轉設計院修改后重新出圖。

　　開工前，由項目部組織，總承包商、設計院、監理公司參加，進行設計交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀要。對設計圖紙中容易忽略、容易出現錯誤的地方進行專項審查。

　　3.1.1 建筑專業施工圖紙核查要點

　　1)房屋的開間、進深、層高、平面布局等是否滿足《設計任務書》的要求。

　　2)建筑說明和裝修材料表是否有錯漏或交待不清。

　　3)平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標注及每間平面的布局，平面相互交叉關系尺寸是否交待清楚；注意軸線與柱子、墻體的關系尺寸；核查立面圖中每層標高、門窗位置與平面圖是否相符；注意核查剖面圖中各層標高，特別是交叉層的標高以及交叉層的處理；立面圖中應標明門窗的標高；結構梁、柱、板的表示等。

　　4)校對上電梯機房和上屋面的標高尺寸；上屋面處的平臺標高要略高于屋面最上層面層標高，防止雨水倒泛；標準層以上電梯機房或屋面注意橫梁是否碰頭，標高要核準。

　　5)樓梯踏步的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時，必須有對外的窗戶等。

　　6)屋面上防水、隔熱、泛水等設計是否符合規范或《設計任務書》的要求要求。

　　7)配合設備專業，必須在建筑圖上表示的開洞和預埋件是否有遺漏。尤其注意對空調留洞及冷凝水管的處理。

　　8)門窗表中的數量、尺寸、型號必須與平面圖核對，有否遺漏或差錯。

　　9)如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時要設有避免雨水進庫的集水坑。

　　10)外陽臺和衛生間的地坪比室內要低。

　　11)屋頂避雷裝置的設計是否符合規范。

　　12)圖紙必須交待的節點有無遺漏。

　　13)圖紙中采用的標準圖集，一律要注明標準圖集的型號。

　　14)建筑節點作法是否與《現行建筑施工規范》中的規定有沖突。

　　3.1.2結構專業施工圖紙核查要點

　　1)結構總說明(核對地質勘察報告)，校對基礎部分的設計。

　　2)復核各類結構的尺寸是否齊全，用料設計是否符合設計規范和抗震要求。

　　3)校核所有平面中各項分尺寸和外包總尺寸以及每層結構平面的標高。

　　4)校對所有結構構件的設計鋼筋和構造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處須加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的聯接筋等是否表示完整。

　　5)如有懸挑構件，懸挑構件的主筋應設置在上部；懸挑構件的端頭如有集中力時，懸挑主筋應下彎鉤住集中力作用構件的鋼筋。

　　6)電梯井內埋件、牛腿、緩沖器及機房的喪計是否符合制造廠提供的電梯資料。

　　7)各設備專業所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。

　　8)樓面和梁面有高低差時，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。

　　9)所有必須繪制的構件詳圖，節點詳圖以及特殊結構的詳圖有否遺漏。

　　10)防潮層的設置，女兒墻的壓頂，磚砌陽臺欄桿轉角的小柱與壓頂等是否設計完善。

　　11)構件尺寸、鋼筋用料、混凝土強度等級比計算需要值超過太多時，要提出合理化建議；反之用料不足的要提出增補。

　　12)凡選用的標準構件，必須注明標準圖集的型號。

　　13)避雷接地的設計是否符合構造及規范要求。

　　3.1.3給排水專業施工圖紙核查要點

　　1)校對設計說明和材料明細表，是否有錯、漏。

　　2)校對用戶提供的數據和設計供水總量是否符合規范。

　　3)進水管的直徑應按最大用水量和揚程的高度進行設計，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。

　　4)核對水泵房的大小以及水泵的臺數是否符合工藝和規范的要求。

　　5)檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛生間和盥洗的龍頭除三件套外，應加設計洗衣機和淋浴器二個頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。

　　6)校對所有系統圖的管徑尺寸和標高。

　　7)校對泵房間的設計和水箱的設計是否符合規范要求。

　　8)排水管的直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標高及坡度；排進市政集水井的坡度不小于0.3％。

　　9)校對各層平面圖和排水系統圖，特別是位置、數量、管徑、標高是否符合規范。須設置地漏的地面是否做坡度。

　　10)凡有穿孔及預埋套管處都須在圖中表明。

　　11)屋面排水斗的設計和排水量是否符合規范要求。

　　12)注意變壓器室下面，是否須要設置隔油池。

　　13)化糞池的型號和數量按排放量定。

　　3.1.4 煤氣專業施工圖紙核查要點

　　1)煤氣設計量與實際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。

　　2)煤氣管道是否設計到廚房及浴室。

　　3)校對煤氣管道的平面圖和系統圖。

　　4)對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。

　　5)設計應考慮煤氣加熱器的排氣管。

　　3.1.5 強電專業施工圖紙核查要點

　　1)校對說明書與材料表，是否有遺漏或須補充。

　　2)校對用戶總耗電量和設計總電量是否符合，并須所在區供電局批準。

　　3)進戶線的方位應該離供電局距離最短的方向，節省用戶的電線、電纜。

　　4)根據總的用電量是否要設配電間還是變電所應按規范進行設計。

　　5)檢查每層分項的電表或配電箱的設計有否。

　　6)動力與照明線路必須分開。

　　7)校對每戶需用電氣設備的布局(如照明、空調、電視)以及高標準裝修所提出的要求是否都有設計。

　　8)校對所有平面圖的設計。

　　9)校對高壓及低壓的配電系統圖。

　　10)電纜溝的設計是否符合規范。

　　11)防雷系統的設計是否遺漏。

　　12)對建筑所須開洞、預埋的都須在圖中交待清楚，并要注明標高和尺寸。

　　3.1.6弱電專業施工圖紙核查要點

　　1)是否設總機房，根據電話門數而定?？倷C房必須木地板。

　　2)進每戶的電話線除特殊要求外，每戶進一路線，設二～三個分線盒。

　　3)衛生間應設置一電話分線盒。

　　4)校對消防系統圖、電話系統圖、安防系統圖、有線電視共用天線系統圖。

　　3.2 施工單位質量保證體系

　　總承包商在開工前，根據項目工程特點和合同規定的質量目標，編制《項目質量計劃》，并上報項目部和監理公司。項目部協助監理公司審查其質量保證體系、質量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。

　　3.3 設備材料進場驗收制度

　　對于工程中甲供材料、甲定乙購材料，施工前，項目部必須進行實地考察，考察其規格、型號、施工工藝、節點處理、成品保護方式，并由相關部門進行封樣。

　　不論是甲供材料設備、還是承包商供應的材料設備，進場時，都由總包按照國家規范、合同要求和樣板進行檢驗，影響結構和使用功能的，還要按照要求進行見證取樣試驗。

　　未經檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。

　　對檢驗不合格者，應將該設備材料做上標志，進行隔離，并盡快作退場處理。

　　3.4 戰前培訓制度

　　3.4.1戰前培訓對象

　　戰前培訓是指在重要的分部分項工程施工之前，由項目部工程組內部組織的關于該項工程施工管理要點的培訓、學習制度。培訓由項目部的工程經理負責組織，整個項目的工程管理人員必須全體參加。

　　需進行培訓的分部分項工程包括：土方工程、擋土支護工程、樁基基礎工程、鋼筋混凝工程、砌體工程、建筑裝飾工程、屋面及防水工程、樓地面工程、門窗工程、電氣工程、給排水工程、通風與空調工程、電梯工程、樣板房及精裝修工程、室外環境及綠化工程、驗樓及入伙，以及其他有必要進行培訓的工程。

　　3.4.2培訓時間

　　培訓時間為各分部分項工程開始實施前一周。

　　3.4.3培訓制度要求

　　1)項目工程經理在培訓開始前三天知會負責講評的工程師做好講評的準備工作。該工程師必須認真熟悉圖紙，針對該分部分項工程的施工流程，質量控制要點難點進行詳細的準備，以保證培訓工作能夠順利完成；

　　2)培訓時首先由負責此次講評的現場工程師進行講評，講評的重點主要是該分項工程的施工流程和質量控制要點，難點，以及作為甲方的工程管理人員必須嚴格把握的事項。還可以結合自己的工作經驗講一下在該分部分項工程施工或質量控制中的一些優秀做法和寶貴心得；

　　3)講評結束后，所有參會人員針對自己不懂的地方進行提問，負責講評的工程師應該給予詳細的解釋，務求使每位參會人員都能很好的理解該分部分項工程的施工流程和控制要點。特別是要讓負責其他分項的工程師也很好的理解該分項工程，使他們能夠更好的配合該分部分項工程工作的開展。對于該分項工程質量控制中的難點問題大家一起進行討論，最后拿出一個有效的控制手段；

　　4)會議結束后整理成會議紀要（格式附后），由項目工程主管副總簽發；

　　5)會議紀要每位參會的工程師都應仔細閱讀，務求在該分部分項工程實施之前消化吸收。

　　3.5 樣板驗收制度

　　3.1樣板驗收對象

　　應作施工樣板的施工項目包括：支護

錨桿、樁基工程（試樁）、鋼筋工程、砌體工程、抹灰工程、飾面磚粘貼工程、鋁合金窗安裝、木門安裝、欄桿工程、防水工程、保溫工程、電梯大堂裝修工程、油漆工程、轉換層施工，以及其他有必要作施工樣板的工程。

　　對于新材料，新設備、新工藝等，也要先做樣板，報監理公司及項目部，通過試驗和鑒定后，才可應用的工程上。

　　3.2樣板驗收時間要求

　　樣板驗收應在該項工程大面積施工前15天組織進行（特殊項目根據工程實際情況提前），最遲提前一周完成。

　　3.3樣板驗收工作程序

　　1)項目工程經理負責項目各項樣板驗收組織工作，甲方工程管理人員、監理機構、承建單位協同實施。

　　2)各分部分項工程開始施工前15天，由項目工程經理組織甲方工程管理人員、監理機構、施工單位，討論確定該項工程施工作業方法和施工工藝，明確質量要求，由施工單位組織作施工樣板。

　　3)施工樣板完成后，由監理組織進行樣板驗收，甲方項目工程經理、工程師、監理機構項目總監及專業工程師、施工單位項目經理、技術負責人、專業施工員、施工班組長參加。驗收首先由施工單位施工班組長和施工員介紹該樣板工程作業方法和施工工藝，施工單位技術負責人或項目經理總結表述，然后參與驗收各方分析該樣板工程質量情況，并由甲方工程管理人員和監理工程師進一步講述該項工程施工工藝和質量控制要點，明確施工質量要求，同時闡述該項工程管理流程，最后由工程經理進行驗收總結。

　　4)樣板驗收應形成驗收紀要，詳細記錄驗收過程，清晰表述該項工程施工工藝、控制要點、質量要求，驗收紀要由項目主管工程副總簽發，項目分管工程師應跟蹤保證紀要分發至施工班組，并跟蹤參與施工班組交底會議。

　　3.6項目質量管理要點

　　根據本工程項目的設計特點，結合工程管理要求，擬將以下項目部位作為本工程的管理要點，施工中應加強管理：

　　例，僅供參考

　　1)定位放線

　　2)樁基施工

　　3)鋁合金門窗安裝

　　4)單元門、入戶門安裝

　　5)欄桿扶手安裝

　　6)地下室、屋面防水施工

　　7)衛生間防水涂膜施工

　　8)水暖電管線預留預埋

　　9)配電箱、配電柜安裝

　　10)室外配套工程

　　11)會所鋼結構、玻璃幕墻工程

　　12)會所泳池設備安裝工程

　　13)會所中央空調安裝工程

　　14)會所電梯安裝工程

　　15)外墻裝飾工程

　　16)外墻外保溫體系施工；

　　17)內街鋪貼工程

　　18)精裝修工程

　　3.7技術方案先行制度

　　總承包商和各分包商在施工前，應編制各分項工程施工技術方案，并報監理公司和項目部審批，審批通過后，才能進行施工。未報施工方案的，一律不得施工。

　　項目中擬審批的施工方案包括：（例，僅供參考，可作相應的補充或調整）

　　1)施工組織設計

　　2)測量方案

　　3)雨季施工方案

　　4)冬季施工方案

　　5)樁基施工方案

　　6)基坑支護施工方案

　　7)地下防水施工方案

　　8)混凝土施工方案

　　9)鋼筋施工方案

　　10)模板施工方案

　　11)砌筑施工方案

　　12)腳手架施工方案

　　13)屋面工程施工方案

　　14)裝修施工組織設計

　　15)成品保護施工方案

　　16)外墻外保溫施工方案

　　17)設備專業施工組織設計

　　18)會所鋼結構施工方案

　　19)會所玻璃幕墻施工方案

　　3.8質量通病處理

　　針對經常出現、易引起業主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、窗臺滲漏水、出頂間外墻墻面開裂，以及防水設計不合理、空調洞倒水、門窗質量問題、結構施工洞和施工縫留設不合理、以及在施工中暴露出的管理問題，由項目部組織、設計院、監理公司、承包商參加，召開專門的技術討論會，制定有效的措施，有條件的可以作樣板，以提高工程質量。

　　3.9日常質量管理

　　項目部協助監理公司，對承包商的日常施工進行管理，嚴格施工工藝和工作流程，對重要的部位和工藝進行旁站。

　　每周監理例會，總承包商負責將上周的工程質量實施情況作總結匯報，就工程中出現的質量問題，監理公司協助總承包商分析原因，制定糾正措施和預防措施，杜絕在后續工程在類似問題重復出現。

　　3.10設計協調問題

　　對于在設計中應注意的問題，項目部配合設計部，以設計指導書的形式向有關設計單位提出要求，明確設計要求和節點做法，確保設計圖紙的深度和質量。

　　3.11質量事故處理

　　對嚴重的質量事故，由總承包商提出技術處理方案，并經監理公司和項目部認可后，進行處理。對經處理的部位，應重新檢查驗收。

　　對于一般的質量事故，由總承包商按技術處理方案處理后，重新檢查驗收。

　　3.12分戶驗收──把握竣工驗收最后防線

　　工程完工驗收、分戶竣工驗收是最后防線，嚴格驗收，不放行任何不合格的產品，將從政府的抽樣驗收提高到100％的驗收。

　　3.13入住前質量檢查和維修

　　根據完工后內部檢查的流程和方法，項目部與物業公司一起，對主體空間尺寸、觀感質量、門窗質量等進行詳盡的檢查，并對廚房和衛生間做滲水試驗，對發現的問題及時要求總承包商進行維修，確保業主入住交接的順利進行。

　　3.13成品保護措施

　　1)鋁合金門窗：

　　運輸時應妥善捆扎，幢與幢之間用非金屬軟質材料隔墊開，吊裝時選擇牢靠固定的著力點，防止窗體互相磨損、擠壓、扭曲變形、損壞附件。

　　進入施工現場后應在室內豎直排放，產品不能接觸地面，底部用枕木墊高10厘米，室內保持清潔、干燥、通風。

　　禁止人員踩踏，不得在其上面安放腳手架，懸掛重物。

　　在清潔時，保護膠紙要妥善剝離，注意不得劃傷，刮花表面。

　　門窗在安裝過程中及驗收前，采取可靠的保護措施不得污損。已安裝的門窗框洞口不得作為運料通道。

　　嚴禁在門窗框上、扇上安裝腳手架、懸掛重物。外腳手架不得壓在門窗框上，并嚴禁瞪踩窗框、窗扇或窗撐。應防止利器劃傷門窗表面；防止電、焊花

燒傷或燙傷面層。

　　門窗框的上檻及兩側用膠帶紙、薄膜保護好，下檻用九夾板制成馬蹄形蓋板保護。

　　在玻璃安裝后，應在玻璃上貼上保護膜，并貼上明顯提醒標志。

　　2)入戶門：

　　運輸時應放在托架上，并妥善捆扎，起吊時不得將抬杠插入框內抬運。

　　進入施工現場后應進專門倉庫保存，豎直排放，產品不能接觸地面，底部用枕木墊高10厘米，室內保持清潔、干燥、通風。

　　進入現場后安裝前應測量其對角線的長度和平平整度，并采用可靠的保護措施。

　　對選用門洞口作運輸材料的出入口或進出頻繁的門洞口，應在門框邊加設防護板，以防碰傷撞壞框體；如果長期作上料口時應采取預留門洞開的方法，作后塞口。

　　施工中嚴禁在門框上搭設腳手扳和懸掛重物。應防止利器劃傷門窗表面；防止電、焊花燒傷或燙傷面層。

　　3)防水層

　　基層砂漿必須進行養護，可用蓄水養護或用草包、紙袋覆蓋后澆水養護。養護期間必須保持覆蓋層材料濕潤并禁止閑人上層面踏踩火災說明繼續施工。合理安排施工流向，避免過早上人走動。

　　已鋪貼的防水層，應及時采取措施保護，操作人員不得穿戴釘鞋作業。

　　穿過地面、墻面等處的管道根部、地漏等不得碰損、變形，以免鋪好后更換。

　　地漏、排水、變形縫等處應保持暢通，施工中應采取保護措施，防止基層積水或污染而影響防水層的施工質量。

　　4)涂料與油漆

　　在涂刷涂料前，預先清理基層表面；涂料干燥前，應防止塵土污染和熱空氣的侵蝕。

　　將門窗用風鉤或用木鍥固定，防止扇框粘結涂層，影響質量和美觀，同時防止門窗玻璃損壞。

　　涂料施工完畢，尚未干燥前，設置標志牌，防止觸摸。

　　5)地坪

　　安裝施工有鐵爬梯或有鋼管等鐵制品等接觸地坪時，必須事先墊好麻袋或夾板，以防劃傷地面

　　粉刷施工手推車運輸材料時，不得隨意碰磕地坪，同時粉刷時應在墻面附近的地坪上墊好夾板或麻袋，防止砂漿污染地坪。

　　6)地磚

　　急促砂漿尚未達到強度前，其他各種不得進入同一施工區操作。

　　不得使用鐵制爬梯，以防破壞地磚

　　其他各種施工時，應盡量避免尖利物品直接作用于瓷磚表面。

　　施工時，人員應穿軟包底鞋，并不準其他人員走入；鋪設完畢以后，要做好圍檔，禁止人行；待砂漿達到設計強度后，上面覆蓋紙板后，方可允許人員行走，但仍需防止后道工序施工時有重物壓砸、拖拉。

　　7)電梯

　　電梯安裝完畢后內部及門框用夾板包裹，防止污染及損壞。

　　調試運行后一般不作施工運輸用除特別需要征得同意后方可使用。

　　電梯在使用過程中派有證書的專人開啟，并定期進行保養。

　　4安全文明施工管理

　　4.1安全文明施工控制要點

　　1)在工程施工前，項目部應組織學習國家安全法律和規章制度及地方性安全法律法規，對施工圖紙中影響施工安全的因素提出改進建議，以及對施工場地環境安全隱患提出糾正措施，并審查施工總平面圖中辦公室、宿舍、食堂、倉庫等臨時設施的布置及施工現場場地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有關安全技術標準和文明施工要求。

　　2)項目部應對勘察、設計、施工、監理、工程機械設備供應單位進行安全資質審查，審查各相關單位執行《建設工程安全生產管理條例》的情況。

　　3)項目部要督促施工單位完善健全現場安全管理制度和安全保證體系，要求施工單位必須配備足夠的安全檢查人員。檢查項目經理、工長、安全檢查人員、特種作業人員配備及安全資格培訓持證上崗情況。

　　4)項目部要審查承包商提供的施工組織設計中的安全技術措施和專項施工方案是否符合工程建設強制性標準，是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并應對臺風、雷暴、高溫、雨期等季節性施工方案中的安全技術措施進行審查。

　　5)在施工過程中項目部專業工程師要監督施工單位實施安全技術措施的情況，每周組織監理單位、施工單位對現場安全進行檢查，并形成安全檢查記錄表。

　　6)項目部專業工程師要對基坑支護與降水工程、土方開挖工程、模板工程、起重吊裝工程、腳手架工程、拆除工程、爆破工程等進行專項工程安全控制技術措施審查，并對該專項工程的安全工作進行旁站監督檢查，做好記錄。

　　7)項目部應每月檢查施工單位項目經理、專職安全生產管理員安全生產考核、培訓記錄。

　　8)監督承包單位按審定后的安全技術措施規定搭設安全防護設施、起重機械和施工電梯等。

　　9)項目部應要求施工單位建立各種作業機械設備的操作規程并定期檢查施工單位施行情況。

　　10)項目部應督促施工單位對紅線區地下管網(水、電、氣)及紅線圍墻周界作好安全防護措施

　　11)項目部專業工程師每月檢查承包單位三寶、四口、臨邊防護、安全用電情況，督促總包單位及時整理現場安全管理資料。

　　12)項目部應督促施工單位建立施工現場安全用電及防火管理制度,并設置符合消防要求的消防設施。

　　13)項目部應要求施工單位在新結構、新材料、新工藝的使用前必須編制安全技術措施并報審。施工時應按審定后的安全技術措施進行安全控制。。

　　14)項目部應督促施工單位在開盤前加強營銷售樓通道的安全管理、并于開盤前兩周對營銷人員進行安全培訓，形成《看樓人員安全注意事項》發給營銷部。

　　15)項目部應督促施工單位建立施工現場安全保衛制度及出入證管理制度。

　　16)項目部在現場發生安全事故后要立即向主管領導匯報，并積極跟蹤事故的處理結果。弄清事故發生的原因，并督促施工單位制定相應的防范措施。

　　4.2安全文明施工檢查制度

　　4.2.1安全文明巡檢及周檢制度

　　監理公司負責施工現場的日常巡視工作，檢查承包商現場各種材料是否按規定分類堆放整齊、臨時道路是否暢通清潔、各種設備標識是否完整準備、現場垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規定作了安全防護、腳手架安全防護措施是否得力、現場夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫房內。對于發現的問題，要求承包商在規定期限內整改，整改后報監理公司進行復查。

　　監理公司對場地安全文明施工的檢查，以周報形式報送項目部；每月底組織一次對進場施工單位的檢查、評比工作。

　　4.2.2安區文明月檢制度

　　項目安全文明施工狀況每月例行大檢查一次，由監理單位組織，項目部及各施工單位參加。

　　*檢查依據包括：

　?。?）國家、地方相關文明施工和安全檢查的規范、規定；

　?。?）施工單位申報的安全文明施工措施；

　?。?）工程設計文件。

　　*檢查內容包括：

　?。?）現場文明施工和安全情況；

　?。?）施工單位安全自檢記錄和文件資料管理情況；

　?。?）工地文明施工和安全技術交底和會議紀要；

　?。?）上月檢查整改意見落實情況。

　　*檢查方法：

　　（1）現場實物檢查；

　　（2）相關資料抽查。

　　*檢查結論

　?。?）檢查結果現場開會講評；

　?。?）存在問題提出整改意見，項目部負責監督監理、施工單位落實；

　?。?）形成檢查記錄表（統一采用監理規范表格）及會議紀要備案。

篇2：杭州市物業管理條例(2014)

　　杭州市物業管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準

　　根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第三章 物業管理服務

　　第四章 物業使用和維修

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第六章 法律責任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?？顚Ｓ谩⒄O管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：公司消防培訓考試試題

　　公司消防培訓考試試題

　　一、填空題(在空位填上正確的內容，每空1分，共30分。)

　　1、燃燒具備的三個條件:

　　2、防火的四種基本措施:

　　3、滅火的四種基本方法:

　　4、導致電氣線路火災的三個原因:

　　5、聯眾公司具有火災危險性的化學品種類:

　　6、發生火災時報警的五個要素:

　　7、滅火時，可手提或肩扛滅火器快速奔赴火場，在距燃燒物----米左右，放下滅火器，拔出----，如果在室外應選擇在----方向噴射，對準火焰----，由近而遠，并左右掃射。

　　8、鋼結構在溫度達到----℃時，強度損失大50%，如繼續加熱則失去承載能力。

　　9、WRAP產線配有----、----、----滅火系統。

　　二、不定項選擇題(在空位填上你認為正確答案的序號，每空2分，共30分。)

　　1、下列()火災可以使用二氧化碳滅火器?

　　A、含碳固體可燃物B、易燃液體C、可燃氣體D、可燃金屬E、帶電物體燃燒

　　2、下列()情況容易導致電氣線路火災?

　　A、用金屬線捆扎絕緣導線或把絕緣導線掛在釘子上。B、電源過電壓。

　　C、帶電作業。D、在線路上接入過多或功率過大的電氣設備,超過了電氣線路的負載能力。

　　E、連接點由于熱作用或長期震動使接頭松動。F、用銅絲、鐵絲代替熔斷器的熔絲。

　　3、下列()燈具最易引發火災?

　　A、白熾燈B、熒光燈C、鹵鎢燈D、高壓汞燈E、鈉燈

　　4、潮濕地區作業安全電壓不超過(),攜帶式照明燈具的供電電壓不應超過()。

　　A、6 VB、12VC、36

　　D、48VE、110V

　　5、燈具與可燃物間距不小于(),與地面高度不應低于(),當低于此要求時,必須加裝防護設施。

　　A、30cmB、50cmC、80cmD、1mE、m

　　6、電動機在運行中,應根據電動機性能和實際工作需要,設置可靠有效的保護裝置。為防止發生短路,可采用各種類型的()作為短路保護,為防止發生過載,可采用()作為過載保護;為防止電動機因漏電而引發事故,可采用良好的()保護。

　　A、熱繼電器B、熔斷器C、接零D、接地E、溫度保護

　　7、下列()物質屬于氧化劑?

　　A、 HFB、H2SO4C、HNO3D、H2O2E、NaHSO3

　　8、建筑結構破壞時的倒塌次序()。

　　A、先墻壁,后吊頂,最后是屋頂B、先吊頂,后屋頂,最后是墻壁。

　　C、先屋頂,后吊頂,最后是墻壁D、先吊頂,后墻壁,最后是屋頂。

　　9、發生火災被火圍困時,下列做法正確的是()。

　　A、采用毛巾、口罩蒙鼻,匍匐撤離。B、進入電梯,乘電梯到底層。

　　C、利用身邊的繩索或床單、窗簾、衣服等自制簡易救生繩。

　　D、關緊迎火的門窗,打開背火的門窗,用濕毛巾或濕布塞堵門縫或用水浸濕棉被蒙上門窗。

　　E、白天,向窗外晃動鮮艷衣物,或外拋輕型晃眼的東西;晚上,用手電筒不停地在窗口閃動或敲擊東西,吸引救援者的注意。

　　10、WRAP產線上軋機本體、地下油庫和液壓站設置(),電氣室電纜夾層設置(),辦公樓設置有室內消火栓和自動噴淋滅火系統。

　　A、水噴霧滅火系統;B、自動噴水滅火系統;C、室內外消火栓系統;

　　D、移動式滅火器配置系統;E、火災自動報警系統;F、火災應急廣播和消防電話系統。

　　三、簡答題(4題,共30分,請注意回答全面)

　　1、當發現火災時,現場只有你一個人,你應該怎么辦?(8分)

　　2、請指出干粉滅火器的適用火災和使用方法。(8分)

　　3、在逃生過程中,如果身上已經著火了,你應該怎么辦?(7分)

　　4、請分別指出室內消火栓和室外消火栓的組成結構,以及使用方法。(7分)

　　四、思考題(10分)

　　1、請結合今天所學到的知識和您目前所處的工作崗位,談談你發現了哪些消防隱患。(如有時間,也可以不局限于您的工作崗位)