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物業(yè)經(jīng)理人

施工ISO-入住驗(yàn)收管理細(xì)則

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施工ISO-入住驗(yàn)收管理細(xì)則

一、目的:
1.1為業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù),快速?gòu)氐椎靥幚黼[藏的施工質(zhì)量問(wèn)題,保證業(yè)主順利入住。
1.2通過(guò)統(tǒng)計(jì)和分析入住驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,為將來(lái)的項(xiàng)目提供借鑒和參考。

二、范圍:
2.1時(shí)限:入住開(kāi)始后的前三個(gè)月。
2.2新竣工的項(xiàng)目。

三、人員:經(jīng)培訓(xùn)后對(duì)本項(xiàng)目情況基本了解的工程部人員。

四、要求:
4.1最大限度維護(hù)工程部形象及公司形象。
4.2爭(zhēng)取維修一次成功。
4.3對(duì)業(yè)主提出的合理要求須第一時(shí)間作出迅速反應(yīng),不能因工作失誤讓業(yè)主有不良印象。

五、程序:
5.1向業(yè)主簡(jiǎn)單介紹驗(yàn)收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。
5.2陪同業(yè)主驗(yàn)收,并請(qǐng)業(yè)主在驗(yàn)收單上簽署意見(jiàn)。
5.3填寫維修通知及維修情況記錄單并讓施工單位簽收,且存檔。
5.4監(jiān)督維修。
5.5通知業(yè)主復(fù)驗(yàn),并在維修通知單上簽字認(rèn)可。
5.6如復(fù)驗(yàn)未通過(guò)或業(yè)主發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題,重復(fù)執(zhí)行第5.3、5.4、5.5條程序。
5.7把入住驗(yàn)收資料移交給物業(yè)(包括驗(yàn)收須知、維修單、維修記錄單)。
5.8三個(gè)月結(jié)束后,與物業(yè)公司辦理工作移交手續(xù)。
5.9對(duì)業(yè)主提出的不合理要求(如賠償?shù)龋?,如不能處理,須及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并協(xié)助解決。

六、資料:
6.1入住驗(yàn)收須知(包括驗(yàn)收單,管道、地漏通水記錄表,衛(wèi)生間滲水試驗(yàn)記錄單)。
6.2維修通知單及維修情況記錄單。

篇2:物業(yè)接管驗(yàn)收入住工作方案

天英花園物業(yè)接管驗(yàn)收、入住工作方案
一、成立天英花園接管驗(yàn)收籌備小組:
1、籌備小組:
組長(zhǎng):***
副組長(zhǎng):***
組員:***
2、工作時(shí)間:
20**年3月17日至20**年6月30日
3、工作任務(wù):
(1)、成立天英花園物業(yè)管理處;
(2)、管理處各部門準(zhǔn)備運(yùn)作管理資料及表格;
(3)、管理處各部門依工作需要申購(gòu)辦公、維修設(shè)備、物品及工具;
(4)、落實(shí)保安及部分員工住宿、生活問(wèn)題;
(5)、員工上崗培訓(xùn);
(6)、同發(fā)展商技術(shù)部門成立聯(lián)合驗(yàn)收小組;
(7)、準(zhǔn)備驗(yàn)收的資料表格及確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);
(8)、驗(yàn)收接管工作〈含各系統(tǒng)資料及鎖匙移交〉;
(9)、驗(yàn)收接管遺留問(wèn)題處理;
(10)、特別提示:向業(yè)主交樓前必須具備的幾個(gè)條件;
(11)、準(zhǔn)備交樓::資料及表格;
(12)、準(zhǔn)備裝修申報(bào)資料及表格;
(13)、管理處成立交樓小組并作分工;
(14)、提前聯(lián)系電信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等運(yùn)營(yíng)商確定收費(fèi)及開(kāi)通事宜;
(15)、確定交樓地點(diǎn)、布置交樓現(xiàn)場(chǎng)、準(zhǔn)備工作就緒;
(16)、依據(jù)交樓安排表開(kāi)始交樓;
(17)、做好交樓各項(xiàng)登記工作,每日收集業(yè)主收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,及時(shí)報(bào)施工部門
維修小組;
(18)、整理收樓后的業(yè)主資料檔案及驗(yàn)收資料檔案,歸類存放管理。
(19)、總結(jié)整個(gè)驗(yàn)收接管、入住工作過(guò)程、向公司匯報(bào)。
4、主要負(fù)責(zé)人:***


二、籌備天英花園物業(yè)管理處:
1、天英花園物業(yè)管理處組織架構(gòu)(20**)
2、天英花園物業(yè)管理處人員編制(20**)
3、天英花園物業(yè)管理處正式運(yùn)作時(shí)間定為20**年5月8號(hào)
4、主要負(fù)責(zé)人:***


三、管理處各部門準(zhǔn)備運(yùn)作管理資料及表格:
1、工程部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
2、物業(yè)部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
3、保安部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
4、人事行政部運(yùn)作管理資料及表格制作。負(fù)責(zé)人:***
5、

篇3:X項(xiàng)目前期介入服務(wù)接管驗(yàn)收入住管理方案

  某項(xiàng)目前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案

  一、 前期介入服務(wù)

  將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)"××項(xiàng)目(---)"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作,為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

  1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

  對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

  *監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

  *小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

  *公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置;

  *公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式;

  *物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

  *小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

  *公共洗手間的設(shè)置;

  *信報(bào)箱的設(shè)立;

  *公共告示欄的配置;

  *家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

  2、建設(shè)施工階段

  *提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

  *分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

  *審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見(jiàn);

  *提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);

  *提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);

  *幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

  *提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

  *檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

  *檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

  *配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

  *提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

  *對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

  3、竣工驗(yàn)收階段

  參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

  *發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

  *參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

  *制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

  *指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

  4、物業(yè)銷售階段

  制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;

  *售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;

  *委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn);

  *對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;

  *提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

  二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

  1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

  2)依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。

  3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

  a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作;

  b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;

  c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,要明確記錄在案,約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決,直到完全合格;

  d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修

費(fèi)用;

  6)接管驗(yàn)收的作用

  a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

  b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)戶的利益

  c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

  三、入住管理方案

  *提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作

  *為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí),應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。

  *即時(shí)完成入伙注記。

  *受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

  1、業(yè)主入伙流程

  1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書。

  2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

  3)物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

  6)若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后,請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

  7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

  8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

  2、租賃住戶入住流程

  1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

  2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

  3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

  4)整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

  5)交付押金和首期租金。

  6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

  3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

  *入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。

  *入伙各項(xiàng)資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。

  *入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確,做到日結(jié)月清、帳表相符。

  *特約服務(wù)手續(xù)齊全,收費(fèi)合理,守時(shí)守約,保證質(zhì)量。

  *內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí),即時(shí)完成注記。

  *入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

  4、入伙作業(yè)規(guī)程

  *由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

  *業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

  *業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費(fèi)用。

  *由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房,抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

  *業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題,填質(zhì)量返修表,管理處加簽意見(jiàn)后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。

  *如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí),雙方須簽字確認(rèn)。

  *業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。

  5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

  為了保證××項(xiàng)目(---)入伙工作正常有序,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

  1)集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關(guān)人員整改,對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處,經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

  2)正常情況入伙階段,管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料,收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。

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