大型裝修裝飾公司市場(chǎng)調(diào)查管理辦法

　　一、為加強(qiáng)時(shí)常調(diào)查工作，確切把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為確定營(yíng)銷(xiāo)政策提供依據(jù)，提高營(yíng)銷(xiāo)效率，特制定本辦法。

　　二、市場(chǎng)調(diào)查是指在本公司為客戶(hù)服務(wù)過(guò)程中，對(duì)服務(wù)觀念，行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)向及營(yíng)銷(xiāo)政策等進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析和解釋說(shuō)明。

　　三、市場(chǎng)調(diào)查分類(lèi)1-1、定期調(diào)查：每年12月底前確定下年度的調(diào)查項(xiàng)目和具體方案。1-2、臨時(shí)調(diào)查：1-3、資料收集：

　　四、市場(chǎng)調(diào)查方式

　　1、對(duì)小區(qū)戶(hù)主進(jìn)行抽樣書(shū)面調(diào)查，征詢(xún)對(duì)行業(yè)質(zhì)量要求及服務(wù)當(dāng)面的意見(jiàn)，然后根據(jù)反饋資料寫(xiě)出分析報(bào)告。

　　2、組織人員進(jìn)行客戶(hù)訪問(wèn)，每年進(jìn)行一次，訪問(wèn)結(jié)束，填好客戶(hù)訪問(wèn)登記表并寫(xiě)出書(shū)面調(diào)查報(bào)告。

　　3、營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)利用各種與客戶(hù)接觸的機(jī)會(huì)，征詢(xún)客戶(hù)意見(jiàn)，收集時(shí)常信息，寫(xiě)出書(shū)面匯報(bào)。

　　4、搜集客戶(hù)日常來(lái)電，進(jìn)行分類(lèi)整理，需要處理的問(wèn)題及時(shí)反饋。

　　5、不定期召開(kāi)客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，交流行業(yè)信息，反映對(duì)行業(yè)的意見(jiàn)及所需求情況。

　　五、市場(chǎng)調(diào)查的對(duì)象范圍

　　1、市場(chǎng)占有率調(diào)查。

　　2、客戶(hù)成交動(dòng)機(jī)或理由調(diào)查。

　　3、客戶(hù)反映意見(jiàn)調(diào)查。

　　4、客戶(hù)對(duì)本公司評(píng)價(jià)（知名度）調(diào)查。

　　5、客戶(hù)類(lèi)型收入狀況調(diào)查。

　　六、實(shí)施市場(chǎng)調(diào)查，需要注意下列問(wèn)題

　　1、制定通俗易懂，易于填寫(xiě)調(diào)查問(wèn)卷或調(diào)查表。

　　2、確定科學(xué)易行的統(tǒng)計(jì)、分析方法。

　　3、組織培訓(xùn)調(diào)查人員。

　　4、確定適宜的調(diào)查期限，費(fèi)用預(yù)算。

　　七、調(diào)查資料應(yīng)視下列方法進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、分析、解釋和說(shuō)明

　　1、將調(diào)查卡或調(diào)查資料依調(diào)查目的予以分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。

　　2、將統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料與下列原有資料進(jìn)行比較分析。

　　1-1、營(yíng)業(yè)額資料。

　　1-2、利潤(rùn)核算資料。

　　1-3、營(yíng)業(yè)額目標(biāo)與實(shí)際對(duì)比資料。

　　1-4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入狀況統(tǒng)計(jì)資料。

篇2：市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性

　　“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場(chǎng)調(diào)查。

　　市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)方法,有目的、有計(jì)劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測(cè)提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營(yíng)決策、制定計(jì)劃提供依據(jù)。因此說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)了解市場(chǎng)情況,進(jìn)行市場(chǎng)判斷、預(yù)測(cè)、制定正確經(jīng)營(yíng)策略的前提,也可以說(shuō),市場(chǎng)調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金占?jí)毫看笄抑苻D(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn),因此如何正確地把握市場(chǎng),更具重要意義。

　　北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場(chǎng)調(diào)查作為一種預(yù)測(cè)市場(chǎng)、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識(shí)上是有一個(gè)過(guò)程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場(chǎng),可以說(shuō)不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查就可以把握市場(chǎng),因?yàn)槟菚r(shí)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣(mài)方市場(chǎng)。只要你建,無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓,都不愁沒(méi)有買(mǎi)家,因此就不愁沒(méi)有錢(qián)掙,這可以說(shuō)是一個(gè)最淺顯的道理。在當(dāng)時(shí)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,以及依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查而進(jìn)行的可行性研究報(bào)告、資金測(cè)算,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個(gè)步驟,僅僅是一個(gè)文件,幾張紙而已。在那個(gè)“時(shí)間就是金錢(qián)”的時(shí)代里,沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)浪費(fèi)時(shí)間認(rèn)真地去研究和分析市場(chǎng)究竟是什么樣的發(fā)展趨勢(shì),因?yàn)楫?dāng)時(shí)這樣做沒(méi)有必要。

　　但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,市場(chǎng)調(diào)查工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。在是否購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目用地時(shí),不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗(yàn)決定是否該買(mǎi)。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需要認(rèn)真測(cè)算分析。這是因?yàn)榻鼛啄瓯本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為買(mǎi)方市場(chǎng),而且買(mǎi)方也從過(guò)去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過(guò)渡為個(gè)人,如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要,對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有明確、清醒的認(rèn)識(shí),盲目決策,如果一旦在購(gòu)買(mǎi)土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段,市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)也不盡相同。

　　(一)購(gòu)地前的宏觀調(diào)查

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動(dòng)性這一特點(diǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)土地之前,要對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對(duì)該地塊周邊的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況,對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格走勢(shì)如何進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)進(jìn)行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位--是做哪一類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目,即:住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)或其它類(lèi)型建筑。之后,對(duì)所確定的類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項(xiàng)目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷(xiāo)、內(nèi)銷(xiāo),以及主要客戶(hù)層的范圍,再進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計(jì)、市政、建安、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計(jì)收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤(rùn)率條件下,才能做出是否購(gòu)買(mǎi)的決策。應(yīng)該說(shuō)這一階段的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因?yàn)閾?jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗。

　　(二)購(gòu)地后項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析

　　在購(gòu)地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對(duì)同一檔次的項(xiàng)目市場(chǎng)供給情況及主要客戶(hù)層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項(xiàng)目為例,要根據(jù)主要客戶(hù)群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購(gòu)買(mǎi)偏好等確定以哪一種戶(hù)型為主打戶(hù)型,各類(lèi)戶(hù)型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可以通過(guò)直接向可能的潛在客戶(hù)調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶(hù)心態(tài),因?yàn)樽夥颗c買(mǎi)房的人對(duì)于房屋的渴望心理是相同的,他們對(duì)于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買(mǎi)房者,所以,通過(guò)對(duì)租賃者的調(diào)查去了解客戶(hù)的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來(lái)的素材去粗取精,去偽存真,進(jìn)行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。

　　以下是一次對(duì)潛在購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查的部分結(jié)果:

　　1、可接受價(jià)位在8000-10000元/平方米的客戶(hù)對(duì)建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價(jià)位下客戶(hù)的首選戶(hù)型是三室二廳。

　　3、經(jīng)過(guò)對(duì)于周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。

　　供需兩方面綜合對(duì)比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價(jià)位在8000-10000元/平方米的項(xiàng)目中,150-180平方米的三居室為市場(chǎng)供需的一個(gè)空白點(diǎn)。如果我們的項(xiàng)目已確定在這一價(jià)位內(nèi),就可以在項(xiàng)目戶(hù)型比例中給予考慮。

　　(三)配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行的調(diào)查

　　進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,市場(chǎng)調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤(pán)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查,分析其在設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣勢(shì),以便在設(shè)計(jì)時(shí)有所依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng),所以在設(shè)計(jì)中必須具有超前意識(shí)。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒(méi)有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場(chǎng)的“鳳凰城”項(xiàng)目之所以在短短幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)取得了銷(xiāo)售幾萬(wàn)平方米的矯人業(yè)績(jī),就是其充分利用市場(chǎng)調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計(jì)的結(jié)果。

　　該項(xiàng)目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,就進(jìn)行了有重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作,通過(guò)對(duì)大量購(gòu)房潛在客戶(hù)進(jìn)行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的潛在客戶(hù)而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價(jià)格、位置、戶(hù)型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對(duì)其購(gòu)買(mǎi)影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請(qǐng)德國(guó)規(guī)劃師進(jìn)行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì):精心保留了現(xiàn)狀的楊樹(shù)林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計(jì)了以噴泉為主題的庭院廣場(chǎng),小溪及弧形水道流向園中樹(shù)林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧?kù)o、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時(shí)即為住戶(hù)提供良好生活環(huán)境的項(xiàng)目,大大提升了該項(xiàng)目的品質(zhì)。

　　在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶(hù)對(duì)朝向有著非常強(qiáng)烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計(jì)中一個(gè)比較難解決的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲,在設(shè)計(jì)中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶(hù)型的良好朝向。正是由于在設(shè)計(jì)中充分考慮了市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計(jì)符合客戶(hù)的心理,且具有超前特性,使得該項(xiàng)目在周邊眾多樓盤(pán)中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場(chǎng)的歡迎,成為京城最熱賣(mài)樓盤(pán)之一。

　　(四)配合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行的調(diào)查

　　為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),要對(duì)周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是地域性,周邊同檔次的項(xiàng)目必將是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,因此要對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查,尤其是對(duì)其銷(xiāo)售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策,在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。比如經(jīng)過(guò)跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項(xiàng)目采取了降價(jià)促銷(xiāo)的策略,在項(xiàng)目的近期營(yíng)銷(xiāo)策劃中要考慮此情況,及時(shí)采取對(duì)策。并不一定也同時(shí)打降價(jià)牌,可以著重宣傳我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),讓客戶(hù)了解,我項(xiàng)目物有所值,這樣不僅可以減少客戶(hù)的流失,還可以借機(jī)提升我項(xiàng)目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略已對(duì)市場(chǎng)造成影響,再事后反應(yīng),就會(huì)十分被動(dòng),失去十分寶貴的商機(jī)。

　　(五)其它方面的調(diào)查工作

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,還應(yīng)根據(jù)公司對(duì)某些具體方面的特殊要求,進(jìn)行一些專(zhuān)門(mén)性、一次性的調(diào)查,如:對(duì)新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目,經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項(xiàng)目頗具吸引力。

　　總之,房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作應(yīng)該是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。有些人認(rèn)為:只有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期才需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,過(guò)后就不必要了。這種想法是錯(cuò)誤的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會(huì)發(fā)生變化,這些變化無(wú)疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響,可以說(shuō)市場(chǎng)和天氣一樣,無(wú)時(shí)不在變化。事實(shí)也確實(shí)如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶(hù)型、躍層式的住宅熱賣(mài),但從去年開(kāi)始,小于100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況非常地火爆。曾幾何時(shí),京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷(xiāo)。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場(chǎng)的寵兒,可見(jiàn)市場(chǎng)在瞬息萬(wàn)變。如果沒(méi)有經(jīng)常性的市場(chǎng)調(diào)查工作,就不可能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專(zhuān)人,設(shè)立專(zhuān)職負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的工作部門(mén)或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場(chǎng)調(diào)查工作不會(huì)時(shí)斷時(shí)續(xù),而是結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的實(shí)際需要不斷地改變調(diào)查的重點(diǎn),經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場(chǎng)調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

篇3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容

　　一、城市投資環(huán)境調(diào)查

　　(一)政策法律環(huán)境調(diào)查

　　1. 城市發(fā)展戰(zhàn)略

　　2. 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃

　　3. 土地利用總體規(guī)劃

　　4. 房改政策

　　5. 開(kāi)發(fā)區(qū)政策

　　6. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策

　　7. 房地產(chǎn)稅收政策:營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等

　　8. 房地產(chǎn)金融政策:信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平

　　9. 土地制度和土地政策:土地供給政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式

　　10. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策:建設(shè)項(xiàng)目控制、政策性資金控制、外資投向指引

　　11. 人口政策、戶(hù)籍制度

　　(二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

　　1.城市總體發(fā)展規(guī)劃

　　2.地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域

　　3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

　　4.政府辦事效率及工作作風(fēng)

　　5.政府財(cái)政收支狀況

　　6.房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重

　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

　　8.就學(xué)條件

　　9.基礎(chǔ)設(shè)施情況

　　(三) 人口及社會(huì)環(huán)境

　　1.人口總量和密度

　　2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平

　　3.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)

　　4.居民就業(yè)狀況及收入水平

　　5.社會(huì)治安情況

　　6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征

　　(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

　　1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查

　　a)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)

　　b)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)

　　c)市場(chǎng)需求影響因素:如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況

　　消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)能力與投向,使用中建筑物的物理狀況 d)購(gòu)買(mǎi)行為:投資、投機(jī)、自住,影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素等

　　e)住宅消費(fèi)狀況:①居民現(xiàn)有住宅人均面積;②居民住宅形態(tài)及比重;③五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。

　　2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況調(diào)查

　　a)可供開(kāi)發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況

　　b)各種類(lèi)型土地供應(yīng)量:①上年土地供應(yīng)量;②今年土地供應(yīng)量;③下年土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)。

　　c)樓面地價(jià)或單位地面價(jià)

　　d)房產(chǎn)供應(yīng)量(來(lái)自:m.dewk.cn)①上年房產(chǎn)供應(yīng)量;②今年房產(chǎn)供應(yīng)量;③下年房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)測(cè)。

　　e)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積:計(jì)劃、新開(kāi)工、在施工、竣工

　　3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

　　a) 現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期

　　b) 居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求:區(qū)位要求、戶(hù)型面積要求、價(jià)格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè)

　　施要求、售后服務(wù)要求等

　　c) 居民對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度

　　d) 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用情況

　　e) 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況

　　4. 房地產(chǎn)價(jià)格及交易情況調(diào)查

　　a) 本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格狀況

　　b) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)

　　c) 市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)

　　d) 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素:如政府價(jià)格政策

　　e) 房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小

　　f) 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響

　　g) 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)

　　h) 各類(lèi)房產(chǎn)成交量:①上年成交量;②今預(yù)測(cè)量;

　　5. 房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查

　　a) 廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定

　　b) 廣告媒體使用情況的調(diào)查

　　c) 廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查

　　d) 人員促銷(xiāo)的配備狀況

　　e) 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租、售績(jī)效的影響

　　f) 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租、售績(jī)效

　　6. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查

　　a) 營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況

　　b) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因

　　c) 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況

　　d) 客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)

　　二、意向投資項(xiàng)目調(diào)查 ; (一)投資項(xiàng)目自身情況調(diào)查

　　1. 項(xiàng)目土地現(xiàn)狀調(diào)查

　　a) 土地使用權(quán)獲得方式:招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、轉(zhuǎn)讓

　　b) 地理位置、土地面積、形狀及四至

　　c) 土地價(jià)格:樓面地價(jià)、單位地面價(jià)

　　d) 土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限

　　e) 地質(zhì)地貌狀況

　　f) 九通一平現(xiàn)狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)?、?chǎng)地平整)

　　g) 地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成情況

　　h) 周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)

　　i)項(xiàng)目用地規(guī)劃控制指標(biāo):容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車(chē)位、公共配套要求等

　　2. 項(xiàng)目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查

　　a) 項(xiàng)目所在地天氣狀況:日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害

　　b) 地塊周邊建筑物情況

　　c) 周邊環(huán)境污染狀況:空氣、水源、噪音

　　d) 周邊衛(wèi)生狀況

　　e) 綠化景觀

　　f) 歷史人文景觀

　　g)建筑抗震設(shè)計(jì)等級(jí)

　　3. 地塊交通條件調(diào)查

　　a) 周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路

　　b) 到達(dá)、經(jīng)過(guò)地塊的交通線路

　　c) 項(xiàng)目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況

　　d) 交通近期、中期規(guī)劃情況

　　4. 項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查

　　a) 購(gòu)物場(chǎng)所

　　b) 醫(yī)療衛(wèi)生

　　c) 文化教育

　　d) 金融服務(wù)

　　e) 郵政、通信服務(wù)

　　f) 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑

　　g) 垃圾收集站分布情況

　　5. 其他

　　a) 項(xiàng)目投資優(yōu)惠政策:如稅,費(fèi)減免、地價(jià)款的付款方式等

　　b) 各類(lèi)貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式

　　c) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)規(guī)費(fèi):市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、設(shè)計(jì)圖紙審查費(fèi)、建安工程勞保費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、

　　白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、當(dāng)?shù)馗鞣N規(guī)費(fèi)等

　　d) 當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀?如各種建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　e) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算:土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、附屬配套費(fèi)用、稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、不可預(yù)

　　見(jiàn)費(fèi)

　　f) 項(xiàng)目是否存在其他債權(quán)、債務(wù)問(wèn)題

　　g) 政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的態(tài)度

　　h) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到的干擾因素

　　(二) 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)情況調(diào)查

　　競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)定義:同一區(qū)位、相同類(lèi)型、售價(jià)相近的物業(yè);同一城市內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)位相近的物業(yè);同一城市內(nèi)相同類(lèi)型的物業(yè);

　　1. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的區(qū)位

　　區(qū)域特征:地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育等

　　發(fā)展規(guī)劃:政府對(duì)城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整

　　周邊環(huán)境:人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套 項(xiàng)目狀況:地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況

　　交通條件:地塊附近的交通工具和交通方式

　　2.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的產(chǎn)品特征

　　建筑參數(shù):總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車(chē)庫(kù)比例等

　　面積戶(hù)型:戶(hù)型配比、面積配比、建筑面積、公攤率

　　裝修標(biāo)準(zhǔn):建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)

　　建筑結(jié)構(gòu)形式、

　　建筑基礎(chǔ)形式:

　　3.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的配套狀況

　　周邊獨(dú)有配套設(shè)施:學(xué)校、大型購(gòu)物場(chǎng)所、體育設(shè)施、公園等

　　小區(qū)自建配套設(shè)施:會(huì)所、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等

　　小區(qū)智能、安防狀況

　　園林景觀

　　物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平

　　水、電、通信、燃?xì)獾攘?hù)費(fèi)用及辦證費(fèi)用的承擔(dān)情況

　　4. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的工期安排

　　各期開(kāi)、竣工日期

　　各期交付量、交付時(shí)間

　　推盤(pán)時(shí)間

　　5. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的價(jià)格

　　單價(jià):反映樓盤(pán)品質(zhì)高低,如起價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)、最高單價(jià)、層次差、朝向差

　　總價(jià):反映目標(biāo)客戶(hù)群的選擇

　　付款方式:一次性、按揭、分期、開(kāi)發(fā)商貸款

　　優(yōu)惠方式

　　6.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的廣告

　　售樓處:地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示、三維動(dòng)畫(huà)、沙盤(pán)

　　廣告媒體:報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車(chē)體、戶(hù)外(路牌、燈箱、條幅、布幅)

　　廣告投放強(qiáng)度:廣告刊登次數(shù)和篇幅,媒體的數(shù)量和大小等

　　廣告風(fēng)格

　　推廣主題、主廣告語(yǔ)

　　7.競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷(xiāo)售情況

　　現(xiàn)場(chǎng)情況:人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷(xiāo)售人員狀況

　　銷(xiāo)售率

　　銷(xiāo)售順序:不同總價(jià)、戶(hù)型、面積的房屋銷(xiāo)售順序,分析市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型

　　分期推盤(pán)節(jié)奏

　　銷(xiāo)售形式:內(nèi)部定購(gòu)、正式簽約

　　客戶(hù)群分析:客戶(hù)的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入

　　8. 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)銷(xiāo)售渠道使用情況

　　租售代理商

　　其他配銷(xiāo)渠道

　　9. 競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查

　　專(zhuān)業(yè)化程度

　　品牌知名度

　　商品房質(zhì)量

　　成本狀況

　　價(jià)格策略

　　合作單位(設(shè)計(jì)、施工、策劃、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、園林、物業(yè))

　　業(yè)務(wù)組合及財(cái)務(wù)實(shí)力

　　綜合管理能力

　　與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系

　　10. 同類(lèi)型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售量

　　11. 同一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的月租金及入住率

　　12. 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)

　　13. 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)