20**年代理關(guān)系真題考點(diǎn)
　　【20**年真題】建設(shè)單位委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在授權(quán)范圍內(nèi)代理行為的法律責(zé)任由()承擔(dān)。
　　A.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)
　　B.建設(shè)單位
　　C.政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)
　　D.項(xiàng)目評標(biāo)委員會
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關(guān)系。建設(shè)單位與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)之間是委托代理關(guān)系，其中被代理人是建設(shè)單位，代理人是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，由被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。參見教材P8。
　　【20**年真題】關(guān)于委托訂立合同的代理人行為的說法，錯誤的是()。
　　A.代理人必須以委托人名義進(jìn)行合同談判
　　B.代理人對授權(quán)范圍內(nèi)談判的重要事項(xiàng)，必須請委托人決定
　　C.委托人追認(rèn)了代理人超越委托時限的談判事項(xiàng)，法律后果由委托人承擔(dān)
　　D.委托人拒絕了代理人超越委托范圍的談判事項(xiàng)，法律后果由代理人承擔(dān)
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關(guān)系。選項(xiàng)B錯誤，代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地表現(xiàn)自己的意志。參見教材P8。
　　監(jiān)理工程師考試考點(diǎn)分析
　　代理人的概念及特征
　　■代理的概念
　　·代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施的、其民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)法律行為
　　■代理的特征(如“招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)”)
　　·代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理
　　·代理人以被代理人名義實(shí)施代理
　　·代理人在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地表現(xiàn)自己的意志
　　·被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任
　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】
　　被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)責(zé)任，既包括對代理人在執(zhí)行代理任務(wù)的合法行為承擔(dān)責(zé)任，也包括對代理人不當(dāng)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。

篇2：代理關(guān)系真題考點(diǎn)

　　
　　20**年代理關(guān)系真題考點(diǎn)
　　【20**年真題】建設(shè)單位委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在授權(quán)范圍內(nèi)代理行為的法律責(zé)任由()承擔(dān)。
　　A.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)
　　B.建設(shè)單位
　　C.政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)
　　D.項(xiàng)目評標(biāo)委員會
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關(guān)系。建設(shè)單位與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)之間是委托代理關(guān)系，其中被代理人是建設(shè)單位，代理人是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，由被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。參見教材P8。
　　【20**年真題】關(guān)于委托訂立合同的代理人行為的說法，錯誤的是()。
　　A.代理人必須以委托人名義進(jìn)行合同談判
　　B.代理人對授權(quán)范圍內(nèi)談判的重要事項(xiàng)，必須請委托人決定
　　C.委托人追認(rèn)了代理人超越委托時限的談判事項(xiàng)，法律后果由委托人承擔(dān)
　　D.委托人拒絕了代理人超越委托范圍的談判事項(xiàng)，法律后果由代理人承擔(dān)
　　‘正確答案’B
　　‘答案解析’本題考查的是代理關(guān)系。選項(xiàng)B錯誤，代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地表現(xiàn)自己的意志。參見教材P8。
　　監(jiān)理工程師考試考點(diǎn)分析
　　代理人的概念及特征
　　■代理的概念
　　·代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施的、其民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)法律行為
　　■代理的特征(如“招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)”)
　　·代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理
　　·代理人以被代理人名義實(shí)施代理
　　·代理人在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地表現(xiàn)自己的意志
　　·被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任
　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】
　　被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)責(zé)任，既包括對代理人在執(zhí)行代理任務(wù)的合法行為承擔(dān)責(zé)任，也包括對代理人不當(dāng)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。

篇3：物業(yè)案例:開發(fā)商物業(yè)公司之間不構(gòu)成代理關(guān)系

　　物業(yè)案例：開發(fā)商與物業(yè)公司之間不構(gòu)成代理關(guān)系

　　(陳宇/《中國樓市》/20**0328）)

　　鞏某于20**年9月18日購買北京某公司（以下簡稱開發(fā)商）開發(fā)的公寓一套，《商品房買賣合同》中規(guī)定公共配套設(shè)施未達(dá)到規(guī)定的使用條件，在未達(dá)到期間給予業(yè)主免交管理費(fèi)的優(yōu)惠。20**年10月28日，鞏某辦理入住手續(xù)，交納20**年10月31日至12月31日的物業(yè)管理費(fèi)。后因公共設(shè)施未能投入使用，20**年1月之后再未交納管理費(fèi)。為此，承擔(dān)該公寓物業(yè)管理的北京某物業(yè)公司（以下簡稱物業(yè)公司）訴至法院，要求判令鞏某支付物業(yè)費(fèi)及滯納金。

　　本案中實(shí)際上涉及兩個不同性質(zhì)的合同，即商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同相對性原理，合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生，合同中也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。另外，因?yàn)殚_發(fā)商事先并未獲得物業(yè)公司的授權(quán)，事后又未取得其的追認(rèn)。因此開發(fā)商與物業(yè)公司也不構(gòu)成代理關(guān)系。

　　法院認(rèn)為，原告物業(yè)公司受項(xiàng)目開發(fā)商委托對該項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，被告是購買該項(xiàng)目房屋的業(yè)主，原、被告之間形成物業(yè)管理合同關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)主要由雙方共同認(rèn)可的項(xiàng)目《公約》調(diào)整。在物業(yè)管理事項(xiàng)上，原告與開發(fā)商不構(gòu)成代理關(guān)系，被告負(fù)有向原告交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。要求被告鞏某支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)及滯納金。

　　點(diǎn)評：物業(yè)公司獨(dú)立對項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，獨(dú)立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。開發(fā)商作為房屋買賣合同關(guān)系的一方在指定了專門的物業(yè)管理單位之后即與物業(yè)管理事項(xiàng)脫離關(guān)系，也無權(quán)將收取物業(yè)費(fèi)--這一物業(yè)管理單位的主要權(quán)利擅自進(jìn)行處分。因此，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于免交物業(yè)費(fèi)的規(guī)定，在物業(yè)公司不予追認(rèn)的情形下，應(yīng)認(rèn)定是無效條款。