物業(yè)案例：開發(fā)商與物業(yè)公司之間不構(gòu)成代理關(guān)系

　　(陳宇/《中國樓市》/20**0328）)

　　鞏某于20**年9月18日購買北京某公司（以下簡稱開發(fā)商）開發(fā)的公寓一套，《商品房買賣合同》中規(guī)定公共配套設(shè)施未達到規(guī)定的使用條件，在未達到期間給予業(yè)主免交管理費的優(yōu)惠。20**年10月28日，鞏某辦理入住手續(xù)，交納20**年10月31日至12月31日的物業(yè)管理費。后因公共設(shè)施未能投入使用，20**年1月之后再未交納管理費。為此，承擔(dān)該公寓物業(yè)管理的北京某物業(yè)公司（以下簡稱物業(yè)公司）訴至法院，要求判令鞏某支付物業(yè)費及滯納金。

　　本案中實際上涉及兩個不同性質(zhì)的合同，即商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同相對性原理，合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生，合同中也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。另外，因為開發(fā)商事先并未獲得物業(yè)公司的授權(quán)，事后又未取得其的追認。因此開發(fā)商與物業(yè)公司也不構(gòu)成代理關(guān)系。

　　法院認為，原告物業(yè)公司受項目開發(fā)商委托對該項目進行物業(yè)管理，被告是購買該項目房屋的業(yè)主，原、被告之間形成物業(yè)管理合同關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)主要由雙方共同認可的項目《公約》調(diào)整。在物業(yè)管理事項上，原告與開發(fā)商不構(gòu)成代理關(guān)系，被告負有向原告交納物業(yè)管理費的義務(wù)。要求被告鞏某支付相關(guān)物業(yè)費及滯納金。

　　點評：物業(yè)公司獨立對項目進行物業(yè)管理，獨立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。開發(fā)商作為房屋買賣合同關(guān)系的一方在指定了專門的物業(yè)管理單位之后即與物業(yè)管理事項脫離關(guān)系，也無權(quán)將收取物業(yè)費--這一物業(yè)管理單位的主要權(quán)利擅自進行處分。因此，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于免交物業(yè)費的規(guī)定，在物業(yè)公司不予追認的情形下，應(yīng)認定是無效條款。

篇2：物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系

　　物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系

　　物業(yè)服務(wù)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商是在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中承擔(dān)不同管理職責(zé)的兩個主體，物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)項目后續(xù)工作的管理，因此在項目的交接過程中，開發(fā)商應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)公司極大的支持和幫助。然而在實際工作中，兩者之間常產(chǎn)生很多矛盾與沖突。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　一、工程整體文件、資料交接中的矛盾

　　物業(yè)服務(wù)公司在接管過程中首先需要的就是相關(guān)工程資料，所需資料的范圍涵蓋工程項目的可研階段、前期規(guī)劃許可報批階段，工程施工管理和驗收階段的全部資料，這對于物業(yè)營理公司今后代表業(yè)主對外開展工作及對內(nèi)進行工程的維修與管理是十分必要的。然而開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司在實際工作中經(jīng)常因為交接資料的具體內(nèi)容與范圍發(fā)生矛盾，其原因有以下幾點：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交

　　開發(fā)商認為物業(yè)服務(wù)公司只是對工程項目進行后期的基本維修管理，因此只要有項目基本建設(shè)施工資料就可以了，索要工程的前期資料毫無意義，對物業(yè)服務(wù)公司沒有用處。

　?。ǘ╅_發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無法移交

　　部分開發(fā)商為了搶進度，以盡快開工、銷售，因此沒有嚴(yán)格按照開發(fā)建設(shè)程序辦事，導(dǎo)致項目的手續(xù)不齊，無法進行正常的移交。其中經(jīng)常發(fā)生的問題有以下幾種：

　　1、有些開發(fā)商為了能夠多建設(shè)住宅，增加盈利，在已經(jīng)報批認定的規(guī)劃許可范圍外，擅自增加建筑面積或增加建筑控制高度，導(dǎo)致最終的建筑產(chǎn)品與建筑規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的規(guī)模不符，其性質(zhì)屬于違章建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。

　　2、有些開發(fā)商甚至利用一棟樓的規(guī)劃開工手續(xù)，建設(shè)兩棟甚至更多的住宅，然后共同進行銷售，以獲得非法利潤，其多建住宅屬于非法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。

　　3、有些開發(fā)商則是違反已經(jīng)報批審定的小區(qū)整體規(guī)劃，在原規(guī)劃綠地或活動場地上建設(shè)，導(dǎo)致項目與審定的規(guī)劃方案不同，根據(jù)情節(jié)輕重，也屬違章或違法建筑。

　　4、某些開發(fā)商則為了增加項目的容積率，擴大銷售面積，人為地壓縮小區(qū)的綠地面積和車位數(shù)量，致使項目的綠化覆蓋率和人均停車數(shù)量不符合規(guī)劃要求，因此項目不能通過園林部門與交通部門的審批與驗收，缺少相應(yīng)的文件和手續(xù)。

　　針對以上原因，一方面加強與開發(fā)商的溝通，說明工程前期資料對于物業(yè)服務(wù)的重要性，并出示國家有關(guān)文件說服開發(fā)商，順利完成工程資料的移交，另一方面對于手續(xù)、資料不完整的項目，要催促開發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項目的實際情況，推遲或暫停項目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列問題，保護自身利益。

　　二、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認定

　　工程質(zhì)量也是在接管過程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開發(fā)商認定工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是國家有關(guān)質(zhì)檢部門的驗收評定，而物業(yè)服務(wù)公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗收工程，本質(zhì)上二者并無差別。但是政府部門的驗收是依據(jù)有關(guān)國家建設(shè)工程規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)項目進行檢驗，是從安全和使用功能角度認定工程項目符合標(biāo)準(zhǔn)，筆者認為這只是一個最低標(biāo)準(zhǔn)，是能夠安全、正常使用的保障標(biāo)準(zhǔn)。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗收工程，每一個細節(jié)都要盡量為住戶考慮。

　　因此開發(fā)商要重視驗收過程中物業(yè)服務(wù)人員提出的意見和建議，對工程加以整改，避免顧客的投訴。還有開發(fā)商要有前瞻意識，應(yīng)在項目前期策劃過程中充分聽取物業(yè)服務(wù)公司的建議，讓物業(yè)服務(wù)公司參與工程建設(shè)的全過程，以減少、避免后期的修改工作。

　　三、在工程保修過程中的矛盾

　　在實際中由于保修合同作為建設(shè)合同的一部分，一般由開發(fā)單位與施工方訂立，但開發(fā)商在保修過程中很少承擔(dān)管理職責(zé)，由物業(yè)服務(wù)公司負責(zé)具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶與保修施工單位間的關(guān)系。由于物業(yè)服務(wù)公司不作為保修合同的主體，對工程保修金不能支配，因此對施工方缺少約束能力，總感覺管理難度大。

　　為解決這一問題，建議開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司在接管前應(yīng)協(xié)商一致，由開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)公司全權(quán)進行保修營理工作，對于工程保修金的最后結(jié)算，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司予以確認后，施工方才能結(jié)算、領(lǐng)取。對于保修期間緊急發(fā)生的問題，當(dāng)施工方不能積極配合時，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)自行修整，費用由施工方予以支付。給物業(yè)服務(wù)單位以更大的管理權(quán)，方便協(xié)調(diào)管理。

　　(北京高校房地產(chǎn)開發(fā)總公司 文/林鵬)

篇3：業(yè)主開發(fā)商物業(yè)公司共贏的載體：業(yè)委會

　　業(yè)主開發(fā)商物業(yè)公司共贏的載體：業(yè)委會

　　現(xiàn)在，越來越多的業(yè)主體會到了“團結(jié)就是力量”的價值，不少購房人士自發(fā)組織與開發(fā)商進行談判，于是就出現(xiàn)了“準(zhǔn)業(yè)主委員會”。實際上，這樣的“準(zhǔn)業(yè)主委員會”實質(zhì)上就是購房人士的集合體，其最重要的意義在于將若干個購房人士的相關(guān)權(quán)利委托給幾位購房人士代表來行使。形式改變，但實質(zhì)內(nèi)容并不改變，一位購房人士享有什么樣的權(quán)利，則購房人士的小組織、小團體也就享有什么樣的權(quán)利，并不因為是組織或團體就有所增加。并且，組織也好，團體也好，其作用與范圍是有限的，其只能影響到該組織范圍內(nèi)的購房人士，而并不是全部購房人士的民意代表，因此他們可以就本團體內(nèi)業(yè)主的利益與開發(fā)商進行談判，也可以將這些業(yè)主的意愿反映給開發(fā)商，但不能確定涉及非本團體的其他業(yè)主利益的事宜。

　　但是，作為業(yè)主委員會，它所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)則具有更廣大的代表性以及更深刻的意義。

　　實現(xiàn)廣大業(yè)主權(quán)利

　　業(yè)主依據(jù)購房合同取得相應(yīng)物業(yè)的所有權(quán)后，同時也就享有了與該所有權(quán)相連的下列基本權(quán)利:

　　1.核驗權(quán)，即業(yè)主在入住之后有權(quán)對居住的實際情況與購房合同及開發(fā)商的承諾進行核對，或重新檢驗，如果出現(xiàn)不符，可以根據(jù)合同或有關(guān)法律主張權(quán)利。

　　2.知情權(quán)，即業(yè)主對自己所擁有物業(yè)的有關(guān)資料及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況(如資質(zhì)、收費依據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況、有關(guān)基金的使用等)有權(quán)了解、掌握。

　　3.選擇權(quán)，即業(yè)主有權(quán)選擇或解聘物業(yè)管理公司，并有權(quán)簽訂或解除《物業(yè)委托管理合同》。

　　4.監(jiān)督檢查權(quán)，即業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、檢查，提出批評建議。

　　5.收益權(quán)，即業(yè)主對所有的公建配套設(shè)施的經(jīng)營、出租等盈利性收入有收益的權(quán)利，只不過這種收益的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主委員會代為行使。

　　6.要求組建業(yè)主委員會，指業(yè)主為維護其共同的利益而要求組建自治性的權(quán)利保護體的請求權(quán)。

　　上述權(quán)利的行使僅靠業(yè)主個人的力量是做不到的，比如:某個業(yè)主想先到有關(guān)部門了解一下本物業(yè)的相關(guān)資料，有關(guān)部門一般不接待。所以，業(yè)主只有通過業(yè)主委員會才能最大限度地實現(xiàn)自己的權(quán)利，而業(yè)主委員會對這些權(quán)利的實現(xiàn)起了保障的作用。

　　需要說明的是，業(yè)主委員會是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的載體，它不是個別人進行商業(yè)性交易的媒介，也不是業(yè)主有什么問題都要找的“出氣筒”，它是一個組織，一個沒有私心，只有公開、公正維護業(yè)主共同利益的組織，一個嚴(yán)格按照法定程序和章程運作的機構(gòu)。如果有人想把它變成實現(xiàn)個人目的的媒介，那么就錯了，如果業(yè)主委員會中這樣的人多了，業(yè)主委員會也就沒有資格作業(yè)主的代表了。

　　協(xié)調(diào)業(yè)主與各方關(guān)系

　　業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三者之間應(yīng)當(dāng)是一種通過尊重各自合法權(quán)益，相互配合，相互制約而共同發(fā)展的關(guān)系。

　　對于業(yè)主，從居住的角度說，希望有一個安全、衛(wèi)生、舒適、文明的環(huán)境，從置業(yè)的角度說，希望物業(yè)能保值、升值;對于開發(fā)商來說，也希望所投資的項目能夠成為同業(yè)中的精品，并成為下一個項目能夠引起置業(yè)者興趣的成功先例;對于物業(yè)管理公司來說，通過提供高水準(zhǔn)的管理服務(wù)而獲得社會的認可，進而贏得可觀的利潤是其追求的目標(biāo)。

　　綜上，從根本上講，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三者的利益是共同的，因為只有三方將各自的優(yōu)勢發(fā)揮出來并有機地結(jié)合在一起，共同的利益才能實現(xiàn)，反之，則可能是三敗俱傷。而要做到有機的結(jié)合，就必須符合下列三個條件:

　　1.尊重各自的合法權(quán)益。

　　業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟中獨立的民事主體，各自擁有各自不同的利益，若單純只說利益，也許就會像現(xiàn)實生活中有人產(chǎn)生的錯誤認識一樣:各利益之間存在著對立。其實，我們所處的是一個有秩序的市場經(jīng)濟，是法制化的市場經(jīng)濟，因此，在這樣的條件下，我們所說的各方的利益應(yīng)是指它們的合法權(quán)益，而那些沒有依據(jù)的甚至是靠侵占別人的合法權(quán)益得來的所謂“利益”是不被法律認可的，甚至是非法的。具體講，業(yè)主(購房者)、開發(fā)商(售房者)和物業(yè)管理公司之間的利益是通過合同的方式聯(lián)結(jié)在一起的，那么，各方利益得到體現(xiàn)和保障的依據(jù)就是合同的測驗與合同中所涉及內(nèi)容有關(guān)的相應(yīng)政策、法規(guī)。只有尊重彼此法定和合同約定的權(quán)益，履行相應(yīng)的法定和約定義務(wù)，三者的利益才能得到維護，才能正常實現(xiàn)。因為，合法權(quán)益不存在對立。

　　2.相互配合。

　　一個物業(yè)價值要成功實現(xiàn)，業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰都跟誰過不去，結(jié)果會是什么樣子，在現(xiàn)實生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象。從接觸的實例看，筆者認為形成這種局面有業(yè)主的原因，有物業(yè)管理公司的原因，也有開發(fā)商的原因。首先，有的開發(fā)商沒有嚴(yán)格兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾，在交付房屋時問題很多(房屋質(zhì)量、面積、產(chǎn)權(quán)證、配套設(shè)施等)，在業(yè)主的要求下又不積極解決，導(dǎo)致問題淤積，最終激化;其次，有的物業(yè)管理公司在服務(wù)過程中沒有搞清楚自己的身份，財務(wù)收支透明度不高，收費與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)既不與廣大業(yè)主協(xié)商也不告知業(yè)主，從而形成糾紛;最后是有的業(yè)主在上述兩種情況下不能正確對待，或是把與開發(fā)商的合同爭議轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司而拒付物業(yè)管理費，或是因不滿物業(yè)管理公司的種種做法而與之對簿公堂，有時干脆就是業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三方各種矛盾攪在了一起(比如物業(yè)公司與開發(fā)商是一家的時候)，真所謂“剪不斷，理還亂”。

　　出現(xiàn)這種局面，小區(qū)會變成什么樣子是不言而喻的。那么，這種情況能不能避免呢?筆者認為是可以的，那就是需要各方的相互配合。在配合過程中又怎樣才能限制各方的無理要求呢?還必須得有一個相互制約的機制。

　　3.相互制約。

　　一個沒有制約的環(huán)境是混亂的。業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司三者之間如果沒有一個合理的制約機制，各自的利益就會沒有限制，沖突也就在所難免。建立一個對三方都有效的制約機制，這一點應(yīng)是大家的共識。在實際操作中，這種制約體現(xiàn)在兩個方面，一方面是各小區(qū)簽署的《物業(yè)使用、管理、維修公約》和《業(yè)主公約》及《物業(yè)委托管理合同》。在這些公約或合同里，開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)都有較為明確的約定;另一方面，就是業(yè)主委員會的組建和運作。當(dāng)然，還有相應(yīng)的法律、法規(guī)、政策和道德規(guī)范，所有這些，為三方相互制約提供了保障。

　　而更重要的就是業(yè)主委員會的組建和運作。由于業(yè)主委員會是個組織，它能夠以理智、專業(yè)的態(tài)度對待業(yè)主與物業(yè)管理公司及開發(fā)商之間的問題，能按照法律規(guī)定和章程約定的程序和內(nèi)容處理三者之間的矛盾，能夠把三者的合法權(quán)益放在一個公平的前提下加以維護，所以，它又是一個平衡點。圍繞著這個平衡點而建立起來的機制才是趨于完善的機制。同時，筆者也注意到:現(xiàn)在有的小區(qū)業(yè)主委員會在開會時允許業(yè)主旁聽，會后還可以提出建議或咨詢，而且將此做法作為一重要條款寫進了業(yè)主委員會的章程。這種形式將業(yè)主委員會的活動置于廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，確保業(yè)主委員會公開、公正議事，增加了工作的透明度，也使業(yè)主委員會的公平性得到了進一步的體現(xiàn)。

　　促使小區(qū)物業(yè)保值升值

　　每一個業(yè)主都希望自己所在的小區(qū)物業(yè)能夠保值、升值。那么，這個目標(biāo)靠什么來實現(xiàn)呢?筆者認為應(yīng)該靠開發(fā)商的承諾完全兌現(xiàn)，靠三方的鼎力配合，靠業(yè)主委員會的科學(xué)運作。

　　業(yè)主委員會的成立不僅是為了解決一些具體問題(不管這些問題是過去遺留的還是眼前要處理的)，更重要的是要制定出一個長遠規(guī)劃，這個規(guī)劃的前景就是提高小區(qū)的知名度，樹立良好的公眾形象而使它成為精品;規(guī)劃的目的是使小區(qū)物業(yè)保值、升值。而要實現(xiàn)這一目標(biāo)，可以說要有一個長遠且不凡的歷程，這就需要業(yè)主委員會不斷地努力。任何與此目標(biāo)不和諧的認識和行為都將最終被摒棄。

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善，業(yè)主委員會這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識到業(yè)主委員會在自己長期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會的工作之中。這是一個非?？上驳默F(xiàn)象=，它說明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護意識在增強，說明了業(yè)主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心。

　　業(yè)主委員會的發(fā)展已是大勢所趨。因此，創(chuàng)造一個有利、寬松的法制環(huán)境應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急，而這其中，鼓勵、支持業(yè)主自己籌建業(yè)主委員會則是重中之重。因為，業(yè)主委員會是業(yè)主主張權(quán)利和實現(xiàn)權(quán)利的載體，它首先維護的是業(yè)主的利益，從這個意義上講，廣大業(yè)主積極籌建業(yè)主委員會的要求和行動都是正當(dāng)?shù)?，?yīng)該給予支持和保護;此外，從目前的形勢看，很多小區(qū)(花園、公寓)的業(yè)主委員會都是在業(yè)主們的督促和參與下開始籌建或成立的。既然業(yè)主們有這樣的熱情和權(quán)利自我保護意識，作為政府有關(guān)主管部門，就可以順應(yīng)形勢的要求，制定出相應(yīng)的政策、法規(guī)，鼓勵和支持業(yè)主的權(quán)利自治行動。那時，我們就可以說:廈門的房地產(chǎn)市場又向前邁了一大步!

　　相關(guān)鏈接

　　《物業(yè)管理條例》

　　(20**年9月1日起施行)

　　第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé):

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。