物業管理業主手冊(上部)

　　目錄

　　前言

　　簡介

　　物業管理

　　管理費用

　　設備及服務

　　裝修管理

　　業主及用戶的其他責任

　　保安/安全

　　保險

　　關于防盜門安裝的有關辦法

　　防火

　　清潔

　　衛生管理細則

　　辦公大樓及商場須注意事項

　　應急程序

　　停車場規定

　　結語

　　一、前言

　　為了便于業主進一步了解《公共契約》的內容及運作情況，管理公司特編定此《業主手冊》，以供參考之用。《業主手冊》根據《公共契約》而制定，其目的在于保證所有業主能有效地使用其購置的物業，而并非對業主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業主/用戶提供盡善盡美的管理服務。

　　二、財富廣場簡介

　　位于南昌市中心商業圈的**廣場是以**實業發展有限公司、富豪酒店管理公司為投資商，興建的具有5A(大樓自動化、辦公自動化、安全自動化、管理自動化、停車場自動化)的智慧大廈。物業公司以現代化的意識，全方位的構思服務于業主，使業主在物業公司管理和服務下，享受寧靜、方便、舒適的工作商業環境，使企業發展、壯大、國際化的藍圖得以實現。

　　1.按照建設花園城市市的要求注意提高整體工作商業環境質量。

　　2.注意加強物業管理，保持大廈建設整體環境和使用功能長久良好。

　　3.實行超前管理，參照國外和香港的大廈管理，為物業管理奠定良好的基礎，以優質高效的服務，得到廣大業主的認可。

　　4.物業管理公司主要負責以下工作：

　　(1)管理：具有嚴格的管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。

　　(2)保安：大廈有專門的保安力量，實行24小時晝夜值班。

　　(3)清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持大廈內的衛生，做到地面無煙頭、無紙屑、無痰漬、無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。

　　(4)綠化：負責大廈綠化，四季維護樹木，花草修剪，維護綠化景觀。

　　(5)車輛交通管理：對機動車輛進入停車庫加以限制，保持停車庫使用方便。

　　(6)樓宇設備管理：技術人員實行24小時的設備監控，保持電話、計算機網絡等的設備的運行良好。

　　(7)有償服務：商務中心為業主或租戶提供代訂機票、傳真、打字、國際互聯網等有償服務。

　　(8)有償中介服務：代業主出租、出售大廈單元。

　　三、物業管理

　　1.管理公司

　　根據管理公約的條文，物業管理有限公司已被委聘為大廈物業管理公司。

　　2.管理公司之代表權

　　管理公司有絕對的權力代表各業主及用戶就管理本大廈之一般事務與政府公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。

　　3.公共地方及設施管理

　　管理公司根據管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、大廈結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養、維修及管理。

　　4.管理職員

　　為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業管理人員及專業維修承造商負責大廈一切日常管理及維修事務。請各業主及用戶切勿要求任何管理公司職員作私人性質服務，所有管理員工一律不準向業主/租戶或任何承建商收取管理賞賜或其他利益。

　　5.建議及投訴

　　任何人士若對大廈環境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。

　　6.物業管理公司辦公時間

　　上午：8：30--12：00下午：13：30--17：30

　　在上述時間以外，大廈監控中心仍有值班員為客戶服務。

　　管理公司電話(辦公時間)：

　　管理公司熱線電話：

　　四、管理費用

　　1.管理費

　　管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬、稅收、公共地方水電費、公共地方之清潔費、公共設施維護費、法律及其他專業咨詢費用、大廈保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而調整，調整前各業主將獲預先通知。

　　2.管理保證金及電梯維修基金

　　各業主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費作為履約保證金。同時亦需支付按建筑面積每平方米30元的費用作為電梯維修基金，以支付電梯大修或緊急維修之管理維修開支。當電梯維修基金不足時，管理公司可發出通知，要求每個業主增繳電梯維修基金。業主不得動用保證金或電梯維修基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。

　　3.繳付管理費

　　樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本大廈，任何業主延期繳納管理費，管理公司有權根據公約賦予的權力征收利息，催繳手續費用，甚至采取適當法律行動追討。

　　付款時間：星期一至星期五8：30--18：00

　　星期六、星期日及假期9：00--17：30

　　付款方式：以支票或現金形式直接交往物業管理公司財務部。

　　4.管理帳項

　　管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業主/租戶通知。各業主在繳足所有應付管理費時，有權向管理者索取有關帳單副本作為參考。

　　5.業權轉讓

　　如有更改或者轉讓業權，原業主必須以書面形式通知管理公司，否則仍需負責該單元之管理費用。業權轉讓時，管理費保證金和電梯維修基金，應按管理公司所指定，辦理妥善手續，轉讓予新業主名下。賣方業主自行安排向買方收回上述保證金及基金。

　　6.繳費處理辦法

　　務必請各業主能依期繳費。逾期繳費者，管理公司會增加5%滯納金。管理公司亦會考慮采取法律行動追收，有關費用概由欠費者負責。于必要時，管理公司可能公布欠費者姓名，甚至采取法律行動，申請拍賣欠款人在本大廈內之物業，以償還所欠之款項，同時，業戶在《公共契約》及《業主手冊》所賦予之權益亦可能由于欠費而被終止。

　　五、設備及服務

　　1.電力

　　各單位都已安裝獨立電箱，電表及充足的電燈及插座。為安全起見，切勿令電力負荷過重，電線及插座若發現陳舊必須及時更換，任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進行。

　　2.供水

　　大廈24小時供應自來水。修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令大廈的公共地方，設施或其他單位業主蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。

　　3.電話

　　大廈已鋪設電話電纜直達各物業單位，用戶可向管理公司申請接駁及安裝電話，由管理公司統一向電話公司申請安裝電話。

　　4.電腦聯網

　　大廈已鋪設結構化綜合布線系統直達各物業單位，用戶可向管理公司申請安裝建立計算機網絡。

　　5.電梯服務

　　大廈各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供服務。

　　6.消防系統

　　大廈的消防設備含每層設置的消防箱、雙感(煙感、溫感)自動噴淋系統、排煙通風機及地下層設置整套消防泵系統，由管理員24小時值班，監察消防系統的運作。

　　六、裝修管理

　　1.政府審批

　　在任何施工開始以前，請確保閣下的裝修不違反現行通用之政府條例及取得一切必須之批準等。任何違反法規/條例的改動均需立即更正，所需費用將由業主承擔。

　　如果閣下對圖紙編制或如何施工方面有疑問，請與管理公司聯系(電話：)或按裝修指南進行。

　　2.管理公司批示

　　請將裝修方案和裝飾圖紙，以及填妥附錄之表格，交到管理公司。

　　3.施工配合費及裝修押金、垃圾清運費

　　每個用戶將被要求向管理公司繳付每平方米10.00元的費用作為施工配合費。A、B、C、D戶型需繳付每單位3000.00元及裝修押金及D、E、G戶型需繳付每單位5000.00元裝修押金及500.00元垃圾清運費。裝修押金將在裝修及裝飾工程完成后無息歸還，以確保業主及其雇傭之裝修承包商嚴格執行裝修指南之規定，同時也作為預防對大廈有任何損傷的補償押金。垃圾清運費用于支付垃圾集中處理及環保費用等(詳見裝修指南)

　　4.審批及咨詢費用

　　管理公司將會就審批各業戶之裝修建議而提供專業咨詢服務及代辦消防局審批手續并征收費用：建筑或機電系統作局部修改,管理公司復核及審批業戶遞交的有關機電中央系統的改動計劃及圖紙，協調指定承包商工程;在建筑裝潢和機電施工過程中給予必要的技術配合;代為辦理消防報建手續合計按每平方米(建筑面積計)收取3.00元，但不包括咨詢專業結構工程師之費用。

　　5.樓宇移交

　　在完成一切買賣或租賃手續及繳付應付費用后，有關單元將交付與貴業主使用。自此以后該單元將由業主負責。

　　a)業戶須預先與管理公司預約以便交收鑰匙及單元,業戶須負責對其接收單元的設備,作檢驗并核實所有設施裝修等皆合格并須在《樓宇驗收情況表》上簽署。

　　b)收樓時請查看室內設備、裝修等是否妥善，并將遺漏之處48小時內以書面或管理公司特備之表格通知管理公司，管理公司將代表業主利益就該等缺陷通過發展商向承建商要求解決，逾期者則以業戶確認其單元之設備及裝修已是妥善且不必跟進辦理。

　　6.通道和施工時間

　　裝修人員和運送貨物只能利用特別指定電梯及通道。大廈員工將會確保客用電梯不被占用。只有服務電梯(或管理公司指定的其他電梯/樓梯)才可用來運輸材料或廢物。無論在任何情況下，工人未經管理公司許可不得使用任何客梯和手扶梯運送貨物。不得使用裝有金屬車輪的運貨手推車。

　　裝修時間規定每天8:00-18:00，如需延長施工時間，必須向物業管理公司申請，經批準后方可進行。

　　七、業主的其他責任

　　1.物業用途

　　各用戶不得將其單位用作非法或不道德，或與土地批文、政府用途、管理公約條文等許可條款相抵觸的用途。

　　2.噪音、氣味

　　為保持環境寧靜，用戶切勿在室內發出噪音或氣味，滋擾其他用戶。

　　3.公共通道

　　必須保持所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業主、用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時，應立即通知管理公司，若發現其他用戶作出妨礙公共利益，阻塞走道等行為，更應主動舉報。

　　4.景觀物品

　　各用戶不得在任何公共地方洗滌、晾曬、熨燙衣物及其他物品。

　　5.神位

　　為保持環境衛生，所有用戶禁止門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。

　　6.電梯服務

　　嚴禁使用客梯作運貨搬運物品用途，一切貨物的運送，必須用管理公司指定的電梯進行。

　　7.危險物

　　各業主不得在大廈內搬運、儲存及使用危險、易燃或易爆物品。

　　8.鐵閘

　　各業戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理公司規定的不安全合格的鐵閘或窗花。

　　9.營業經商

　　除非得到管理公司書面批準，所有用戶不得在大廈內物業的公共范圍內擺設任何物品或進行各種形式的宣傳、經營、販賣活動，包括張貼、派發商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外訪客亦不可在此范圍內向其他業主派發物品、推銷或任何形式的滋擾。

　　10.法律糾紛

　　業主或用戶在大廈物業范圍內，因自身問題而引發的法律糾紛及事故，必須將自行承擔法律及經濟責任。管理公司若受牽連而需進行額外工作及開銷，亦將由相關業主/用戶承擔。

　　11.公共設備

　　請勿干擾公共設備,否則需要賠償損失。請勿把廢棄物丟入渠道(如衛生間下水道)，否則需對損壞/堵塞負責維修。請勿涂劃刮花本物業任何部分如墻壁等。亦不可隨便吐痰或便溺，違者將被罰款。

　　12.電器使用

　　請正當使用室內電器。失修損壞劣制電器品易導致火警。任何電器工程須由合格技工進行。

　　13.提示牌安裝

　　為使大廈統一協調，所有要求在大廈大堂、樓層及單元門口安裝提示牌的業戶，必須到物業管理公司提出申請，由物業公司統一規格、指定位置、指定專業公司設計安裝，違者將被要求恢復原貌并將被罰款。

　　14.留宿

　　業戶晚上12:00---7:00不得在大廈內留宿，違者將被罰款。

　　15.加工食物

　　業戶不得在大廈寫字樓單元內加工食物或產生明火，否則由此而引起的衛生及火災方面的費用及損失將由該業戶承擔，同時管理公司保留追究其法律責任之權力。

　　八、保安/安全

　　1.為保障安全，所有在大廈工作的業主及其雇員，均需辦理出入證。

　　(1)辦理出入證請與管理公司聯系，書面寫明人員姓名并交付一寸照片一張，證件需交納押金。

　　(2)若有人員變動，應及時到管理公司辦理發放或注銷證件手續。

　　(3)出入證或臨時工作證不慎遺失，請及時報告管理公司，并辦理補證手續(與開始辦理時相同)。

　　2.大樓進出憑出入證，并于每晚20：00靜樓。

　　3.大廈每日24小時均有保安人員值班和巡邏，請業主/用戶配合保安人員工作以保障所有入住大廈業主的安全，并請注意以下幾點：

　　(1)管理公司員工皆佩帶工作證。如對來人有疑，請聯絡管理公司查詢。

　　(2)若發現任何可疑人物，請在安全情況下立即通知管理人員或管理公司。

　　(3)對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天18：00以后的訪客保安人員應先與業戶聯系，得到允許方可探訪。

　　(4)房間無人時請鎖好門、窗。

　　(5)無人在室內時，請關閉所有的電器用具。

　　(6)不要在禁止吸煙場所吸煙，尤其在電梯內，在可以吸煙場所，應處理好煙蒂和火種。

　　(7)定期檢查、維修電器設備、電線和滅火器等。

　　(8)攜出大件物品及搬運貨物出大廈，必須到管理公司提出申請并開具《物品運出登記表》，辦理該手續需憑出入證親自前往辦理。

　　(9)如遇緊急情況時可直接報警(撥電話110)或直接打電話通知公安局總值班室。

　　(10)如不幸被盜匪光顧，不應移動、清抹或洗滌任何現場物品，如情況安全后，立即通知管理公司。

　　4.除保安人員外，物業亦設有先進保安裝置以確保各業主及用戶安全。

　　5.業戶保安

　　各用戶如需在其使用單位范圍內，自行聘請專職穿著保安制服的私人保安員，必須事先向管理公司做書面申請，詳列人員數目、值班時間及所屬單位名稱，并須保證這些專職人員不得穿著制服在大廈公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。

　　九、保險

　　1.管理公司為本大廈之公共設施購買了火災及其它保險，惟此保險受保范圍并不包括各業主單位內之物件及裝修。因此，管理公司建議閣下為其單位內的裝修、家具、器材等購買保險。

　　2.業戶不得做出或容許發生任何違反管理公司為公共地方購買的保險或令保費增加之行為。一切由業戶引起的影響，如大廈保費增加時，所增加之部分由該業戶負責。

篇2：大廈業主手冊歡迎致辭

　　大廈業主手冊歡迎致辭

　　值此mm大廈開業之際，我謹代表大廈zz房地產咨詢（上海）有限公司西安分公司物業管理處全體員工對您的入駐表示誠摯的歡迎。

　　受大廈開發商的委托，我們榮幸的成為這一著名的、極具升值潛力之大廈的物業管理機構。我們將為廣大業主/使用人提供盡善盡美的服務，為您創造一個現代化的、舒適的商務辦公環境。

　　盡善盡美地為業主/使用人服務，是我們的工作宗旨，這也是區別于其他許多大廈管理的不同之處。我們會根據業主/使用人提出的各種要求，隨時補充及完善大廈之服務，快速有效地為業主/使用人解決各種困難。

　　mm國際大廈是一座設施完備的智能型商業大廈，相信通過我們的努力，這座大廈不僅具有一流的硬件設施設備，更將具有一流的軟件管理，使其成為西北地區高檔商業辦公大廈之典范。

　　歡迎您在今后的使用中隨時對我們的工作提出建議、意見和要求，以使我們更好的為您提供服務。

　　謹致以誠摯的祝福！

　　（zz）mm國際大廈

　　物 業 管 理 處

　　總 經 理

篇3：《物業服務管理手冊》致業主一封信

　　《物業服務管理手冊》致業主的一封信

　　親愛的朋友：

　　今天能以這種形式和您對話，我們感到由衷的高興。因為我們的《物業服務管理手冊》刊印出版了，這標志著我們的物業服務將登上一個新的臺階，也意味著您的生活將面臨著一種舒適的改變。

　　很感謝您選擇了zz·**，正如我們當初選擇麻城一樣。我們很了解，zz房地產開發有限公司要在麻城得到長足的發展，就要建立在為您和您的家人提供一個理想家園的基礎上。

　　人靠理性工作卻靠感性生活。家是一個屬于私人的地方，是內心的一種感覺，是一個讓人遠離憂慮的處所，是長路出發的起點和征途回訪的歸宿。家既是一個可居可歇可娛的場所，也可以是一個理想的個人工作空間。走進家，最重要的是感到輕松和愜意，家是讓人眷念生命的地方，家是讓人放心的地方。

　　正是由于家是所有人的夢想，所以zz房地產開發有限公司建造的住宅就具有了神圣而溫馨的使命。今天的人買住宅已不是僅為了生存，而是為了讓家更幸福，讓生活更美滿，讓生命更充實。我們相信您需要的住宅應該是具有歸屬感、親切感、私密感、安定感和自豪感的。這是擁有美好生活、美好人生的開始。

　　當您可以驕傲地說你家住在zz·**的時候，相信彼此都是興奮和欣喜的。但是我們知道，屬于我們的工作還有很多，所以我們和*園物業管理公司一起為您提供了這本小冊子，希望它能夠成為您享受尊貴的物業服務的一個開始，更是我們平等交流的一個園地。

　　謝謝！

　　zz房地產開發有限公司

　　*園物業管理有限公司