ZZ公司成本核算管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了計(jì)算貫徹執(zhí)行成本管理的有關(guān)法令和制度，以便結(jié)合產(chǎn)品各步驟生產(chǎn)特點(diǎn)，準(zhǔn)確、合理地計(jì)算產(chǎn)品總成本和單位成本，分析成本資料，提供降低成本措施，為銷(xiāo)售定價(jià)提供依據(jù)，特制定本辦法。
第二章 產(chǎn)品分類(lèi)成本的核算對(duì)象
第二條 凡經(jīng)一定生產(chǎn)工藝過(guò)程而出售的產(chǎn)品部件均應(yīng)進(jìn)行成本核算。
第三章 成本項(xiàng)目和生產(chǎn)費(fèi)用
第三條 原料及主要材料項(xiàng)目：各生產(chǎn)過(guò)程所耗用的原材料。
第四條 燃料動(dòng)力：燃料(煤)、電。
第五條 工資：指直接參加生產(chǎn)的員工工資，包括基本工資、生產(chǎn)資金、超額計(jì)件工資、加班工資、夜班費(fèi)、副食補(bǔ)貼等。
第六條 提取的員工福利費(fèi)。
第七條 車(chē)間經(jīng)費(fèi)：車(chē)間發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括車(chē)間管理人員的工資，修理工、勤雜工的工資，按比例提取的福利基金、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、車(chē)間辦公費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、租憑費(fèi)、保健費(fèi)、低值易耗品費(fèi)用、勞保用品費(fèi)用、在產(chǎn)品盈虧及其他。
第八條 公司外加工費(fèi)用：因公司外加工項(xiàng)目金額較大，所以和材料應(yīng)區(qū)別計(jì)算，以便掌握此項(xiàng)費(fèi)用的開(kāi)支數(shù)額，另外，這部分外購(gòu)件保存在半成品庫(kù)，也應(yīng)單獨(dú)立賬核算。
第四章 生產(chǎn)費(fèi)用的匯集和分配
第九條 材料
1. 直接材料：凡直接供給產(chǎn)品制造所需，能直接計(jì)入產(chǎn)品成本的原料。
2. 間接材料：凡間接用于產(chǎn)品制造，但并非形成產(chǎn)品本質(zhì);或雖形成產(chǎn)品本質(zhì)，但所占成本比例較微;或不便與計(jì)入產(chǎn)品成本的物料，按一定標(biāo)準(zhǔn)(數(shù)量或重量)進(jìn)行分配。
第十條 人工
1. 直接人工：從事直接生產(chǎn)的員工報(bào)酬，能直接計(jì)入產(chǎn)品成本者。
2. 間接人工：從事公司行政、研究等工作及不直接從事生產(chǎn)的員工報(bào)酬，以及不能或不便于計(jì)入產(chǎn)品成本者，按生產(chǎn)工時(shí)進(jìn)行分配。
第十一條 制造費(fèi)用
制造費(fèi)用系指生產(chǎn)過(guò)程中，除直接原料、直接人工外，所發(fā)生的一切其他費(fèi)用。包括間接材料、間接人工及其他費(fèi)用等。
第五章 產(chǎn)品分步成本的計(jì)算方法
第十二條 產(chǎn)品成本核算隨步驟的結(jié)轉(zhuǎn)而結(jié)轉(zhuǎn)，其中一部分轉(zhuǎn)入成品(賣(mài)出部分)，一部分轉(zhuǎn)入下道工序，轉(zhuǎn)入下道工序的成本，分項(xiàng)加入成本項(xiàng)目中。
第十三條 半成品成本的核算：上道工序的半成品，分項(xiàng)目加在本車(chē)間內(nèi)成本中，材料按重量分配，其他成本按工時(shí)分配。
第十四條 半成品和外協(xié)件領(lǐng)用的核算：對(duì)領(lǐng)用的材料半成品件和外協(xié)件進(jìn)行加工時(shí)，其材料成本能直接計(jì)入的直接計(jì)入;不能直接計(jì)入的按量分?jǐn)偅渌?xiàng)目按耗用工時(shí)分配。
第十五條 組裝成本額核算：材料能直接計(jì)入的直接計(jì)入;不能直接計(jì)入的按量分?jǐn)偂?/p>
第十六條 輔助生產(chǎn)的核算：按提供的勞務(wù)時(shí)間分配，互相提供勞務(wù)則一次分配。
第六章 定額制定、分析考核
第十七條 按消耗定額、工時(shí)定額和費(fèi)用定額制定單位計(jì)劃成本，再按計(jì)劃成本考核各產(chǎn)品部件的成本完成情況和經(jīng)濟(jì)效益的高低。對(duì)發(fā)生的差異要進(jìn)行分析，找出原因，提出改進(jìn)措施。
第七章 關(guān)于費(fèi)用的核算管理
第十八條 各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支著節(jié)約的精神，嚴(yán)格按費(fèi)用定額考核。
第十九條 各車(chē)間直接購(gòu)入的費(fèi)用，除有發(fā)票外，必須附有車(chē)間領(lǐng)料單，寫(xiě)明數(shù)量金額，并要求車(chē)間負(fù)責(zé)人簽章，財(cái)會(huì)與車(chē)間同時(shí)記賬。
第二十條 由倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用的費(fèi)用，車(chē)間開(kāi)領(lǐng)料單，倉(cāng)庫(kù)規(guī)劃，一式三份，車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)同時(shí)記賬，月終28日前倉(cāng)庫(kù)和車(chē)間核對(duì)后報(bào)財(cái)務(wù)部。
第二十一條 各部門(mén)、車(chē)間的辦公用品，由公司總務(wù)部負(fù)責(zé)考核指標(biāo)，并負(fù)責(zé)在領(lǐng)用單上規(guī)劃，一式三份，三方記賬(公司總務(wù)部、車(chē)間、財(cái)務(wù)部)，月終25日公司總務(wù)部把本月盤(pán)點(diǎn)表金額和各部門(mén)車(chē)間領(lǐng)用的價(jià)值報(bào)到財(cái)務(wù)部。
第二十二條 財(cái)務(wù)部要分部門(mén)計(jì)算費(fèi)用的使用數(shù)額，定期公布超支節(jié)余情況。
第八章 材料成本管理
第二十三條 關(guān)于材料的管理
1. 材料賬要求不出現(xiàn)赤字，發(fā)標(biāo)的要估價(jià)入賬。
2. 領(lǐng)料應(yīng)盡量由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，凡能確定領(lǐng)料用途的一定要填寫(xiě)用途。
3. 材料在領(lǐng)退庫(kù)方面，分四種情況處理：
(1) 車(chē)間一經(jīng)領(lǐng)出易耗材料，存放于車(chē)間，月終由車(chē)間負(fù)責(zé)實(shí)際盤(pán)點(diǎn)，辦理假退庫(kù)手續(xù)。
(2) 一般材料歸庫(kù)負(fù)責(zé)管理，每月要清點(diǎn)一次，車(chē)間要實(shí)事求是地領(lǐng)料，車(chē)間領(lǐng)出的料，月未要盤(pán)點(diǎn)退庫(kù)，按實(shí)領(lǐng)數(shù)作為當(dāng)月的消耗。
(3) 半成品要按本月生產(chǎn)數(shù)加本月賣(mài)出數(shù)領(lǐng)料，車(chē)間賣(mài)出數(shù)開(kāi)半成品入庫(kù)單，連同提貨單一起交半成品庫(kù)，由半成品庫(kù)記賬。進(jìn)料時(shí)要準(zhǔn)確，要通知倉(cāng)庫(kù)點(diǎn)數(shù)。
(4) 其他價(jià)值較大的材料則要求車(chē)間用多少領(lǐng)多少，車(chē)間月末不辦理假退庫(kù)手續(xù)。如果車(chē)間月終存量過(guò)大，則應(yīng)辦理假退庫(kù)手續(xù)。
第二十四條 關(guān)于半成品的管理
1. 半成品庫(kù)應(yīng)將半成品和成品件、外協(xié)件分開(kāi)保管、記賬。
2. 半成品入庫(kù)應(yīng)同時(shí)有入庫(kù)單。外協(xié)件入庫(kù)要隨時(shí)開(kāi)放庫(kù)單，月終結(jié)算時(shí)要和發(fā)票對(duì)照無(wú)誤，要憑提貨單和領(lǐng)料單提貨。
3. 半成品領(lǐng)用和賣(mài)出部件時(shí)，要憑提貨單和領(lǐng)料單提貨。
4. 半成品庫(kù)要賬、卡、物相符，出入庫(kù)手續(xù)制度健全，建立定期的盤(pán)點(diǎn)制度，及時(shí)提供盤(pán)點(diǎn)表。
5. 半成品一定要通過(guò)半成品庫(kù)，以便計(jì)算半成品件數(shù)。如果車(chē)間好班組直接轉(zhuǎn)遞時(shí)，可同時(shí)寫(xiě)一張入庫(kù)單(入庫(kù)部門(mén)的)和一張領(lǐng)料單(領(lǐng)
用部門(mén)的)一起交半成品庫(kù)，由半成品庫(kù)組記賬。
6. 車(chē)間必須對(duì)生產(chǎn)和領(lǐng)用的半成品件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和核算。
7. 車(chē)間小組長(zhǎng)必須在月末對(duì)半成品進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，把盤(pán)點(diǎn)表交車(chē)間核算員。
8. 成品庫(kù)組備發(fā)的半成品件月末也須盤(pán)點(diǎn)，并把盤(pán)點(diǎn)表報(bào)財(cái)務(wù)部。
9. 關(guān)于半成品的廢件，要分別存放，不進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。次件要分別盤(pán)點(diǎn)和存放。關(guān)于廢件要由技術(shù)質(zhì)量部擬出管理程序，按制度辦事，不得任意處理。
第二十五條 成本室應(yīng)在每月底，根據(jù)“制造費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)賬 ”(略)編制“制造費(fèi)用分?jǐn)偙怼?略)。按各服務(wù)部門(mén)制造費(fèi)用攤?cè)敫鞒杀局行模鋫髌狈咒洖?，借：“在制品?貨：“制造費(fèi)用”。同時(shí)分別登錄于“在制品明細(xì)分類(lèi)賬”(略)及“制造費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)表”(略)。
第二十六條 生產(chǎn)部應(yīng)在次月3日前，呈送下列生產(chǎn)月報(bào)表，制一部生產(chǎn)月報(bào)表、制兩部生產(chǎn)月報(bào)表、制三部生產(chǎn)月報(bào)表、材料月報(bào)表。以上各報(bào)表應(yīng)一式兩聯(lián)，第一聯(lián)自存，第二聯(lián)送成本室。
第二十七條 成本室根據(jù)上列報(bào)表，編制原材料、在制品、制成品的“收發(fā)存明細(xì)表”(略)。
第二十八條 成本室根據(jù)“耗用直接材料明細(xì)表”(略)、“制造費(fèi)用”及“直接人工匯總分?jǐn)偙怼?略)，計(jì)算制成品及在制品的單位成本和總成本，同時(shí)編制“成本計(jì)算表”(略)。
第二十九條 成本室根據(jù)會(huì)計(jì)編制的“銷(xiāo)貨明細(xì)表”(略)再編制“產(chǎn)品規(guī)格類(lèi)別損益表”(略)。
第三十條 成品的單位成本采用加權(quán)平均法計(jì)算。其公式為：(上月底結(jié)存總額+本月生產(chǎn)總額)÷(上月低結(jié)存量+本月總生產(chǎn)量)
第三十一條 成本室根據(jù)成本計(jì)算表來(lái)編制傳票。其分錄為，借：“制成品”;貨：“在制品”。同時(shí)登錄“在制品明細(xì)分類(lèi)賬”及“制成品明細(xì)分類(lèi)賬”(略)。
第三十二條 成本室根據(jù)“收發(fā)存明細(xì)表”核對(duì)發(fā)票后，編制傳票。其分錄為，借：“銷(xiāo)貨成本”、“推銷(xiāo)費(fèi)用”或“制造費(fèi)用”;貨：“制成品”。
第三十三條 成本室每月結(jié)算工作完成后，應(yīng)將其有關(guān)的成本報(bào)表匯送會(huì)計(jì)室，供匯訂財(cái)務(wù)報(bào)表用。
第九章 附 則
第三十四條 本辦法經(jīng)公司總經(jīng)理核準(zhǔn)后頒布實(shí)施，修改時(shí)亦同。
篇2：大廈小區(qū)成本核算與成本控制細(xì)節(jié)管理
大廈小區(qū)成本核算與成本控制細(xì)節(jié)管理
一、大廈和小區(qū)成本控制的目的和意義
（一）能提升物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
成本控制為什么能提升物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力？現(xiàn)在物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)也就是物業(yè)管理的發(fā)展。尤其是深圳二十年的發(fā)展變化，于五、六年前，我們看一個(gè)物業(yè)公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個(gè)時(shí)候普遍認(rèn)為看一個(gè)物業(yè)公司管理的好與否都這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。隨后過(guò)了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個(gè)小區(qū)都會(huì)發(fā)現(xiàn)，每個(gè)保安都很整齊，紀(jì)律都很標(biāo)準(zhǔn)，地都很干凈，很多物業(yè)管理企業(yè)都是比較好的。而近幾年，企業(yè)為了塑造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力又把物業(yè)公司轉(zhuǎn)向服務(wù)了。
另外從物業(yè)管理發(fā)展的模式變化來(lái)說(shuō)：最早提出的是共管式的管理模式，往后發(fā)展又提出酒店式的、無(wú)人化的、個(gè)性化的，可以看出這是一種“服務(wù)”的提升。從以上這些歸納起來(lái)可發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)服務(wù)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，也是我們物業(yè)管理轉(zhuǎn)變的一個(gè)關(guān)鍵過(guò)程，這足以說(shuō)明物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)已經(jīng)變了。
那么，物業(yè)管理企業(yè)之間存在競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在敏感性的焦點(diǎn)問(wèn)題是“價(jià)錢(qián)”，就是物業(yè)公司要業(yè)主少交一點(diǎn)錢(qián)，業(yè)主可能會(huì)更加容易接受物業(yè)公司。但這必須保證相同的服務(wù)質(zhì)量，也就是說(shuō)這種競(jìng)爭(zhēng)力是物業(yè)管理企業(yè)花業(yè)主最少的錢(qián)，做最多的和最好的事情。
（二）增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的可信任程度
提高業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺(jué)到所交的錢(qián)是花得值得的、花得對(duì)的、花得都能看見(jiàn)的、花得都滿(mǎn)意的。但注意要花得讓業(yè)主喜歡。
如果物業(yè)公司的成本控制能與業(yè)主溝通，并建立在業(yè)主滿(mǎn)意的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，業(yè)主一定會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的信任程度增強(qiáng)，交費(fèi)也交得心里比較安寧一點(diǎn)。否則，業(yè)主會(huì)說(shuō)經(jīng)常收我們的錢(qián)，收了錢(qián)物業(yè)公司到底做了些什么？
（三）是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部規(guī)范管理的需要
現(xiàn)在政府有明文規(guī)定說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)應(yīng)該是支出成本的10%。物業(yè)管理行業(yè)的利潤(rùn)為什么要控制在10%呢？而且原來(lái)是收入的10%后來(lái)變成了支出的10%，為什么會(huì)有這種變動(dòng)呢？依我個(gè)人的理解：
?、贋槭裁床荒芤允杖氤杀镜?0%作為利潤(rùn)？
因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)所花的錢(qián)畢竟是花在小區(qū)里面的，花在業(yè)主身上，即使多請(qǐng)幾個(gè)人，這幾個(gè)人是為小區(qū)服務(wù)的。如果按收入成本計(jì)利潤(rùn)，那么光收入不干活，物業(yè)公司仍然可以保證利潤(rùn)。所以把它改成以支出成本計(jì)算。
?、跒槭裁匆殉杀究刂圃?0%呢？
人們知道物業(yè)管理涉及到的面是最廣的，一個(gè)小區(qū)的居民涉及到社會(huì)上的方方面面，甚至涉及到每一個(gè)人自身利益，而且面很廣。我們中國(guó)城市所有的人基本上都在物業(yè)管理的服務(wù)范圍之內(nèi)。如果物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)這個(gè)工作上片面追求利潤(rùn)的時(shí)候，必然會(huì)遭到業(yè)主的反對(duì)。如果反響太大的話(huà)，必然會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定。我想這是控制成本在10%的一個(gè)主要原因吧。那么物業(yè)公司要想去爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)，只有去擴(kuò)大規(guī)模或者開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，這是物業(yè)管理發(fā)展方向。
在香港物業(yè)管理企業(yè)水平最高的一類(lèi)是發(fā)展商下面的物業(yè)公司。物業(yè)公司對(duì)外不接一個(gè)樓盤(pán)，專(zhuān)門(mén)為自己的發(fā)展商服務(wù)，錢(qián)也由發(fā)展商來(lái)補(bǔ)貼。二類(lèi)是向內(nèi)地?cái)U(kuò)展的，只要有一點(diǎn)物業(yè)就管，反正每個(gè)管理處只派一兩個(gè)精英管理人員，其他全部利用社會(huì)資源，這是香港的管理方式。也就是說(shuō)，物業(yè)管理的利潤(rùn)是來(lái)自于發(fā)展商的、來(lái)自于規(guī)?；摹＿@是內(nèi)部管理的需要，行業(yè)的規(guī)范，法制的健全，必然會(huì)導(dǎo)致這種結(jié)果。這也是一種趨勢(shì)。
（四）是物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值的有效手段和途徑
眾所周知，物業(yè)管理的目的就是使這個(gè)樓盤(pán)，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長(zhǎng)的時(shí)間能夠使之正常的運(yùn)作。那么如果物業(yè)公司進(jìn)行成本控制，用低成本同樣能使小區(qū)（大廈）正常運(yùn)作，也就是實(shí)現(xiàn)了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個(gè)有效手段。
也就是從以上諸多方面來(lái)理解為什么要進(jìn)行成本控制，而不是成本控制物業(yè)公司的利潤(rùn)就會(huì)下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。
二、物業(yè)管理的成本費(fèi)用
成本是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)一個(gè)特定物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)所支出的總和，這就是總的成本。成本費(fèi)用也就是在從事物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中對(duì)房屋的使用人或者業(yè)主進(jìn)行維修管理和服務(wù)所發(fā)生的成本的各項(xiàng)支出，也就是成本費(fèi)用。任何一個(gè)事物都有一個(gè)起步、成長(zhǎng)、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個(gè)過(guò)程。那么物業(yè)也是一樣的也有一個(gè)這樣的過(guò)程。一個(gè)物業(yè)首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規(guī)范，然后這房子必然會(huì)老化，一些設(shè)施設(shè)備的使用壽命必然會(huì)到，所以物業(yè)管理必然有這個(gè)周期過(guò)程。物業(yè)有了周期性以后，在物業(yè)的成本支出上也是隨著這個(gè)周期變化而變化的?？傮w上可分成三個(gè)階段：
?。ㄒ唬┢鸩诫A段
一個(gè)新的小區(qū)，物業(yè)管理處剛剛投入，設(shè)備要添購(gòu)、服裝費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)等在前期費(fèi)用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區(qū)。
（二）生長(zhǎng)成熟階段
生長(zhǎng)成熟階段物業(yè)公司所有的管理都走向了規(guī)范，人員的培訓(xùn)基本上到位了。對(duì)物業(yè)的基本情況以及設(shè)施設(shè)備也已經(jīng)熟悉，工作效率也提高了，所以費(fèi)用相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)降低、穩(wěn)定。
?。ㄈ┧ネ似陔A段
經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間以后，物業(yè)開(kāi)始老化，有些設(shè)備的使用壽命可能已經(jīng)到了，那么物業(yè)公司的支出自然而然又要升高。
所以財(cái)務(wù)管理在物業(yè)管理的成本支出方面也是隨著物業(yè)管理周期來(lái)進(jìn)行變化的。
三、物業(yè)管理小區(qū)的成本預(yù)算
籌備期也是物業(yè)管理的前期介入期，前期介入的成本預(yù)算應(yīng)注意七點(diǎn)：
?。ㄒ唬┍M量的購(gòu)買(mǎi)工具設(shè)備。
為什么要盡量購(gòu)買(mǎi)？一是工具設(shè)備，二是辦公的固定資產(chǎn)。我們不是要全買(mǎi)，而是要與其它管理處聯(lián)合起來(lái)買(mǎi)，并且購(gòu)買(mǎi)工具設(shè)備的時(shí)候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話(huà)，如果小區(qū)面積大，就買(mǎi)個(gè)剪草機(jī)，如果那個(gè)小區(qū)小一點(diǎn)就不買(mǎi)，那么就由這個(gè)小區(qū)負(fù)擔(dān)那個(gè)小區(qū)的剪草工作；假如旁邊有一個(gè)小區(qū)（大廈）是你們一個(gè)公司管的話(huà)，它有復(fù)印機(jī)，那你這個(gè)小區(qū)的復(fù)印機(jī)也可以不買(mǎi)。但在購(gòu)買(mǎi)工具設(shè)備方面要注意，切割機(jī)、電焊機(jī)在大型的管理處都應(yīng)該有。這樣干起活來(lái)就方便、準(zhǔn)時(shí)。要是業(yè)主的層次都比較高的話(huà)，對(duì)管理的要求可能也就高一些，物業(yè)公司什么事都要及時(shí)趕到。把活擠在一塊干，也來(lái)不及向別人借設(shè)備。
?。ǘ┎豢深A(yù)見(jiàn)的費(fèi)用比較多。
我們平常做成本支出的時(shí)候乘20%就差不多，但是在前期的時(shí)候這種不可預(yù)見(jiàn)的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因?yàn)樵谇捌诮槿氲臅r(shí)候，一般工程還沒(méi)有完成驗(yàn)收，起碼沒(méi)有全部驗(yàn)收。按照要求至少在入伙的前三個(gè)月，這時(shí)施工單位還在現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)展商也還在現(xiàn)場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候就會(huì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用。如果物業(yè)公司是發(fā)展商子公司的話(huà)，那么，不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用就會(huì)更高。因?yàn)榘l(fā)展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業(yè)公司去弄一下，即使不要物業(yè)公司出錢(qián)，也要物業(yè)公司出人，出了人不就是出錢(qián)嗎？所以，這種不可預(yù)料的費(fèi)用特別高，計(jì)算這種不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用時(shí)就要加大。
?。ㄈ┧娰M(fèi)的問(wèn)題。
在籌辦期的前期介入階段，水電費(fèi)最好的處理方式就是不接，由發(fā)展商來(lái)控制。那個(gè)時(shí)候，物業(yè)公司也有理由，假如物業(yè)公司接的話(huà)，物業(yè)公司本身的電費(fèi)支出根本沒(méi)有發(fā)展商很小的一部份。當(dāng)時(shí)可能還在施工階段，業(yè)主還沒(méi)有入伙，所有的用電基本上都為發(fā)展商所做的。比方說(shuō)：“發(fā)展商這里有五套房子沒(méi)賣(mài)掉，發(fā)展商今晚要把全部的彩燈都打開(kāi)。那物業(yè)公司開(kāi)不開(kāi)？開(kāi)了以后物業(yè)公司怎么跟發(fā)展商怎樣算錢(qián)？打個(gè)報(bào)告上去，上面都是領(lǐng)導(dǎo)，報(bào)告一轉(zhuǎn)第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費(fèi)的問(wèn)題，應(yīng)在業(yè)主入伙以后或者在發(fā)展商撤場(chǎng)以后再把水電接過(guò)來(lái)，物業(yè)公司采取這樣的態(tài)度較穩(wěn)妥。在水電接手之前收到的水電費(fèi)的錢(qián)，也應(yīng)交給發(fā)展商，由發(fā)展商來(lái)處理這個(gè)問(wèn)題。這一點(diǎn)是比較重要的，特別在賣(mài)房的時(shí)候，公用水電費(fèi)太大了。
?。ㄋ模┓智迮c發(fā)展商、施工隊(duì)的一些責(zé)任界線(xiàn)。
這個(gè)責(zé)任也是指花錢(qián)方面，一定要分清楚！有很多物業(yè)公司花的錢(qián)都是替別人花的，自己好好想一想，物業(yè)公司為了提高自己的品牌，為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，反正很多事情希望把它做好，一做好就
?。ㄎ澹┤藛T的培訓(xùn)費(fèi)及資料費(fèi)。
籌辦期主要的項(xiàng)目：也就是籌辦期人員的工資和培訓(xùn)費(fèi)用。尤其在前期介入時(shí)期培訓(xùn)費(fèi)用比較大。因?yàn)樗械娜藛T也有可能在范圍內(nèi)正常調(diào)配，從其他管理處抽一些精英人員到一個(gè)新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過(guò)來(lái)，要進(jìn)行一系列的培訓(xùn)，這個(gè)費(fèi)用就比較高。另外，管理處還要準(zhǔn)備一些相關(guān)資料。比如：業(yè)主公約、手冊(cè)、規(guī)定、制度等資料都必須要有的，所產(chǎn)生的費(fèi)用也比較大。
（六）平常經(jīng)營(yíng)支出費(fèi)用的測(cè)算。
經(jīng)營(yíng)方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費(fèi)用。
1、行政延?
①人工費(fèi)（包括工資、稅金、福利、保險(xiǎn)）；
②辦公費(fèi)；辦公費(fèi)用包括通訊費(fèi)、辦公用品費(fèi)和水電費(fèi)（指辦公的水電費(fèi)，并不是公用水電費(fèi)）
?、廴斯づ嘤?xùn)費(fèi)。我們知道物業(yè)公司99%的工作都是用人來(lái)操作的，人的素質(zhì)水平上的高低一定程度上影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。所以，培訓(xùn)工作被越來(lái)越多的企業(yè)所認(rèn)同，而且培訓(xùn)的體系也越來(lái)越健全，這也是一筆比較大的費(fèi)用，而且，光有素質(zhì)也不行，有素質(zhì)還要經(jīng)過(guò)住宅局的培訓(xùn)考核，一定要到住宅局去交錢(qián)、考證?，F(xiàn)在證分為三類(lèi)：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門(mén)經(jīng)理證；c企業(yè)經(jīng)理證。再說(shuō)現(xiàn)在社會(huì)發(fā)展得較快，經(jīng)常有新的管理模式?jīng)_擊；法律時(shí)刻修改、完善；稅務(wù)經(jīng)常變動(dòng)。有些特定的部門(mén)、管理層（如中高層管理人員、財(cái)務(wù)部等）都應(yīng)該關(guān)注社會(huì)上一些專(zhuān)業(yè)性、針對(duì)性突出的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，必要時(shí)也要參加培訓(xùn)，充充“電”。
④差旅費(fèi)；
⑤社區(qū)文化費(fèi)。社區(qū)文化費(fèi)指的是由物業(yè)公司來(lái)組織的。社區(qū)文化費(fèi)主要還包括員工的費(fèi)用；宿舍的費(fèi)用。有很多高檔的住宅區(qū)（大廈）基本上不考慮物業(yè)公司員工的宿舍問(wèn)題，所以有可能物業(yè)公司會(huì)產(chǎn)生宿舍費(fèi)用；
⑥保安費(fèi)。保安費(fèi)用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。
?、呓哟M(fèi)。
2、公共電費(fèi)：
包括：
?、匐娞?/a>用電；
②道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈）；
③消防用電；
?、軜堑勒彰鳎?/p>
⑤地下車(chē)庫(kù)照明；
?、拗悄芑到y(tǒng)用電；
?、吲潘到y(tǒng)用電；
?、嗥渌O(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）；
3、公共水費(fèi)：
?、倬G化用水；
②清潔用水；
?、酃苍O(shè)施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；
4、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
?、匐娞菥S護(hù)（分維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)）；
?、诜课菥S護(hù)費(fèi)用；
③電器、電訊的維護(hù)；
?、芙o排水的維護(hù)（包括消防水的維護(hù)）；
5、攤銷(xiāo)（其中包括固定資產(chǎn)的折舊和籌辦期開(kāi)辦費(fèi)用以及其它攤銷(xiāo)）：
6、固定資產(chǎn)的維修（主要指自有的，不是指小區(qū)的）
7、不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用
8、管理者酬金
9、稅金
（七）平常經(jīng)營(yíng)收入費(fèi)用的測(cè)算。
1、綜合管理費(fèi)（包括商鋪、住宅、停車(chē)場(chǎng)）：
這里著重說(shuō)一下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)各個(gè)物業(yè)公司都不一樣。其實(shí)，停車(chē)場(chǎng)凡是露天的，也就是地面停車(chē)場(chǎng)，物業(yè)公司所收的租也好、停車(chē)費(fèi)也好，全部由物業(yè)公司充減管理費(fèi)；但是如果是發(fā)展商投資建的停車(chē)場(chǎng)，地下車(chē)庫(kù)這些，是由發(fā)展商來(lái)收租金的或使用的，就算物業(yè)公司收了也是臨時(shí)占到便宜，遲早是發(fā)展商的。那么如果地下車(chē)庫(kù)物業(yè)公司收什么？物業(yè)公司要注意了，一般有兩種情況：
?、贅I(yè)主和發(fā)展商之間達(dá)成什么協(xié)議？賣(mài)車(chē)位的時(shí)候有沒(méi)有包括管理費(fèi)，如果沒(méi)有包括管理費(fèi)，那物業(yè)公司就向業(yè)主收停車(chē)位的管理費(fèi)（但這個(gè)停車(chē)位并非光這車(chē)位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔(dān)）；如果賣(mài)車(chē)位時(shí)包括了管理費(fèi)，那么物業(yè)公司應(yīng)該向發(fā)展商收；
②如果發(fā)展商委托物業(yè)公司把車(chē)位租出去，就向發(fā)展商收取手續(xù)費(fèi)。收取費(fèi)用的高低應(yīng)由發(fā)展商和物業(yè)公司去協(xié)調(diào)。
2、家政服務(wù)費(fèi)：
?、偕祥T(mén)維修、上門(mén)清潔、上門(mén)煮飯這些綜合家政服務(wù)費(fèi)；
?、谄渌杖?。
最后來(lái)計(jì)算數(shù)據(jù)狀況，物業(yè)公司通過(guò)以上幾項(xiàng)，管理處對(duì)小區(qū)（大廈）一年來(lái)的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算。
四、成本控制
1、由業(yè)主委員會(huì)來(lái)審核這些項(xiàng)目；
2、如果沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，以征求意見(jiàn)的形式把審核項(xiàng)目公布出去。
由業(yè)主提意見(jiàn)，公布電話(huà)、公布業(yè)主意見(jiàn)，那么征求業(yè)主的意見(jiàn)以后，物業(yè)公司進(jìn)行修改后實(shí)施。一來(lái)物業(yè)公司通報(bào)并做這些項(xiàng)目后以防出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)的情況；二來(lái)使物業(yè)管理能把業(yè)主的意見(jiàn)徹徹底底地融入進(jìn)去。眾所周知，物業(yè)公司最終的目標(biāo)還是為了業(yè)主。一個(gè)企業(yè)也是為了忠實(shí)的顧客群體。要業(yè)主滿(mǎn)意才是真的滿(mǎn)意。首先是管理處制定預(yù)算或者年度的計(jì)劃，送到業(yè)委會(huì)征求意見(jiàn)。同時(shí)業(yè)委會(huì)也會(huì)收到單個(gè)業(yè)主的意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)委會(huì)權(quán)衡后向物業(yè)公司提出修訂意見(jiàn)，然后彼此進(jìn)行溝通、協(xié)商。
3、公共水電費(fèi)
?、乓?guī)范外用電的管理。
⑵規(guī)范公共照明管理。
在公共照明管理方面，建議物業(yè)公司最好在每個(gè)小區(qū)（大廈）都要有一張很明確的開(kāi)關(guān)管理規(guī)定。整個(gè)小區(qū)，幾號(hào)燈今天是幾點(diǎn)關(guān)要明確寫(xiě)出來(lái)，列成一種數(shù)據(jù)化。那么，這張開(kāi)關(guān)管理規(guī)定作為每位員工上崗培訓(xùn)的一項(xiàng)內(nèi)容。如果員工分配到這個(gè)管理處來(lái)了，首先這個(gè)是他們學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。然而，開(kāi)關(guān)規(guī)定隨季節(jié)變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據(jù)時(shí)令來(lái)修訂的，但是一定要有一個(gè)這樣的開(kāi)關(guān)管理規(guī)定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應(yīng)燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應(yīng)開(kāi)關(guān)，換也要換成感應(yīng)開(kāi)關(guān)。就像公共樓道、消防通道一般很少人進(jìn)去，務(wù)必?fù)Q成感應(yīng)的，只要開(kāi)一下門(mén)，關(guān)一下門(mén)就能解決問(wèn)題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車(chē)庫(kù)內(nèi)的燈要換成感應(yīng)的。
另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個(gè)燈。燈特別多，這個(gè)要把它做成感應(yīng)燈顯然是不合適的，畢竟是個(gè)公共通道，而且24小時(shí)可能都有人走。這種開(kāi)關(guān)要注意使用一種標(biāo)簽，一般物業(yè)公司安裝的開(kāi)關(guān)是一排一排的，每一排的開(kāi)關(guān)最好用好多種顏色的標(biāo)簽區(qū)分開(kāi)來(lái)：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓(xùn)的時(shí)候就方便了，幾點(diǎn)關(guān)紅的、幾點(diǎn)是開(kāi)綠的......為什么會(huì)有這種情況？因?yàn)楦邔拥臉菍右话?4小時(shí)都要開(kāi)的，里面燈管很多，一般物業(yè)公司會(huì)把燈調(diào)整成兩路：12小時(shí)開(kāi)那一路，另12小時(shí)開(kāi)這一路。通過(guò)這種細(xì)節(jié)的管理，既可節(jié)約很多電費(fèi)又可延長(zhǎng)燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時(shí)全開(kāi)了，既浪費(fèi)電對(duì)燈泡又產(chǎn)生不良影響。
還有，要巡視電表是否正常計(jì)量。特別是舊區(qū)的一些電表。
?、枪灿盟?/p>
?、僖⒁庖?guī)范外接用水。
②規(guī)范水源的使用。小區(qū)用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規(guī)范，這個(gè)需要物業(yè)公司去監(jiān)控。二是自管的。
?、塾境睾蛧娙?。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)半個(gè)月或一個(gè)月就換一次水。物業(yè)公司認(rèn)為換了水以后，這個(gè)水就好，就干凈了。這也是一個(gè)誤點(diǎn)，其實(shí)不然，泳池的水達(dá)到一個(gè)季度換一次，甚至四五個(gè)月或半年，只要物業(yè)公司管理的好，一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。
⑷低質(zhì)易耗品的費(fèi)用的測(cè)算（主要指維修、低質(zhì)易耗品的控制）。
低質(zhì)易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計(jì)算的呢？低質(zhì)易耗品更新費(fèi)=（一般公共設(shè)施的購(gòu)置費(fèi)+安裝費(fèi)）×12÷各設(shè)施的正常安全使用年限，這是低質(zhì)易耗品的更新費(fèi)的計(jì)算方法。那么每一項(xiàng)設(shè)施都有正常安全的使用年限，比方說(shuō)白質(zhì)燈，它的使用年限為1000小時(shí)；日光燈使用年限為1500小時(shí)。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗(yàn)易耗品是否過(guò)多的時(shí)候，可以利用這個(gè)方式來(lái)計(jì)算，我們買(mǎi)這些易耗品有沒(méi)有達(dá)到它正常的使用年限，正常的使用時(shí)間。
?、傻唾|(zhì)易耗品的成本控制
①商家的控制和評(píng)估，也就是供貨方的評(píng)估。因?yàn)橐缀钠访刻於家獡Q的而且量比較大，這個(gè)供貨方一定要保證質(zhì)量。廠家的評(píng)估一定要管理處或企業(yè)搞品質(zhì)管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽(yù)、執(zhí)照、進(jìn)貨渠道、價(jià)格，這些了解清楚了以后，由他來(lái)送貨，這樣物業(yè)公司既省事又有效益。
?、谫|(zhì)量求佳。
?、酃┴浬桃鄬?duì)固定。
?、芤窟M(jìn)貨。為什么要批量進(jìn)貨？一來(lái)保證服務(wù)時(shí)間，二來(lái)批發(fā)價(jià)，價(jià)格肯定要低一點(diǎn)。
⑤以舊換新--就是物業(yè)公司維修工要換東西或要領(lǐng)用東西，必須要以舊換新，不能說(shuō)，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現(xiàn)只知道“換新工”的現(xiàn)象。
?、薅ㄆ跈z查。尤其是一些長(zhǎng)期不使用的比如閥門(mén)、水龍頭，設(shè)備房等，要經(jīng)常去開(kāi)一下，讓它走動(dòng)走動(dòng)。就像物業(yè)公司的柴油發(fā)電機(jī)要每一個(gè)月或半個(gè)月去開(kāi)一次一樣的道理。
另外，物業(yè)公司買(mǎi)一些東西也有一點(diǎn)小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現(xiàn)在有很多稀奇古怪的燈罩都出來(lái)了。那么物業(yè)公司是買(mǎi)圓形的還是買(mǎi)棱形的？如果圓形一個(gè)燈罩的話(huà)，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業(yè)公司買(mǎi)任何東西的時(shí)候都要以控制成本為前提來(lái)考慮實(shí)際問(wèn)題。
⑦倉(cāng)庫(kù)和采購(gòu)的管理。每個(gè)物業(yè)公司都有相應(yīng)的制度，而且這個(gè)環(huán)節(jié)是相當(dāng)重要的。重點(diǎn)是要注意對(duì)供貨商做事后的回訪(fǎng)，購(gòu)?fù)曦浺院笪飿I(yè)公司的品質(zhì)管理人員要做事后的回訪(fǎng)，而不是采購(gòu)的人員。比方說(shuō)品質(zhì)部，品質(zhì)管理人員聯(lián)系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負(fù)責(zé)送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當(dāng)然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質(zhì)管理人員一年或半年要到供貨商家回訪(fǎng)一次，了解一些情況，這樣有利于物業(yè)公司更好地控制。
?、噘Y源共享。從物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)也可以看到，像某物業(yè)公司實(shí)行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業(yè)公司只用一個(gè)經(jīng)理來(lái)領(lǐng)導(dǎo)，下面可能設(shè)主管或主辦的形式，然后采購(gòu)、工具、設(shè)備、人員都可以統(tǒng)一調(diào)配，這種管理模式就是節(jié)約成本的一種做法，也是資源共享的做法。
篇3：房地產(chǎn)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容
4-1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況,按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng):
1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2)前期工程費(fèi)
3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
4)建筑安裝工程費(fèi)
5)配套設(shè)施費(fèi)
6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
4-2 各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下:
■土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括以下內(nèi)容:
(1)土地征用費(fèi):支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi),交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上、(來(lái)自:m.dewk.cn)地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出,安置及動(dòng)遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳,分別沖減有關(guān)成本。
(3)市政配套費(fèi):指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi),征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)等。
(4)其他:如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。
■前期工程費(fèi)
指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 "三通一平"等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:
(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。
如:人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)、改
造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)),制圖、曬圖費(fèi),規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi),方案評(píng)審費(fèi)。
(3)勘測(cè)丈量費(fèi):水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測(cè)費(fèi),日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。
(4)"三通一平"費(fèi):接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。
(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi):工地甲方臨時(shí)辦公室,臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi),臨時(shí)借用空地租費(fèi),以及沿紅線(xiàn)周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機(jī),家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。
(6)預(yù)算編、審費(fèi):支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。
(7)其他:包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)等。
■基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用,紅線(xiàn)外兩米與大市政接口的費(fèi)用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:
(1)道路工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。
(2)供電工程費(fèi):變(配)電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi),設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi),供(配)電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi),交納的電增容費(fèi)等。
(3)給排水工程費(fèi):自來(lái)水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)用,以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等。
(4)煤氣工程費(fèi):煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi),煤氣配套費(fèi),煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。
(5)供暖工程費(fèi):暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。
(6)通訊工程費(fèi):電話(huà)線(xiàn)路的鋪設(shè)、電話(huà)配套費(fèi),電話(huà)電纜集資費(fèi),交納的電話(huà)增容費(fèi)等。
(7)電視工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)有線(xiàn)電視(閉路電視)的線(xiàn)路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。
(8)照明工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。
(9)綠化工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹(shù)等綠化支出;綠地建設(shè)費(fèi)。
(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi):指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。
(11)其他:小區(qū)周?chē)O(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門(mén)、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。
■建筑安裝工程費(fèi)
指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的"工程價(jià)款結(jié)算單"來(lái)確定。主要包括以下內(nèi)容:
(1)土建工程費(fèi)
?、倩A(chǔ)工程費(fèi):土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)費(fèi)。
?、谥黧w工程費(fèi):即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)(含地下室部分)。
?、塾屑坠┎牧系?還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。
(2)安裝工程費(fèi)
?、匐姎?強(qiáng)電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。
?、陔娪?弱電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線(xiàn)電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。
?、劢o排水安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。
?、茈娞莅惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。
⑤空調(diào)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。
⑥消防安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。
?、呙簹獍惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的煤氣管線(xiàn)等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。
⑧采暖安裝工程費(fèi):主體工程 內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。
?、嵘鲜龈黜?xiàng)如有甲供材料、設(shè)備,還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。
(3)裝修工程費(fèi):內(nèi)外墻、地板(毯)、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬
等的裝修費(fèi),有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。
(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi):指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。
(5)其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)(零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類(lèi)的,應(yīng)按從屬主體原則歸類(lèi)計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中),現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。
■配套設(shè)施費(fèi)
指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目,具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況:
(1)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來(lái)自:m.dewk.cn)變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。
(2)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例,其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。
(3)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí),發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。
(4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門(mén)認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。
■開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括:
(1)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用:內(nèi)部獨(dú)立核算的、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
(2)利息并借款費(fèi)用:直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。
(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅:按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金:按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。
(5)質(zhì)檢費(fèi):包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門(mén)的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi),項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。
(6)其他:項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差,以及其他應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。
4-3 開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍為:
■營(yíng)業(yè)費(fèi)用
指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:
(1)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售以前的改裝修復(fù)費(fèi),開(kāi)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi),根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。
(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷(xiāo)售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開(kāi)發(fā)成本中列支。
(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷(xiāo)售模型(沙盤(pán))制作費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、辦銷(xiāo)售許可證時(shí)向政府部門(mén)交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi))、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷(xiāo)售許可證、外銷(xiāo)費(fèi)等。
(4)專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。
■管理費(fèi)用
指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門(mén),為組 織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:
(1)行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi),辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)(包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi))、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公用水電費(fèi)等。
(2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。
(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。
(4)稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。
(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。
(6)無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)。
(7)壞賬損失及存貨盤(pán)虧、毀損損失。
(8)環(huán)境費(fèi):支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等
(9)租金:包括房屋租金、車(chē)庫(kù)租金等。
(10)分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。
■財(cái)務(wù)費(fèi)用
指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi)),以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。