房地產(chǎn)公司設(shè)計過程管理程序

　　1.目的和范圍:根據(jù)公司的策劃案和計劃明確產(chǎn)品設(shè)計的主要內(nèi)容，對設(shè)計全過程進行控制，確保產(chǎn)品的設(shè)計能滿足公司策劃案和合同要求。(產(chǎn)品設(shè)計包括：規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計)

　　2.職責(zé)

　　2.0總則

　　在設(shè)計過程管理中，設(shè)計研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開展委托限額設(shè)計工作，有關(guān)設(shè)計技術(shù)、建筑效果和產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明方面，由設(shè)計研發(fā)部負責(zé)把控，其他部門的意見起參考作用，以設(shè)計研發(fā)部的意見為主;有關(guān)建造成本控制方面，由審計核算部負責(zé)統(tǒng)籌把控，有關(guān)部門配合;設(shè)計的經(jīng)濟性評價以及設(shè)計與策劃和計劃的一致性審查和評價等方面，由項目策劃中心負責(zé)統(tǒng)籌把控，相關(guān)部門參與。當(dāng)上述幾個方面的意見發(fā)生沖突時，如果沒有突破成本控制指標(biāo)，則堅持設(shè)計研發(fā)部的意見;如突破成本控制指標(biāo)，各責(zé)任部門必須將意見充分披露，設(shè)計研發(fā)部負責(zé)匯總后向總經(jīng)理匯報，由總經(jīng)理根進行決策。

　　總經(jīng)理在設(shè)計過程中負責(zé)根據(jù)各部門提供的信息和意見批準(zhǔn)設(shè)計合同、批準(zhǔn)產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明文件、批準(zhǔn)經(jīng)過部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準(zhǔn)根據(jù)《問責(zé)制度》的關(guān)于設(shè)計問題的問責(zé)意見的執(zhí)行。

　　2.1總經(jīng)理室

　　2.1.1參與產(chǎn)品設(shè)計全過程的評審與確認。

　　2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負責(zé)向設(shè)計研發(fā)部下達開始委托設(shè)計的指令，明確開始委托設(shè)計的時間。

　　2.1.3項目策劃中心負責(zé)向設(shè)計研發(fā)部提供開始委托設(shè)計所需的資料，對整個設(shè)計過程進行跟蹤，在擴初設(shè)計之后組織有關(guān)部門開展經(jīng)濟評價，對與策劃案不符的設(shè)計提出異議。

　　2.1.4法律事務(wù)中心負責(zé)審查合同的合法性。

　　2.2設(shè)計研發(fā)部

　　2.2.1負責(zé)根據(jù)項目策劃案開展后續(xù)的委托設(shè)計工作，編寫不同階段的設(shè)計任務(wù)書、邀請設(shè)計單位參與招投標(biāo)、負責(zé)制定設(shè)計合同;

　　2.2.2負責(zé)產(chǎn)品設(shè)計在方案、擴初、施工圖階段的進度跟蹤和設(shè)計質(zhì)量的控

　　制與審查;

　　2.2.3負責(zé)在擴初階段對產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)作詳細的說明，在召集總經(jīng)室、審計部、經(jīng)營部、物業(yè)公司等相關(guān)部門進行論證的基礎(chǔ)上，設(shè)計研發(fā)部負責(zé)初步確定產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說明文件，并提交總經(jīng)理批準(zhǔn)，然后提交設(shè)計單位。待設(shè)計成果出來后，由設(shè)計研發(fā)部負責(zé)組織審查，并將有關(guān)產(chǎn)成品的交付標(biāo)準(zhǔn)信息傳遞給經(jīng)營部用于推廣，并作為今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。

　　2.2.3負責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計單位之間的關(guān)系，并督促設(shè)計單位完成有關(guān)設(shè)計變更的內(nèi)容，盡可能減少后期的設(shè)計變更;

　　2.2.4協(xié)助經(jīng)營銷售部組織樣板房、銷售中心的設(shè)計及銷售中有關(guān)的設(shè)計回復(fù);

　　2.2.5負責(zé)及時向工程材料部、審計核算部、經(jīng)營銷售部分發(fā)最新的施工圖和"設(shè)計變更通知單"和"圖紙作廢通知單";

　　2.2.6負責(zé)及時將各階段報建用的圖紙資料傳遞給對外聯(lián)絡(luò)部;

　　2.2.7參與施工圖交底與圖紙會審;

　　2.2.8參與項目策劃中心組織的對擴初設(shè)計的綜合性的經(jīng)濟評價;

　　2.2.9設(shè)計研發(fā)資料庫的建立和管理。

　　2.3經(jīng)營銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司

　　2.3.1經(jīng)營銷售部參與方案、擴初、施工圖的審查工作，根據(jù)所掌握的客戶需求信息，對其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設(shè)計的綜合性的經(jīng)濟評價。

　　2.3.2客戶服務(wù)部參與方案、擴初、施工圖的審查工作，根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題，對各階段的設(shè)計提出建議。

　　2.3.3物業(yè)公司參與方案、擴初、施工圖的審查工作，根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗，在設(shè)計的各個階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。

　　2.4工程材料部

　　2.4.2負責(zé)本部門范圍內(nèi)的圖紙分發(fā);

　　2.4.3參與方案、擴初、施工圖的審核工作，從滿足現(xiàn)場施工實際需要的角度出發(fā)提出審核意見;參與項目策劃中心組織的對擴初設(shè)計的綜合性的經(jīng)濟評價;

　　2.4.4負責(zé)組織設(shè)計單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行施工圖會審。

　　2.5審計核算部

　　2.5.1參與設(shè)計委托合同的評審過程，負責(zé)對設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)的確定提出審核意見;

　　2.5.2提供待開發(fā)項目投資的成本控制指標(biāo)。

　　2.5.2對擴初設(shè)計進行評價，看設(shè)計成果是否控制在建造成本投資限額內(nèi)，并根據(jù)評價結(jié)果向設(shè)計研發(fā)部提出調(diào)整設(shè)計建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設(shè)計的綜合性

　　的經(jīng)濟評價。

　　2.6對外聯(lián)絡(luò)部

　　2.6.1負責(zé)工程項目的報建工作;

　　2.6.2負責(zé)將報建結(jié)果及時傳遞回設(shè)計研發(fā)部;

　　2.7財務(wù)計統(tǒng)部

　　2.7.1參與設(shè)計委托合同的評審過程，負責(zé)對設(shè)計費的付款方式的確定提出審核意見;

　　2.7.2審核并撥付與設(shè)計有關(guān)的款項。

　　2.7.3參與項目策劃中心組織的對擴初設(shè)計的綜合性的經(jīng)濟評價;

　　3.設(shè)計過程管理

　　3.1建立設(shè)計研發(fā)資料庫，內(nèi)容包括：

　　A.建筑設(shè)計現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)，公司內(nèi)部通用的設(shè)計規(guī)范匯編。

　　B.各項目的全套設(shè)計圖紙，包括"設(shè)計變更通知單"。

　　C.設(shè)計單位的有關(guān)資料，包括單位名稱、地址、負責(zé)人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質(zhì)及近期設(shè)計的主要工程情況和技術(shù)力量等。

　　D.建筑新材料、新技術(shù)的收集。

　　E.特色樓盤的資料，優(yōu)秀戶型的收集。

　　3.2設(shè)計研發(fā)部經(jīng)理負責(zé)根據(jù)公司的項目策劃案和年度計劃編制設(shè)計過程計劃，內(nèi)容包括指定項目負責(zé)人、招標(biāo)安排、各階段設(shè)計進度的安排、各階段各部門的配合要求。

　　3.3設(shè)計研發(fā)部負責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書或招標(biāo)文件，將擬邀標(biāo)設(shè)計單位名錄及相關(guān)背景資料和評標(biāo)意見提交招標(biāo)委員會審議批準(zhǔn)、組織設(shè)計招投標(biāo)活動。(具體見《招標(biāo)管理程序》)

　　3.4設(shè)計研發(fā)部負責(zé)根據(jù)招標(biāo)結(jié)果擬定設(shè)計合同，并送審計部、財務(wù)部、總經(jīng)室法律事務(wù)中心審核，最后報總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　3.5特殊情況下，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，可由設(shè)計研發(fā)部直接委托設(shè)計單位開展限額設(shè)計。

　　3.6設(shè)計任務(wù)書的編制

　　3.6.1設(shè)計研發(fā)部負責(zé)根據(jù)項目策劃案中關(guān)于產(chǎn)品定位和成本定位等內(nèi)容編寫設(shè)計任務(wù)書，內(nèi)容必須包括：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟指標(biāo)限制、???。

　　3.6.2必要時，設(shè)計研發(fā)部必須根據(jù)不同的設(shè)計階段編制設(shè)計任務(wù)書。

　　3.7設(shè)計過程中的圖紙審查

　　3.7.1方案設(shè)計審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設(shè)計周期?方案提交時間???:

　　3.7.1.1由設(shè)計研發(fā)部按設(shè)計合同中的要求對圖紙進行自審。

　　3.7.1.2由設(shè)計研發(fā)部按照計劃的安排召集項目策劃中心、經(jīng)營銷售部對方案進行審查，從項目定位、密度、綠化、道路、配套等各項指標(biāo)是否與策劃相符合的角度提出審查意見。

　　3.7.1.3設(shè)計研發(fā)部項目負責(zé)人將各部門圖紙審核的結(jié)果形成"會議紀要"，并根據(jù)會議紀要的精神與設(shè)計單位聯(lián)系;要求設(shè)計單位根據(jù)"會議紀要"的內(nèi)容對方案設(shè)計進行優(yōu)化。項目負責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實方案設(shè)計的修改工作。

　　3.7.1.4設(shè)計研發(fā)部負責(zé)將設(shè)計方案交對外聯(lián)絡(luò)部報建;對外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后，由設(shè)計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計單位，并負責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。設(shè)計研發(fā)部的項目負責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實方案設(shè)計的修改工作。

　　3.7.2擴初設(shè)計審查：

　　3.7.2.1擴初設(shè)計審查的目的在于保證其與策劃案的產(chǎn)品定位以及各項指標(biāo)相符。擴初設(shè)計周期和出圖時間???

　　3.7.2.2設(shè)計研發(fā)部項目負責(zé)人負責(zé)組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。

　　3.7.2.3設(shè)計研發(fā)部項目負責(zé)人負責(zé)組織項目策劃中心、工程材料部(項目部)、審計核算部、經(jīng)營銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司對擴初設(shè)計進行審查和確認。如：經(jīng)營銷售部根據(jù)所掌握的客戶需求信息，對其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對銷售進度和銷售單價和總價的影響、是否滿足策劃案和計劃要求等提出具體建議;工程材料部對施工技術(shù)的可行性等提出建議;客戶服務(wù)部根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題，對各階段的設(shè)計提出建議;物業(yè)公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗，在設(shè)計的各個階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。

　　3.7.2.4審計核算部負責(zé)在20個工作日內(nèi)完成對擴初圖紙的評價，看工程造價是否在建造成本指標(biāo)限額內(nèi)，如超出指標(biāo)，審計核算部必須與設(shè)計研發(fā)部溝通并要求設(shè)計單位進行優(yōu)化調(diào)整;如設(shè)計單位無法通過優(yōu)化調(diào)整工程造價而且預(yù)計工程造價將超出策劃案中的成本指標(biāo)時，審計部必須及時發(fā)出預(yù)警信息，并與項目策劃中心溝通，由項目策劃中心負責(zé)收集有關(guān)信息，向各有關(guān)部門發(fā)函征求意見，在匯總消化各部門反饋意見后向公司計劃委員會提出提高成本限額指標(biāo)的建議，經(jīng)計劃委員會審議和和總經(jīng)理批準(zhǔn)后，追加投資。

　　3.7.2.5策劃中心牽頭組織設(shè)計研發(fā)部、財務(wù)計統(tǒng)部、審計核算部、經(jīng)營銷售部等比照原項目策劃案的主要指標(biāo)對擴初設(shè)計進行綜合性的經(jīng)濟評價。如發(fā)現(xiàn)擴初設(shè)計與原項目策劃案有較大出入，策劃中心必須及時提出異議，并通過設(shè)計研發(fā)部要求設(shè)計單位進行優(yōu)化調(diào)整，以保證擴初設(shè)計在公司項目策劃案的指標(biāo)框架內(nèi)進行。

　　3.7.2.6設(shè)計研發(fā)部負責(zé)將各部門審查意見匯總，編寫關(guān)于產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說明文件(內(nèi)容必須進一步明確???)，經(jīng)計劃委員會審議，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后傳真至設(shè)計單位，并負責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。項目負責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實擴初設(shè)計修改工作。

　　3.7.2.7設(shè)計研發(fā)部負責(zé)將擴初設(shè)計交對外聯(lián)絡(luò)部報建;對外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后，由設(shè)計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計單位，并負責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門，如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設(shè)計研發(fā)部的項目負責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)擴初設(shè)計報批意見所進行的修改工作。

　　3.7.3施工圖審查

　　3.7.3.1施工圖的設(shè)計周期和出圖時間???

　　3.7.3.2設(shè)計研發(fā)部項目負責(zé)人負責(zé)組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。

　　3.7.3.3設(shè)計研發(fā)部項目負責(zé)人負責(zé)組織工程材料部(項目部)、審計核算部對施工圖

　　設(shè)計進行審查和確認。工程材料部主要審查施工圖的技術(shù)可行性，審計核算部主要審查施工圖與擴初圖有無大的偏離?建造成本控制是否在限額指標(biāo)內(nèi)?并提供必要的造價咨詢。如審計部認為施工圖對原來的擴初設(shè)計進行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額，設(shè)計研發(fā)部應(yīng)及時反饋給項目策劃中心，必要時由項目策劃中心組織有關(guān)部門中心進行綜合經(jīng)濟評價。

　　3.7.3.4必要時由設(shè)計研發(fā)部經(jīng)理委托專家評審組對施工圖進行審查。

　　3.7.3.5設(shè)計研發(fā)部項目負責(zé)人將各部門的"圖紙評審意見單"匯總，將匯總的修改意見傳真至設(shè)計單位，并負責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。項目負責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實施工圖修改工作。

　　3.7.3.6設(shè)計研發(fā)部負責(zé)將施工圖設(shè)計交對外聯(lián)絡(luò)部報建;對外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后，由設(shè)計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計單位，并負責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門，如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設(shè)計研發(fā)部的項目負責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)施工圖初設(shè)計報批意見所進行的修改工作。如審查意見引起對原來的擴初設(shè)計進行較大的變更，設(shè)計研發(fā)部應(yīng)及時反饋給項目策劃中心，必要時由項目策劃中心組織有關(guān)部門中心進行綜合經(jīng)濟評價。

　　3.8設(shè)計交底與圖紙會審

　　3.8.1在施工圖出圖后，設(shè)計研發(fā)部的職責(zé)主要是負責(zé)協(xié)調(diào)管理，其工作中心將轉(zhuǎn)到后續(xù)開發(fā)項目的設(shè)計過程管理工作。

　　3.8.2在設(shè)計交底前，項目經(jīng)理應(yīng)要求和督促總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設(shè)計文件并對圖紙中存在的錯漏碰缺等問題及時提出書面意見交設(shè)計研發(fā)部，設(shè)計研發(fā)部組織并跟蹤落實設(shè)計院修改結(jié)果。對施工圖中存在的問題盡早預(yù)控，最大限度地減少后期的設(shè)計變更。

　　3.8.3由工程材料部項目經(jīng)理組織設(shè)計單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙會審及交底，設(shè)計研發(fā)部參與。(具體內(nèi)容參見《施工管理程序》)

　　3.8.4在階段性施工前7天內(nèi)，該項目部經(jīng)理應(yīng)要求總監(jiān)理工程師審查下一階段施工圖紙，并及時將錯漏矛盾等需修改之處提交設(shè)計研發(fā)部。

　　3.9設(shè)計變更

　　3.9.1設(shè)計發(fā)生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結(jié)構(gòu)、使用功能、造價、外觀、工期的)，設(shè)計發(fā)生重大變更的，由提出部門填寫申請單，經(jīng)部門經(jīng)理認可后，由設(shè)計研發(fā)部經(jīng)理負責(zé)組織對外聯(lián)絡(luò)部、工程材料部(材料、設(shè)備、項目部)、經(jīng)營銷售部、審計核算部及其他相關(guān)部門召開專題討論會，并提出修改意見，經(jīng)總經(jīng)理確認后，由設(shè)計研發(fā)部負責(zé)和設(shè)計單位聯(lián)系，交設(shè)計單位進行更改，取得正式的"設(shè)計變更通知單"后，送工程材料部和項目部，同時抄送經(jīng)營銷售部、審計核算部，并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。

　　3.9.2設(shè)計單位設(shè)計不完善的(不涉及3.6.1內(nèi)容的)

　　由項目部組織聯(lián)系并落實修改，并將設(shè)計單位的變更函定期送設(shè)計研發(fā)部備案;若與銷售合同或公司承諾不一致時，由設(shè)計研發(fā)部項目負責(zé)人及時用"工作聯(lián)系函"的方式通知經(jīng)營銷售部。并由項目經(jīng)理簽字蓋章后送項目監(jiān)理單位。

　　3.9.3客戶要求修改的(不影響結(jié)構(gòu)安全、外觀的)，由提出部門根據(jù)客戶的修改要求填寫修改申請，與設(shè)計研發(fā)部聯(lián)系,設(shè)計研發(fā)部針對具體的修改內(nèi)容組織公司內(nèi)部相關(guān)人員討論,同時綜合設(shè)計單位的意見,提出處理方案,反饋給經(jīng)營銷售部,由經(jīng)營銷售部將處理方案與客戶溝通,經(jīng)客戶確認后,將有客戶反饋的修改申請交設(shè)計研發(fā)部,由設(shè)計研發(fā)部負責(zé)和設(shè)計單位聯(lián)系,交設(shè)計單位進行更改,取得正式的"設(shè)計變更通知"后，送交工程材料部和項目部，同時抄送經(jīng)營銷售部、審計核算部。并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。

　　3.10項目評價

　　3.10.1階段性評價：在各項目施工階段，各業(yè)務(wù)部門負責(zé)將設(shè)計單位的現(xiàn)場服務(wù)、施工圖質(zhì)量等方面存在的問題反饋給設(shè)計研發(fā)部，設(shè)計研發(fā)部經(jīng)理必要時應(yīng)要求項目負責(zé)人組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡(luò)部、項目部開展階段性的評價，對各業(yè)務(wù)部門反饋問題的處理意見和處理結(jié)果予以反饋，并編寫評價報告。

　　3.10.2竣工項目綜合評價：在竣工項目交付客戶使用6個月內(nèi)，由設(shè)計研發(fā)部經(jīng)理組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡(luò)部、項目部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司等開展竣工項目設(shè)計專項綜合評價，向總經(jīng)理提交專項報告，并為今后改進設(shè)計控制工作積累經(jīng)驗和為選擇設(shè)計單位提供參考依據(jù)

　　3.11圖紙管理:即在工程的規(guī)劃、設(shè)計、施工和使用、維護活動中形成的各類圖紙、設(shè)計變更洽商函等。

　　3.11.1圖紙發(fā)放流程:

　　3.11.2相關(guān)部門資料員收到圖紙或更改通知單后，及時進行清點，逐套登記在《收圖登記表》上，并按首頁設(shè)計研發(fā)部編制的分發(fā)號，逐頁加蓋受控分發(fā)號;接到新圖后，各部門所持的舊圖作廢，由該部門資料員按分發(fā)清單收回并加蓋作廢章。

　　3.12設(shè)計過程流程圖：

　　設(shè)計過程控制流程圖

　　3.13問責(zé)

　　對設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量、建造成本控制等不能滿足公司項目策劃和計劃要求的，根據(jù)公司的《問責(zé)制度》追問責(zé)任人和責(zé)任部門。

　　4.相關(guān)文件

　　4.1《項目開發(fā)總策劃程序》

　　4.2《施工管理程序》

　　4.3《銷售過程管理程序》

　　4.4《招標(biāo)管理程序》

　　4.5《市場調(diào)研程序》

　　4.5《項目報建、審批管理程序》

　　5.相關(guān)表單、記錄

　　5.1設(shè)計變更洽商記錄(見《施工管理程序》附表)

　　5.2圖紙評審意見單

　　5.3圖紙作廢通知單

　　5.4圖紙收發(fā)登記表

　　5.5圖紙借閱登記表

　　編制：

　　日期：審核：

　　日期：批準(zhǔn)：

　　日期：

篇2：房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理細節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時間，但倍感受益。

　　第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。

　　房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時代，排隊購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴冬：房地產(chǎn)嚴冬季節(jié)是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望、行業(yè)間的強強聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。

　　成本管理主要集中在：項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實現(xiàn)成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設(shè)計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進去。

　　一、成本管理分三個方面：目標(biāo)成本、動態(tài)成本、責(zé)任成本。

　　1、目標(biāo)成本：整個項目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標(biāo)。

　　2、動態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現(xiàn)，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動態(tài)成本管理的工作。

　　3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部分，通過經(jīng)濟指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責(zé)，有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。

　　責(zé)任成本的分解方式：

　　根據(jù)成本的科目對各項目費用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。

　　根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。

　　2、設(shè)計：開發(fā)設(shè)計部門落實成本目標(biāo)。

　　3、招標(biāo)：采購部門負責(zé)在招標(biāo)中落實成本目標(biāo)。

　　4、簽約：簽約部門負責(zé)將成本目標(biāo)落實到合同。

　　5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現(xiàn)目標(biāo)。

　　6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰(zhàn)略管控型

　　c、運營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實施方案設(shè)計是這方面的重點，設(shè)計圖出來后要把資金框死在這個范圍內(nèi)，設(shè)計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　　三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：

　　目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計劃的調(diào)整都是要考慮進去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　"三大紀律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實施過程中圖紙管理。

　　"八項注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。

　　第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理：

　　是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預(yù)警機制、激勵機制、淘汰機制。要認真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。

　　二、項目開發(fā)設(shè)計管理：

　　要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計費用和設(shè)計工期要求合理利用，設(shè)計合同是決定設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。

　　三、設(shè)計成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計管理、成本管理。

　　1、設(shè)計管理分概念設(shè)計、施工圖設(shè)計。概念設(shè)計的主要內(nèi)容：項目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。

　　2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計階段進行成本估算，施工圖設(shè)計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點和速度。

　　四、設(shè)計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；

　　b、符合強制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設(shè)計任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；

　　b、完整體：藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設(shè)計指標(biāo)、方便工程發(fā)包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。

　　4、設(shè)計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強設(shè)計與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：房地產(chǎn)信托基金保證制度設(shè)計的探索

　　我國信托業(yè)與房地產(chǎn)金融有著不解之緣。《信托法》實施以來,在信托公司發(fā)行的信托計劃中房地產(chǎn)項目始終占有較大比重。尤其是國家加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策出臺后,房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道,也成為信托公司的主要信托業(yè)務(wù)之一。但是,要看到,在房地產(chǎn)金融市場上,房地產(chǎn)信托相比之下只是剛剛起步。為有效服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,房地產(chǎn)信托應(yīng)當(dāng)在發(fā)展之初就建立起科學(xué)、系統(tǒng)的風(fēng)險控制機制,以追求長遠、穩(wěn)健的發(fā)展。

　　目前,在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中,主要面臨著四類風(fēng)險,即房地產(chǎn)自身項目的風(fēng)險、資金被挪用的風(fēng)險、信托財產(chǎn)流動性風(fēng)險以及信托投資單一項目所帶來的集中投資風(fēng)險。防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中潛在的各種風(fēng)險,首先,要建立規(guī)避風(fēng)險機制,在源頭上控制項目風(fēng)險。根據(jù)監(jiān)管要求,信托公司辦理集合資金信托業(yè)務(wù)必須對投向項目進行盡職調(diào)查。通過盡職調(diào)查,發(fā)現(xiàn)項目中的潛在風(fēng)險,對風(fēng)險進行識別、評估,制訂相應(yīng)的風(fēng)險防范措施,確定風(fēng)險與收益的平衡點,剔除掉風(fēng)險過大的項目。在盡職調(diào)查和市場研究的基礎(chǔ)上,制訂投資策略和投資組合,進行多元化的投資組合,防范集中投資可能產(chǎn)生的風(fēng)險。

　　其次,應(yīng)當(dāng)建立抑制風(fēng)險機制,針對不同的投資方式有不同的風(fēng)險防范措施。股權(quán)形式投資的,可以向項目公司派駐管理人員和財務(wù)人員,在項目公司的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度上保證派駐的管理人員和財務(wù)人員有能力對項目公司的運作進行監(jiān)控;以貸款方式投資的,以銀行監(jiān)管的方式監(jiān)管融資方的資金使用。同時,還可以通過聘請專業(yè)管理機構(gòu)來加強房地產(chǎn)項目管理,彌補信托公司在房地產(chǎn)專業(yè)化上的不足。

　　第三,應(yīng)當(dāng)建立轉(zhuǎn)移風(fēng)險機制。目前的房地產(chǎn)信托,受托人負責(zé)信托資金決策、運用、管理的全過程,也由其承擔(dān)全部風(fēng)險。而引入其他專業(yè)機構(gòu),通過多方主體的參與,則可將某些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他主體共同承擔(dān)。例如,在房地產(chǎn)管理上引入專業(yè)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)提供服務(wù),在項目建設(shè)上通過購買保險控制項目建設(shè)風(fēng)險等。

　　最后,應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險分散機制。“不要將雞蛋放在一個籃子里”是金融市場投資的一個基本原則。分散風(fēng)險要求一個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)對投資于不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資,實現(xiàn)投資多元化、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多樣化,以此達到分散投資、分散風(fēng)險的目的。

　　就目前我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險特點而言,房地產(chǎn)信托基金是一種理想的風(fēng)險防范制度設(shè)計。通過多方參與、長期投資及實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟等機制,可以做到分散化投資,避免投資過度集中。信托公司作為受托人,銀行作為托管人,專業(yè)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)作為投資管理人,中介機構(gòu)提供評估、審計、法律等各方面專業(yè)服務(wù),各機構(gòu)各司其職,又相互制約,將各主體的專業(yè)能力聚集起來,更好地防范了房地產(chǎn)信托所面臨的項目風(fēng)險、市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。

　　必須指出,服務(wù)于房地產(chǎn)這個高風(fēng)險行業(yè)的房地產(chǎn)信托,無論我們把它看成一個金融產(chǎn)品、一套金融工具還是金融法律制度體系,其本身就是一個純粹的風(fēng)險管理性業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信托的發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)正確認識房地產(chǎn)信托的風(fēng)險問題。一方面,風(fēng)險是必然存在的,不能懷有任何僥幸心理;另一方面,風(fēng)險是可控的,不能因風(fēng)險而怯步不前。信托公司除了應(yīng)加強風(fēng)險控制以外,應(yīng)當(dāng)做好與投資者的溝通和信息披露工作,建立完備的信息披露機制,客觀地揭示投資風(fēng)險,引導(dǎo)投資者樹立正確的投資意識,使房地產(chǎn)信托這個重要的社會公眾金融投資工具規(guī)范、穩(wěn)健地發(fā)展。