房地產集團有限公司規(guī)章制度制定程序管理規(guī)定

　　第一章 總則

　　第一條 為使* 城房地產集團有限公司（以下簡稱公司）各項規(guī)章制度的制定有據可依，根據國家法律、法規(guī)和公司實際，特制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定中的規(guī)章制度，是指由公司制定的、在公司內普遍適用的、具有約束力和強制力的規(guī)范性文件。

　　第三條 綜合管理部負責組織起草并審核公司各類規(guī)章制度草案，負責組織修訂各類規(guī)章制度；各職能部門負責與本部門職能相關的管理制度草案的起草。

　　第四條 制定公司規(guī)章制度必須以國家相關法律、法規(guī)為依據，并結合公司實際，不得與國家法律、法規(guī)和公司《章程》相抵觸。

　　第五條 本公司適用于公司本部，控股項目公司、專業(yè)公司遵照執(zhí)行，參股項目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。

　　第二章 制度計劃的編制

　　第六條 公司制定規(guī)章制度應編制《年度規(guī)章制度訂立計劃》。對于條件尚未成熟而又需要用制度的形式加以規(guī)范的事項，可列入制定規(guī)章制度的調研計劃。

　　第七條 公司各職能部門因工作需要制定制度的，應在每年年末訂立計劃并提交綜合管理部。綜合管理部對各部門上報的計劃進行匯總，編制年度規(guī)章制度制定計劃的草案，逐級上報，經公司領導審定后實施。

　　第八條 承擔制度起草任務的公司各職能部門必須按照年度計劃要求完成起草任務，因特殊情況不能按時完成的，必須向綜合管理部作出書面說明。

　　第九條 因特殊情況需要調整年度計劃的，由綜合管理部在報經公司分管領導審定后組織落實。

　　第三章 制度草案的起草

　　第十條 規(guī)章制度的草案應當由提出計劃的相關部門負責起草；內容涉及兩個以上部門的，應當由提出計劃的部門會同相關職能部門共同起草；綜合性的制度由綜合管理部組織有關部門起草。

　　第十一條 規(guī)章制度的起草可以組織專門小組，也可指定專人。綜合管理部法務人員對起草工作及時進行指導。

　　第十二條 各部門起草規(guī)章制度，必須符合下列要求：

　?。ㄒ唬?起草的規(guī)章制度不得與國家法律、法規(guī)和公司《章程》相抵觸；

　　（二） 起草的規(guī)章制度必須符合公司實際和發(fā)展情況，切實可行；

　?。ㄈ?起草的規(guī)章制度應結構規(guī)范、條文清晰、邏輯嚴密、概念準確、語言精練。

　　第十三條 制度起草過程中，起草部門應當充分征求相關部門的意見，做好溝通協(xié)調工作，對意見分歧較大的內容，應在上報制度草案時予以說明。

　　第十四條 制度草案擬定后，各起草部門應寫出草案的起草說明。起草說明一般包括以下內容：

　?。ㄒ唬┲贫ǖ谋匾?。主要說明某方面的管理現狀、存在問題，制定這方面管理規(guī)范所要達到的目的。

　?。ǘ┲贫ǖ囊罁?。主要說明所依據的法律、法規(guī)、政策及公司現行的相關制度、規(guī)范等。

　?。ㄈ┢鸩莸倪^程。主要說明起草過程中征求意見、調查研究和溝通協(xié)調的情況。

　?。ㄋ模?主要內容說明。

　?。ㄎ澹?相關部門意見。

　　第十五條各職能部門所起草的制度草案，須經本部門分管領導審閱后，交綜合管理部統(tǒng)一審核。

　　第三章 制度草案的送審

　　第十六條 綜合管理部收到制度草案后，應及時審核、修改并征求有關部門和領導的意見；對不符合本規(guī)定要求的制度草案應予以退回，并要求其按規(guī)定重新起草。

　　第十七條 對在意見征詢中無原則性分歧意見的制度草案，綜合管理部經審核修改后，報請公司制度評審小組（參見《評審會議管理制度》）；對存在原則性分歧意見，協(xié)調后仍未能取得一致意見的，綜合管理部應提出審核意見的說明，報請制度評審小組審議。

　　第四章 制度草案的評審

　　第十八條 制度草案須經公司制度評審小組會議評審，會議評審時，由起草部門負責人或起草人員作起草說明；由綜合管理部經理或審核人員作審核意見的說明。

　　第十九條 經評審小組會議原則通過，尚需做進一步修改的，由起草人與審核人按會議提出的要求進行修改。

　　第二十條 制度草案經修改后逐級上報，屬公司基本管理制度類的（與董事會職權相對應的管理制度），須報公司董事會審議，董事長簽發(fā)；其他制度由總經理簽發(fā)。

　　第五章發(fā)與生效制度的印

　　第二十一條經評審小組會議通過，并經董事長或總經理簽發(fā)的規(guī)章制度，須由綜合管理部印發(fā)。

　　第二十二條制度文本應根據制度的適用范圍隨公司通知性文件印發(fā)至年相關單位和人員，文件的領導簽發(fā)之日即為制度的正式印發(fā)之日。

　　第二十三條尚待進一步補充、完善的規(guī)章制度，可采用“暫行”或“試　　行”方式印發(fā)，其效力與其他制度等同。

　　第二十四條制度的生效日期應在制度附則中予以明確。

　　第六章制度修訂與廢止

　　第二十五條 制度印發(fā)后，負責起草并組織實施的部門應當每年依照法

　　律、法規(guī)、政策以及公司實際情況進行一次清理，如與現行的規(guī)定不符，應提出修改或廢止的意見并報綜合管理部。

　　第二十六條 “暫行”或“試行”制度印發(fā)后，負責起草并組織實施的部門應根據制度實際運行情況，適時進行修訂。

　　第二十七條 規(guī)章制度的修訂或廢止應按制度制定程序辦理；綜合管理部應每年一次對公司增訂和修訂的規(guī)章制度進行匯編。

　　第七章 附則

　　第二十八條 本規(guī)定由綜合管理部負責解釋和修訂。

　　第二十九條 本規(guī)定自印發(fā)之日起施行。

篇2：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理制度制定

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理制度制定

　　(一)學習要求

　　掌握物業(yè)管理制度體系的內容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據、特點和主要內容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內違反(公約)的行為，熟悉房屋裝修程序。

　　(二)學習重點

　　1、物業(yè)管理制度體系的內容

　　物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。

　　(l)物業(yè)管理企業(yè)內部制度

　　內部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務質量和工作效率，根據經營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。

　?、傥飿I(yè)管理公司員工管理條例

　　員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。

　　②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍

　　包括公司辦公室的職責范圍、財務部門的職責范圍、管理部內助職責范圍、服務部門的職責范圍。

　　③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制

　　包括經理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度

　　外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權利與義務，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調各方主體間關系的制度，主要制度有：

　　①物業(yè)接管驗收規(guī)定

　?、跇怯钊胱∫?guī)定

　　包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

　?、畚飿I(yè)管理公約

　　是將業(yè)主以及管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內容：

　　1)明確業(yè)主的權利、義務和責任

　　2)明確物業(yè)開發(fā)商應享有的權利

　　3)明確物業(yè)管理者的權利與義務

　　4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設施的管理

　　5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

　　6)管理費用的規(guī)定

　　7)法律責任

　　8)其他事項

　?、茏羰謨?/p>

　　是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內容：

　　l)居住區(qū)概況；

　　2)居住區(qū)的管理；

　　3)業(yè)主或住戶須知；

　　4) 購日燈管理與維修；

　　5)物業(yè)管理條例；

　　6)綜合服務；

　　7)其他應注意的事項。

　?、葑≌瑓^(qū)房屋及有關設施接代管制度

　　1)對房屋及有關設施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。

　　2)對房屋代管權責的規(guī)定。

　　⑥房屋管理服務制度

　　1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。

　　2)房屋裝修管理規(guī)定。

　?、咦≌瑓^(qū)管理制度

　　主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農貿市場管理等規(guī)定。

　?、鄻I(yè)主公約

　　⑨業(yè)主委員會章程

　　l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；

　　2)業(yè)主委員會的權利、義務；

　　3)成立業(yè)主委員會的程序；

　　4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；

　　5)業(yè)主委員會的任務；

　　6)有關補充說明。

　　2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法

　?、懦绦?/p>

　　第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。

　　第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。

　　第三步：正確評價本企業(yè)狀況。

　　第四步：學習理解國家及當地政府的有關法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經驗。

　　第五步：整理出本管區(qū)應制訂的內外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。

　　第六步：分頭草擬制度。

　　第七步：征求各方意見，反復討論修改。

　　第八步：定稿。

　　第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。

　　(2)方法

　　①經理意見法：在征求公司內外意見的基礎上，以物業(yè)公司經理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內容。

　?、跇I(yè)主委員會制訂法：適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。

　　③內部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內相關制度。

　?、軐W習借鑒法：主要是學習借鑒國內外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。

　?、菥C合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。

　　3、業(yè)主公約的法律依據、特點和主要內容

　　(l)法律依據

　　業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是：

　?、佟睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定。

　?、诮ㄔO部19*第5號令《城市異產毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。

　　(2)特點

　　①公約的主體是全體業(yè)主。

　　②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權而派生的客觀行為。

　?、酃s的內容是有關物業(yè)使用、維護與管理等方面的權利。義務的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內容，也有社會公共道德的內容。

　　④公約經業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

　　⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　(3)業(yè)主公約的主要內容

　　業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。

　　4、業(yè)主公約的訂立

　　(1)訂立的原則

　　包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

　　(2)訂立的程序

　　首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：

　　第一步：物業(yè)管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規(guī)，尤其是研究建設部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>

　　第二步：結合所管項目的實際情況，依照建設部“示范文本”的基本內容，制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。

　　第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。

　　第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。

　　第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效

　　業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。

　　5、糾正違反業(yè)主公約的行為

　　⑴界定所應處理的違反《公約》的行為

　　在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：

　?、贅I(yè)主違反《公約》。

　　②非業(yè)主違反《公約》

　?、畚飿I(yè)管理公司違反《公約》

　　作為物業(yè)管理人員應正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。

　?、萍皶r發(fā)現違反《公約》的行為

　　物業(yè)管理人員應努力做到及時發(fā)現各種違約行為，需做到：

　?、偌訌姽ぷ髫熑涡模J真履行崗位責任。

　?、谖飿I(yè)管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現并處理使用人違約行為。

　?、厶岣邩I(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

　?、钦_處理違反《公約》的行為

　　從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現在目的相同的實質內容相近上而個性則表現在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。

　　對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。

　　6、房屋裝修管理

　?、抛∮脩粞b修申報

　?、贅I(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。

　?、诠こ滩块T對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料。

　?、蹣I(yè)主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。

　?、莆飿I(yè)管理公司審批

　?、俳拥綐I(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。

　?、谘b修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。

　?、鄯桨概鷾屎?，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領取裝修許可證。

　?、茄b修單位施工

　　與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》，并領取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設部《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》。

　?、任飿I(yè)管理公司驗收。

　　①由業(yè)主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。

　?、陔[蔽工程必須在隱蔽前進行

　　驗收。

　?、劭⒐を炇蘸细窈螅晒こ淘O備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。

　?、軜I(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。

篇3：房地產集團公司規(guī)章制度制定程序管理規(guī)定

　　房地產集團有限公司規(guī)章制度制定程序管理規(guī)定

　　第一章 總 則

　　第一條 為使* 城房地產集團有限公司(以下簡稱公司)各項規(guī)章制度的制定有據可依，根據國家法律、法規(guī)和公司實際，特制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定中的規(guī)章制度，是指由公司制定的、在公司內普遍適用的、具有約束力和強制力的規(guī)范性文件。

　　第三條 綜合管理部負責組織起草并審核公司各類規(guī)章制度草案，負責組織修訂各類規(guī)章制度;各職能部門負責與本部門職能相關的管理制度草案的起草。

　　第四條 制定公司規(guī)章制度必須以國家相關法律、法規(guī)為依據，并結合公司實際，不得與國家法律、法規(guī)和公司《章程》相抵觸。

　　第五條 本公司適用于公司本部，控股項目公司、專業(yè)公司遵照執(zhí)行，參股項目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。

　　第二章 制度計劃的編制

　　第六條 公司制定規(guī)章制度應編制《年度規(guī)章制度訂立計劃》。對于條件尚未成熟而又需要用制度的形式加以規(guī)范的事項，可列入制定規(guī)章制度的調研計劃。

　　第七條 公司各職能部門因工作需要制定制度的，應在每年年末訂立計劃并提交綜合管理部。綜合管理部對各部門上報的計劃進行匯總，編制年度規(guī)章制度制定計劃的草案，逐級上報，經公司領導審定后實施。

　　第八條 承擔制度起草任務的公司各職能部門必須按照年度計劃要求完成起草任務，因特殊情況不能按時完成的，必須向綜合管理部作出書面說明。

　　第九條 因特殊情況需要調整年度計劃的，由綜合管理部在報經公司分管領導審定后組織落實。

　　第三章 制度草案的起草

　　第十條 規(guī)章制度的草案應當由提出計劃的相關部門負責起草;內容涉及兩個以上部門的，應當由提出計劃的部門會同相關職能部門共同起草;綜合性的制度由綜合管理部組織有關部門起草。

　　第十一條 規(guī)章制度的起草可以組織專門小組，也可指定專人。綜合管理部法務人員對起草工作及時進行指導。

　　第十二條 各部門起草規(guī)章制度，必須符合下列要求：

　　(一) 起草的規(guī)章制度不得與國家法律、法規(guī)和公司《章程》相抵觸;

　　(二) 起草的規(guī)章制度必須符合公司實際和發(fā)展情況，切實可行;

　　(三) 起草的規(guī)章制度應結構規(guī)范、條文清晰、邏輯嚴密、概念準確、語言精練。

　　第十三條 制度起草過程中，起草部門應當充分征求相關部門的意見，做好溝通協(xié)調工作，對意見分歧較大的內容，應在上報制度草案時予以說明。

　　第十四條 制度草案擬定后，各起草部門應寫出草案的起草說明。起草說明一般包括以下內容：

　　(一)制定的必要性。主要說明某方面的管理現狀、存在問題，制定這方面管理規(guī)范所要達到的目的。

　　(二)制定的依據。主要說明所依據的法律、法規(guī)、政策及公司現行的相關制度、規(guī)范等。

　　(三)起草的過程。主要說明起草過程中征求意見、調查研究和溝通協(xié)調的情況。

　　(四) 主要內容說明。

　　(五) 相關部門意見。

　　第十五條 各職能部門所起草的制度草案，須經本部門分管領導審閱后，交綜合管理部統(tǒng)一審核。

　　第三章 制度草案的送審

　　第十六條 綜合管理部收到制度草案后，應及時審核、修改并征求有關部門和領導的意見;對不符合本規(guī)定要求的制度草案應予以退回，并要求其按規(guī)定重新起草。

　　第十七條 對在意見征詢中無原則性分歧意見的制度草案，綜合管理部經審核修改后，報請公司制度評審小組(參見《評審會議管理制度》);對存在原則性分歧意見，協(xié)調后仍未能取得一致意見的，綜合管理部應提出審核意見的說明，報請制度評審小組審議。

　　第四章 制度草案的評審

　　第十八條 制度草案須經公司制度評審小組會議評審，會議評審時，由起草部門負責人或起草人員作起草說明;由綜合管理部經理或審核人員作審核意見的說明。

　　第十九條 經評審小組會議原則通過，尚需做進一步修改的，由起草人與審核人按會議提出的要求進行修改。

　　第二十條 制度草案經修改后逐級上報，屬公司基本管理制度類的(與董事會職權相對應的管理制度)，須報公司董事會審議，董事長簽發(fā);其他制度由總經理簽發(fā)。

　　第五章 發(fā)與生效制度的印

　　第二十一條 經評審小組會議通過，并經董事長或總經理簽發(fā)的規(guī)章制度，須由綜合管理部印發(fā)。

　　第二十二條 制度文本應根據制度的適用范圍隨公司通知性文件印發(fā)至年相關單位和人員，文件的領導簽發(fā)之日即為制度的正式印發(fā)之日。

　　第二十三條 尚待進一步補充、完善的規(guī)章制度，可采用“暫行”或“試　　行”方式印發(fā)，其效力與其他制度等同。

　　第二十四條 制度的生效日期應在制度附則中予以明確。

　　第六章 制度修訂與廢止

　　第二十五條 制度印發(fā)后，負責起草并組織實施的部門應當每年依照法

　　律、法規(guī)、政策以及公司實際情況進行一次清理，如與現行的規(guī)定不符，應提出修改或廢止的意見并報綜合管理部。

　　第二十六條 “暫行”或“試行”制度印發(fā)后，負責起草并組織實施的部門應根據制度實際運行情況，適時進行修訂。

　　第二十七條 規(guī)章制度的修訂或廢止應按制度制定程序辦理;綜合管理部應每年一次對公司增訂和修訂的規(guī)章制度進行匯編。

　　第七章 附 則

　　第二十八條 本規(guī)定由綜合管理部負責解釋和修訂。

　　第二十九條 本規(guī)定自印發(fā)之日起施行。