摘要:土地基準(zhǔn)地價是由權(quán)威性的公共或私人土地評估機構(gòu)對地塊所做出的估價,它是政府對土地市場地價水平進(jìn)行宏觀引導(dǎo)和管理的依據(jù),是政府制定土地稅和調(diào)節(jié)、穩(wěn)定房地產(chǎn)交易的依據(jù)。本文基于20**年對案例地區(qū)——南京市六合區(qū)、浦口區(qū)、高淳縣、溧水縣進(jìn)行的土地定級估價相關(guān)成果的基礎(chǔ)上,運用基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率指數(shù)(其包括同級各類地價結(jié)構(gòu)比率指數(shù)、同級各類地價環(huán)比指數(shù)、同類各級地價比率指數(shù)、同類各級地價環(huán)比指數(shù)),對南京市郊區(qū)地價體系形成的原因、機理以及基準(zhǔn)地價結(jié)構(gòu)給予了深入的分析,揭示了南京市郊區(qū)土地基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率的一般規(guī)律,這對于大都市郊區(qū)基準(zhǔn)地價的調(diào)整及宗地評估具有重要的理論意義與實踐價值。

1.前言

基準(zhǔn)地價作為我國城鎮(zhèn)土地價格體系的重要組成部分,是我國地價評估的基礎(chǔ),其主要反映城市地價的總體水平。土地基準(zhǔn)地價是由權(quán)威性的公共或私人土地評估機構(gòu)對地塊做出的估價,它是政府對土地市場地價水平進(jìn)行宏觀引導(dǎo)和管理的依據(jù),是政府制定土地稅和調(diào)節(jié)、穩(wěn)定房地產(chǎn)交易的依據(jù)[1]。

20**年所開展的新一輪的土地定級估價工作基本上遵循先前的土地定級估價的技術(shù)路線。在全面收集影響各地區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料的基礎(chǔ)上,應(yīng)用地理信息系統(tǒng)(GIS)技術(shù)和方法,建立各地區(qū)土地定級信息系統(tǒng)。然后,運用多因素多因子綜合評價方法,根據(jù)影響綜合土地級別的因素因子的相似性和差異性評定出城區(qū)土地級別,最后根據(jù)土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,確定土地級別。

本文共計選取六合區(qū)、浦口區(qū)、高淳縣、溧水縣四個樣本,其基本上代表了南京市郊區(qū)的總體水平。通過對四區(qū)最新的土地定級估價成果的分析,運用結(jié)構(gòu)比率指數(shù)和各地區(qū)城市內(nèi)部各類型土地基準(zhǔn)地價的平均值,深入分析了各地區(qū)城市內(nèi)部基準(zhǔn)地價結(jié)構(gòu)比率的一般關(guān)系以及其基準(zhǔn)地價形成的機制與結(jié)構(gòu),此舉對于研究南京市郊區(qū)土地市場走勢,引導(dǎo)土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置,促進(jìn)土地利用逐步向內(nèi)涵挖掘、集約利用的方式轉(zhuǎn)變將具有非常重要的理論意義與實踐價值[2]。

2.相關(guān)概念的界定

2.1 地價與基準(zhǔn)地價

地價即土地的價格,它是土地供給與需求相互均衡的結(jié)果。從理論上講,地價應(yīng)是土地權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)補償,其本質(zhì)是地租的資本化,或是土地受益的貼現(xiàn)值的總和[3-5]。地價按屬性可分為市場地價與基準(zhǔn)地價。所謂的市場地價是指地塊在市場交易中達(dá)成的價格,而基準(zhǔn)地價,對于其涵義基本上存在兩種解釋。一種認(rèn)為:“基準(zhǔn)地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積的平均價格?！绷硪环N認(rèn)為:“基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后評估出的地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格” [6]。 除了上述兩種解釋之外,浙江大學(xué)劉衛(wèi)東教授對基準(zhǔn)地價的概念給予了如下的解釋,他認(rèn)為:“基準(zhǔn)地價是指對現(xiàn)狀利用條件下各級土地或均質(zhì)區(qū)域,按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估確定的某一估計時點上一定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)的平均價格” [7]。作者更傾向于劉衛(wèi)東教授所做出的解釋,它更全面的、從多個側(cè)面對基準(zhǔn)地價予以了界定。

2.2 綜合定級與分類估價

土地定級估價的結(jié)果多以綜合定級與分類定級為多,對于二者在概念上應(yīng)有一個明確的認(rèn)識與界定。所謂的綜合定級是指用多因素綜合評定的方法綜合考慮各因素因子對各種地類的影響權(quán)重,通過分值確定土地級別;分類定級是針對某一種用地類型所確定的土地級別。

3.南京市郊區(qū)土地基準(zhǔn)地價的內(nèi)部比率結(jié)構(gòu)分析

大都市郊區(qū)作為城市的一特定區(qū)域,在長期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及近期的規(guī)劃擴(kuò)建中,會形成不同的土地利用方式或分類使用屬性,如:建筑用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、交通用地、公共事業(yè)用地、各類基礎(chǔ)設(shè)施用地等。從各種用地的使用性質(zhì)看,能夠從使用過程中直接獲得經(jīng)濟(jì)效益的主要是商業(yè)用地、工業(yè)用地與住宅用地[8]。因此,本文僅選擇這三類用地進(jìn)行基準(zhǔn)地價測算。南京市郊區(qū)土地在測算商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用地類型的基準(zhǔn)地價中,以商業(yè)用地價格為最高。在按照效益最佳原則確定綜合用地基準(zhǔn)地價時,均以商業(yè)地價來代表綜合地價。

基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率結(jié)構(gòu)是指不同地類以及不同類別之間的地價比例關(guān)系?；趯Π咐貐^(qū)城區(qū)內(nèi)各類、各級土地的統(tǒng)計計算,分析得出區(qū)內(nèi)同級內(nèi)部不同用地類型地價比率結(jié)構(gòu)以及同類用地不同級別的地價比率結(jié)構(gòu)的特征值。

3.1 同級各類地價比率結(jié)構(gòu)

要研究同級各類地價比率結(jié)構(gòu),我們首先引入同級各類地價結(jié)構(gòu)比率指數(shù)[8] 這個概念,它是指以商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價為基準(zhǔn)值,住宅用地基準(zhǔn)地價和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價對商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的比值作為比率指數(shù)。其相應(yīng)的計算公式如下:

αss = Ps / Ps=1αzs=Pz / Psαgs=Pg / Ps

&nbs

p;其中αss為商業(yè)用地比率指數(shù);αzs為住宅用地比率指數(shù);αgs為工業(yè)用地比率指數(shù);Ps為商業(yè)用地基準(zhǔn)地價;Pz為住宅地基準(zhǔn)地價;Pg為工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。通過應(yīng)用上述公式,計算得出20**年南京市郊區(qū)土地同級各類地價結(jié)構(gòu)比率指數(shù)(表1),同時繪出南京市郊區(qū)土地同級各類地價比率變化曲線(圖1)。此外通過將上述公式進(jìn)行變換,我們引出同級各類地價環(huán)比指數(shù)[8] 這個概念,其計算公式為:

αsz=Ps / Pz=1/αzsαzg=Pz / Pg=αzs /αgs

根據(jù)同級各類地價環(huán)比指數(shù)計算公式,將表1中數(shù)據(jù)進(jìn)行處理計算,得出同級各類地價環(huán)比指數(shù)(表2),并繪制出南京市郊區(qū)土地同級各類地價環(huán)比指數(shù)變化曲線(圖2)

表120**年南京市郊區(qū)土地同級各類地價結(jié)構(gòu)比率指數(shù)

地名*ml:namespace prefi* = o ns = 'urn:schemas-microsoft-com:office:office' />

一級二級三級四級

αssαzsαgsαssαzsαgsαssαzsαgsαssαzsαgs

六合區(qū)1.000.370.221.000.480.321.000.490.311.000.570.37

浦口區(qū)1.000.440.241.000.540.351.000.740.53

——————

高淳縣1.000.410.271.000.480.311.000.490.321.000.510.37

溧水縣1.000.360.191.000.480.271.000.620.401.000.660.49

平均值1.000.400.231.000.500.311.000.590.391.000.580.4

1

注:基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于六合區(qū)、浦口區(qū)、高淳縣以及溧水縣20**年土地定級估價報告。

表220**年南京市郊區(qū)土地同級各類地價環(huán)比指數(shù)

級別αszαzg

一級2.501.74

二級2.001.61

三級1.691.51

四級1.721.41

從表1、圖1中可以看出:(1)南京市四個郊區(qū)各級地均以商業(yè)用地基準(zhǔn)地價最高,住宅用地基準(zhǔn)地價次之,工業(yè)用地基準(zhǔn)地價最低,三者的關(guān)系為:αss>αzs >αgs。以上從各級土地所反映出的現(xiàn)象充分說明南京市郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)主要是以商業(yè)為主,而工業(yè)發(fā)展比較緩慢,工業(yè)企業(yè)相對來說不是很景氣。(2)從高等級到低等級,區(qū)域內(nèi)部住宅用地比率指數(shù)與工業(yè)用地比率指數(shù)基本都呈現(xiàn)出逐步增大的趨勢,同一區(qū)域內(nèi)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同,基礎(chǔ)設(shè)施完善程度的差異而導(dǎo)致同級各類土地存在很大差異,其中一級地內(nèi)住宅用地、工業(yè)用地與商業(yè)用地在地價上存在的差異最大,而在最低等級地內(nèi),住宅用地、工業(yè)用地與商業(yè)用地在地價上的差異最小。(3)各級地內(nèi)由商業(yè)用地向住宅用地、工業(yè)用地的降變幅度不同,一級地內(nèi)由商業(yè)用地向住宅用地、工業(yè)用地的降變幅度最大,四級地內(nèi)降變幅度最小,說明不同用途土地地價在城鎮(zhèn)中心差別顯著,在外圍地區(qū)差別變小的一般規(guī)律。

從圖2中我們發(fā)現(xiàn):(1)αzg即住宅用地地價與工業(yè)用地地價的比值從一級地到末級地并沒有發(fā)生大的變化,外在形式上表現(xiàn)為基本平行于橫軸的一條曲線,這說明在每一級土地中,住宅用地地價與工業(yè)用地地價都比較接近。(2)αsz即商業(yè)用地地價與住宅用地地價的比值由一級地向四級地逐步降低,這說明在區(qū)域外圍商業(yè)地價與住宅地價差別變小,這一點也正好吻合了圖1所反映出的一些相關(guān)信息。

3.2 同類各級地價比率結(jié)構(gòu)

同樣對于土地同類各級地價比率結(jié)構(gòu)的研究,本文中亦要引入一個概念,即同類各級地價比率指數(shù)[8]。所謂的同類各級地價比率指數(shù)是指以一級地地價為標(biāo)準(zhǔn),其它各級地基準(zhǔn)地價與一級地基準(zhǔn)地價的比值,它反映的是商業(yè)、住宅、工業(yè)各用途地價在區(qū)域內(nèi)的分異情況,體現(xiàn)各用途土地基準(zhǔn)地價隨土地級別與一級地之間的離散程度。其計算公式如下:

b11=1b21=P2 / P1b31=P3 / P1b41=P4 / P1

其中P1、P2、 P3、P4分別表示一級地、二級地、三級地、四級地的基準(zhǔn)地價,通過利用上述公式,計算得出南京市郊區(qū)土地同類各級地價比率指數(shù)(表3),并繪出南京郊區(qū)土地同類各級地價比率曲線(圖3)。上面公式經(jīng)過變換,得出同類各級地價環(huán)比指數(shù)[8],其計算公式為:

b12=P1 / P2=1/ b21b23=P2 / P3=b21 / b31b34=P3 / P4=b31 / b41

根據(jù)同類各級地價環(huán)比指數(shù)計算公式,將表3中數(shù)據(jù)進(jìn)行處理計算,得出同類各級地價環(huán)比指數(shù)(表4),并繪制出南京市郊區(qū)土地同類各級地價環(huán)比指數(shù)變化曲線(圖4)。

地名商業(yè)住宅工業(yè)

一級二級三級四級

一級二級三級四級

一級二級三級四級

六合區(qū)1.000.620.470.291.00

0.800.620.431.000.890.640.47

浦口區(qū)1.000.590.29

——1.000.720.47

——1.000.870.62

——

高淳縣1.000.720.560.361.000.840.660.451.000.810.620.49

溧水縣1.000.590.330.221.000.780.550.401.000.810.680.55

表320**年南京市郊區(qū)土地同類各級地價比率指數(shù)

注:基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于六合區(qū)、浦口區(qū)、高淳縣、溧水縣20**年土地定級估價報告

各類用地

b12b23b34

商業(yè)用地1.601.611.56

住宅用地1.281.381.43

工業(yè)用地1.181.321.29

從表3、圖3中可以看出所選取的南京四個郊區(qū)均呈現(xiàn)出如下的變動趨勢:各類地地價均以顯著的降變幅度從一級地向末級地下降,其中商業(yè)用地地價降變速率最快,其一級地地價幾乎是末級地地價的3.5倍;住宅用地地價降變速率次之,其一級地地價是末級地地價的2.3倍;工業(yè)用地地價降變速率最慢,其一級地地價是末級地地價的2.1倍。上述的現(xiàn)象說明不同的用地對于土地區(qū)位的敏感性以及依賴性不同,其中商業(yè)用地相對于其它兩種用地來說最敏感,其對于中心地域具有非常強的依賴性。人流量、土地位置、商業(yè)圈對商業(yè)影響巨大,從而影響地租水平,進(jìn)而影響地價水平,而工業(yè)與住宅用地對于人流量、土地位置的依賴程度相對要小一些[2]。

從圖4南京市郊區(qū)土地同類各級地價環(huán)比曲線發(fā)現(xiàn),商業(yè)用地依然最高,工業(yè)用地依舊最低。這也就更充分說明了在商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用地中,商業(yè)地價級間的離散程度最大,工業(yè)地價間的離散程度最小,住宅地價間的離散程度居于二者之間。

4.結(jié)語

通過對南京市郊區(qū)土地基準(zhǔn)地價比率結(jié)構(gòu)的分析,發(fā)現(xiàn)南京市郊區(qū)土地呈現(xiàn)出一定的規(guī)律,總結(jié)如下:第一,土地基準(zhǔn)地價自城區(qū)中心向外圍衰減的現(xiàn)象表明南京市郊區(qū)土地基準(zhǔn)地價的空間分布規(guī)律具有整體向心的趨勢,其中尤以商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的向心分布最為明顯,住宅用地與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的向心分布次之。第二,無論何種級別的土地,皆以商業(yè)用地地價最高,工業(yè)用地地價最低,住宅用地地價居中;無論何類土地,皆以一級地地價最高,末級地地價最低,并且一級地基本分布于城區(qū)中心,末級地分布于城區(qū)外圍。第三,住宅用地、工業(yè)用地與商業(yè)用地間存在的差異,隨著等級的升高,而表現(xiàn)的愈加明顯與突出。第四,從一級地到末級地,在地價下降的速率方面,商業(yè)用地下降速率最快,工業(yè)用地下降速率最慢。

&

nbsp;上述分析以及所得結(jié)論為大范圍的城市郊區(qū)土地基準(zhǔn)地價的調(diào)整工作將提供重要的參考依據(jù)。隨著城市土地使用制度改革的深化,土地市場逐步發(fā)育,土地交易形式與土地價格形式日趨多樣化,土地價格逐步升高[2], 我們可以根據(jù)城市地價形成的規(guī)律和特點,對地價體系給予適時的調(diào)整,以適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)和土地市場的發(fā)展。

作者簡介:張雅彬(1978- ),女,碩士研究生,主要從事土地管理,GIS應(yīng)用方面的研究工作。

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[8] 李小波,馬仁會.河北省城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價結(jié)構(gòu)比率分析[J]. 地理學(xué)與國土研究,1998(1):1

篇2：青島市人民政府辦公廳市內(nèi)四區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價問題通知

(二○○三年一月十五日)
青政辦發(fā)〔20**〕5號
各區(qū)、市人民政府,市政府各部門,市直各單位:
為進(jìn)一步推進(jìn)土地使用制度改革,加強政府對土地價格的宏觀調(diào)控和地價管理,引導(dǎo)土地市場健康發(fā)展,促進(jìn)土地優(yōu)化利用,保障國有資產(chǎn)的合理收益,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定,現(xiàn)就青島市市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價有關(guān)問題通知如下:
一、此次公布的土地級別及基準(zhǔn)地價為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國有土地。
二、此次公布的基準(zhǔn)地價是按不同的土地級別分別評估和測算的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地土地使用權(quán)的平均價格,評估基準(zhǔn)日為20**年1月1日。(來自:m.dewk.cn)具體地塊的出讓底價、交易底價可以由基準(zhǔn)地價結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價修正系數(shù)測算?；鶞?zhǔn)地價修正系數(shù)由市國土資源房管局另行制定。
三、今后,我市將根據(jù)國家主管部門的規(guī)定和本市實際情況,每隔1至2年對基準(zhǔn)地價進(jìn)行一次調(diào)整更新。在地產(chǎn)市場價格發(fā)生重大變化的情況下,市政府也將適時進(jìn)行調(diào)整并予公布。
四、基準(zhǔn)地價具體應(yīng)用問題由市國土資源房管局負(fù)責(zé)解釋。

附件:1.青島城區(qū)用地分類表
2.青島城區(qū)土地級別范圍
3.青島城區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵定義
附件一:
青島城區(qū)用地分類表
類 別范圍
商業(yè)
商服:各種商店、對外營業(yè)場所、加油站等;
飲食:飯店、酒店、飯館、對外營業(yè)的食堂等;
金融:銀行、儲蓄、信用、信托、證券、保險;
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篇3：泰安市人民政府調(diào)整泰安市基準(zhǔn)地價通知(2019)

山東省泰安市人民政府關(guān)于調(diào)整泰安市基準(zhǔn)地價的通知
山東省泰安市人民政府
泰政發(fā)[20**]39號
發(fā)布日期:20**-7-30
執(zhí)行日期:20**-7-30
泰山區(qū)、岱岳區(qū)人民政府,市政府有關(guān)部門:
為進(jìn)一步推進(jìn)土地使用制度改革,加強政府對土地價格的宏觀調(diào)控和管理,引導(dǎo)土地市場健康發(fā)展,促進(jìn)土地優(yōu)化利用,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)研究,確定調(diào)整泰安市基準(zhǔn)地價?，F(xiàn)將有關(guān)問題通知如下:
一、基準(zhǔn)地價是根據(jù)不同用途、不同級別評估確定的某一區(qū)域的土地使用權(quán)平均價格。綜合考慮經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r及土地供應(yīng)情況,市政府研究確定了泰安市基準(zhǔn)地價(具體價格見附表),(來自:m.dewk.cn)現(xiàn)予公布。
二、基準(zhǔn)地價涵蓋范圍:泰安市城市市區(qū)、市高新區(qū)、泰山工業(yè)園區(qū)(東部新區(qū))和岱岳工業(yè)園區(qū)(青春創(chuàng)業(yè)園、石膏工業(yè)園)。
三、基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括:土地權(quán)利狀況為國有土地使用權(quán);土地使用年期為各類用地的法定最高年期,即商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年、公建和公共設(shè)施50年;土地還原率取值分別為商業(yè)6.8%、住宅6.4%、工業(yè)6.2%、公建和公共設(shè)施6.0%;標(biāo)準(zhǔn)容積率分別為商業(yè)1.3、住宅1.0、工業(yè)0.6、公建和公共設(shè)施0.8.
四、市政府公布的基準(zhǔn)地價是政府管理土地資產(chǎn)、土地價格、征收稅費以及引導(dǎo)土地交易市場的基礎(chǔ)和依據(jù),在基準(zhǔn)地價評價范圍內(nèi)進(jìn)行的土地評估業(yè)務(wù)應(yīng)按照此標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定執(zhí)行。
五、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或改變用途,企業(yè)改組、改制、兼并破產(chǎn)以及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和變更出讓土地使用條件的,應(yīng)進(jìn)行地價評估。
二OO七年七月三十日
附件:
泰安市基準(zhǔn)地價表
單位:元/平方米
用途級別商業(yè) 住宅 公共建筑、公用設(shè)施 工業(yè)