前 言
本案立足于對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的正確理解和調(diào)研，針對(duì)近幾年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)中的誤區(qū)和現(xiàn)狀，對(duì)辦公樓市場(chǎng)的內(nèi)外環(huán)境與有效需求、公眾消費(fèi)意識(shí)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析等方面進(jìn)行科學(xué)理性的分析論證。
依據(jù)上述各點(diǎn)，我們針對(duì)賽格廣場(chǎng)，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃悸分贫讼鄳?yīng)的推廣策略和科學(xué)的廣告計(jì)劃及具體實(shí)施方案。
第一部分 市場(chǎng)分析
1、市場(chǎng)環(huán)境與需求：
近幾年由于受宏觀大氣候和供求關(guān)系的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷，供過(guò)于求，積壓嚴(yán)重。有資料表明：深圳積壓樓盤(pán)在100萬(wàn)平方米以上，空置率超過(guò)30%。其中辦公樓為36.4萬(wàn)M2，占總空置面積12%。
由于供大于求，且新盤(pán)不斷推出，呈現(xiàn)明顯的買(mǎi)方市場(chǎng)。發(fā)展商紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，致使市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。用戶(hù)紛紛選擇租賃為主，以觀后市。加上商住樓的興起，眾多小公司和辦事處紛紛選擇商住兩宜的商住樓，以節(jié)省費(fèi)用，使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。
現(xiàn)階段市場(chǎng)中，30平方米—100多平方米的小面積寫(xiě)字樓由于適合中小業(yè)主置業(yè)，市場(chǎng)走勢(shì)較為看好。從宏觀角度來(lái)看，福田區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)羅湖區(qū)市場(chǎng)更為容易被買(mǎi)家接受。
福田區(qū)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)如江蘇大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、電子科技大廈、國(guó)際文化大廈、科技大廈，還有賽格廣場(chǎng)等。其中部分樓盤(pán)如電子科技大廈二期、國(guó)際文化大廈均在質(zhì)素和價(jià)格上接近賽格廣場(chǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的同質(zhì)化傾向十分嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)酷自不言說(shuō)。
2、公眾消費(fèi)意識(shí)：
人類(lèi)具有求新、求變的心理特征，因此，隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，信息時(shí)代的到來(lái)，辦公環(huán)境的高度智能化也成了一種全新的消費(fèi)時(shí)尚。通訊自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（DA）、建筑設(shè)備自動(dòng)化（BA）、防火自動(dòng)化（FA）、安全保衛(wèi)自動(dòng)化（SA），具有以上5A級(jí)別的大廈在市場(chǎng)中是首當(dāng)其沖的。
除了樓宇的自身質(zhì)素外，人們更關(guān)心地段的升值潛力、交通、商業(yè)繁華程度和配套建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)、銀行、郵局等，并對(duì)企業(yè)的形象和實(shí)力也頗為關(guān)注。
人類(lèi)的欲望和購(gòu)買(mǎi)能力與自身的經(jīng)濟(jì)狀況決定了消費(fèi)過(guò)程中的選擇意識(shí)。在大多數(shù)情況下，價(jià)格是消費(fèi)的第一考慮因素。從賽格廣場(chǎng)的理性起價(jià)，普遍低于周邊同類(lèi)樓宇，預(yù)留了充足的上升空間，就在市場(chǎng)上具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。
第二部分 項(xiàng)目分析
１、市場(chǎng)定位
賽格廣場(chǎng)是深圳新世紀(jì)的標(biāo)志性建筑；是目前世界上最高的30棟大廈之一；是目 前世界最高的鋼管混凝土結(jié)構(gòu)大廈。
賽格廣場(chǎng)將成為一座以高科技電子信息產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品配套為主的，集辦公、商貿(mào)、會(huì)展、金融、證券、會(huì)所為一體的現(xiàn)代化、多功能、智能型的跨世紀(jì)國(guó)際大廈,其經(jīng)典、現(xiàn)代、超前的建筑風(fēng)格和深富文化氣息的時(shí)尚品味在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中獨(dú) 樹(shù)一幟。
2、市場(chǎng)推廣中的機(jī)會(huì)點(diǎn)
隨著華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的飛速崛起，與未來(lái)市政工程的呼應(yīng)，顯示出強(qiáng)大的牽動(dòng)效應(yīng)。位 處深圳以金融證券、高科技、商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為特征的鉆石地段，在天時(shí)、地利、人和方面 造就了濃厚的市場(chǎng)氣氛。
辦公樓的市場(chǎng)已重點(diǎn)由羅湖區(qū)老城區(qū)轉(zhuǎn)向兩區(qū)（羅湖區(qū)與福田區(qū)）的交匯地轉(zhuǎn)移，從 目前的市場(chǎng)走勢(shì)，商家均看好此區(qū)域。
賽格廣場(chǎng)自身綜合質(zhì)素高，符合現(xiàn)代化智能辦公大廈的5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)獨(dú)具濃郁的文 化意蘊(yùn)。大廈裙樓、主樓附設(shè)證券、銀行、酒店、會(huì)所、會(huì)議廳、健身、旅游觀光大 廳等相關(guān)配套，給入住商家提供無(wú)限便利。
設(shè)置于賽格廣場(chǎng)裙樓的電子產(chǎn)品交易市場(chǎng)和電子高科技展示中心，是賽格電子配套市 場(chǎng)的第四次全面擴(kuò)容。其總營(yíng)業(yè)面積超過(guò)30000平方米，以世界一流的全面網(wǎng)絡(luò)化管 理，形成亞洲一流的現(xiàn)代化電子產(chǎn)品展示中心、批發(fā)中心、銷(xiāo)售中心和電子信息中心。
賽格廣場(chǎng)的建成，順應(yīng)深圳逐步向高科技成果商品化、產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際化的基地發(fā)展的 趨勢(shì)，將促進(jìn)國(guó)內(nèi)外高科技行業(yè)的技術(shù)合作與信息交流，吸引國(guó)際著名跨國(guó)公司的進(jìn) 入。
憑借賽格集團(tuán)在國(guó)內(nèi)電子高科技行業(yè)中的龍頭地位和號(hào)召力，賽格廣場(chǎng)憑借本身的區(qū) 位、交通及樓宇質(zhì)素諸方面的優(yōu)勢(shì)，吸引商家及早搶占未來(lái)商務(wù)的都市商務(wù)制高點(diǎn)。
大跨度柱網(wǎng)布置創(chuàng)造出12米大跨度室內(nèi)無(wú)柱結(jié)構(gòu)，使寫(xiě)字樓的開(kāi)間分隔靈活自由， 有效地增加了塔樓的實(shí)用空間。 大廈外墻采用雙層中空玻璃幕墻和25毫米厚蜂窩鋁板幕墻，既創(chuàng)造了完美的大廈外 觀形象，又帶來(lái)了顯著的隔音與節(jié)能效果，據(jù)測(cè)算，15年節(jié)省的能源費(fèi)用可抵回購(gòu) 樓價(jià)款。 人性?xún)A的智能化內(nèi)環(huán)境。大廈全面運(yùn)用當(dāng)代最尖端的智能化樓宇辦公管理系統(tǒng)，使人 的自然本性與商務(wù)交流的要求得到了最大限度的和諧。 電子市場(chǎng)與高科技產(chǎn)品展示中心、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使客戶(hù)更貼近市場(chǎng)，從而在瞬息
萬(wàn)變的競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。更完備的信息資源環(huán)境。十年經(jīng)營(yíng)形成聯(lián)結(jié)全球，輻射全國(guó)的電子市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)資源，為 電子企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、跟蹤服務(wù)、產(chǎn)品調(diào)研、市場(chǎng)預(yù)測(cè)等方面提供第一手信息。
賽格電子市場(chǎng)的智能化信息網(wǎng)絡(luò)，將使進(jìn)駐賽格廣場(chǎng)的客戶(hù)獲得更全面快捷的信息資源。
大廈功能全面的網(wǎng)絡(luò)管理將給客戶(hù)提供自成體系的一條龍服務(wù)，從信息收集、接待到 管理都帶來(lái)更大的方便，身處賽格廣場(chǎng)，銷(xiāo)售、辦公、洽談、休閑足不出戶(hù)，為企業(yè) 創(chuàng)造了良好的生意氛圍，更為客戶(hù)節(jié)省人力資源，提高經(jīng)營(yíng)效率創(chuàng)造了條件。
3、 市場(chǎng)推廣中的劣勢(shì)分析
短期內(nèi)受經(jīng)濟(jì)不景氣大氣候影響，和在WTO正式簽署之前置業(yè)者持幣觀望的態(tài)度為 劣勢(shì)之一。
短期內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的飽合，據(jù)資料顯示，目前深圳市場(chǎng)寫(xiě)字樓的存量須15年才能消 化完。此為劣勢(shì)之二。
前期廣告宣傳的品牌影響力，由于近期未做任何宣傳而逐漸衰退，造成公眾記憶的消 失。此為劣勢(shì)之三
第三部分 推廣方案
1、廣告目標(biāo)
[短期目標(biāo)]
1、進(jìn)一步賽格廣場(chǎng)的知名度，提升其識(shí)別度和美譽(yù)度。
2、造成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，用品牌造勢(shì)，聚集買(mǎi)家目光，形成市場(chǎng)銷(xiāo)售熱點(diǎn)；
3、著力塑造物業(yè)的品牌與企業(yè)的品牌兩個(gè)市場(chǎng)亮點(diǎn)，使發(fā)展商籍“賽格廣場(chǎng)” 這個(gè)精品更加鞏固地產(chǎn)界名牌發(fā)展商地位。
4、強(qiáng)力促銷(xiāo)
[長(zhǎng)期目標(biāo)]
一、樹(shù)立明確正面的品牌形象；
2、通過(guò)物業(yè)形象的推廣使企業(yè)品牌形象得到進(jìn)一步確立；
3、為企業(yè)今后發(fā)售物業(yè)奠下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；
二、廣告宣傳總策略
1、整合營(yíng)銷(xiāo)，全方位推廣，形成立體交叉廣告攻勢(shì)。
2、找到市場(chǎng)有效需求，然后用廣告穩(wěn)、準(zhǔn)、狠地刺激和激發(fā)有效需求。
3、品牌先導(dǎo)，形象跟進(jìn)，強(qiáng)力消化。
4、以“熱銷(xiāo)期”為廣告轟炸重點(diǎn)，配合銷(xiāo)售上升曲線不斷重拳出擊。
5、借助前期廣告余威借勢(shì)造市。
三、主賣(mài)點(diǎn)
[1] 東南亞最大的電子通用產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)
[2] 標(biāo)志性建筑，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代象征
[3] 精確高效的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)
[4] 網(wǎng)絡(luò)型寫(xiě)字樓信息樞紐中心
[5] 智能化樓宇辦公管理系統(tǒng)
[6] 圖文并茂的大屏幕信息發(fā)布系統(tǒng)
四、目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)份額
深圳（８０％）
香港（２０％）
五、目標(biāo)客戶(hù)
高科技類(lèi)實(shí)業(yè)公司
電子行業(yè)類(lèi)公司
房地產(chǎn)公司
證券類(lèi)實(shí)業(yè)公司
各類(lèi)貿(mào)易公司
中、小型廣告公司
[A]這部分人購(gòu)房需求習(xí)慣：
物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良；
物業(yè)外觀新潮、現(xiàn)代；
生活配套齊全；
物業(yè)管理優(yōu)良；
環(huán)境鬧中取靜，寧?kù)o優(yōu)雅；
彰顯身份/以人為本/環(huán)保意識(shí)；
充足的停車(chē)位；
[B]這部分人的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)
公司自用；
住辦合用；
回國(guó)置業(yè)；
自住與長(zhǎng)線投資并重；
保值/升值；
[C]這部分人購(gòu)樓考慮因素
全新的辦公方式？(生活空間的文化品位和藝術(shù)氣息)
地理位置如何，交通是否方便？
整體規(guī)劃及樓宇質(zhì)量？（規(guī)劃、布局、造型、內(nèi)部質(zhì)量）
發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)？
銀行是否提供按揭，按揭長(zhǎng)短？
價(jià)格是否合理？
當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r？周邊物業(yè)比較？
代理商及律師過(guò)往經(jīng)驗(yàn)及其信譽(yù)？
綠化/環(huán)保？
彰顯身份的會(huì)所?
個(gè)性生活空間？
生活是否方便？（購(gòu)物、文體娛樂(lè)）
停車(chē)位是否充足？
物業(yè)管理是否品牌物管，是否完善？
能否及時(shí)入伙？
[d]這部分人的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣
同等產(chǎn)品看質(zhì)量，同等質(zhì)量看價(jià)格，同等價(jià)格看信譽(yù)，同等信譽(yù)看品牌。
小結(jié)：
從以上分析可以看出，一個(gè)物業(yè)的成功與否，是由地理位置、物業(yè)質(zhì)素、價(jià)格這三方面決定，同理，買(mǎi)家購(gòu)置物業(yè)最為關(guān)心的是：、地段、質(zhì)量、價(jià)格、信譽(yù)和品牌。
那么，這五個(gè)核心原點(diǎn)就是本次廣告活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn):即是一切推廣概念和物業(yè)賣(mài)點(diǎn)的邏輯起點(diǎn)。
六、廣告創(chuàng)意思路：
本次廣告宣傳，處在物業(yè)的熱銷(xiāo)期，也即廣告周期的成熟期，因此，廣告的力度應(yīng)該非常強(qiáng)，投放量要大、投放周期要高度集中。大力度、大密度（密集轟炸）就不能兵力分散，因此，我們將選擇四大主賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行系列推出，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重磅出擊。
第一系列以創(chuàng)意性為主，講究出人意表、情理之中的驚奇效果，手法出新，注重幽默和懸念，對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊力和震撼
第二系列以直銷(xiāo)式為主，將樓盤(pán)的主體形象合盤(pán)托出，不繞彎子，簡(jiǎn)潔明了，實(shí)話實(shí)說(shuō)。
兩種方式義叉運(yùn)用，以期達(dá)到既有主調(diào)又有變調(diào)的豐富感和層次感。
七、訴求方式：
分三步走
新聞?lì)A(yù)熱------→ 形象廣告------→促銷(xiāo)廣告
八、廣告發(fā)布程序：
一.深圳方面：
1、多用１／2版面形象加促銷(xiāo)廣告，造成市場(chǎng)目光聚焦，激發(fā)有效需求；
2、每周五發(fā)一個(gè)小全版，保持銷(xiāo)售力度、密度和溫度控制；
3、每周二發(fā)一個(gè)１／４版，與半版穿插配合；
4、每半月一次軟性報(bào)道，進(jìn)行立體交叉攻勢(shì)；
5、每半個(gè)月搞一次促銷(xiāo)活動(dòng)，廣告圍繞活動(dòng)展開(kāi)重點(diǎn)主題攻擊；
6、每一個(gè)月月末，出一個(gè)整版廣告，整合各個(gè)賣(mài)點(diǎn)，再掀銷(xiāo)售高潮；
二.香港方面：
1、始終運(yùn)用中等版面，直接了當(dāng)?shù)貍鬟_(dá)信息；
2、前期適應(yīng)運(yùn)用整版廣告，大造聲勢(shì)，重磅出擊；
3、其后每周在《蘋(píng)果日?qǐng)?bào)》上發(fā)一個(gè)半版；
4、每周在《東方日?qǐng)?bào)》和上發(fā)一個(gè)1／4版；與《蘋(píng)果日?qǐng)?bào)》的半版穿插配合
三.、廣告主標(biāo)及大標(biāo)題（模擬）：
中國(guó)高科技行業(yè)發(fā)展的里程碑式建筑
鼎力奉獻(xiàn)，經(jīng)典傳世；
網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的經(jīng)典傳奇
坐鎮(zhèn)華強(qiáng) 雄睨四方
雄踞華強(qiáng)之首 坐擁經(jīng)商寶地
龍頭位置 鋪中之王
接觸科技前沿 把握商機(jī)無(wú)限
旺出淡市 傲視群雄
永遠(yuǎn)的賽格廣場(chǎng)圣焰
相伴華強(qiáng)路 今朝共輝煌
信息時(shí)代的智能辦公典范
四、創(chuàng)意表現(xiàn)方式：
第一系列：精神與力量篇，
分四個(gè)側(cè)面表現(xiàn)：
第一側(cè)面：賽格廣場(chǎng)精神；
第二側(cè)面：竟技力量的美麗；
第三側(cè)面：文化的永存；
第四側(cè)面：智慧的完美；
第二系列：形象與配套篇，
分五個(gè)側(cè)面表現(xiàn)：
第一側(cè)面：商報(bào)社良好的企業(yè)形象；
第二側(cè)面：未來(lái)中心區(qū)的形象概念；
第三側(cè)面：樓盤(pán)質(zhì)素的5A級(jí)；
第四側(cè)面：優(yōu)越配套，滿足不同層面；
第五側(cè)面：交通的完善和便捷；
第三系列：功能篇
第一側(cè)面：人性?xún)A向的智能化內(nèi)環(huán)境
第二側(cè)面：商務(wù)配套
第三側(cè)面：商務(wù)會(huì)所
第四側(cè)面：空中酒店
第五側(cè)面：辦公室自動(dòng)化系統(tǒng)
第六側(cè)面：電子通用產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)
第四部分 廣告計(jì)劃及實(shí)施方法
一、廣告風(fēng)格的統(tǒng)一性及延續(xù)性
設(shè)計(jì)風(fēng)格：氣勢(shì)磅簿，恢宏大氣，實(shí)用性強(qiáng)，制作精美。
文案風(fēng)格：以理性訴求為主，以感性訴求為輔。
延續(xù)性：以二個(gè)系列廣告來(lái)表現(xiàn)，穿插多個(gè)賣(mài)點(diǎn)延展。
二、怎樣進(jìn)行地盤(pán)內(nèi)外包裝？
因?yàn)楸卷?xiàng)目將采取短平快的推廣戰(zhàn)略，所以，在開(kāi)盤(pán)之前，地盤(pán)包裝必須高質(zhì)量地全面到位。
售樓處與樣板房
1)、大門(mén)口
一個(gè)物業(yè)的大門(mén)口，猶如人之臉面，你的全部的內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、品格，甚至小 區(qū)的整體建筑風(fēng)格，都首先通過(guò)它表現(xiàn)出來(lái)。它向全社會(huì)傳達(dá)出該物業(yè)的第一直觀印象。所以大門(mén)口的設(shè)計(jì)和裝璜，是關(guān)乎全局成敗的大問(wèn)題，務(wù)必傾發(fā)展商之全力，按頂級(jí)設(shè)計(jì)和施工進(jìn)行建造。
2)、工地圍板
工地圍板可以直觀的顯示發(fā)展商的實(shí)力，態(tài)度和責(zé)任心，同時(shí)可以表現(xiàn)建筑的規(guī)模、 檔次和水平。因此，要用好工、好料、好的宣傳（企業(yè)標(biāo)志和漫畫(huà)），上面還要插精 工制作的彩旗。
3)、樣板房
是未來(lái)房屋成形之后的模擬，是整體建筑水平之代表，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費(fèi)者的橋梁。精明的發(fā)展商懂得，只有樣板房才能推動(dòng)和刺激人們最終下決心 購(gòu)買(mǎi)。精美裝修的同時(shí)要注意不過(guò)份超面積、超標(biāo)準(zhǔn)裝修，以免引起買(mǎi)家逆反心理。
4)、室內(nèi)展板
制作精良的室內(nèi)展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時(shí)可以暗示出發(fā)展商一絲不茍的精神和親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準(zhǔn)。因此要用電腦噴繪等手段來(lái)制作。高檔一些的可用玻璃或進(jìn)口有機(jī)玻璃制作。
5)、大門(mén)外路牌
路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來(lái)說(shuō)，面積是和效果成正比的，面積越大， 效果越好。而對(duì)于樓宇這種特殊的商品來(lái)說(shuō)，路牌是最直觀、最動(dòng)人、最有氣勢(shì)的媒體。因此必須采用。（市區(qū)其他地方也需要采用，形成網(wǎng)絡(luò)。見(jiàn)后面媒體策略部分）
6)、指示牌
兩種功能，一種是引導(dǎo)買(mǎi)家路向，二是塑造賽格廣場(chǎng)的物業(yè)形象。
7)、彩旗（T型旗）
在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。旗上一般印有樓盤(pán)標(biāo)志及廣告標(biāo)語(yǔ)。
8)、盆景花卉
在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
三.關(guān)于售樓處
售樓處作為發(fā)展商銷(xiāo)售樓宇的場(chǎng)所，是公司實(shí)力和信譽(yù)的直接體現(xiàn)，也是聯(lián)結(jié)公司和消費(fèi)者的窗口和橋梁。企業(yè)的投資在這里獲得回報(bào)，企業(yè)的創(chuàng)新理念在這里得到檢驗(yàn)，因此要注意幾點(diǎn)：
首先交通要方便；
建筑式樣要典雅、美觀，外觀要醒目。位置一般建在地盤(pán)的前部較好；
強(qiáng)調(diào)建筑的文化品位；
室內(nèi)布置要高雅、清新、宜人，要?jiǎng)佑靡磺惺侄武秩境鐾鷼狻⑵胶椭畾猓艄狻⑸省⒁魳?lè)、擺設(shè)、植物、展板等）
要有精美建筑模型，（模型為小區(qū)規(guī)劃模型和戶(hù)型模型兩種）通過(guò)立體效果，制造銷(xiāo)售氣氛；
畫(huà)有銷(xiāo)售圖表，顯示銷(xiāo)售實(shí)績(jī)，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)者決心。；
選用較好建材，調(diào)高屋頂高度，光線暢亮，前后通透，空氣清新，強(qiáng)調(diào)綜合視覺(jué)美感；
要有銷(xiāo)售專(zhuān)車(chē)，方便客商參觀樣板房；
銷(xiāo)售人員必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方式靈活多變，服務(wù)態(tài)度要好，服務(wù)質(zhì)量到位；
設(shè)立熱線電話；
設(shè)置購(gòu)樓客戶(hù)聯(lián)絡(luò)卡；
（以下項(xiàng)目全部由廣告商完成）
注：請(qǐng)發(fā)展商在需要設(shè)計(jì)與制作的項(xiàng)目后畫(huà)勾
1、 物業(yè)標(biāo)志設(shè)計(jì)
2、 工地圍板設(shè)計(jì)
3、 路牌設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布
4、 指示牌設(shè)計(jì)、制作、
5、 告示版設(shè)計(jì)、制作（如禁止吸煙）
6、 Ｔ形旗設(shè)計(jì)、制作
7、 ＰＯＰ彩旗設(shè)計(jì)、制作
8、 建筑模型制作（發(fā)展商必須及早制作）
9、 戶(hù)型模型制作（發(fā)展商必須及早制作）
10、室內(nèi)大型噴繪背景畫(huà)設(shè)計(jì)、制作
11、展板設(shè)計(jì)、制作
12、展臺(tái)設(shè)計(jì)、制作
13、充氣拱門(mén)或汽球
14、談判桌椅購(gòu)買(mǎi)
15、售樓書(shū)設(shè)計(jì)、制作、印刷
16、 戶(hù)型單張?jiān)O(shè)計(jì)、制作、印刷
17、 姓名座設(shè)計(jì)、制作
18、 門(mén)牌（洗手間、通道等）
19、 樣板間展示牌（戶(hù)型、面積等）
20、 手袋（裝樓書(shū)及禮品）
21、法律文書(shū)印刷
22、 銷(xiāo)售人員名片
23、 車(chē)體設(shè)計(jì)
24、 銷(xiāo)售人員服裝
25、 室內(nèi)裝修風(fēng)格、效果圖
五.階段廣告目標(biāo)：
總目標(biāo)：以一個(gè)季度為一個(gè)周期：
第一周期：市場(chǎng)形象確立，物業(yè)名聲大振，企業(yè)形象感召力更強(qiáng)，廣告牽動(dòng)銷(xiāo)售直線上升，完成促銷(xiāo)50%。
第二周期：強(qiáng)化、深化第一周期宣傳重點(diǎn)，鞏固業(yè)績(jī)、拓展新賣(mài)點(diǎn)，完成促銷(xiāo)30%。
第三周期：廣告持續(xù)造市，繼續(xù)強(qiáng)化銷(xiāo)售，完成掃尾促銷(xiāo)20%。
六.發(fā)布計(jì)劃：
第一周期：（三個(gè)月12周）
《深圳特區(qū)報(bào)》小全版，每周五發(fā)布，共12次；
《深圳特區(qū)報(bào)》1/4版，每周二發(fā)布，共12次；
新聞運(yùn)作（軟性報(bào)道）每半月一次，共6次；
注：第二周期將根據(jù)第一周期發(fā)布效果進(jìn)行評(píng)估與調(diào)整。
第三周期將根據(jù)第二周期發(fā)布效果進(jìn)行安排。
七.費(fèi)用預(yù)算 （略）
請(qǐng)發(fā)展商提出銷(xiāo)售總額，及對(duì)廣告預(yù)算的初步設(shè)想。 我公司將根據(jù)銷(xiāo)售總額度，按照市場(chǎng)規(guī)律提出一定的比例用于廣告投放。
篇2：商貿(mào)城營(yíng)銷(xiāo)策劃案廣告篇
商貿(mào)城營(yíng)銷(xiāo)策劃案廣告篇
一、廣告目標(biāo)：
在保持AA商貿(mào)城明確定位的基礎(chǔ)上，塑造出項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐谝黄放疲谝煌氐男蜗螅_(dá)到從認(rèn)知到接受再到購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程。
1、導(dǎo)入期
強(qiáng)勢(shì)推出，先聲奪人，確立項(xiàng)目定位，給消費(fèi)者明晰印象。
2、強(qiáng)銷(xiāo)期
從各個(gè)訴求點(diǎn)展開(kāi)，依積累狀況及市場(chǎng)情況，針對(duì)項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體，有側(cè)重地進(jìn)行推廣。
3、持續(xù)期
加深項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，并造就良好口碑，以社會(huì)輿論引消費(fèi)者認(rèn)同感。
二、廣告推廣的總體思想
1、適合大眾的利益點(diǎn)
集中本案眾多的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，深層挖掘項(xiàng)目的價(jià)值所在，同時(shí)從消費(fèi)者的
角度出發(fā)，尋找消費(fèi)者最直接的感受，從而以消費(fèi)者的角度看待一個(gè)產(chǎn)品，看待一則廣告，從中提煉出與目標(biāo)消費(fèi)者利益緊密聯(lián)系的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)，使消費(fèi)者看到本案的價(jià)值所在。
A、得天獨(dú)厚的地段
B、最具規(guī)模的商貿(mào)中心
C、無(wú)可限量的升值潛力
D、絕佳的商業(yè)投資機(jī)遇
E、平實(shí)的價(jià)格
F、勢(shì)力雄厚的開(kāi)發(fā)商
G、區(qū)域濃厚的商業(yè)氛圍
H、完善商業(yè)管理
2、強(qiáng)大的震撼力
在廣告的設(shè)計(jì)表現(xiàn)中，使消費(fèi)者感覺(jué)到本案不凡的氣勢(shì)，猶如一股商業(yè)龍卷
風(fēng)向某襲來(lái)，帶來(lái)了無(wú)限的發(fā)展商機(jī)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生一種強(qiáng)大的震撼力，被本案的氣勢(shì)所吸引及折服。
3、形象區(qū)格
某當(dāng)?shù)啬壳皟H有BB商住小區(qū)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該小區(qū)與我小區(qū)定位基本相同，均定位于銷(xiāo)售宅基地，該小區(qū)的賣(mài)點(diǎn)在于建一汽車(chē)站及花園，以此來(lái)凝聚人氣，該小區(qū)相對(duì)我項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所處地段稍偏僻，我項(xiàng)目主唱地段，并以此體現(xiàn)樓盤(pán)商業(yè)價(jià)值，建立起開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，項(xiàng)目進(jìn)展迅速的形象，給消費(fèi)者以購(gòu)買(mǎi)信心。
3、統(tǒng)一風(fēng)格
在廣告推廣中，注重于保持風(fēng)格的統(tǒng)一，同時(shí)盡量采用與本案風(fēng)格與檔次相適應(yīng)的媒體方式，避免發(fā)生盲目爆光。
4、打造項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商品牌
通過(guò)廣告推廣，提高消費(fèi)者對(duì)本案的認(rèn)知度，打造項(xiàng)目品牌，提升品牌形象，以品牌效應(yīng)保證銷(xiāo)售，帶動(dòng)銷(xiāo)售。
三、廣告定位
某鎮(zhèn)目前地產(chǎn)項(xiàng)目較少，消費(fèi)者可選擇面窄，在AA商貿(mào)城的推廣中，以突出該項(xiàng)目"商業(yè)價(jià)值"為主訴求點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目各方面優(yōu)勢(shì)及公司、項(xiàng)目實(shí)力等多方面襯托出該主訴求。
廣告主標(biāo)題：
1、AA商貿(mào)城--城市財(cái)富新坐標(biāo)
1、AA商貿(mào)城--財(cái)富滋生地
2、AA商貿(mào)城--搖錢(qián)樹(shù)生長(zhǎng)的地方
3、AA商貿(mào)城--首席財(cái)富家園
4、AA商貿(mào)城--地段決定財(cái)富
四、立體化市場(chǎng)推廣策略
1、廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略
針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣及個(gè)性特點(diǎn)等，我們制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。
A、無(wú)差別市場(chǎng)廣告策略：--導(dǎo)入期
即在一定的時(shí)間內(nèi)向一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)用多種媒體組合，做同一主題的廣告。這樣很容易在開(kāi)盤(pán)初期迅速提高知名度，樹(shù)立品牌形象。
B、差別市場(chǎng)廣告策略：--強(qiáng)銷(xiāo)期
步步為營(yíng)，逐個(gè)擊破：即在一定的時(shí)間內(nèi)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場(chǎng)的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。這樣很容易在強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。
C、集中市場(chǎng)廣告策略：--持續(xù)期
為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，力量分散，因此，在這一段時(shí)期采用把廣告宣傳的重點(diǎn)集中于已細(xì)分的一個(gè)或者幾個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)上，以求在較小的細(xì)分市場(chǎng)中占有較大的份額。
2、廣告促銷(xiāo)策略
在廣告過(guò)程中，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)情況和市場(chǎng)情況，允諾給予消費(fèi)者更多的附加利益，以吸引消費(fèi)者的注意，起一個(gè)立竿見(jiàn)影的廣告效果。即活動(dòng)廣告、文娛廣告、中獎(jiǎng)廣告等等。
3、廣告心理策略
即針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理，采取的廣告運(yùn)動(dòng)。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費(fèi)者的心理變化過(guò)程：從感知--了解--信賴(lài)--產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為
A、消費(fèi)者的需求：
需求是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)AA商貿(mào)城的原動(dòng)力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。
B、引人注意：
引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無(wú)意中注意的，有的是有意注意的。那么，深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)者留下深刻的印象，那么，它就不算一個(gè)成功的廣告。
C、想象空間：
廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感，使之產(chǎn)生買(mǎi)AA商貿(mào)城宅基地后有什么樣的情景的聯(lián)想。
D、記憶
每次廣告暴露以后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購(gòu)買(mǎi)，而是對(duì)眾多的信息進(jìn)行分析、比較，因此，有一定的時(shí)間和空間差，因此，對(duì)每次的廣告主題要簡(jiǎn)單順口，易記憶。
五、廣告執(zhí)行策略
A、訴求重點(diǎn)：重點(diǎn)訴求本案所提煉的特有的賣(mài)點(diǎn)：
1、地段
2、規(guī)模
3、升值潛力
4、商機(jī)
5、價(jià)格
6、開(kāi)發(fā)商實(shí)力
B、廣告系列
在廣告發(fā)布的過(guò)程中，針對(duì)訴求重點(diǎn)，不斷加深消費(fèi)者的印象，因此，廣告要統(tǒng)一風(fēng)格，要分時(shí)間進(jìn)行系列化。
六、廣告預(yù)算
1、沙盤(pán)模型
2、效果圖
3、銷(xiāo)售員統(tǒng)一服裝
4、單張
5、空飄
6、彩旗
7、布幅
8、充氣拱門(mén)
9、廣告牌
10、路燈廣告
11、電視廣告
12、促銷(xiāo)活動(dòng)
13、外設(shè)展點(diǎn)
篇3：完整樓盤(pán)廣告策劃案
完整樓盤(pán)廣告策劃案
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研,才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn),審視產(chǎn)品,擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣,我們才能對(duì)癥下藥,才能在理性的基礎(chǔ)上,充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn),策劃才能行之有效。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;
(3)目標(biāo)市場(chǎng)的分析;
(4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析;
2、市場(chǎng)的調(diào)研
或許有人講,搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),但須知,市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn),結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息,提升到理性的層次,科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下,閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;
(2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分析;
(3)與目前正處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析;
(4)與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題,就像一個(gè)圓心,通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研,制定樓盤(pán)定位,提煉USP(獨(dú)特的銷(xiāo)售主張),提出推廣口號(hào),m.dewk.cn使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,以此作為廣告的基調(diào),并以藝術(shù)的方式放大,使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是去到哪里,做到哪里,既沒(méi)有時(shí)間安排,更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí),競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈,則手忙腳亂,怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則,講究策略性、計(jì)劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō),廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí),只有發(fā)揮好媒體的效率,才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益,廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾,采取全方位的立體傳播,在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象,并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
(1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);
(2)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;
(3)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;
(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析;
(7)戶(hù)外或其他媒體的分析;
(8)不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是想到哪里,做到哪里,既沒(méi)有時(shí)間安排, 更沒(méi)有周期概念,面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),則始終處于被動(dòng)狀態(tài), 只能?chē)@怨廣告無(wú)效。
規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程,根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度, 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn),以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì),合理運(yùn)用戶(hù)外媒體,印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的"三套車(chē)"縱橫交錯(cuò),整合傳播。
(1)廣告的重點(diǎn);
(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;
(3)各類(lèi)媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播的策略;
(6)媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷(xiāo)活動(dòng)的策略
促銷(xiāo)的最大目的是,在一定時(shí)期內(nèi),以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求,達(dá)到銷(xiāo)售促進(jìn)的目的。
(1)促銷(xiāo)活動(dòng)的主題;
(2)促銷(xiāo)活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;
(3)促銷(xiāo)活動(dòng)與銷(xiāo)售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;
(4)促銷(xiāo)活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭,并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作,使樓盤(pán)得以宣傳,并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正,以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng),"一條道,走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放
所謂"知已知彼,百戰(zhàn)不貽"。在市場(chǎng)推廣中,要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng),對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向,防范于未然,也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算,不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上,而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終,貫穿于廣告周期的縝密安排,貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤,往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。