酒店式公寓設(shè)計(jì)模式的初探
摘要：近年來，一種新興的酒店經(jīng)營模式——酒店式公寓在我國逐漸興起，發(fā)展迅速，但與其相對應(yīng)的建筑設(shè)計(jì)理論與實(shí)踐卻沒有形成一套成熟的體系。本文通過對近年來國內(nèi)已建成的酒店式公寓項(xiàng)目的分析，從中總結(jié)出酒店式公寓在建筑設(shè)計(jì)方面的一些共同的模式語言，以供建筑師在設(shè)計(jì)中加以參考。
關(guān)鍵詞：酒店式公寓；模式語言；城市型；度假型
1、引言
90年代末期，一種新興的酒店經(jīng)營模式——酒店式公寓逐漸在我國興起。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，酒店式公寓因其具有針對性的市場定位和個(gè)性化的服務(wù)逐漸受到特定消費(fèi)群體的認(rèn)可，從興起至今短短十幾年的時(shí)間，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具規(guī)模，并保持著良好的發(fā)展勢頭。作為一種新興的酒店經(jīng)營模式，酒店式公寓的設(shè)計(jì)也應(yīng)與其獨(dú)特的經(jīng)營理念相呼應(yīng)，彰顯其特色，從近年來發(fā)展較為成熟的一些酒店式公寓的設(shè)計(jì)中，我們可以發(fā)現(xiàn)一些具有共性的模式語言。
2、綜述
2.1概念及源起
酒店式公寓從本質(zhì)上來說，是將酒店進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割出售，買家將物業(yè)出租給酒店經(jīng)營管理公司，通過分得其經(jīng)營利潤取得固定投資回報(bào)的一種酒店衍生品。買家既可以在支付物業(yè)管理費(fèi)用后享受酒店的星級服務(wù)，又可通過出租、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式來獲得投資回報(bào)。酒店式公寓采取星級酒店式服務(wù)、公寓式管理，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，還向顧客提供了家庭式的居住布局、家居式服務(wù)，使客人在享受酒店服務(wù)的同時(shí)也能體會(huì)到家的感覺。它集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一身，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念。
酒店式公寓最早起源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)。這些客人雖然只作短暫的休息和停留，但物業(yè)也給他們提供統(tǒng)一上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，從而形成了酒店式公寓的雛形。這種經(jīng)營模式在歐洲很快普及，深受廣大消費(fèi)者的好評，如今，酒店式公寓已遍布全球各地。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，之后在上海、北京等地均有發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)普及到全國各大、中城市以及度假旅游區(qū)。
2.2主題及特色
根據(jù)選址不同，可將酒店式公寓分為城市型和旅游度假型兩種。前者主要集中在省會(huì)城市、大中型城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和地區(qū)，消費(fèi)群體以商務(wù)人士、高級白領(lǐng)、跨國公司高管等階層為主；后者主要集中在旅游城市、度假區(qū)和海濱城市，消費(fèi)群體以游客、度假休閑人士為主。在酒店式公寓的設(shè)計(jì)中，建筑師要根據(jù)其不同的類型和特點(diǎn)進(jìn)行有針對性的設(shè)計(jì)，把握好不同種類的酒店對建筑功能和形象上的特定要求。2.3總體規(guī)劃
酒店式公寓的總體規(guī)劃與基地選址以及酒店的定位密切相關(guān)，根據(jù)前面的分類，城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑總體規(guī)劃有其各自遵循的基本原則。
由于服務(wù)對象多為工作繁忙的商務(wù)人士，城市型酒店式公寓選址應(yīng)靠近城市中心或CBD商圈等城市核心區(qū)，以便為顧客提供便利的辦公環(huán)境。主體建筑應(yīng)以高層、超高層為主，以提高城市中心區(qū)的土地使用效率，同時(shí)也形成該區(qū)域的標(biāo)志性建筑。應(yīng)充分利用基地面積設(shè)置與公寓相配套的網(wǎng)點(diǎn)、裙房等商業(yè)設(shè)施，商業(yè)空間的布局應(yīng)兼顧為公寓內(nèi)部和外部的人使用，加強(qiáng)商業(yè)空間面向城市的開放性，從而提升其商業(yè)價(jià)值。由于土地面積有限，綠化布置應(yīng)盡量利用建筑與基地之間的空隙，緊湊布置，充分設(shè)置立體綠化和屋頂綠化，提高基地綠化面積。城市型酒店式公寓對停車位的需求量較大，應(yīng)以地下停車為主，利用高層塔樓的地下部分作為停車場。北京銀泰中心是此類酒店的代表(圖1)，它位于北京中心商務(wù)區(qū)的核心地帶，占地面積約3萬m2，總建筑面積達(dá)到35萬m2。主體建筑由兩棟42層的辦公樓和一棟63層的酒店式公寓組成，裙房部分設(shè)有完善的商業(yè)配套空間，車庫位于地下三層和四層，可容納1600個(gè)停車位。中央主樓高249.9m，是長安街沿線的最高建筑，成為長安街的至高點(diǎn)和標(biāo)志性建筑。
度假型酒店式公寓一般選址在風(fēng)景優(yōu)美、環(huán)境舒適的旅游區(qū)。由于它針對的消費(fèi)群體是抱著休閑娛樂、放松身心的目的而來，因此這些酒店的總體規(guī)劃應(yīng)將營造舒適優(yōu)美的室內(nèi)外環(huán)境作為重點(diǎn)。建筑密度不宜過大，以多層、小高層為主。總體規(guī)劃應(yīng)盡量爭取較多的綠化面積，為營造優(yōu)美的室外環(huán)境創(chuàng)造條件，建筑布局應(yīng)充分考慮將場地周邊的優(yōu)質(zhì)景觀引入室內(nèi)。對于溫泉、海景等主題類酒店，要圍繞其主題進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，突出酒店特色。以海南白金海岸酒店式公寓為例（圖2，圖3），它選址在海南高隆灣海岸沿線，東面有大片椰林，東北臨銅鼓嶺風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美。酒店占地面積約29萬m2，建筑面積30萬m2，容積率1.05，綠化率達(dá)到50%以上。建筑群體規(guī)劃圍繞海景、椰林和海上紅樹林布置，將自然景觀引入室內(nèi)。此外，還設(shè)有潛水俱樂部、游船碼頭、海景溫泉、滑翔翼會(huì)所、溫泉入戶等特色配套設(shè)施,使客人充分享受度假、休閑、養(yǎng)生的樂趣。
2.4建筑設(shè)計(jì)
酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，一般以40m2~120m2左右的中小戶型為主。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)其功能的多樣性和靈活性，房型布局應(yīng)緊湊靈活，充分利用室內(nèi)空間布置功能，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂＞邮姨仔驮O(shè)計(jì)可以靈活分隔，以適應(yīng)不同層次和生活習(xí)慣的居住者。以威海的海悅國際酒店式公寓為例，其主打戶型僅有50多平米，卻包括了臥室、起居室、廚房、洗手間、陽臺等多種功能，臥室與起居室布置在一個(gè)大空間里，廚房結(jié)合入口空間設(shè)計(jì)成開敞式，空調(diào)機(jī)位在陽臺上留出了固定位置，整個(gè)戶型布局緊湊靈活，空間無局促感。
在物業(yè)管理方面，酒店式公寓的物業(yè)不僅包括傳統(tǒng)酒店的服務(wù)功能和管理模式，還擁有完善的辦公環(huán)境，同時(shí)為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，如銀行、會(huì)所、酒吧、便利店、健身房以及秘書、商務(wù)中心、信息咨詢、翻譯等商務(wù)服務(wù)，與傳統(tǒng)酒店相比擁有更多、更全的生活、辦公配套功能。因此，在裙房及商業(yè)用房的設(shè)計(jì)中除了設(shè)置傳統(tǒng)酒店的功能用房外，應(yīng)充分考慮增加相應(yīng)服務(wù)功能的空間。
在建筑形象方面，位于城市中心區(qū)的酒店式公寓應(yīng)充分體現(xiàn)其統(tǒng)領(lǐng)該區(qū)域的核心地位，建筑形象應(yīng)具有標(biāo)志性，體現(xiàn)時(shí)代感和城市精神；位于旅游度假區(qū)的酒店式公寓則應(yīng)充分發(fā)揮自然景觀的表現(xiàn)力，以創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境為主旨，建筑形象應(yīng)與自然景觀和諧統(tǒng)一。
2.5室內(nèi)設(shè)計(jì)
酒店式公寓的房間根據(jù)用途不同，可分為居住性公寓和商務(wù)性公寓。居住性公寓多為精裝修，室內(nèi)空間功能劃分較為齊備，一般設(shè)有單獨(dú)的廚房、洗手間、陽臺等，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。在設(shè)計(jì)上一般以現(xiàn)代風(fēng)格為主，將時(shí)尚氣息、實(shí)用主義相統(tǒng)一（圖4），對于不同戶型有不同格調(diào)的設(shè)計(jì)，滿足使用者的個(gè)性化需求。功能劃分更強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和靈活性，如設(shè)置開敞式廚房、活動(dòng)隔斷等。
商務(wù)性公寓的主要用途為商務(wù)辦公，也可兼作居住。這種公寓沒有單獨(dú)的廚房和陽臺，室內(nèi)以大空間為主，以便用戶靈活劃分辦公空間。公寓的室內(nèi)裝修以粗裝修為主，用
戶入住后可直接使用，也可對室內(nèi)進(jìn)行精裝修。度假型酒店的室內(nèi)裝修則偏重田園、自然風(fēng)格，將海景、溫泉等引入室內(nèi)，裝修材料更多選用木材、石材、竹子等天然材料，給人貼近自然的感覺。（圖5，圖6）
3、結(jié)語
從發(fā)達(dá)國家的情況看，酒店式公寓發(fā)展到一定階段后是一個(gè)穩(wěn)定存在的物業(yè)類型，目前在我國剛剛步入發(fā)展階段。針對這一新興酒店模式，建筑師應(yīng)當(dāng)緊跟時(shí)代變化，設(shè)計(jì)出滿足其功能和審美要求的建筑形式。以上是現(xiàn)階段酒店式公寓的現(xiàn)發(fā)展現(xiàn)狀，隨著酒店式公寓在我國的不斷普及，必將在建筑功能、形象特征等方面對建筑設(shè)計(jì)提出更高的要求，建筑師應(yīng)緊跟這些變化，創(chuàng)造出豐富、動(dòng)人的空間。此外，如何將這一舶來。
篇2：酒店式公寓物業(yè)管理整體設(shè)計(jì)構(gòu)思
酒店式公寓物業(yè)管理的整體設(shè)計(jì)與構(gòu)思
運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本，提高管理服務(wù)的信譽(yù)。結(jié)合所轄物業(yè)的建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，"全心全意為業(yè)戶服務(wù)"。把萬晟現(xiàn)代城建設(shè)成為長春市首屈一指的"安全、文明、優(yōu)美、舒適、尊貴"的園區(qū)，使萬晟現(xiàn)代城高品質(zhì)、高效率、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、以人為本的物業(yè)管理成為長春市物業(yè)管理行業(yè)的一面旗幟。并以物業(yè)管理的品牌效應(yīng)助總公司的房地產(chǎn)開發(fā)，成為房地產(chǎn)銷售的新賣點(diǎn)。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用"一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施"的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造"管理由您評定，分分秒秒引證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意"的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。
采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。
追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。
二、二項(xiàng)承諾
在一年內(nèi)做到物業(yè)公司收支平衡，略有盈余。
在兩年內(nèi)達(dá)到省級"城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)"標(biāo)準(zhǔn)或"安全文明園區(qū)"標(biāo)準(zhǔn)，三到五年內(nèi)達(dá)到"全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)"標(biāo)準(zhǔn)。
三、三個(gè)重點(diǎn)
1.完善服務(wù)、誠信待人
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行"用戶至上，服務(wù)第一"的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)管理。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環(huán)境。
2.環(huán)境管理責(zé)任到人
園區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)抱意識，從而保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為園區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
3.安全、消防真抓實(shí)干
為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入園區(qū)/寫字間，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最小程度。
四、四項(xiàng)措施
根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理方式。
制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
時(shí)刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用"培訓(xùn)--上崗--再培訓(xùn)--再上崗"的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
篇3：金慶公寓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書
金慶公寓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書
目錄
一、規(guī)劃的自然條件……
二、規(guī)劃的市場條件…
三、規(guī)劃的中心思想……
四、規(guī)劃的基本內(nèi)容……
1、基本布局
2、對稱性
3、均好性
4、交流性
5、流暢性
6、環(huán)保性
五、人性的規(guī)劃………
1、室外空間尺度
2、因人而宜
3、由內(nèi)而外的設(shè)計(jì)觀念
4、營造家的氛圍
六、建筑風(fēng)格……
七、道路交通……………………………………………
八、綠化……………………………………………………
規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書
一、規(guī)劃的自然條件
金慶公寓地處杭州房地產(chǎn)一類地段，南臨青春路，東依東河，地理位置十分優(yōu)越。周邊市政配套齊全，交通便利。南向有老干部活動(dòng)中心可以摭擋灰塵和噪音，使小區(qū)鬧中取靜。金慶公寓可以說是市中心的一塊風(fēng)水寶地。但由于金慶公寓地形狹長，規(guī)劃紅線面積只有5784m2，因而規(guī)劃設(shè)計(jì)上迥旋余地不大。若規(guī)劃不當(dāng)很容易造成兵營式的呆板格局。
二、規(guī)劃的市場條件
我們無法脫離市場現(xiàn)實(shí)，孤立的對一個(gè)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。在杭州房地產(chǎn)市場頗為成熟的今天，許多較大規(guī)模的小區(qū)已經(jīng)在規(guī)劃上有了長足的進(jìn)步。它們帶給后繼者的壓力與日俱增，但給我們的借鑒和啟示也能夠幫助我們盡量避免出錯(cuò)。
縱觀杭城各類小型樓盤，特別是市中心的一些樓盤，大多還不能突破兵營式的整體格局，這既是因?yàn)榈貎r(jià)、造價(jià)、地形等客觀因素所決定，也和開發(fā)商的主觀因素密切相關(guān)。但市中心的這種規(guī)劃現(xiàn)狀，也為物資房產(chǎn)在金慶公寓的實(shí)際規(guī)劃中，提供了一種突破的基礎(chǔ)。
三、規(guī)劃的中心思想
在"以人為本"已經(jīng)快被人唱濫的今天，真正能為消費(fèi)者周全考慮的開發(fā)商實(shí)在是不多的。在當(dāng)今以散戶消費(fèi)為主的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商無論自覺或不自覺，只有做到為消費(fèi)者考慮得越多，才能讓消費(fèi)者考慮你越多。金慶公寓的規(guī)劃思想，應(yīng)該從真正的以人為本，以家為本的觀念出發(fā)，實(shí)實(shí)在在多考慮一些購房者的感受，多考慮客戶的舒適度和切身利益。
金慶公寓規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)布局合理、采光充沛、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)。而且規(guī)劃必須兼顧戶型的設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)一致，公建配套的設(shè)置，與自然環(huán)境和協(xié)統(tǒng)一，與市場現(xiàn)狀的對立和統(tǒng)一，契合未來發(fā)展潮流等因素。我們在規(guī)劃階段考慮得越是周密和細(xì)致，今后面對消費(fèi)時(shí)所遇到的障礙就會(huì)越少。
四、規(guī)劃的基本內(nèi)容
1、基本布局
最南為條式住宅，中間為四幢點(diǎn)式，北邊也為條式住宅。（E）與（F）之間、（A）與（C）之間設(shè)置商業(yè)用房，商業(yè)用房下面設(shè)汽車庫。入口設(shè)在（E）南側(cè)和（C）北側(cè)。出口設(shè)在（A）南側(cè)和（F）北側(cè)。大門設(shè)在（C）與（E）之間。這種在布局的優(yōu)勢在于：
（1）打破傳統(tǒng)的兵營式排列布局。創(chuàng)造良好的視覺效果。
（2）增大容積率，降低總樓層數(shù)，同時(shí)兼顧樓與樓的間距比例。
（3）市中心點(diǎn)式住宅極少，因而會(huì)給人以耳目一新的感覺。
（4）給道路留出自然空間，降低建筑成本。
（5）真正做到人車分流。
（6）為做好戶型奠定了極為良好的基礎(chǔ)。
（7）樓層數(shù)為六層，層高便可設(shè)計(jì)成3米，并為建造部分高廳，錯(cuò)層創(chuàng)造了有利的條件。
2、對稱性
金慶公寓這種布局可造成南北對稱，東西對稱。合理的對稱可以產(chǎn)生嚴(yán)謹(jǐn)、尊貴的形式語言。條式的穩(wěn)重大方與點(diǎn)式的清新明快，構(gòu)成金慶公寓獨(dú)具美感的建筑韻律。從造物主給萬物的統(tǒng)領(lǐng)--人的對稱性來追朔根源，我們應(yīng)該可以感悟到適度的對稱符合自然界的美學(xué)原理，能夠更好適應(yīng)人的感觀和生理需求。金慶公寓的對稱性還造成一個(gè)很大的優(yōu)勢：中間的點(diǎn)式既可以消除整排單一建筑帶給人們的壓迫感和閉塞感，又給通風(fēng)和采光建立了良好的自然條件。
3、均好性
對于大的住宅小區(qū)來說，均好性原則尤為重要。如果一個(gè)小區(qū)只是某一局部特別的好，那這種規(guī)劃肯定會(huì)對今后的銷售產(chǎn)生不利的影響。規(guī)模小的樓盤均好性較難處理，但作用卻是相當(dāng)重要的。金慶公寓的規(guī)劃實(shí)際上分成南北兩個(gè)區(qū)域。各自以一幢條式和兩幢點(diǎn)式形成一個(gè)組團(tuán)。如果在兩個(gè)組團(tuán)中各自配置一塊具有特色的綠地。那么相對每一幢的業(yè)主來說，都就近擁有一個(gè)休閑、觀賞、交往的鄰里空間，顯得親切而自然。
除了位置、綠化的均好之外，戶型的均好猶為重要，按照現(xiàn)在的規(guī)劃，金慶公寓的戶型除了大小有所區(qū)分之外，戶型的好壞差異性很小。由于條式戶型是邊套容易做，中間套難做。但金慶公寓由于規(guī)劃成小進(jìn)深，大面寬的三間朝南格局，條式住宅的戶型反而是整個(gè)小區(qū)中最好的。而點(diǎn)式由于一梯兩戶三面采光。除了主臥帶暗廁外，亦可做到全明設(shè)計(jì)，戶型自然也是一流的。戶型的均好將會(huì)成為金慶公寓暢銷最重要的因素之一。
4、交流性
現(xiàn)代成功人士工作繁忙，生活壓力巨大。無形中造成人與人之間的冷漠與隔閡。在小區(qū)規(guī)劃中需要充分考慮人與人交流的空間和環(huán)境設(shè)計(jì)。應(yīng)該通過現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)手段，把戶外空間設(shè)計(jì)成多層次、多式樣的人際交流空間，使人在視覺上賞心悅目的同時(shí)，還為人們提供游戲、散步、交流等活動(dòng)場所。使人們不僅在生活上感到悠閑舒適，更在精神上得到放松和滿足。
5、流暢性
規(guī)劃的流暢性應(yīng)該體現(xiàn)在道路的經(jīng)濟(jì)與便捷；綠化、住宅、環(huán)境之間的有機(jī)融合；小區(qū)平面與立面的相互協(xié)調(diào)。流暢對于對稱布局的嚴(yán)謹(jǐn)能夠起到良好的調(diào)節(jié)作用。規(guī)劃的流暢性能夠使小區(qū)總體布局中道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、住宅系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)以及各圍合部分相互滲透、相互依存，使小區(qū)在平面上、立面上融為一體。能讓小區(qū)更具觀賞性，使用更為舒適和便利。
6、環(huán)保性
隨著人們生活水平的不斷提高，人們的環(huán)保意識也在逐步提高。對于金慶公寓這樣一個(gè)市中心較為高檔的樓盤，環(huán)保的重要性更不言而喻。小區(qū)的車庫設(shè)置要求占總戶數(shù)50%的比重。而汽車排放的廢氣和噪音將成為小區(qū)的主要污染源。現(xiàn)在的規(guī)劃車庫設(shè)在商場下面。入口設(shè)在小區(qū)大門兩側(cè)，出口設(shè)在西南和西北角。對整個(gè)小區(qū)的影響是很小的。為了更進(jìn)一步減少噪音，可考慮在車庫內(nèi)設(shè)置隔音墻。
五、人性的規(guī)劃
規(guī)劃的靈魂是以人為本。那么規(guī)劃中一切以人的需求和感受為出發(fā)點(diǎn)，是規(guī)劃成敗的關(guān)鍵。
（1）室外空間尺度
從建筑理論上講，親切怡人的尺度和空間，會(huì)給人愉悅和美感。
建
筑尺度的把握是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要部分。道路的大小、樓間距、層高、單元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的層次和變化、天際線的起伏與變幻，都需要在整體規(guī)劃時(shí)就加以重視。（2）因人而宜
建筑的最主要功能是居住功能，如果在規(guī)劃時(shí)忽略了建筑所承載的主體--人，那樣規(guī)劃就會(huì)失去方向。對于人的考慮，應(yīng)該從居住區(qū)的社會(huì)基本單位家庭入手考慮。對于家庭中的成員，不外乎男和女，老人和小孩。對于一個(gè)優(yōu)秀的規(guī)劃方案而言，適度偏重于對小孩、女性和老人的考慮和關(guān)懷，會(huì)使整體規(guī)劃更具人性化，也更容易被人們所接受。
（3）由內(nèi)而外的設(shè)計(jì)觀念
如果先從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，規(guī)定容積率和建筑尺寸，再來設(shè)計(jì)戶型，就很難使戶型盡善盡美，符和人們對日常生活的各種要求。優(yōu)秀的規(guī)劃應(yīng)該從人們的生活水平出發(fā)，以滿足居住的舒適性和便利性為己任，讓整體規(guī)劃來適應(yīng)最佳戶型的設(shè)計(jì)思路。在這個(gè)過程中適度對戶型進(jìn)行調(diào)整而使規(guī)劃更加完美。這種由內(nèi)而外的設(shè)計(jì)理念是一個(gè)樓盤能否被市場接受極為重要的因素之一。
（4）營造家的氛圍
在現(xiàn)代鋼筋混凝土的叢林里，一個(gè)溫暖的家對于人的事業(yè)、心情、信心的影響力是巨大的。在我們的規(guī)劃中，如何從建筑的平面布局、建筑風(fēng)格、外觀、環(huán)境與配套、日常生活細(xì)微之處去努力營造家的氛圍，用建筑語言去訴求一種對人性的呵護(hù)和理解，是能否獲得消費(fèi)者青睞的重要內(nèi)容。現(xiàn)實(shí)生活中每一個(gè)人都有軟弱和需要關(guān)心的時(shí)候。如果住宅在規(guī)劃階段就能全面的注重對人性弱點(diǎn)的關(guān)愛，讓建筑成為人性的空間化而存在。今后的銷售便會(huì)成為多余的問題。
六、建筑風(fēng)格
建筑風(fēng)格可以體現(xiàn)一個(gè)樓盤的品味和檔次。一個(gè)建筑風(fēng)格鮮明而獨(dú)特的樓盤，就會(huì)象一張漂亮的臉一樣，給人留下美好深刻的印象。
杭城的樓盤建筑風(fēng)格很有特色的不多，歐式較有代表性的可以說是南都德加公寓，而中式較有代表性的是白蕩海人家和柳鶯苑。杭城樓盤的風(fēng)格總體上以歐式居多，但大多數(shù)都屬抄襲之作，風(fēng)格模糊。
市中心的房產(chǎn)中式風(fēng)格的幾乎沒有，金慶公寓以一種純中式的風(fēng)格應(yīng)該比較合適，原因是：
1、與周邊環(huán)境非常融合，金慶公寓就位于東河西岸，做成中式風(fēng)格，與東河小橋流水的意境非常吻合。粉墻黛瓦與小橋流水，自然而然就會(huì)組合成一種江南民居的古韻和純凈樸實(shí)的意象。
2、本身杭城中式風(fēng)格的住宅就鳳毛麟角，市中心就更少了，物以稀為貴。金慶公寓以一種清晰而醒目的純中式風(fēng)格出現(xiàn)在市場中，勢必引起公眾的特別關(guān)注。這樣既使本身形象能夠與眾不同；又能取得一定的轟動(dòng)效應(yīng)，更容易在消費(fèi)者心目中留下深刻的印象。
七、道路交通
將汽車入口設(shè)在大門口，可以有效地實(shí)行人車分流，使小區(qū)能夠相對安靜和安全。而且汽車一旦不進(jìn)入小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部的道路只要符合消防要求，便可適當(dāng)縮小道路寬度、減少道路占地面積，多為綠地騰出空間。
兩個(gè)組團(tuán)應(yīng)以中間集中綠化為主，入戶的道路就建在房屋周邊。綠地中央可鋪設(shè)一些藝術(shù)小徑，既增加美感，又方便住戶進(jìn)出。
八、綠化
綠化對于一個(gè)小區(qū)來說是十分重要的。而且事實(shí)已經(jīng)證明綠化投入與產(chǎn)出的比例為1：5，這點(diǎn)在萬科房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中已經(jīng)得到了很好的證明。綠色作為生命的象征，是都市人內(nèi)心深處的渴望。而綠化在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上、配置上的好壞，會(huì)使綠化的效果大相徑庭。對一個(gè)不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商來說，綠化是敷衍，而對于一個(gè)有責(zé)任心的開發(fā)商來說，綠化是藝術(shù)，是對人性重視關(guān)愛的重要表達(dá)方式。綠化同規(guī)劃是一種有機(jī)的組合，規(guī)劃得當(dāng)有利于綠化的進(jìn)行，而優(yōu)美的綠化會(huì)使規(guī)劃看上去更為合理和出類拔萃。
綠化的設(shè)計(jì)應(yīng)該請園林專家會(huì)同設(shè)計(jì)院同步進(jìn)行。綠化的實(shí)施應(yīng)該由設(shè)計(jì)專家現(xiàn)場督陣。如果讓民工按圖施工，永遠(yuǎn)達(dá)不到一種藝術(shù)的境界。