購物中心總體規(guī)劃分析

　　一、項目概況

　　優(yōu)盛大廈項目總占地面積59000平方米，總建筑面積113000平方米，地上16層，地下4層，其中商業(yè)部分（五道口購物中心）面積50000平方米，為地下1層至地上6層，地上停車位66個，地下2-4層為停車位717個 。

　　五道口購物中心由主力店華聯(lián)商廈（1-4層） 、華聯(lián)生活超市（B1層）、品牌專賣店（1-4層） 、餐飲（5-6層） 、游戲（5層）、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV （5-6層）等不同業(yè)態(tài)及功能區(qū)組成。

　　二、項目區(qū)位分析

　　1、交通便利

　　南臨北四環(huán)，西臨13號城鐵五道口站， 商圈輻射范圍大，有利于百貨店、餐飲、娛樂等休閑購物人群的到達。

　　2、區(qū)位環(huán)境好

　　位于北京高校核心區(qū)，緊鄰中關村，周邊消費人群密集且消費水平較高，高新技術公司眾多，為本項目寫字樓租售、百貨業(yè)態(tài)的中高端消費提供基礎。

　　三、項目總體規(guī)劃分析

　　1、購物中心與寫字樓的平面布局合理

　　購物中心布置在東側(cè)，寫字樓布置在西側(cè)，購物中心北側(cè)主入口及東側(cè)華聯(lián)百貨、超市入口醒目，避免西側(cè)城鐵高架橋?qū)ι虡I(yè)形象展示及出入口的影響，保證了北側(cè)城府路及東側(cè)學院西路的大量休閑、購物人群的快速進出；

　　寫字樓人群量少，從西側(cè)進出，動靜分離，互不干擾。

　　購物中心的大開間、大進深 的空間布局與高層寫字樓小開間、電梯間、結(jié)構(gòu)剪力墻（核心筒）密集的空間布局互不交叉，保證了商業(yè)空間的通透性和使用效率。

　　2、購物中心內(nèi)的各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的布置符合業(yè)態(tài)特點

　　地下一層：華聯(lián)生活超市（lifestyle market),東側(cè)首層有獨立入口，便于大量目標購物人群的進入，提高地下空間商業(yè)效益。

　　地上1-4層：華聯(lián)百貨及名牌專賣店，為商場最佳展示空間，有利于休閑、體驗式購物環(huán)境的營造，是整個購物中心品質(zhì)和環(huán)境的體現(xiàn)重點。

　　地上5-6層：餐飲、游戲 、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV等 ，純體驗式的消費場所吸引人群進入商業(yè)空間的最高層，不僅提高了商場空間的利用效率，豐富了購物中心的功能，而且成為顧客休息逗留的空間， 延長顧客停留時間、增加商場的銷售額。

篇2：購物中心(商綜項目)建筑規(guī)劃方案評審要點

　　購物中心（商綜項目）建筑規(guī)劃方案評審要點

　　一、前言

　　1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分哪幾個階段

　　商業(yè)綜合體的規(guī)劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方案深化設計）、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。

　　2.商管公司參與規(guī)劃設計工作主要集中在哪兩個階段及工作內(nèi)容

　　商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預期上實施專業(yè)把控，我們參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。

　　二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計研討工作要點

　　1．對商業(yè)項目進行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關鍵。商業(yè)定位準確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。

　　2．此階段商管公司的任務及準備工作內(nèi)容

　　商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進行專題市場調(diào)研工作，獲得相關的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對規(guī)劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導的專項設計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設計任務、準備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。

　　3．評審關注的事項（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、停靠站和公交車站、管理用房、消防疏散通道、變形縫）

　　【關注點1】：業(yè)態(tài)定位

　　根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展狀況、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認。

　　【關注點2】：步行街布局

　　1)步行街應合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；

　　【關注點3】：交通組織

　　1)城市廣場

　　城市廣場應結(jié)合城市主要交通道路設置，其他廣場結(jié)合步行街入口設置；

　　2)豎向布置

　　在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設計；

　　3)道路交通

　　重點關注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；

　　同時應對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統(tǒng)籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段【關注點10】）。

　　【關注點4】：停車位

　　根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當?shù)鼐用褓徫锍鲂辛晳T等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。

　　【關注點5】：停靠站和公交車站

　　為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區(qū)域增設港灣式車輛停靠站，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時停靠，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應在廣場周邊適當位置規(guī)劃公共客運交通車站。

　　【關注點6】：管理用房（略）。。。。。。