20**年房地產(chǎn)估價師試卷-房地產(chǎn)估價案例與分析
一、問答題(共3題,每題10分)
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。
請問:
1.估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
3.乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問:
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
篇2：房地產(chǎn)估價案例分析試卷(下)
20**年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷(下)
四、估價方法選用
估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料,根據(jù)估價對象的特點及估價目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法,其估價技術(shù)路線如下:
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,"具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法",因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常的開發(fā)本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負擔(dān)的稅費,求取估價對象的客觀合理價格或價值。
2.估價對象為在建工程,有明確的工程進度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。
3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值。
五、估價測算過程
(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
1、采用的公式
估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費
2、估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算
運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。
市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.1采用的公式
交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況
篇3：房地產(chǎn)估價案例分析試卷(上)
20**年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷(上)
一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1、針對該類拆遷估價,在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2、裝修補償應(yīng)如何確定?
3、對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。
請問:
1、估價機構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2、拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
3、乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問:
1、這樣的做法有哪些錯誤?
2、若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))