1.交付準備:首先房屋工程必須驗收合格,取得建設(shè)主管部門的質(zhì)量驗收備案表和房產(chǎn)部門的房屋施工測量面積表,檢查與業(yè)主簽訂買賣契約時的雙方義務(wù)履行情況,房屋本身質(zhì)量驗收,小區(qū)配套、綠化、景觀、道路是否達到銷售合同要求,業(yè)主房款支付、按揭辦理是否全部到帳。
(1)按銷售合同規(guī)定交付時間前(不低于20天時間),公司內(nèi)部先進行內(nèi)部交驗,由工程項目部牽頭,組織施工承包商,將工程實物交付給物業(yè)管理公司,銷售部門參加把關(guān),內(nèi)部驗收是銷售部與物管公司是代表業(yè)主驗收的前奏,也是房屋交付的一個重要環(huán)節(jié),對屋面、m.dewk.cn廚衛(wèi)、門窗等重要部位、部件,對水、電、氣、弱電系統(tǒng)、智能系統(tǒng)進行全面的檢測,驗收合格通過后,施工承包商將鑰匙移交物管公司保管,對發(fā)現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的房屋,責(zé)成施工承包商在規(guī)定時間(不影響正式交付業(yè)主的時間)內(nèi)必須整改達到交付標準要求。
(2)軟件資料準備:銷售部在查閱銷售合同雙方履約情況后,在交付日前七至十天內(nèi)發(fā)"交房通知書"書面送達業(yè)主,交房通知書署明交付時間、地點、交付程序,業(yè)主需攜帶證件資料,業(yè)主需支付的入住費用,合同上還需履行的義務(wù)等(詳見"交房通知書"樣稿)并署明業(yè)主不在規(guī)定的時間內(nèi)來收房的責(zé)任承擔(dān)。同時銷售部準備"入住通知書"、"質(zhì)量保證書"、"住宅使用說明書"(此兩書由工程項目部配合準備)。物業(yè)公司準備"業(yè)主公約"、"業(yè)主裝修須知"和物業(yè)管理服務(wù)收費要求(此收費在"交房通知書"中署明)
2.房屋交付
房屋交付在"交房通知書"約定的時間里,在一定的場合,可以是售樓處、物管中心、小區(qū)會所中進行;現(xiàn)場安排好業(yè)主交付的流程,銷售部門和物管公司在每一個環(huán)節(jié)上安排好工作人員。基本程序是:銷售通知書和合同、證件,先查驗證件,房款或按揭款到位--繳納入住費用--現(xiàn)場驗房(重點是防水、門窗、衛(wèi)生間、屋頂、電氣、可視對講等)對有問題的記錄并預(yù)收鑰匙給物管公司返修--發(fā)入住通知書--簽《業(yè)主公約》及裝修須知--預(yù)交半年物管費,交室內(nèi)裝修保證金--發(fā)鑰匙(返修的物管公司收壹把鑰匙--辦理特殊的服務(wù)(委托代辦兩證,委托裝修業(yè)務(wù)等)。
房屋交付由公司交付領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo),工作人員由銷售部、工程項目部、施工承包商、物管公司組成,全過程體現(xiàn)細致的服務(wù),統(tǒng)一交接服務(wù)用語,質(zhì)量驗收有設(shè)定好的程序,對衛(wèi)生防水要在24h前蓄水,排水管口現(xiàn)場灌注讓業(yè)主驗收電、氣、智能,業(yè)主當(dāng)場正式驗收,并介紹使用及計量的辦法,每戶做好驗收記錄,雙方簽字,切忌冷冰冰的"一手交錢一手交鑰匙"的交接方式,遇到問題及時記錄提出整改辦法,解決不了的匯報公司交付領(lǐng)導(dǎo)小組,不斷吸收好的交付辦法,采用人性化的交付服務(wù)。
篇2：新舊物業(yè)管理交接難點及對策
新舊物業(yè)管理交接難點及對策
隨著物業(yè)管理的市場化推進，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進駐小區(qū)，進入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的局面。
如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。
一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)
在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標，希望新物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，在進駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點：
1、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。
按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。
2、物業(yè)資料移交難。
按照《物業(yè)管理條例》第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料:
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。
(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。
要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
雖然《物業(yè)管理條例》上對交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料(如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等)涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。
若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)要進行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。
3、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難。
由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標準又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。
(1)物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。
(2)代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。
(3)物業(yè)管理費欠交?，F(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費收繳率不高，好一點的公司到90% ，而很多的是維護在70% ，一些老小區(qū)還不到40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。
(4)其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。
二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策
面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。
1、加強政府的監(jiān)督機制，特別是物業(yè)管理費的使用監(jiān)督機制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進入打下基礎(chǔ)，減少有爭議和矛盾的問題。
不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。
2、加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟行為。而且對經(jīng)濟行為的可操作性細節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風(fēng)險的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險。
3、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力?？善刚埼飿I(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會的備案、招投標過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。
三、成功案例
某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達成了共贏。
1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機構(gòu)。從20**年9月起，小區(qū)居民開始認真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。業(yè)委會成立了專門的財務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。
2、業(yè)主委員會成員認真開展各項工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，制定業(yè)主委員會全年工作計劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理條例。
3、公開招標選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計公司做財務(wù)統(tǒng)計，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時，居民中的法律界人士為各項條款把關(guān)。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司
4、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費用。在此過程中，業(yè)主委員會取得了開發(fā)商的支持，成功的實現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。
參考書目:
1、物業(yè)管理政策法規(guī)匯編，中國物業(yè)管理協(xié)會，20**.12
2、梁柱，《物業(yè)管理進出現(xiàn)象分析》，《中國物業(yè)管理》雜志，20**.5
來源:《中國物業(yè)管理》20**年(增刊1)發(fā)布日期:20**-11-10作者:楊宣軼
篇3：物業(yè)接管交接工作流程
物業(yè)接管交接工作流程
物業(yè)的交接是物業(yè)管理機構(gòu)對物業(yè)實際管理的開始(對于狹義物業(yè)管理而言)。常見的物業(yè)交接有兩種類型:其一是新建物業(yè)的接管，其二是物業(yè)使用過程中接管。
(一)資料的交接
資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容:
1.物業(yè)規(guī)劃圖；
2.竣工圖(包括總平面、單體竣工圖)；
3.建筑施工圖；
4.工程驗收的各種簽證、記錄、證明；
5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料；
6.機電設(shè)備使用說明書；
7.消防系統(tǒng)驗收證明；
8.公共設(shè)施檢查驗收證明；
9.用水、用電、用氣指標批文；
10.水、電、氣表校驗報告；
11.有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。
上述資料，主要來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)理部門。此外，對于物業(yè)使用過程中接管的項目，其資料來源應(yīng)為委托人(如業(yè)主管理委員會)。
(二)物業(yè)接管驗收
物業(yè)接管驗收不同于竣工驗收，它是在竣工驗收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。一般來說物業(yè)接管驗收包括以下內(nèi)容:
1.主體結(jié)構(gòu)驗收。地基沉降不應(yīng)超過國標規(guī)定的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂
或毗鄰房屋的破壞；主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過國標規(guī)定；外墻不得滲水。
2.屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國標規(guī)定排水暢通，無積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固，不空鼓且整體平整，無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象；衛(wèi)生間及陽臺、廚房的地面相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。
3.裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求，不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。
4.電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固，過墻有導(dǎo)管；照明器具必須安裝牢固，接觸良好；電梯等設(shè)備應(yīng)運轉(zhuǎn)正常且噪聲震動不得超過規(guī)定；此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。
5.水衛(wèi)、消防、采暖、燃氣。上、下水管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴，漏、跑、冒現(xiàn)象；消防設(shè)施應(yīng)符合國家規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證；采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全，沒有缺陷，并有專門的檢驗合格證；燃氣管道應(yīng)無泄漏。此外，各種儀表儀器、輔機亦應(yīng)齊全、靈敏、安全、準確。
6.附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定；相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達到質(zhì)量和使用功能的要求。
(三)核實原始資料
在現(xiàn)場驗收檢查的同時，應(yīng)核實原始資料，逐項查明，發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處，應(yīng)及時做出記錄，并經(jīng)雙方共同簽字存檔。
(四)用戶情況調(diào)查
用戶是物業(yè)管理機構(gòu)的服務(wù)對象，物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時，應(yīng)及時準確地了解用戶的特征、家庭特點、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問題，以便順利地開展物業(yè)管理，并有針對性地提供一系列綜合服務(wù)項目。
(五)建立檔案
物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項重要工作。管理過程中，應(yīng)將資料分類、裝訂成冊，或存入電腦隨時調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有:
1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告；
2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時的有關(guān)圖紙、記錄等資料；
3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標投標時的有關(guān)資料；
4.歷年物業(yè)管理工作報告和財務(wù)報告；
5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料；
6.物業(yè)用戶的有關(guān)資料。
二、用戶人伙
(一)入伙程序
用戶入伙是物業(yè)管理機構(gòu)與用戶的首次接觸。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真對待每一個環(huán)節(jié)，以保證物業(yè)管理工作有一個良好的開端。一般來說，物業(yè)管理中的用戶入伙應(yīng)遵循以下程序，
1.用戶接待。用戶攜帶與房地產(chǎn)發(fā)展商共同簽署的購房合同以及產(chǎn)權(quán)證(或租賃合同)、身份證到物業(yè)管理機構(gòu)辦理入伙手續(xù)。
2.發(fā)放資料及鑰匙。物業(yè)管理機構(gòu)查驗用戶的上述各種文件齊全后，即可發(fā)放以下資料及鑰匙。
(l)“用戶入住驗收表”；
(2)“住戶須知”或“用戶手冊”及“使用說明書”；
(3)“物業(yè)管理公約”；
(4)“裝修申請表”；
(5)其他宣傳資料和規(guī)定。
3.用戶驗收。用戶可按“用戶入住驗收表”所列的各項內(nèi)容查驗擬入住物業(yè)的結(jié)構(gòu)部件、水電設(shè)備以及水、電、氣表，并應(yīng)盡快填寫表格，以便有任何問題時及早處理。
4·收回表格存檔。
5.搬遷入伙(進戶)。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟(一組)物業(yè)中用戶較多，其家具、設(shè)備更是多種多樣，搬遷過程的人員、車輛亦來往不斷，這樣必然對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通等問題造成一定影響。因此，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)調(diào)整好用戶
的入伙時間，并加強安全及交通的管理，保護好各種易受搬遷影響的公共設(shè)施。此外，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其良好的服務(wù)功能，自行組織或替用戶聯(lián)系搬遷公司，以解決用戶的后顧之憂。
(二)“用戶手冊”的內(nèi)容
“用戶手冊”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說明書。它詳盡全面地反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時也將物業(yè)管理機構(gòu)所能提供的服務(wù)項目告知用戶。此外，有些物業(yè)管理機構(gòu)還將國家及地方政府的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)公約收錄于手冊之中，以起到更廣泛的宣傳作用。“用戶手冊”一般包含以下內(nèi)容:
1.物業(yè)梗概；
2.物業(yè)管理人員的分工；
3.業(yè)主委員會的組成及作用；
4.如何投訴并提出建議；
5.管理費繳納辦法；
6.裝修管理規(guī)定；
7.入伙事宜；
8.環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；
9.治安消防管理規(guī)定；
10.交通管理規(guī)定；
11.水、電、氣使用管理規(guī)定；
12.物業(yè)用途限制；
13.電視接收管理規(guī)定；
14.公共設(shè)施管理規(guī)定；
15.文化娛樂設(shè)施管理規(guī)定；
16.豢養(yǎng)寵物的有關(guān)規(guī)定；
17.空調(diào)安裝的有關(guān)規(guī)定；
18.噪音限制；
19.多種經(jīng)營與服務(wù)的內(nèi)容；
20.電梯使用管理規(guī)定；
21.常用電話號碼。
“手冊”中一般還包含因用戶違反規(guī)定，而制定的懲罰措施。用戶在領(lǐng)取手冊時及在物業(yè)使用過程中，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)詳細耐心地宣傳“手冊”內(nèi)容，以便使用戶了解并自覺遵守各項管理規(guī)定。
三、裝修管理
在物業(yè)正式使用前，用戶往往要求進行物業(yè)的二次裝修，以提交居住質(zhì)量和使用功能。在進行裝修之前，用戶應(yīng)向物業(yè)管理公司進行申請登記，以便確保整個裝修工程在規(guī)定范圍內(nèi)，并保護毗鄰房產(chǎn)、結(jié)構(gòu)安全、公共設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境等。
物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)所管理物業(yè)的實際情況，明確制訂裝修管理規(guī)定，以便用戶及裝修人員共同遵守。例如，對于住宅小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理機構(gòu)必須按國家有關(guān)二次裝修管理的法規(guī)規(guī)定以及小區(qū)管理公約，確定裝修管理規(guī)定及裝修有關(guān)細則。而物業(yè)管理者在此不僅根據(jù)全體業(yè)主委托進行符合小區(qū)廣大業(yè)主利益的裝修管理，同時還兼有國家有關(guān)法規(guī)及規(guī)定的落實和監(jiān)督義務(wù)。其最終目的仍然是保證小區(qū)廣大用戶的居住安全及公眾居住要求。
裝修管理一般包括兩部分，其一為裝修申報與審批管理，其二為裝修施工管理。
(一)裝修申報與審批管理
1.裝修申報。用戶在入伙過程中，已收到物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)出的“裝修申請及審批表”標準表格，用戶在裝修施工前，應(yīng)認真填寫表格并報物業(yè)管理機構(gòu)審批。只有在物業(yè)管理機構(gòu)對裝修內(nèi)容的審批完成之后，用戶才能動工裝修。
2.裝修審批。物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)詳細審查裝修申請表中的裝修內(nèi)容，并應(yīng)達到以下條件方可予以批準。
(l)不影響整體結(jié)構(gòu)；
(2) 樓層應(yīng)考慮樓板承載力；
(3)裝修材料應(yīng)符合防火的有關(guān)規(guī)定；
(4)不影響毗鄰房屋的安全使用。
應(yīng)注意的是，有些裝修內(nèi)容涉及到房屋結(jié)構(gòu)的變動及造成住用的不安全(如私裝煤氣設(shè)備)，管理機構(gòu)應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，替業(yè)主代辦報批手續(xù)(向有關(guān)管理部門)。
(二)裝修施工管理
1.在“裝修申請表”上簽署意見，簽字蓋章，交還用戶，準予動工。
2.收取申請人一定數(shù)額的裝修施工押金，以保證房屋及設(shè)備的安全(一般為裝修總價款的1%~2%)。
3.施工垃圾不得隨便拋棄，應(yīng)運到指定地點。
4.應(yīng)按裝修施工時間施工，不得以噪聲擾民。
5.施工時，物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)人員應(yīng)指導(dǎo)用戶接電、接水，并隨時檢查裝修施工的消防措施。
6.施工結(jié)束后，用戶未造成公共財物的損壞并清運完施工垃圾，物業(yè)管理機構(gòu)可退還押金。