建筑基礎知識、認圖（4）--各居室的選擇

　　如何選起居室？

　　起居室通常由客廳與餐廳兩處空間組成，是整套住宅的中心環節，把廚衛、陽臺、臥室、儲藏等多個部位有機地聯系起來，同時，滿足全家人飲食、起居的日常需要。

　　1、經濟型起居室

　　經濟型起居室的面積應在20平方米左右，其中，客廳不小于12平方米，餐廳約6平方米左右，外加一些必要的交通路線。

　　客廳的面寬最好大于進深，這樣的空間可保證陽光充沛，也可以使人與電視機之間保持科學的視距。可惜，這樣的客廳的塔樓中不多見。

　　起居室至少應有兩面完整的墻壁以供擺放家具，如沙發、茶幾、電視柜、餐桌等。客廳的墻面最忌有門、窗打斷，否則，客廳將很可能成為多條過道的交會處，坐在客廳中的人根本得不到安寧。喜歡看29英寸以上大彩電的人尤其要注意，客廳的面寬不應小于3.9米。

　　2、適型起居室

　　舒適型起居室的面積應為30平方米左右，其中，客廳18平方米左右，餐廳8平方米左右。120平方米的住宅，其起居室不應低于這個面積標準。

　　合理的起居室，首先要有充足的采光，其次是開闊的視野，此外還應有良好的通風條件。在北方，南向的起居室很受歡迎。窗外最忌有遮攔。若朝向與視野均不夠理想，則良好的通風條件必不可少。舒適型起居室尤其是經濟型起居室，應該盡量是方正的，異形起居室往往不便于擺放家具，也很難有效利用空間。客廳與餐廳如果旦"L"形銜接，兩者保持著一種可分可合的關系，倒也不失為一種較合理的設計。

　　3、豪華型起居室

　　豪華型起居室的面積應為40平方米以上。160平方米以上的住宅方有資格與之匹配。

　　如此闊綽的起居室里，可以布置鋼琴、博古架、酒吧臺等，充分顯示氣派與尊貴。在這樣的面積標準之下，起居室是否方正已不重要。有些豪宅專門做出鉆古形或半弧型起居室，也別有一番情趣。實際上，豪華型起居室已不局面限于客廳與餐廳，更有打橋牌、聽音響等多種功能。

　　4、起居室的設計標準

　　1)面積低限：14至20平方米。

　　2)設備標準：電源插座2至3組，電話接口1至2處，閉路電視天線接口1處，另有暖氣散熱器與 空調的預留位。

　　3)光環境：30至70L*。

　　如何選陽臺？

　　陽臺是戶外與戶內的過渡性空間，陽臺的本意是為觀景、透氣，令人不必下樓便可置身戶外，許多人還在陽臺上養花、喂鳥、曬晾衣服。后來，由于北方氣候干燥、寒冷、多風沙等原因，人們紛紛把陽臺封了起來。

　　1、封閉式陽臺

　　封起來的陽臺，其實已不能算做陽臺，而帶有了陽光室的味道。有人干脆拆掉了陽臺與居室之間的隔斷，使陽臺儼然成了起居室的一部分。目前在售的樓盤，大多數的陽臺都封閉起來，這是由于北京氣候使然，屬于不得已而為之。

　　陽臺上的窗子應采用優質塑鋼窗和雙層玻璃，以求密封性。專家告誡購房者從目前的技術條件來看，推拉式窗戶明顯不如平開式客房的密封性好。窗臺沒必要很高，以便視野更通透。近來上市的一些樓盤，采取弧形窗與拐角窗等新穎做法，既豐富了樓盤外立面，也能更好地接收陽光。目前，有些樓盤把熱水器與烯氣爐都放在了陽臺之上，這樣既節約了室內空間，又是比較安全的做法。

　　2、開敞式陽臺

　　未封閉的陽臺上，可采用鐵藝護欄，增加通盤感，強化裝飾效果，同時也能減輕陽臺的負重。但是，這樣的陽臺之上不能堆放雜物，否則有百觀瞻，因此，購房者一定要選擇帶有內部儲藏間的住宅。

　　3、休閑性陽臺

　　陽臺不必太寬，一般來說，能夠滿足人的憑欄遠眺的要求即可。豪華型陽臺需要略寬一點，應容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一點花草便可，不必太寬，否則，易將陽光檔在室外，況且，買房人還要為此多花費數萬元錢。

　　4、操作性陽臺

　　在些樓盤在暖氣安裝到了陽臺上，并把上下水管也接到了陽臺上，居民可在陽臺上洗衣服。這種陽臺往往是住宅主體結構的延伸，和一般意義上的陽臺建筑材料與技術要求均不同。

　　陽臺也可設在廚房之外，使廚房外增加一個操作性空間，可以把一些買回來未洗 的菜放在那里。

　　陽臺也可設在臥室之外，相當于在臥室外增加了一道保溫層。早晨起床，可以到陽臺上做健美操，同時觀景。陽臺并不一定要設在起居室外面，以一面通透性很好的飄窗來代替陽臺也很不錯，坐在起居室里便可感受到陽光在身邊流動。

　　陽臺不是可有可無的，它對提升生活品質大有好處。

　　5、關于陽臺的建議

　　1)專家建議，陽臺最好不要封閉，為住宅保留一個通風口。

　　2)未封閉的陽臺，按50%折算面積計入房價。而封閉的陽臺，則按100%計算房價。建議購房者考慮購買未封閉的陽臺，可省資金數萬元。

　　3)即使是全封閉的陽臺，也不要設置落地長窗，否則不安全，會使恐高癥或心臟病口才不適應，窗臺的高度應在60厘米以上。

　　4)陽臺不能隨意拆改，防止影響陽臺的結構安全。

　　如何選玄關？

　　玄關是連接室內與室外的過渡性空間，如今已成為住宅設計中不可缺少的一部分。充分發揮玄關功能的設計并不容易。

　　1、玄關的來由

　　玄關，有些人叫它"門廳"是連接室內與室外的過渡性空間。舊式住宅的門里常設一道照壁，堂前擺一扇屏風，這些者帶有"玄關"的意味。

　　隨著生活質量的提高，玄關已成為住宅設計中不可或缺的部分。客人進門來，先在玄關換上拖鞋，摘掉帽子，脫去大衣，然后再登堂入室。主人出門前，在玄關穿起外套，并可以照照鏡子，最后檢查一 下自己的裝束，再從容出行。玄關另一個重要功能是避免來客開門見廳。

　　2、玄關的屬性

　　從前，住宅設計忽略了以人為本，灰暗的門廳令人壓抑。這樣的住宅已不適應今天的要求。試想，如果一套住宅沒有玄關，客廳、餐廳里的人都面對著一扇入戶門，就像坐在"風道"里，感覺很不舒服。而外來客一進門，就看到了整個客廳、餐廳、也無法保證家庭的私密性。玄關的形態，取決于入戶門的位置。臺果入戶門設在起居室的頂端，則玄關往往是拐角形，而且比較，對對戶外的噪音和風塵能起到一個很好的緩解作用。如果入戶門設在起居室的中部，則玄關恰好將客廳與餐廳分開，起居室的完整性將受到影響。需要注意的是，前一種玄關，易與儲藏間、變電箱擠在一處，使用起來有些不便。更后一種玄關，適合大套型，若起居室的面積過小則會"露怯"。市場上的一些樓盤，設計了豪華的廚衛、氣派的客廳、寬敞的陽臺，卻惟獨忽略了玄關，這是很不應該的。當然，玄關的品位并不在于面積大小，某些外銷住宅的玄關足可停放一輛桑塔納，連外人見了也直搖頭。

　　3、玄關的尺

度

　　玄關的面積不能小于1.2平方米，否則很難容下衣櫥與鞋柜。若玄關的面積小于1.2平方米，則只能擺放一個鞋柜，而衣帽只好掛在門后，顯得十分凌亂。有些住宅在玄關處設計內置式壁櫥，上層掛衣帽，下層放鞋子，從而使玄關減少了擁堵之感，這種設計體現了對人的關懷。

　　100平方米左右的兩居室套型，應該配備一個1.5平方米以上的玄關，在迎面的墻邊增設一個條形的幾案，上面擺一個花瓶，插一束花草，更能增添生活情趣。當然，鏡子位置是必不可少的，首席出門時，穿衣戴帽，可以照一照。

　　150平方米以上的三居室套型，應該設計3平方米以上的玄關，除衣櫥與芏柜之外，還要容得下兩把座椅，能夠讓人坐下來換鞋、擦鞋，最好還能容下一株盆栽植物。保姆也可以站在那里為您開門，并接過您脫下的外套，替您掛進衣櫥。

　　4、玄關的忌諱

　　1.玄關的尺度應盡量方正，過于狹長的玄關不便于使用，感覺就像一個"風道"。

　　2.玄關處要預留電源插座還要為電子門禁預留位置。同時，這里還應設有起居室的電燈開關，否則，晚歸的您就要摸黑走進起居室。

　　3.注意，有些精裝修住宅，在玄關與起居室的連接處設計了臺附，其實這并不好，尤其是有老人與兒童的家庭更不適宜。

　　如何選臥室？

　　住宅最重要的功能是什么？當然是睡覺；臥室里最重要的家具是什么？當然是床。所以，臥室的設計一定要以床為中心。

　　1、臥室的尺度

　　主臥室的面積不能小于10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時不至于驚擾另一方。有些臥室過小，雙人床只能靠在墻邊的暖氣上，這樣會影響暖氣散熱。

　　除了床之外，臥室中必備的設施還包括衣櫥、床頭柜、梳妝臺。若是兩居室以上的套型，則主臥室內還應配有一個衛生間，這樣，臥室的面積至少應達到14平方米，墻角處還可增設一臺電視機。至于跑步機、躺椅等設施，則屬于20平方米左右的大臥室。

　　2、臥室的電力

　　雖然臥室的最主要功能是睡覺，但是隨著人們生活質量的提高，臥室里的電力配置水平一點兒也不能遜于客廳。

　　目前，把彩電擺進臥室已成為時尚，所以臥室也應像客廳那樣留有閉路電視接口。電話接口也不可缺少。兒童臥室中還應留有電腦上網的寬帶接口，以滿足兒童學習與游戲的需要。另外，男主人剃須、女主人吹風都需要電源插座。靜音空調也需預留接口。

　　同時要注意，電源插座的高度應在1.2米以上，以免幼兒誤碰。

　　3、臥室的忌諱

　　臥室的墻與門要設隔音層，以確保安然入睡時不被其他房間的聲音打擾。

　　倘若是精裝修的住宅，臥室的地面切忌不要鋪裝孔雀綠等天然石材，雖然看上去名貴，但礦物質的輻射性對人體有害，甚至會導致夫妻不孕，這絕非危言聳聽，此前已有先例。

　　臥室的門不應朝向客廳，因為臥室屬于私密區，而客廳 屬于公共區，兩者容易互相干擾。臥室的窗子宜采用雙層鍍膜下班一來隔間，二來保暖，三來防輻射。

　　4、臥室的設計標準

　　1.臥室的面積低限：14至20平方米。

　　2.臥室的電氣設備：電源插座2至3組，電視天線接口1個，電話接口1個。

　　3.臥室照明：床頭閱讀照明75至150L*。

　　4.主臥室的日照：冬至日的日照時間最好保證2小時。

　　如何選廚房？

　　居家過日子，最要緊的事情莫過于飲食，俗話說：民以食為天，因此，買房時千萬不能忽略了廚房，這是徇小康生活質量的重要指標。其實，廚房堪稱是住宅的心臟，技術最密集、設備最集中，施工與設計要求最嚴格，同時也是家庭生活的污梁源。

　　1、廚房的尺度

　　廚房并非越大越好，基本要求是便于操作。專家建議，廚房的凈寬應不小于1.7米，面積應不小于5平方米，帶餐廳的廚房應不小于8平方米，其操作面延長線應不小于2.4米，而且還應為冰箱預留位置。

　　2、廚房的布置

　　廚房應盡量靠近住宅入口，以便于各種食品及生活垃圾的運送，同時，廚房與餐廳應保持緊密聯系，二者與起居廳共同組成了住宅的公共區域。

　　廚房的常見形狀I型、U型或L型。I型廚房屬于經濟型，各種廚具沿一側排開；U型廚房屬于寬裕型，洗、切、燒等主要功能應集中于一側，而微波爐、洗碗機等輔助設施可放置在另一側，其中洗碗機要靠近水源與電源；L型廚房會使您操作起來更方面，但要保證2.4米的面寬才行。好的廚房應合理利用空間，設計緊湊，壁柜、吊櫥應有盡有。烯氣灶不能放置在窗下，以免被風吹滅灶火。

　　3、廚房的通風

　　廚房的通風非常重要。廚房中不能有"口袋"現象，即門與窗不能安排在同一側，以錫空氣對流不暢。目前，尤其是高層住宅中，風道的設置一睦是薄弱環節，串味、串煙、串音的問題比較嚴重。相比較而言，直排式風道要好一些，可將油煙直接排到樓外。據介紹，洪臺等地大多數住宅者采用直排式風道。

　　4、廚房的采光

　　天然采光是十分必要的，不僅能節約電力能源，而且，家庭主婦在陽光明媚的環境中演繹"鍋碗瓢盆交響曲"，心情會格外舒暢。

　　廚房的照明應以吸頂式具為宜，照度一般應為50至75L*。在王永民電腦有限公司的主要操作面也應配有局部照明。廚房中的電源插座不應少于3組。

　　5、廚房的裝修

　　廚房的墻面飾材應以便于擦拭的涂料或瓷磚為主，地面應以防滑、耐熱材料為主。整個廚房的色調最好是淺顯明快的。感覺很整潔。目前，一些樓盤設計了開放式廚房，應該說這種廚房不適應中式家庭的飲食特色，不僅會使污染加重，而且凌亂的廚房也會無所遮攔。

　　6、廚房設計的5個誤區

　　1.廚房尺度不合理，不能滿足應有的功能要求，或者不得現代廚房設備的配套化安裝。

　　2.集中式管井的位置不當或未曾設計集中式管井的位置不當或未曾設計集中式管井，不利于管暗藏，使廚房的墻面雜亂。

　　3.未考慮烯氣爐或電熱水器的位置，線路的安裝不合理，造成安全隱患。

　　4.各種管道配件的配套化水平低，五金件的種類不多、檔次不高。

　　5.廚房排風道與管道的走向不科學相互干擾，不便維修。

　　如何選衛生間？

　　從前的建筑師并不重視衛生間的設計，在某些人看來，衛生間只要能滿足基本的生理需求便可。其實不然。隨著社會的發展，衛生間已成為現代人休閑與享用的空間。可依據家庭收入狀況選擇衛生間及至住宅的檔次，但不論檔次高低，衛生間的設計都應當合理。

　　1、經濟型衛生間

　　經濟型的衛生間應為4平方米左右。配備有三件套，坐

便器、洗手池和浴缸。機械排風與除濕設備萬萬不能少，尤其是暗衛生間。

　　如果整套住宅中僅有一個衛生間，那么應做出于濕分離的設計，即里間放置浴缸與坐便器，外間放置洗手池與化妝臺，并預留洗衣機的位置，以便里間與外間各行其是，互不干擾。

　　2、舒適型衛生

　　舒適型衛生間的面積應在6平方米以上，增設淋浴和沖浪浴缸，可在墻壁上懸掛幾幅畫。主人既可在衛生間里看新聞、聽音樂，也可接受保健按摩。同時，衛生間可與更衣間相連。更衣間里設有化妝臺、穿衣鏡、貯衣柜等。設在主臥室之內的衛生間，可以采取通透型設計，以磨砂玻璃做成隔斷，再配以預想和的燈光，想念會增加很多生活情趣。

　　3、衛生間的忌諱

　　兩居室以上的住宅，應考慮設置兩個衛生間，一個設在主臥室內，另一個靠近起居室。注意，衛生間的門千萬不能開向客廳或餐廳。

　　衛生間的地面應強調防滑，若家中有老人，則尤其要重視這一點。

　　衛生音質門切忌不能向里開，若有老人或病人暈倒在里面，則會把門堵住，使外面的人無法進門施救。

　　衛生間的排風系統也很關鍵，否則人在里面洗澡會感覺胸悶。

　　4、衛生間的管線

　　老式住宅的衛生間中管線集中，線路復雜，橫七豎八，十分難看，也便于裝修。近年來一些衛生間內設計了集中式管道井，水、電、氣、暖等多條管道集中于此管道蟛中，不再橫向穿進鄰居家，也不再豎向穿越樓板，因為這是造成住宅滲漏的主要原因。

　　集中式管式是現代住宅中一種新型做法，同時，各種壓力管道與計量表也應該一放置在室外。

　　5、衛生間設計標準

　　衛生間面積底限：4平方米及4平方米以上。

　　衛生間設施標準：浴盆、沐浴器、洗面盆、坐便器、鏡箱、洗衣機們、排風道、機械排氣。

　　衛生間電氣標準：電源插座3組，另設電話接口。

　　衛生間照明標準：20至50L*

　　衛生間數量標準：大套型宜設雙衛生間，復式或躍層住宅應分層設置衛生間。

篇2：《房地產開發經營與管理》知識試題

　　《房地產開發經營與管理》知識試題

　　1、房地產最重要的一個特性是( )。

　　A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性

　　C、相互影響性D、不一致性

　　2、正常情況下某宗房地產經濟壽命結束的標志是( )。

　　A、不再產生收益B、不再發生成本

　　C、成本等于效益D、效益超過成本

　　3、對商業繁華程度的依賴性最大的是( )。

　　A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場

　　4、從會計的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。

　　A、都在下降B、都在增強C、都維持不變D、變化不定

　　5、稅法中的折舊年限( )。

　　A、比建筑物的自然壽命短,比經濟壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經濟壽命短

　　C、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要短

　　6、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資( )。

　　A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經營成本較低

　　7、當計息周期短于一年時,實際利率( )名義利率。

　　A、大于B、小于C、等于

　　8、當計息周期( )一年時,實際利率大于名義利率。

　　A、長于B、短于C、等于

　　9、實際計息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著( )實際利率逐漸加大。

　　A、計息期不變B、計息期變長C、計息期減小D、時間

　　10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,( )才能真正反映資金的時間價值。

　　A、周期利息B、年利率C、實際利率D、計息周期

　　11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。

　　A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

　　12、居住用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　13、工業用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　14、教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　15、商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　17、房地產開發項目的預租售,一般能夠令開發商( )。

　　A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風險D、減少稅費

　　18、房地產開發程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析、( )、建設階段和租售階段四個階段。

　　A、可行性研究B、獲取土地使用權C、規劃設計D、前期工作

　　19、投資決策分析主要包括( )和項目的財務評價兩部分工作。

　　A、供求關系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機會分析

　　20、一般情況下,開發商應將公開招標的開發建設項目授標給( )。

　　A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應條件者

　　21、為了降低建筑安裝工程費用變動的風險,開發商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同

　　22、房地產開發商在融資過程中的成本主要是( )。

　　A、中介費B、承諾費C、利息D、手續費

　　23、利息以外的其它融資費用一般占利息的( )左右。

　　A、3%B、5%C、10%D、15%

　　24、規劃設計費為建筑工程費的( )左右。

　　A、1%B、2%C、3%D、5%

　　25、可行性研究費占項目總投資的( )。

　　A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

　　26、某開發項目的成本利潤率為60%,開發周期為3年,則該項目的年平均成本利潤率( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　27、財務內部收益率是指項目在( )內各年凈現金流量的現值累計之和等于零時的貼現率。

　　A、建筑施工期B、開發或經營期C、建筑物經濟壽命期D、建筑物自然壽命期

　　28、當財務內部收益率( )部門或行業的基準收益率或目標收益率時,則認為項目在財務上是可行的。

　　A、小于B、大于C、等于D、不等于

　　29、在項目評估中,當目標收益率大于財務內部收益率時,則該項目的PNPV( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　30、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。

　　A、經營收入抵償全部投資B、全部現金流入抵償全部現金流出

　　C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現值抵償全部投資

　　31、( )是建設工程管理隊伍中的核心人物。

　　A、預算員B、高級經濟師C、房地產估價師D、項目經理

　　32、成本控制的主要對象是( )。

　　A、主要費用中固定費用B、主要費用中的變動費用

　　C、次要費用中的固定費用D、次要費用中的變動費用

　　33、融資是以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動,其基本特征是具有( )。

　　A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性

　　34、( ) 是房地產開發過程中最重要的環節。

　　A、投資機會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權

　　35、抵押貨款數額一般不超過抵押物現時價值的( )。

　　A、70%B、80%C、85%D、90%

　　36、原則上說,房地產開發項目所承擔的風險越大,貼現率就應( )。

　　A、越低B、越高C、不變D、視情況而定

　　37、從事營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。

　　A、過去B、未來C、相關D、潛在

　　38、市場營銷工作就是設法與消費者接近,盡可能準確地預測( )的行為。

　　A、開發商B、政府官員C、消費者D、廣告制作商

　　39、按房地產的類型,可以把房地產市場分類( )。

　　A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場；

　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場；

　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；

　　D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。

　　40、房地產市場通常需要( )的時間才能完成供需平衡。

　　A、三個月B、半年C、一年D、一年以上

　　41、一般情況下住宅的售價相當于大約( )個月的租金。

　　A、50B、100C、200D、300

　　42、獨家代理出租物業收取年租金的( )或相當于一個月的租金作為傭金。

　　A、1%B、3C、5%D、10%

　　43、獨家代理出租物業收取年租金的10%或相當于( )的租金作傭金。

　　A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月

　　44、獨家代理出售物業收取銷售收入的( )作為代理費。

　　A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

　　45、聯合代理要支付的代理費通常為獨家代理的( )。

　　A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇3：科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　什么是房地產業？

　　房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，他包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

　　什么是房產？

　　房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

　　什么是房地產經營？它的特點有哪些？

　　房地產經營是指房地產企業根據經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。

　　它的特點是：1、經營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產經營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產經營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計算？

　　建筑容積率是指區內總建筑面積之和與區內總占地面積之比。計算公式是：

　　區內總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區內總占地面積M2

　　土地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？

　　土地產權的含義包括土地使用權、地上權、地役權、抵押權、典權和租賃權。

　　地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，。地上權的實質也就是土地使用權。

　　地役權是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利。

　　典權是指通過支付典價而占有他人的不動產，從而獲得使用和收益的權利。

　　租賃權是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內有權將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發企業在交付商品房時要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內容？

　　針對商品房銷售、服務和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質量的管理，確保商品住宅售后服務質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，國家建設部發出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質量保證書》的內容應包括：

　　1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

　　2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內容應包括：

　　1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

　　2、結構類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

　　5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

　　6、門、窗類型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規定使用年限執行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫療衛生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業、倉儲；30年

　　4、商業、金融業用地；20年

　　5、種植、畜牧、養殖業用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規定執行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年

　　4、商業、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權出讓合同書》的按合同規定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權出讓合同書》規定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執行。

　　紅皮《房地產證》與綠皮《房地產證》的區別在哪里？

　　紅皮《房地產證》記載市場商品房地產；綠皮《》房地產正記載非市場商品房地產。凡綠皮本《房地產證》記載的房地產，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關規定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產，原抵押（按揭）合同中如規定有樓花轉現樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉現樓抵押登記的前提下，可由銀行代業主統一申辦《房地產證》，并由銀行領取。