房地產銷售培訓--明確購房者挑選房子的問題匯總
一、價格
購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經濟條件是否適應來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看，我國城鎮居民絕大多數還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經濟承受能力問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。一般來說，高收入者，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。
二、面積
購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關，因此必須搞清楚。目前，購房者經常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。
1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產銷售、出租以及房地產產權登記時作為計量標準。
2、使用面積。指建筑內各類可以有效使用空間的凈面積。
3、面積標準。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經濟的。
購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關系時，一定要在對使用功能分析的基礎上進行經濟分析，基本方法是：
1、總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數，應大于其他功能因面積變小而導致的效用使用減少數，后者仍能滿足基本要求，否則不應調整面積比例。
2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數，應大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。
三、地段：
開發商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。
一般好的地段，均為成熟開發的社區，生活服務設施、配套都有很齊全，且交通便捷。
一、交通
評定地段的優劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。
最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。因工作需要經常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯系。
二、房型
隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結構，食寢分離，居寢分離，功能分區明確，空間布局合理，采光、通風、私密性的房型，將成為購樓時選擇的目標。
功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。
現代住宅的戶型特點：住宅戶型設計受制于功能化要求，建筑結構、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數目比例）。
現代住宅戶型設計發生一些變化：
1）戶型逐步擴大
2）強調廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內部交通功能
3）適當增加廚房、衛生間的使用面積，完善內部功能，提高舒服性
4）居室外的面積不求大，要求面積指標適當，大小臥室外比例合適，嚴格區分主臥、次臥
5）高級住宅增加了衛生間的數目，在主臥設置衛生間，別墅基本上每層都有有衛生間。
三、朝向與樓層：
住宅位置已經固定，不存在質量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：
1、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。
良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內環境，對居住者的身心非常有利。
傳統觀念上，以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應考慮開窗時所面對的環境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優避劣。
1、層次：選擇層次要考慮以下幾個因素：
1）遮擋及采光情況
2）生活的便利程度
3）環境要求
4）家庭人口年齡構成及健康情況
5）住宅樓的總層數
一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數字的偏聽偏好有關。
四、采光、通風與層高
采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。
選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節約能源，使人心情舒暢，便于住宅內部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。
住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。這就要求一套住宅最好占據住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速排除房間內部的異味，包括利用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。北京地區對普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家具布置都有不利影響。
五、居住環境
居住環境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環境包括居住環境和生活環境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環境質量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環境是指住房周圍是否有商業網點，是否有幼兒園、
學校，是否有醫院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設施。六、建筑質量
在選購商品房過程中，最難以把握的就是質量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質量問題。房屋質量問題主要起因于設計、施工和使用。房屋質量好壞主要體現在結構、材料、功能設置、施工管理及質量監督幾個方面。凡建成后未取得《質檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建成的商品住宅樓是否有《質檢合格證書》，也是其質量好壞的一個標志。購房者應認真查看《質檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發放單位是否為有權發證的質檢部門，內容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應及時向有關專業主管部門進行咨詢并尋求指導。
七、物業管理狀況
安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業管理，只能是有居而不安。所謂安居，關鍵不僅在于物業硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環境。這一切只有專業化、規范的物業管理才能提供。
購房者在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業管理企業，以確保居住時的舒適、安全和方便。在商品房預售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業管理狀況，如向開發商詢問日后管理的物業管理公司名稱、情況；詢問與物業管理有關的硬件設施是否到位等。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區去實地考察一番。主要從該小區的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區的物業管理狀況，因這三點是物業管理中最基本的內容，它體現著物業管理的水平。
八、開發商實力
在購買房產，消費者會認準信譽好的開發商，認準品牌。具體到購房時，消費者一般采用一問、二看、三考察的方法。
A詢問房產公司的主管部門。購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發公司開辦的時間、開發的項目、資信情況、一些工程質量檢測情況等，如發現這家房地產開發公司在各方面都表現較好時，會考慮購買該公司的商品房。
B觀看房地產公司的辦公處。按照通常的時常規則，勢力雄厚、信譽好的房地產開發公司，在各方面都注重自己的企業形象，無論是對消費者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽。
C考察已開發的住宅區。購房者會到該公司已開發建成的住宅區去了解。一般會先看周圍環境，如果環境好，則這家公司在物業管理上較負責。如果垃圾遍地，環境差，則物業管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費是否合理。最后到已經入住的房中看質量如何。
九、其它考慮因素
除以上應考慮因素外，在選房過程中還應考慮到其余眾多因素，如地區升值潛力、社會治安、文化環境、親情因素等。
一、價格
購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經濟條件是否適應來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看，我國城鎮居民絕大多數還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經濟承受能力問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。一般來說，高收入者，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。
二、面積
購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關，因此必須搞清楚。目前，購房者經常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。
1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產銷售、出租以及房地產產權登記時作為計量標準。
2、使用面積。指建筑內各類可以有效使用空間的凈面積。
3、面積標準。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經濟的。
購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關系時，一定要在對使用功能分析的基礎上進行經濟分析，基本方法是：
1、總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數，應大于其他功能因面積變小而導致的效用使用減少數，后者仍能滿足基本要求，否則不應調整面積比例。
2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數，應大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。
三、地段：
開發商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。
一般好的地段，均為成熟開發的社區，生活服務設施、配套都有很齊全，且交通便捷。
一、交通
評定地段的優劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。
最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。因工作需要經常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯系。
二、房型
隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結構，食寢分離，居寢分離，功能分區明確，空間布局合理，采光、通風、私密性的房型，將成為購樓時選擇的目標。
功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。
現代住宅的戶型特點：住宅戶型設計受制于功能化要求，建筑結構、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數目比例）。
現代住宅戶型設計發生一些變化：
1）戶型逐步擴大
2）強調廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內部交通功能
3）適當增加廚房、衛生間的使用面積，完善內部功能，提高舒服性
4）居室外的面積不求大，要求面積指標適當，大小臥室外比例合適，嚴格區分
主臥、次臥
5）高級住宅增加了衛生間的數目，在主臥設置衛生間，別墅基本上每層都有有
衛生間。
三、朝向與樓層：
住宅位置已經
固定，不存在質量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。
良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內環境，對居住者的身心非常有利。
傳統觀念上，以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應考慮開窗時所面對的環境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優避劣。
1、層次：選擇層次要考慮以下幾個因素：
1）遮擋及采光情況
2）生活的便利程度
3）環境要求
4）家庭人口年齡構成及健康情況
5）住宅樓的總層數
一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數字的偏聽偏好有關。
四、采光、通風與層高
采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。
選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節約能源，使人心情舒暢，便于住宅內部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。
住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。這就要求一套住宅最好占據住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速排除房間內部的異味，包括利用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。北京地區對普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家具布置都有不利影響。
五、居住環境
居住環境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環境包括居住環境和生活環境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環境質量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環境是指住房周圍是否有商業網點，是否有幼兒園、學校，是否有醫院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設施。
六、建筑質量
在選購商品房過程中，最難以把握的就是質量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質量問題。房屋質量問題主要起因于設計、施工和使用。房屋質量好壞主要體現在結構、材料、功能設置、施工管理及質量監督幾個方面。凡建成后未取得《質檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建成的商品住宅樓是否有《質檢合格證書》，也是其質量好壞的一個標志。購房者應認真查看《質檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發放單位是否為有權發證的質檢部門，內容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應及時向有關專業主管部門進行咨詢并尋求指導。
七、物業管理狀況
安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業管理，只能是有居而不安。所謂安居，關鍵不僅在于物業硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環境。這一切只有專業化、規范的物業管理才能提供。
購房者在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業管理企業，以確保居住時的舒適、安全和方便。在商品房預售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業管理狀況，如向開發商詢問日后管理的物業管理公司名稱、情況；詢問與物業管理有關的硬件設施是否到位等。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區去實地考察一番。主要從該小區的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區的物業管理狀況，因這三點是物業管理中最基本的內容，它體現著物業管理的水平。
八、開發商實力
在購買房產，消費者會認準信譽好的開發商，認準品牌。具體到購房時，消費者一般采用一問、二看、三考察的方法。
A詢問房產公司的主管部門。購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發公司開辦的時間、開發的項目、資信情況、一些工程質量檢測情況等，如發現這家房地產開發公司在各方面都表現較好時，會考慮購買該公司的商品房。
B觀看房地產公司的辦公處。按照通常的時常規則，勢力雄厚、信譽好的房地產開發公司，在各方面都注重自己的企業形象，無論是對消費者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽。
C考察已開發的住宅區。購房者會到該公司已開發建成的住宅區去了解。一般會先看周圍環境，如果環境好，則這家公司在物業管理上較負責。如果垃圾遍地，環境差，則物業管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費是否合理。最后到已經入住的房中看質量如何。
九、其它考慮因素
除以上應考慮因素外，在選房過程中還應考慮到其余眾多因素，如地區升值潛力、社會治安、文化環境、親情因素等。
篇2：《做最有用的員工》講座培訓心得(銷售部)
《做最有用的員工》講座培訓心得(銷售部)
為了讓管理人員能夠發揮更大的領導魅力，帶出最優秀的團隊，讓所有的員工都能夠發揮自己的價值，成為最有用的員工，公司自本月初開始就組織全體員工觀看世界華人培訓大師艾莫的《做最有用的員工》的視頻。艾莫老師以生動的案例和詼諧的語言在輕松活躍的氣氛中告訴我們企業需要什么樣的人才，如何給自己定位，如何使自己成為最有用的員工，如何實現自己的價值，使我受益匪淺，感受頗多。
著名哲學大師艾彌爾說：“工作是人生有味”。作為一名員工無論是你是技術工人還是高層管理人員，都希望得到上級領導的認可和贊賞，因為那是對你價值的肯定，對于在遵守規律的前提下如何成為最有用的員工艾莫老師說：一：要有良好的心態。良好的心態是高效工作的基石。二、完善的品格--和諧工作的先決條件三敬業精神--優秀員工的職業基準四、專業技能--實現價值的硬實力五、做好定位--愛上自己的崗位六、經營職業生涯--穩步發展的源動力七、堅持做好每一件事。
作為公司的老員工，我陪伴著公司經歷了開拓期、導入期到現在的成長期，成為最有用的員工一直是我的的目標，我也在一直努力著，經艾莫老師的點播我應該從這幾個方面來完善自己：
一、要有飽滿的工作熱情。
一個優秀的員工，最重要的素質不是能力，而是對工作的熱情，沒有熱情，工作就是一潭死水。人難免有懶散怠慢的時候這時候就要保持“每天多做一點”的工作態度不斷的使自己增值將會讓你從你的同事中脫穎而出，不管你是普通職員還是管理階層，你的上司和顧客都愿意加倍地信賴你，從而給你更多的機會。不為生活而工作，要為了工作而生活。如果你只為薪水而工作，你的生活將因此而陷入平庸之中。你找不到人生中真正的成就感。工作的目的雖然是為了獲得報酬，但工作能給你帶來的遠比工資要多的多。
二、進一步加強責任心。
責任，它代表了一個人的品質，責任，使人變得穩重，責任，使人知道自己的義務。我們應該制造問題不推卸，發現問題不抱怨，解決問題不居功，防御問題不聲張。做好自己的本職工作。今日來公司不斷地招入新的員工，為公司注入了新的血液，作為老員工我會給予他們鼓勵與機遇，激發他們的工作熱情。每一個夢想都是從年輕起步，要擁有一顆共鳴的年輕之心，彼此鼓勵，共同堅持，為公司創造最大的利益
三、加強創造性思維。
只有不斷的創新才能不斷的進步。長久的工作習慣會令我形成固定的思維模式，會禁錮我的思想。日后我要不拘泥于以往的經驗，打破常規，以一種全新的角度去看待問題，解決問題，注重培養創新能力，不斷的經營投資自己。
始終把做最有用的員工當成是自己目標，把公司的利益放在第一位，艾莫老師說：“成功沒有彩排的機會，每一天你都要以正式上場的姿態辦好它”，堅持把平凡的工作做好，主動地創造價值。經營好自己的“幌”，從日復一日的工作中發現機遇，充分發揮自己的價值，做公司最有用的員工。
篇3：《做最有用的員工》講座培訓心得(銷售部)(2)
《做最有用的員工》講座培訓心得(銷售部)(2)
公司在三月份開始觀看埃莫老師的教授視頻，經過系統的觀看，聽了艾莫老師對怎樣做好一名員工的講解，我感覺非常有道理，并且讓我心里頗有些感受！
通過觀看艾莫老師的視頻，讓我了解到公司能正常運轉要有資金，而資金要有人來提供，每個公司都有非常重要的人組成。無論是高層管理人員還是基層普通員工，聽了埃莫老師的教授，讓我明白要做一名最有用的員工。在公司剛剛起步的時候，會選用開拓型人才，在像孩子一樣成長的時候選用；戰略型人才等到長大到成熟的時候需要維系型人才；等到衰退的時候要選用矯正型人才。每一種員工在不同時期價值是不同的，無論哪一種員工都要有良好的心態，態度決定了你的人生價值，決定了你職業生涯中是否可以創造奇跡。
每個人在每個月都會有倦怠的時候，積極地人選擇用樂觀戰勝消極，他們明白消極的作為是什么也改變不了的，只有積極樂觀的努力去尋找解決的辦法才會找到出路，才會有可能成功的機會。
每個人都是懷揣著自己夢想來到公司，并且有著自己明確的目標。在公司的每一天、每一月、每個季度都要有自己的目標，對自己的人生要有自己的人生規劃，這樣才能讓自己有事可做。光有目標不行，還得付諸于行動，只有去行動了才可能完成目標。并且在完成目標的過程中，一定要堅持不懈，三天打魚兩天曬網是不可行的，必須堅持不懈的一直去努力。再有這些的前提下還要去體現自己的價值，去努力創造自己的業績，一個人的價值體現一方面就來自己的業績。
最后，艾莫老師的一番話，也讓我明白了：一個人在一生中必須要不斷的突破自己，只有不斷地突破自己，才有自己的不斷進步，才會不斷地完善自己，從而體現出自己的人生價值。