房地產(chǎn)專業(yè)知識100問(2)

　　21.對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場?

　　原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應補交市場地價。在該規(guī)定實施之日起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理:

　　(1)補交地價的標準:a.市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。b.市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。

　　(2)自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。

　　(3)原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(4)上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)(換)紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。

　　(5)上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。

　　(6)在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。

　　(7)對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。

　　22.什么是土地的掛牌交易?

　　土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。

　　土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。

　　公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交:

　　(1)若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；

　　(2)在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；

　　(3)若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人，或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。

　　報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。

　　申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。

　　23.有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行?

　　根據(jù)《土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易(包括分割轉(zhuǎn)讓)應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行:

　　(1)經(jīng)營性項目用地(包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等)的土地使用權(quán)出讓；

　　(2)以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標、拍賣方式重新出讓；

　　(3)依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

　　(4)減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

　　(5)合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；

　　(6)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的；

　　(7)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；

　　(8)為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；

　　(9)人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；

　　(10)法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權(quán)交易。其他機構(gòu)包括中介機構(gòu)不得進行上述交易。

　　24.在哪些情形下，土地使用權(quán)終止?

　　根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止:

　　(1)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；

　　(2)土地滅失；

　　(3)土地使用者死亡而無合法承繼人；

　　(4)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；

　　(5)用地單位遷移或者被依法注銷的；

　　(6)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；

　　(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　25.在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)?

　　根據(jù)《土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù):

　　(1)違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實行公開交易的；

　　(2)須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行公開交易的；

　　(3)投標人或競買人互相串通壓價的；

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。

　　屬于前款第(1)、(2)項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負責人和責任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　26.有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效?

　　土地管理部門是土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權(quán)進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效。

　　無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。

　　凡未取得或擅自變更建設用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。

　　27.如何了解地價是否交清?

　　對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

　　28.未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的?

　　根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。

　　土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設施金總額20%的違約金，余

額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

　　29.在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)?

　　根據(jù)《土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物:

　　(1)出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；

　　(2)土地使用者死亡而無合法承繼人的；

　　(3)人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　30.在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)?

　　根據(jù)《土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地:

　　(1)公共利益需要的；

　　(2)公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的；

　　(3)用地單位遷移或被依法撤銷的；

　　(4)實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。

　　31.什么是違法建筑?

　　違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

　　32.哪些屬于違法建筑?

　　根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)定，違法建筑包括:

　　(1)占用已規(guī)劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑；

　　(2)不按批準的設計圖紙施工的建筑；

　　(3)擅自改建、加建的建筑；

　　(4)農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；

　　(5)農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標準的建筑；

　　(6)擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

　　(7)逾期未拆除的臨時建筑；

　　(8)違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

　　33.什么是歷史遺留違法私房?

　　違反法律、法規(guī)所建的下列私房:

　　(1)原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；

　　(2)原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房；

　　(3)原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；

　　(4)原村民違反一戶一棟原則所建的私房；

　　(5)非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。

　　34.哪些違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)?

　　根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，下列違法私房不予確認產(chǎn)權(quán):

　　(1)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

　　(2)占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；

　　(3)占用一級水源保護區(qū)用地的；

　　(4)非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

　　35.什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑?(深圳)

　　歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會常務委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準，未領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。

　　36.哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)?

　　根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，下列違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán):

　　(1)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

　　(2)占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；

　　(3)占用一級水源保護區(qū)用地的；

　　(4)非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

　　37.什么情況下，需繳納土地使用費?

　　使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定繳納土地使用費，但該辦法規(guī)定免繳的除外。

　　同時，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定:乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷(預)售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。

　　38.土地使用費繳納人是如何確定的?

　　根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但:

　　(1)以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人， 但經(jīng)批準的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；

　　(2)租賃房屋的，房屋所有人為繳費人；

　　(3)經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前， 經(jīng)營開發(fā)單位為繳費人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；

　　(4)農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人；

　　(5)共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費人。

　　39.土地使用費的征收標準如何?

　　土地使用費依據(jù)土地等級和類別，按《土地使用費征收標準》計征。

　　40.有哪些情況暫免繳納土地使用費?

　　根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費:

　　(1)國家機關(guān)、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；

　　(2)由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；

　　(3)公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；

　　(4)市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；

　　(5)農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

　　(6)按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。

篇2：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題

　　1、房地產(chǎn)最重要的一個特性是( )。

　　A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性

　　C、相互影響性D、不一致性

　　2、正常情況下某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的標志是( )。

　　A、不再產(chǎn)生收益B、不再發(fā)生成本

　　C、成本等于效益D、效益超過成本

　　3、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是( )。

　　A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場

　　4、從會計的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。

　　A、都在下降B、都在增強C、都維持不變D、變化不定

　　5、稅法中的折舊年限( )。

　　A、比建筑物的自然壽命短,比經(jīng)濟壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經(jīng)濟壽命短

　　C、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命都要短

　　6、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。

　　A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經(jīng)營成本較低

　　7、當計息周期短于一年時,實際利率( )名義利率。

　　A、大于B、小于C、等于

　　8、當計息周期( )一年時,實際利率大于名義利率。

　　A、長于B、短于C、等于

　　9、實際計息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著( )實際利率逐漸加大。

　　A、計息期不變B、計息期變長C、計息期減小D、時間

　　10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,( )才能真正反映資金的時間價值。

　　A、周期利息B、年利率C、實際利率D、計息周期

　　11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。

　　A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

　　12、居住用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　13、工業(yè)用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　14、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　15、商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　17、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預租售,一般能夠令開發(fā)商( )。

　　A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風險D、減少稅費

　　18、房地產(chǎn)開發(fā)程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析、( )、建設階段和租售階段四個階段。

　　A、可行性研究B、獲取土地使用權(quán)C、規(guī)劃設計D、前期工作

　　19、投資決策分析主要包括( )和項目的財務評價兩部分工作。

　　A、供求關(guān)系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機會分析

　　20、一般情況下,開發(fā)商應將公開招標的開發(fā)建設項目授標給( )。

　　A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應條件者

　　21、為了降低建筑安裝工程費用變動的風險,開發(fā)商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同

　　22、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。

　　A、中介費B、承諾費C、利息D、手續(xù)費

　　23、利息以外的其它融資費用一般占利息的( )左右。

　　A、3%B、5%C、10%D、15%

　　24、規(guī)劃設計費為建筑工程費的( )左右。

　　A、1%B、2%C、3%D、5%

　　25、可行性研究費占項目總投資的( )。

　　A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

　　26、某開發(fā)項目的成本利潤率為60%,開發(fā)周期為3年,則該項目的年平均成本利潤率( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　27、財務內(nèi)部收益率是指項目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。

　　A、建筑施工期B、開發(fā)或經(jīng)營期C、建筑物經(jīng)濟壽命期D、建筑物自然壽命期

　　28、當財務內(nèi)部收益率( )部門或行業(yè)的基準收益率或目標收益率時,則認為項目在財務上是可行的。

　　A、小于B、大于C、等于D、不等于

　　29、在項目評估中,當目標收益率大于財務內(nèi)部收益率時,則該項目的PNPV( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　30、動態(tài)投資回收期是指項目以( )所需的時間。

　　A、經(jīng)營收入抵償全部投資B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

　　C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

　　31、( )是建設工程管理隊伍中的核心人物。

　　A、預算員B、高級經(jīng)濟師C、房地產(chǎn)估價師D、項目經(jīng)理

　　32、成本控制的主要對象是( )。

　　A、主要費用中固定費用B、主要費用中的變動費用

　　C、次要費用中的固定費用D、次要費用中的變動費用

　　33、融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動,其基本特征是具有( )。

　　A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性

　　34、( ) 是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)。

　　A、投資機會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權(quán)

　　35、抵押貨款數(shù)額一般不超過抵押物現(xiàn)時價值的( )。

　　A、70%B、80%C、85%D、90%

　　36、原則上說,房地產(chǎn)開發(fā)項目所承擔的風險越大,貼現(xiàn)率就應( )。

　　A、越低B、越高C、不變D、視情況而定

　　37、從事營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。

　　A、過去B、未來C、相關(guān)D、潛在

　　38、市場營銷工作就是設法與消費者接近,盡可能準確地預測( )的行為。

　　A、開發(fā)商B、政府官員C、消費者D、廣告制作商

　　39、按房地產(chǎn)的類型,可以把房地產(chǎn)市場分類( )。

　　A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場；

　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場；

　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；

　　D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。

　　40、房地產(chǎn)市場通常需要( )的時間才能完成供需平衡。

　　A、三個月B、半年C、一年D、一年以上

　　41、一般情況下住宅的售價相當于大約( )個月的租金。

　　A、50B、100C、200D、300

　　42、獨家代理出租物業(yè)收取年租金的( )或相當于一個月的租金作為傭金。

　　A、1%B、3C、5%D、10%

　　43、獨家代理出租物業(yè)收取年租金的10%或相當于( )的租金作傭金。

　　A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月

　　44、獨家代理出售物業(yè)收取銷售收入的( )作為代理費。

　　A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

　　45、聯(lián)合代理要支付的代理費通常為獨家代理的( )。

　　A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇3：科萬物業(yè)服務培訓：房地產(chǎn)基礎知識篇

　　科萬物業(yè)服務培訓：房地產(chǎn)基礎知識篇

　　什么是房地產(chǎn)業(yè)？

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，他包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。

　　什么是房產(chǎn)？

　　房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？它的特點有哪些？

　　房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。

　　它的特點是：1、經(jīng)營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產(chǎn)經(jīng)營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產(chǎn)經(jīng)營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計算？

　　建筑容積率是指區(qū)內(nèi)總建筑面積之和與區(qū)內(nèi)總占地面積之比。計算公式是：

　　區(qū)內(nèi)總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區(qū)內(nèi)總占地面積M2

　　土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？

　　土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。

　　地上權(quán)是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，。地上權(quán)的實質(zhì)也就是土地使用權(quán)。

　　地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權(quán)利。

　　典權(quán)是指通過支付典價而占有他人的不動產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。

　　租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內(nèi)容？

　　針對商品房銷售、服務和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質(zhì)量的管理，確保商品住宅售后服務質(zhì)量和水平，維護商品住宅消費者的合法權(quán)益，國家建設部發(fā)出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容應包括：

　　1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

　　2、地基基礎和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內(nèi)容應包括：

　　1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；

　　2、結(jié)構(gòu)類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

　　5、有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

　　6、門、窗類型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規(guī)定使用年限執(zhí)行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業(yè)、倉儲；30年

　　4、商業(yè)、金融業(yè)用地；20年

　　5、種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規(guī)定執(zhí)行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業(yè)用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年

　　4、商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的按合同規(guī)定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執(zhí)行。

　　紅皮《房地產(chǎn)證》與綠皮《房地產(chǎn)證》的區(qū)別在哪里？

　　紅皮《房地產(chǎn)證》記載市場商品房地產(chǎn)；綠皮《》房地產(chǎn)正記載非市場商品房地產(chǎn)。凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關(guān)規(guī)定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押（按揭）合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。