可以說,戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計是否科學(xué)合理是事關(guān)項目成敗極為關(guān)鍵的因素。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項目總體定位?什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現(xiàn)在與將來的生活需求呢?在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討,希望我們的研究心得能給您一定的幫助。
戶型需要策劃
表面上看,戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔,需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置,因而是一個建筑技術(shù)問題,完全是建筑設(shè)計師的事。
其實不然。戶型是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素,是滿足“舒適性”的首要前提,只有滿足了消費者需求的技術(shù)才有意義,只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺,因此戶型設(shè)計首先是市場問題,其次才是技術(shù)問題。
世界上沒有最好的戶型,只有最適合某一特定項目所指稱的某一類別消費者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費者的需求與潛在需求,不僅需要研究這一部分消費者的生活背景、消費心理、消費特征,而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素,讓戶型定位切合項目整體定位。而這一切,顯然不是設(shè)計所能解決的問題而只能是項目策劃人的工作,設(shè)計師應(yīng)該是在項目策劃人對戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開展工作才能設(shè)計出真正的“好”戶型。
戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點:
1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境,結(jié)合目標(biāo)消費者定位,確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主?是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主?一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)(躍層)式等分別應(yīng)占多少比例?
2、戶型面積設(shè)定。從目前的市場實況看,由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同,我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過100㎡。就是同一城市,不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭:有的認(rèn)為三房應(yīng)在100㎡左右,有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡;有的喜歡70㎡的二房,有的中意二房超過90㎡……那么具體到某一樓盤,每種戶型類別的面積到底以多少為宜,顯然需要精心策劃。
3、戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設(shè)計角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存,其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置:面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型,是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則,背離這一點,收獲的就可能是積壓或低價低利潤。
4、戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間?幾個陽臺?廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式?要不要工人(保姆)房?要不要設(shè)置一個雜物間?要不要設(shè)飄(凸)窗?……等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。
戶型簡史
時間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念,也不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。為了做好戶型策劃,有必要先了解一下戶型在簡要發(fā)展歷史。
坐北向南,四四方方一個小院子,白天有太陽,夜晚有月光;老子住上房,東廂住兒女,西廂是灶堂柴房,后頭還有豬圈雞窩茅房;坡屋頂,大厚墻,院里是石榴紅棗,院外是榆柳相依。千百年來,這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”,無論是平頭百姓還是縣官老爺,只有面積大小幾重幾進的區(qū)別,基本設(shè)計思路概無二致。
這樣的“戶型”自然是好——寬敞舒適,功能分區(qū)明確。但動輒占上畝把幾畝地,土地資料利用率太低,而且基本沒有衛(wèi)生間概念,不少人在床后隔著蚊帳就放個尿桶;窗戶小小的,大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。
解放了,日子似乎是好過些了,不識時務(wù)的馬寅初老頭被打倒了,于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。國家機關(guān)、企事業(yè)單位一盤算,發(fā)現(xiàn)自己銀子實在太有限,那就湊合將就吧,大通道,筒子樓,小平房,公用廚房公共廁所,先整個遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型”,說什么也住著挺別扭不舒服,但那年月,還能怎么著,能分個一間半間就不錯了,感謝誰還來不及,誰想那么多。
轉(zhuǎn)眼是80年代,gg開放了,經(jīng)濟真的好起來了,衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善,琢磨起住房問題自然就順理成章。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實在不是好 “戶型”,都渴望能弄個“成套房”。是啊,有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女?dāng)D在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔(dān)心別人眼饞吃得艱苦一點別人也不會知道、有自家的廁所不用排隊再冷的冬天起來也無大礙、還有個小陽臺讓人種
點花草晚上還可看到星星,這樣的日子可實在太美了!可很快人們又發(fā)現(xiàn)還是不對勁:廳里實在太小,放個大彩電看著刺眼,放在房里吧父母兒女來看又不方便;還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無處安身;冰箱想放廚房,可廚房更小;洗衣機想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄;客人來了要往床上坐,一家人的生活裸露無遺。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大,臥室里干干凈凈的房子。
這樣的房子還是有人不滿意:早上一起床,大家還是要搶著上廁所;辛苦一天晚上想好好泡個澡也不方便,廁所里總是潮濕陰森味兒不太好;廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便;大熱的夏天廳里怎么也沒絲兒風(fēng)?想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué)習(xí),不看電視吧晚上還真挺難受,有時夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母……很快,在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳(餐廳)兩頭都有大落地陽臺的房子都被設(shè)計出來了。
有單身漢也想要成套的房子,于是有了單身公寓。
有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子,于是有了酒店式公寓。
有極想看山景海景園景的人,于是有了景觀戶型。
……
好戶型的標(biāo)準(zhǔn)
選擇一種戶型,選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來對戶型的不同理解,而戶型則不管人們過去如何,只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此,所謂好戶型,就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型;是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型;是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型;是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型;是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。
一套好的戶型,首先必須是每一個房間都間隔方正,少點“金角銀邊”,謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn),如此不僅利于家具擺放提高實用面積,也符合中國人的消費心理。
一套好的戶型,必須做到以下幾個分開:
1、動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往,活動頻繁,如此一個家才有生氣、有活力,而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐,因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開,確保休息的人能安心休息,要走動娛樂的人可以放心活動。
2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護,不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室(主臥、父母房、兒童房)與客廳、餐廳、音樂房、麻將室(娛樂室)進行區(qū)位分離,而且應(yīng)注意各房間門的方向。
3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成,生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功,也為了家庭成員之間的起居互不干擾,主人房不僅應(yīng)朝向好(向南或向景觀)、寬敞、大氣,而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間,應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人(保姆)房,則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。
4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。
一套好的戶型,必須做好“通”、“透”工作。
如果客餐廳相連,最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng),既能保證客廳的采光充分,春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。
廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件,悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情,影響一家人的食欲。
衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄,它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場所,它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件,應(yīng)該窗明幾靜,無異味,不長霉。
臥室,自然更不能成為黑屋暗房了。
一套好的戶型,應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面,以確保燦爛的陽光能照耀房間,如有不便之處,則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。
當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時,戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心,這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。
好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室,以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。
好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中,既方便業(yè)主裝修,又方便維修檢查,還節(jié)省材料。
立體戶型面面觀
目前市場上的立體戶型主要有兩種:躍層式(深圳叫復(fù)式)和錯層式。
所謂復(fù)式,就是在一套房子內(nèi)擁有兩個樓層面,而且這兩個樓層面的豎直投影面一般是重合的,兩個樓層之間有戶內(nèi)樓
梯作垂直交通聯(lián)系。最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢住宅內(nèi)的“502”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套(當(dāng)然也可以是更多層)。很顯然,復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強,功能分區(qū)也能做得十分到位,其隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯層式所能比擬。
一般說來,復(fù)式住宅的入戶門均設(shè)在低層,這一點非常重要,因為從人們的居住心理來看,進門應(yīng)該是第一層,若再往下走則有進地下室的感覺。所以復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置會客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或為行動不太方便的家庭成員設(shè)置的臥室;而上層則宜設(shè)置對隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起居室等,復(fù)式上層并非是一般客人可以進入的。
復(fù)式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重要內(nèi)容。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于80厘米,否則不僅行走不方便,家具也難以搬上去。樓梯的位置安排也頗有講究,一般設(shè)于廳堂的角落,以避免占用過多的空間。在下層,樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積,在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜,可不另設(shè)平臺面積。
顯而易見,復(fù)式住宅面積一般都很大,動輒200㎡以上,而且其單價通常也比同一幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高,因而其總價非同小可,不是一般人所能承受。但它所提供的居住質(zhì)量,它所帶來的如影視劇里西方“資產(chǎn)階級”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感,又多么讓人心動!
而“錯層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒有兩個完全不同的平面,而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米,從而有效地實現(xiàn)日常生活中所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、學(xué)習(xí),都可在不同的功能層面上進行,較好地滿足了人們對現(xiàn)代家居的需求。
錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的縮短、平緩,既增加了樂趣,又不太影響交流溝通,其面積也與平面戶型相差不大,因而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。今年以來一些地方又先后推出了不少三錯層戶型:進門的第一層面為公共活動區(qū),南面是大開間客廳,北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間,向里上數(shù)級樓梯形成第二區(qū)域,可作為老人房兒童房或客房,繼續(xù)向里上幾級樓梯是第三區(qū)即主人活動區(qū),同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。
1999年,深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的“躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成錯層式:進門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動空間,往下走為廚房和工人房,頂層為主要家庭成員起居活動空間。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型“領(lǐng)先30年”,而且“使用面積大于建筑面積”,憑借這一創(chuàng)新戶型,很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出80%以上,不少眼光獨到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐!
大戶型?小戶型?
由于生活方式、居住觀念、消費者所屬社會階層、房價差距等系列原因,不同地方不同城市的人們對大戶型、小戶型的理解大不相同。
香港有“千尺豪宅”的說法,1000平方尺多大?90多平方米而已。在深圳、廣州、上海,一般認(rèn)為130平方米以上為大戶型。而在北方的大部分城市,似乎只有170平方米以上才會被叫做“大戶豪宅”。
從內(nèi)部空間設(shè)計角度來看,戶型面積越小,難度越大。因為要摳著那一點點空間的確很難做出新穎別致的花樣。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上就比較簡單,一般就是廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺等“五大件”,功能分區(qū)也不盡完美。而大面積戶型就讓設(shè)計師們發(fā)揮的余地就較大,不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房(音樂室、麻將房、健身房)、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能,而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū),躍、復(fù)、錯層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。
值得特別一提的是,小戶型是否應(yīng)帶保姆房的問題。一般說來,在小戶型的買家中,結(jié)婚未久的年輕人是絕對主力。這些消費者的小孩還很小或即將誕生,而在目前國內(nèi)的社會經(jīng)濟環(huán)境下,又需要夫婦兩人都上班工作,他們正是最需要聘請保姆家庭!但目前市場供應(yīng)實際情況是只有三房以上大戶型才帶保姆房,而二房戶型帶保姆房的則為數(shù)寥寥。消費者選擇小戶型的很大原因是由于其總價較低、月供輕松,那么增加一間保姆房所帶來的壓力,目標(biāo)消費者能否承受?希望大連有開發(fā)商、代理商、廣告公司、市場調(diào)研公司能對此做一番深入研究。
從整棟樓或整個項目的來說,大小戶型的配置比例也是一個必須仔細(xì)研究、謹(jǐn)慎對待的問題。戶型單一則由于客源供給面狹窄,抗風(fēng)險性相對也就較差,但“人以群分”,單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的同一,可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢。正因為如此,因而采取此一戶型配置需要精確、深入的前期市場研究,但一旦定位準(zhǔn)確,其收益也非同一般。而一些項目由于對目標(biāo)消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網(wǎng)打盡,于是從3、40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的復(fù)式一應(yīng)俱全。看起來不同需求的客戶均能得到滿足,實際上由于定位混雜,各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔馳的當(dāng)然不想與踩單車的為鄰,踩單車的看鄰居開著奔馳進進出出心里也別扭。因此大、小戶型相互比例配置合適,戶型既有層次又有相對同一性,既錯落有致又充實豐富,則客戶挑選余地大
,市場抗風(fēng)險性也好。究竟是多少的比例才恰當(dāng),這并不能憑主觀的臆想,只能是通過對市場的深入了解才能得出。戶型的配置決定了項目的整體定位,因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷:景觀豐富、交通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主;土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的,則以中等戶型為主;而地塊較差時則應(yīng)以總價較低的中、小戶型為主;至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地,最適宜的當(dāng)然是小面積公寓甚至酒店式公寓。
面積多大才合適?
在所有涉及戶型的問題中,最令發(fā)展商頭疼、讓人最難下定決心的當(dāng)屬以下兩點:各戶型類別在項目中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因為前者將決定項目主要賣給誰,而后者則將決定項目是否真正能滿足這些人。
不同的消費對象有著截然不同的需求,那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標(biāo)消費者心意的呢?我們認(rèn)為,必須從以下三個方面綜合權(quán)衡。
消費者對應(yīng)性。我們知道,一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的,其購買者將主要是年齡在30歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人,其購買動因主要是工作時間不長,積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地。從功能上說,雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全,但對每一部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字號的,而且需要布局緊湊,因此總面積也不應(yīng)超過50㎡。否則就失去了過渡房的本意。二房二廳、三房二廳所面對的則是最復(fù)雜的消費群。有的三口之家因小孩尚小,二房即已足夠,但他們生活可能較為寬裕,因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房;而有的工薪家庭人口較多卻資金不多,當(dāng)然更希望購買房間較多而面積偏小的三房;還有部分成功人士或高級白領(lǐng),雖然購買力強勁但較為實用主義,認(rèn)為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡?三房是做100㎡還是130㎡?需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對應(yīng)。四房以上或150㎡以上的房子,其面積敏感度相對較差,但也只有深入分析目標(biāo)消費者才能做得恰到好處,才能使銷售一路暢旺。
舒適性。房子是為人服務(wù)的,房子是為家庭天倫生活服務(wù)的,而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā),決定戶型的開間、進深及面積。
房子越大則舒適度越高被不少人認(rèn)為是理所當(dāng)然,事實并非如此。以普通家庭的客廳為例,這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等,是迎客、家人閑聚的空間,談話、看電視是這里的主要節(jié)目,太小讓人有壓抑感,過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以4.5米為宜最大不應(yīng)超過5米最小不應(yīng)小于3.5米。同樣的道理,主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動出發(fā)的辯證關(guān)系。
除人的視角、人的活動外,舒適性還應(yīng)考慮利用率問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設(shè)家具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術(shù)情趣,則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度,舒適性自然也就大打折扣。
地域性。地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對戶型面積有著不同的要求,其實是舒適性的延伸。這也是戶型設(shè)計中必須高度重視的問題。比如大連人大多認(rèn)為二房二廳應(yīng)該有個90㎡甚至100㎡,而在深圳,恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子為什么不做成三房,為什么要如此浪費。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在105—115㎡之間,而大連人則顯然認(rèn)為這樣的房子太小太逼仄。
戶型之首—客廳
毫無疑問,在一套房子里面,客廳的重要性居于首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。因此我們說客廳是戶型之首,在設(shè)計中應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。
在客廳的設(shè)計要素中,包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。
上一篇文章我們提到,視總面積的大小,客廳的開間應(yīng)在3.8—5米之間,過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下,進深與開間之比不宜超過1.5,否則也將在因過于狹長影響使用。
陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對話的空間,是最開揚、通暢的地方,我們認(rèn)為必須與客廳一脈相連。陽臺還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑,當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享受,因而從這個角度看,也應(yīng)與客廳相連。陽臺必須與客廳相連還有一個重要原因:它是我們晾曬衣服的地方,因此只能是與公共空間相通而不能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。
如果在向陽面設(shè)置了陽臺,在背陰面能否設(shè)置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢?雖然不是必需,至少值得考慮!
在客廳周圍開幾道門,每道門各自朝向何方,當(dāng)屬客廳設(shè)計中最難決定、需要反復(fù)研究認(rèn)真斟酌最費心血的之處。因為門越多則空間利用率越低,而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎?廚房呢?哪個臥室外的門朝向客廳?能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎?客廳與臥室之
間的走道如何安排?不設(shè)過道又如何?……這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案,不可能有經(jīng)典的、最好的方案,而只能通過對目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查訪問來了解客戶的真實需求,并結(jié)合項目的實際情況統(tǒng)籌安排。客廳與餐廳的連接也是個問題。我們在南方看到多數(shù)都是直接聯(lián)通,而在大連市場,好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯開。連通會使整個廳顯得開闊、通透一些;錯開或隔斷則功能分區(qū)更清楚細(xì)致一些、小餐廳的氣氛要雅致一些,但通風(fēng)性差一些,面積利用率也將打點折扣。
玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時間較晚,是伴隨著“三大(廳、廚、衛(wèi))一小(臥)”、功能分區(qū)等居住觀念而進入普通人家的,并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。但其真實價值、其存在的必要性仍為許多消費者懷疑,因而設(shè)置與否也需謹(jǐn)慎調(diào)查。
關(guān)于客廳,我們在這里更想提請發(fā)展商注意的是隨著對消費者的進一步細(xì)分及細(xì)分后消費者個性化需求,是否應(yīng)重新界定客廳功能進而從根本上改變我們的設(shè)計思路?
對于時尚、前衛(wèi)、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群SOHO的年輕一代新人類們,也許并不希望客廳仍然只是個標(biāo)準(zhǔn)模子里出來的方盒子,有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分IT人士的生存需要,現(xiàn)在仍處設(shè)計階段的房子,在決定一房一廳、兩房一(二)廳的布局時,恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。
客廳能開PARTY跳舞嗎?客廳能不考慮擺放電視機嗎?客廳能是小酒巴嗎?客廳能是茶藝館嗎?
凡此種種,或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要,但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。
主臥
我們都知道,在單位福利房一統(tǒng)天下的年代,即使在三居室以上的戶型中,各臥室盡管有大小之分,但主次關(guān)系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現(xiàn),堪稱是戶型設(shè)計思想中革命性的突破之一。
主臥的出現(xiàn),使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性,減少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾,增添了生活情趣,因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。
主臥的出現(xiàn),還極大地滿足了購房者的心理需求:擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一,而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。
主臥設(shè)計的要點如下:
衛(wèi)生間:我們在大連仍能看到有些項目的三房仍只有一個衛(wèi)生間,這顯然是沒有較好地理解消費者的需求。主臥一定要有獨立衛(wèi)生間!不僅如此,主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大,功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、座便器外,還應(yīng)根據(jù)項目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。
位置:獨立性、私密性是主臥的主要要求,現(xiàn)在的建筑設(shè)計師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了——盡量遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳,如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部分。但與此同時,我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置,可門卻直接對著客廳,整個就是自相矛盾。更有甚者,有一個項目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰,這就讓人匪夷所思了!除私密性外,朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時必須考慮的重要因素,主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。
面積:主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些,但舒適是有“度”的,因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費(購買款、管理費),二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。以我們的調(diào)查,目前深圳等地消費者普遍希望的主臥面積在18平方米左右,北方消費者的需求相對大些,平均值在25——30平方米左右。
窗戶:客戶的功能有三:采光、通風(fēng)、眺望。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào),也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬;無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人,它也不能代替輕靈、和諧的自然風(fēng);無論電視節(jié)目有何等精彩,它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此低臺、大窗、凸窗(或曰飄窗)甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。而在深圳,轉(zhuǎn)角窗(將垂直的面對景觀的兩堵墻都設(shè)計為透明玻璃窗)、弧形落地窗也已被大量運用。
輔助功能:在目前的住宅市場中,不少設(shè)計師在處理大面積戶型時,常簡單地將每一個房間按比例放大就算了事,其實這是一種非常嚴(yán)重的浪費,我們認(rèn)為可行的方法應(yīng)該是將功能進一步細(xì)分,如在主臥中就可考慮設(shè)置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間,可以考慮設(shè)置背景音樂系統(tǒng)等。
廚房
我們關(guān)于廚房的想法可集中歸結(jié)為三個方面:廚房在戶型中的位置;如何提高廚房的舒適度;廚房設(shè)計的創(chuàng)新性想法。
位置:南方氣候炎熱,所以南方的房子特別強調(diào)通風(fēng)順暢、希望廳里有“串堂風(fēng)”;北方冬天漫長,所以北方的房子特別講究南北朝向。這就決定了南北方的消費者在廚房的位置上有著明顯不同的需求:南方的廚房多位于客廳或餐廳的一
側(cè),而北方的廚房多位于廳的北端。但不管南方北方,我們認(rèn)為只要是平面戶型,在規(guī)劃設(shè)計廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一:1、廚房是家居生活中最主要的污染源,噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此,因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳,盡量避免拎著菜穿過客廳,也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進戶門;2、廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地,因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮,廚房應(yīng)與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進入衛(wèi)生間的設(shè)計都不太符合人居習(xí)慣。舒適度:事實上,自“大廚房”的觀念與抽排油煙機一起進入普通中國人家庭后,就已經(jīng)使廚房從大汗淋漓、油煙滾滾的戰(zhàn)場開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺轉(zhuǎn)變,從而大大提高了家庭主婦主男們工作的舒適度。以我們的觀察,無論南北方,目前多數(shù)廚房的面積在6—7平方米左右,但我們認(rèn)為,在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調(diào)中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細(xì)的今天,廚房的面積還將進一步擴大。隨著人們生活節(jié)奏的加快,我們還應(yīng)該在深入研究國人烹飪習(xí)慣的基礎(chǔ)上將廚房設(shè)計得更科學(xué)、更合理,更符合人們的廚房作業(yè)的流程:在洗、切、炒的流程中,L型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節(jié)省時間、提高效率,降低勞動強度;整體廚房由于能使物品各歸其位,不僅能提高空間利用效率、減少死角,而且更方便清潔,改善衛(wèi)生狀況;我們還認(rèn)為,現(xiàn)在已經(jīng)到了將廚房功能細(xì)分為清洗加工區(qū)和烹飪區(qū)的時候,如此一來既可最大程度地降低油煙污染,又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬松愜意的空間進行,不僅大大提高了舒適度,對鼓勵“另一半”幫忙、打下手也大有好處,可為平淡的居家生活增添許多情趣。
創(chuàng)新:在此我們想提出兩點創(chuàng)新性想法,一是在200平方米以上的戶型中設(shè)立單獨的早餐室,二是設(shè)置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。早餐室在歐美國家十分普遍,隨著生活形態(tài)的改變和人們餐飲習(xí)慣的轉(zhuǎn)變,在部分大戶型中不妨一試。在我們見過的一些例子中,從抽排油煙機的技術(shù)角度來看,將廚房完全敞開一點問題沒有,而開放式廚房的好處不言自明——不僅極大地拓寬了工作面積,而且能一邊擇菜洗菜切菜一邊聽音樂、看電視,任務(wù)較重時更可發(fā)動全家人一起動手幫忙,真正讓炒菜成為一種生活的輕松甚至一種享受。
洗手間的問題
中國菜肴之香、之精美舉世聞名,與此同時中國的廁所之臭、之簡陋也“享譽全球”。這種只重“進口”而對“出口”漠不關(guān)心的現(xiàn)象似乎為中國傳統(tǒng)文化中所獨有。
長久以來,廁所在中國另有一別稱——“茅房”,由此可見其在戶型中的地位低下、不受重視。就是解放后,城市里大量修建的火柴盒房子里,也還有相當(dāng)多沒有單獨的廁所。因此自80年代隨著經(jīng)濟發(fā)展對改善居住條件日益關(guān)注以來,我們經(jīng)歷了追求每戶有獨立洗手間、有坐式抽水馬桶、增加實用面積、追求二個甚至三個以上洗手間等幾個階段。但受傳統(tǒng)文化根深蒂固的影響,目前的洗手間設(shè)計中仍存在諸多亟待解決的問題:
(1)仍有人將洗手間搞得暗無天日,白天需開燈,余臭長年不絕,且陰森潮濕,讓細(xì)菌們大量繁殖、活得自在。
(2)空間面積絕對不足,一些發(fā)展同將其作為輔助功能,面積壓縮得很小,在一些小戶型中其面積仍在4平方米以下。
(3)設(shè)備水平極低,用于配置洗衣機、熱水器、電吹風(fēng)、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒有。
(4)標(biāo)準(zhǔn)化程度低,施工質(zhì)量差。管線配置雜亂無章,影響美觀和使用,下水道容易堵塞。
(5)缺乏從用戶出發(fā)、為用戶著想的理念而只圖設(shè)計簡單、施工方便——洗手間是管線集中的地方,長期以來都以明管配置,為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死角,既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。
(6)穿過廚房進入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設(shè)計仍有所見,而公共洗手間的門直接開向客廳的更比比皆是。
(7)重數(shù)量不重質(zhì)量。在規(guī)劃設(shè)計階段討論的重點經(jīng)常是設(shè)計幾個洗手間,而基本不討論洗手間的具體 設(shè)計細(xì)節(jié)。
(8)重面積不重功能布局。在廣告中、在現(xiàn)場銷售人員的介紹中,一般都會突出強調(diào)洗手間的面積,幾乎沒有人在意不同特征消費者對洗手間功能分布的差異化要求。
(9)重裝修標(biāo)準(zhǔn)不重基本功能配套。裝修標(biāo)準(zhǔn)在時下的洗手間設(shè)計中已是討論的重點之一,但發(fā)展商、設(shè)計人員、營銷人員似乎都有意無意地忽略了洗手間功能設(shè)施的研究。
(10)重主臥洗手間不重公共洗手間。或許是由于買家主要使用的是主臥,因而從營銷的角度,主臥洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動,而公共洗手間則多數(shù)因陋就簡,關(guān)心者甚少。事實上從使用角度看,利用率更高的還是公共洗手間,并沒有理由對其漠然視之。
(11)重大戶型洗手間設(shè)計不重小戶型洗手間設(shè)計。這實在有南轅北轍的嫌疑:購買大戶型者多為實力派人士,一般都將重新設(shè)計裝修,不用操心太多;而小戶型買家多為工薪階層,資金、時間相對較緊,因而更渴望發(fā)展商仔細(xì)琢磨能提供能一次到位的設(shè)計和裝修。
(12)我們在大連還看到過座便器正對洗手間門的戶型,這是永遠(yuǎn)不能原諒的設(shè)計錯誤。上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是,出現(xiàn)這些問題的其根源在于發(fā)展商和設(shè)計人員仍在用舊觀念處理新住宅:仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難地,而沒有想到其應(yīng)該是業(yè)主重要的享受區(qū)。
事實上,現(xiàn)代住宅的洗手間是一組空間,這組空間圍繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動而展開。(目前深圳地產(chǎn)界對洗衣機是否應(yīng)進入洗手間存在爭議,擁護者認(rèn)為洗衣與其他活動一樣屬于“水性”活動,理應(yīng)集中,順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便,另外從接、排水管道的設(shè)置利用考慮,也應(yīng)進入洗手間;反對者認(rèn)為洗衣機與洗手間功能難以協(xié)調(diào),而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達(dá)晾曬陽臺也有諸多不便(即使有干衣功能),洗衣機應(yīng)設(shè)于晾衣陽臺附近。)拋開洗衣機問題,要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項功能,使用面積不應(yīng)少于6平方米,否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜,為業(yè)主帶來使用中的互相干擾和不便。由于不同購房目的及需求差異,目前消費者希望的洗手間面積集中于6——7平方米和10——12平方米兩個區(qū)間,發(fā)展商因根據(jù)項目定位作恰當(dāng)選擇。
洗手間是家居生活中的集中用水地,因而也是最容易出現(xiàn)潮濕陰涼,從而滋生細(xì)菌病毒的地方,因而其采光通風(fēng)特別重要。盡管可以人工排風(fēng)、盡管可以用電發(fā)光,但無論從能源利用角度還是人們對自然風(fēng)、太陽光天然的親近感,洗手間都應(yīng)該做到寬敞明亮,通風(fēng)順暢,如能引入西曬,就更理想了。另外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型布局,上推式窗戶是最適合洗手間的。
根據(jù)新的《住宅設(shè)計規(guī)范》征求意見稿提議,80平方米以上住宅均應(yīng)至少設(shè)計兩個洗手間,因此主臥是否應(yīng)設(shè)計洗手間的問題已無需討論,需強調(diào)的是主臥洗手間的面積應(yīng)大于公共洗手間。
公共洗手間通常不是業(yè)主裝修的重點,因此由發(fā)展商提供統(tǒng)一裝修較為合理,但應(yīng)注意地面、浴具、衛(wèi)具、墻壁、天花板及其他用具應(yīng)協(xié)調(diào)色彩、保持潔凈、清爽的感覺。
冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴,泡在自家的浴缸里必將成為北方地區(qū)生活的主流,因此浴缸在洗手間里不可或缺,尤其是主臥洗手間。在一次對年輕人“理想生活”的調(diào)查中,不少人就選擇了“泡在三角形大浴缸里,邊泡澡放松邊給朋友打電話”,認(rèn)為這是極現(xiàn)代、極浪漫的感覺。
三角形浴缸比長方形浴缸更節(jié)省空間,這也值得發(fā)展商注意。
長方形洗手間的寬度不能太窄,否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。而影響用具布局的主要因素是開門方向,因此推拉門是值得考慮的設(shè)計。
為安全起見,管道煤氣和燃?xì)鉄崴鲬?yīng)盡可能設(shè)計在洗手間之外。最近深圳即有一樓盤將燃?xì)鉄崴鹘y(tǒng)一安排在陽臺上,大受客戶歡迎,預(yù)計類似概念將迅速得到普及。
……
只要真正心存“以人為本”的想法,真正想讓洗手間成為業(yè)主的享受空間,您也一定還能發(fā)現(xiàn)許多改善洗手間設(shè)計的方式方法。
陽臺
在一套住宅里,陽臺應(yīng)該是最具浪漫情調(diào)的地方,因為這里有廣角度的視界可看青山綠水、生機滿園、可看繁華都市、滿天星斗;這里有不歇的風(fēng)兒帶來春夏的涼爽;有充足的陽光溫暖冬天。這是別的空間所無法比擬的開揚、舒暢、心緒飛揚。但在以前室內(nèi)是緊巴巴的面積、室外是水泥沙土地面的居住條件下,陽臺也就被不少人家封閉起來,并被改造成一間小臥室或雜物堆放地,失去了其與自然交流的天性。
近年來,隨著居住條件的大大改善,人們對住宅產(chǎn)品功能、品味需求的不斷高升,不僅陽臺的基本面貌、基本功能得到恢復(fù),而且得到很大的發(fā)展,在設(shè)計上不斷出新出彩。
雙陽臺:目前在設(shè)計雙陽臺時,有兩種不同的思路。一種是強調(diào)通風(fēng),將兩個陽臺分置于廳(客廳+餐廳)的兩端;另一種注重實用,將北向陽臺與廚房相連,便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。
內(nèi)陽臺:即將陽臺整體納入室內(nèi),使其成為廳的自然延伸,因而也可看作是封閉式陽臺的一種升級。內(nèi)陽臺的好處是可以免除風(fēng)沙灰塵的侵?jǐn)_(只要我們的城市仍處于高速擴張的階段仍是大工地,只要生態(tài)環(huán)境沒有根本性轉(zhuǎn)變,風(fēng)沙灰塵侵?jǐn)_就會在較長時間內(nèi)成為影響我們生活質(zhì)量重要因素),另外如能以大幅的落地玻璃代替墻體,不僅可引入充足陽光,而且視線也極為開闊,往客廳一站,外面的世界近在眼前,似乎與房間連成了一體,讓人有一種空蕩而博大的感覺。內(nèi)陽臺特別適合北方地區(qū),北京現(xiàn)代城是這方面的典型代表。
觀景陽臺:海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園……優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情,增加樓盤的附加價值,面對某一特殊景觀的“觀景陽臺”也就應(yīng)運而生。觀景陽臺不僅強調(diào)人看景,而且應(yīng)做到陽臺與景觀的交流、對話,陽臺融入景觀,因而不僅需要上佳的角度,而且需要較大的面積。
景觀陽臺:陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素,因而如何讓陽臺
自身也成為一種景觀,是建筑設(shè)計必要的追求。在近十余年來全國各地開發(fā)的商品房中,基本都摒棄了“兵營住宅”時代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。代表著古今中外各種不同建筑風(fēng)格的建筑符號都被或貼切或生硬地運用到陽臺上來了,陽臺造型也一改過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形,材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等,色彩更是五彩繽紛,確實使陽臺“成為了都市里一道亮麗的風(fēng)景”。特殊功能陽臺:近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中,設(shè)計師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、室內(nèi)空間的利用率及視覺清爽等角度出發(fā),還在背陽面特別設(shè)置一個3、4平方米的小陽臺,主要用于安置空調(diào)主機、燃?xì)鉄崴鞯?深受住戶歡迎。
戶型設(shè)計趨勢
拉拉雜雜說了這么許多,目的有二:希望發(fā)展商能通過科學(xué)的、人性化的戶型設(shè)計更快更好地實現(xiàn)市場目標(biāo),希望消費者能得到真正契合自己需要的心水戶型。
市場是鮮活的、不斷變化的,因此戶型設(shè)計需要不斷調(diào)整創(chuàng)新;市場變化是漸進的,有規(guī)律可循的,因此所有調(diào)整創(chuàng)新都必須緊扣市場發(fā)展趨勢。
1、住宅戶型日益多樣性
除了面積大小的多檔次外,為不同家庭結(jié)構(gòu)、不同消費階段而設(shè)計的戶型應(yīng)有區(qū)別:服務(wù)于“核心家庭”的戶型應(yīng)該精致小巧,服務(wù)于“兩代居”家庭的戶型應(yīng)該優(yōu)雅浪漫,為三代同堂家庭提供的住宅則應(yīng)該溫馨親切。
以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點,但錯層的牢固性、抗震能力如何尚有疑問。
在結(jié)構(gòu)上,大開間、輕型框架結(jié)構(gòu)、支撐體住宅等適應(yīng)性開放式住宅是大勢所趨。
2、擴大住宅的適應(yīng)性和選擇性
最新模式是“兩次設(shè)計”,即第一次由建筑師設(shè)計帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生間和陽臺的框架住宅,第二次是由住戶根據(jù)各自不同的生活習(xí)慣和各時期不同的生活需要參與設(shè)計,主要內(nèi)容為室內(nèi)裝修與選用不同類型尺寸的定型產(chǎn)品,如輕質(zhì)隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈活空間分隔。
3、改善廚房、衛(wèi)生間功能質(zhì)量
廚房、衛(wèi)生間面積小、設(shè)計粗糙、設(shè)備簡陋是目前住宅的普遍性問題。從發(fā)展趨勢來看,在小面積的住宅中,提倡餐廚式(DK型)廚房,并以此作為住宅空間組織的中心重疊使用,可充分利用空間,改善廚房環(huán)境,增加家庭團聚的氣氛。而在大面積住宅中,開放性廚房應(yīng)該前景看好。
戶型設(shè)計中極重要的一條原則是清污分離。主要指用水和非用水空間的分離,提倡用水空間的相對集中。目前,衛(wèi)生間、廚房已從只有上下水道發(fā)展到了給水、排水、熱水、煤氣、通風(fēng)管道和暖氣管道六種設(shè)備管線,隨著節(jié)水需要,還可能增設(shè)中水管道。因此應(yīng)盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶,力爭讓住戶自己能不費力且安全地接上水、排水等,并順應(yīng)家庭使用衛(wèi)生潔具功能(如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、凈身盆),廚房設(shè)備如洗碗機、消毒柜、微波爐的要求,提高人們的居住水平。
4、最大限度利用面積空間
目前在一些地區(qū),為了實現(xiàn)功能分區(qū),有單純將住宅面積放大的問題,我們認(rèn)為并不可取,一是增加面積必然增加購房者的負(fù)擔(dān),二是浪費土地資源。理想的做法應(yīng)是通過精心設(shè)計爭取更高更多有用空間,如立體化,如在墻體上為家具預(yù)留嵌入式空間等,從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下,通過精心構(gòu)思,巧妙利用空間。
5、通過多種途徑節(jié)能、節(jié)水
從節(jié)能途徑來看,設(shè)計不但要考慮屋面、墻體,還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱環(huán)節(jié)。結(jié)合改善居住環(huán)境條件,解決隔熱、保溫和自然通風(fēng)的問題。具體技術(shù)上可以采用節(jié)水型設(shè)備和利用太陽能技術(shù),如節(jié)水型便器中水的利用等;配置適用于住宅的節(jié)電照明燈具等。
在戶型處理過程中即縝密地考慮節(jié)能是目前被廣泛忽略的,但必將是今后的大趨勢。
篇2：樓盤建筑模型設(shè)計制作合同(增加樓體及戶型)
房地產(chǎn)模型設(shè)計制作合同(增加樓體及戶型)
委托方(甲方):*市*集團有限公司
受托方(乙方):廣州市KM建筑模型有限公司
甲方委托乙方制作建筑模型,乙方接受該委托。甲乙雙方依照《中華人民共和國合同法》、《廣告管理條例》及有關(guān)法律,本著平等自愿、公平互利、誠實信用的原則,經(jīng)過雙方就本模型設(shè)計制作項目充分協(xié)商,訂立以下合同條款,雙方保證嚴(yán)格遵照履行。
一、項目名稱:**項目模型增加樓體及戶型模型
二、制作比例及尺寸:(制作方案詳見附件)
1、在原有總體模型上增加1座、2座、11座、12座(共7棟建筑)采用實體制作
2、在原模型上增加2套平層戶型:1:25;沙盤尺寸:800mm×800mm;采用實體制作
三、合同費用及付款方式:
1、總造價:人民幣￥ 28000 元正(大寫: 貳萬捌仟圓整)(含設(shè)計制作費用、材料費、底座價、稅金、一次性運輸費、差旅費、維護費等全部費用),在制作過程中如甲方提出進行局部細(xì)微的修改,乙方應(yīng)按甲方要求進行且不收取費用。大面積的修改由雙方確認(rèn)修改工作量,確認(rèn)后支付相應(yīng)的修改費用。
2、付款方式:
(1)簽訂合同后七日內(nèi)乙方收取總造價的40%作為預(yù)付款,模型制作完成甲方在廣州驗收合格后由乙方運至現(xiàn)場安裝完畢后支付余下總造價的55%,剩余5%為維護費用和質(zhì)保金,m.dewk.cn在質(zhì)保期滿無質(zhì)量問題予以返還。
(2)乙方收款前應(yīng)按甲方財務(wù)要求提供合法有效的發(fā)票,否則甲方有權(quán)拒付款項,甲方通過銀行轉(zhuǎn)帳或支票的方式予以支付;
(3)因甲方需求分多次安裝,乙方應(yīng)予以配合,甲方應(yīng)支付相應(yīng)的交通費及運輸費用。
(4)乙方完成制作安裝后甲方需進行布展、調(diào)整等工作時,乙方不得拒絕,甲方負(fù)責(zé)乙方安裝人員的車費、人工費及食宿費用,乙方應(yīng)出具相應(yīng)合理的票據(jù)給甲方,經(jīng)甲方審核合格,方可報銷。
四、模型制作工期及保修期:
1、模型制作和安裝工期:25天,工期應(yīng)從乙方收到甲方合同預(yù)付款及圖紙之第二日起計。
五、雙方責(zé)任:
1、甲方責(zé)任:
(1)向乙方提供與制作該模型相關(guān)的資料及圖紙;
(2)提供必要的協(xié)助義務(wù):建筑外立面定色、分色、圖紙的及時提供及其它乙方要求甲方配合的事宜;
(3)應(yīng)按照本合同約定之"付款方式"支付各期款項;
(4)如因甲方原因?qū)е虏糠帜Ｐ臀茨馨磿r完成的,甲方須于工期屆滿之日起十五天內(nèi)補充相關(guān)資料或于工期屆滿之日起十五天內(nèi)明確處理方案。
(5)如甲方擅自提前解除本合同或拒絕驗收建筑模型成品的,乙方所收甲方之預(yù)付款不予退回并且甲方仍須繼續(xù)向乙方付清余下制作費;
(6)模型成品經(jīng)甲方驗收合格,因甲方原因未能按約定時間收貨的,甲方須先付清所有款項后再暫時將模型成品堆放在乙方現(xiàn)場,如堆放時間超過30日的,乙方有權(quán)向甲方收取相應(yīng)的堆場費;
(6)無故拒絕接收模型,應(yīng)當(dāng)賠償乙方因此造成的損失與運輸費用;
2、 乙方責(zé)任:
(1)必須按甲方要求按時按質(zhì)按量完成建筑模型成品的制作工作;
(2)在制作過程中,對于模型規(guī)格、質(zhì)量、技術(shù)、效果、需嚴(yán)格按照甲方認(rèn)可的方案進行制作,做到局部精細(xì)、整體和諧、層次分明、布局合理、色彩協(xié)調(diào)。
(3)應(yīng)對甲方提供的模型圖紙資料負(fù)責(zé)保密,并對模型尺寸和技術(shù)要求不隨意變動。如模型不符合甲方的設(shè)計制作要求,或未經(jīng)甲方同意進行變動,甲方有權(quán)拒收模型,乙方應(yīng)賠償由此造成的損失。
六、制作安裝程序
1、本合同簽訂之日起3天內(nèi)(已包含在總工期內(nèi)),乙方應(yīng)按本合同的具體要求,向甲方出具模型制作安裝計劃書,經(jīng)甲方審核批準(zhǔn)后,乙方方可開始制作,在制作過程中乙方應(yīng)和甲方充分溝通,聽取甲方關(guān)于制作的意見;甲方應(yīng)指定專人對模型的制作項目進行簽署及確認(rèn)工作,避免多頭指揮,延誤工作進度。
2、在制作過程中,乙方應(yīng)對甲方的檢查提供方便,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應(yīng)予以修改,直到滿意為止;
3、模型制作初步完成,乙方應(yīng)通知甲方參與驗收,如甲方對乙方的制作不滿意,乙方應(yīng)按甲方要求進行修改。
4、雙方根據(jù)合同的約定和安裝計劃書進行驗收,經(jīng)驗收合格,方可進行安裝。
篇3：小戶型概念推廣形象包裝
小戶型概念推廣及形象包裝
1、小戶型物業(yè)營銷特點
1) 小戶型營銷更加注重概念的運用和形象的塑造
相對于其他物業(yè)類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業(yè)特點決定的，小戶型物業(yè)面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進，易于接受新概念、新思想、同時也喜歡新事物的沖擊。
因而，小戶型物業(yè)的營銷顯得十分奪目，經(jīng)常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區(qū)、易構(gòu)空間、蘋果社區(qū)、蜂鳥社區(qū)、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強烈的沖擊感。
從包裝來看，炫目的色彩、大量時尚元素的運用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。
2) 小戶型營銷的手法更加多元化，也更易創(chuàng)新
概念演繹：小戶型大多會演繹某個概念作為形象的支撐和社會的關(guān)注點
主題活動：組織網(wǎng)絡(luò)文學(xué)征集大賽
支付方式：零首付等
名人走秀 ：崔永元實話實說皇庭世紀(jì)的開盤、中國女排東方都會的走秀。等等。
3) 小戶型營銷更加注重文化營銷
營銷打出"文化牌"，當(dāng)?shù)囟魏蛢r格不再成為樓市競爭的惟一因素的時候，文化營銷的塑造成為一道亮麗風(fēng)景。如果說在整體的市場容量和市場影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營銷上，小戶型的營銷卻是當(dāng)之無愧的最為引人注目的現(xiàn)象之一。相對一些大戶型項目客戶組成復(fù)雜，小戶型的目標(biāo)客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領(lǐng)，志趣相近，積極向上。而現(xiàn)代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。
這種特點使得小戶型項目在營銷過程中，可以更好的利用文化的力量來抓住目標(biāo)客戶。因而更多的利用文化營銷的力量，包括各種晚會、時尚表演在小戶型社區(qū)具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。
2、小戶型營銷推廣概念解析
小戶型尤其注重概念推廣，制造市場熱點、樹立市場形象，提升物業(yè)價值，吸引市場注意力。
1) 小戶型推廣概念
概念 基本特征 代表樓盤
Studio 小空間個性化辦公、居住 財富廣場B棟、歐陸經(jīng)典
SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO
Loft LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層沒有內(nèi)墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號
Solo 精準(zhǔn)居住空間、原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都
Montage 以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇
MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動、辦公、居住 。
Condo 功能延展；國際condo標(biāo)準(zhǔn)的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽天下
2) 小戶型推廣概念案例
STUDIO --財富廣場-B
STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對中小型服務(wù)企業(yè)-- "發(fā)展中企業(yè)"；相對于寫字樓面積更小；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計；共享一流資源，包括共享律師、共享會計師、共享秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊；商住兩用等。
消費群體：STUDIO的消費群體，是所謂的"發(fā)展中公司"，這些公司一般的規(guī)模在10 人以下，尚未形成強大的經(jīng)濟支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。此類公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠"腦力"經(jīng)營。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計(包括網(wǎng)頁設(shè)計)等新興行業(yè)。
典型案例：財富廣場B棟。財富廣場根據(jù)后工業(yè)時代無限事業(yè)空間（OPEN HOUSE）項目形象定位，項目在推廣中的主題演變?yōu)?整體：國際商務(wù)窗口 深圳財富門戶；B棟：國際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務(wù)整體形象面市，統(tǒng)一形象，整體推廣；后續(xù)根據(jù)A,B棟的實際市場表現(xiàn)，調(diào)整B棟形象為國際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識型公司（小型辦公），關(guān)注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場表現(xiàn)/客戶認(rèn)同是：深圳商務(wù)銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業(yè)、提升企業(yè)形象，一步到位的選擇。
SOHO --建外SOHO
SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風(fēng)情獨特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。
典型個案：建外SOHO，位于長安街上，國貿(mào)中心正對面，是北京的商業(yè)心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長約760米），總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所。
LOFT --嘉銘桐城和金谷1號
LOFT概念：英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發(fā)源于六七十年代美國紐約的建筑，逐漸演化成為一種時尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。
消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT的消費群體，甚至包括一些IT企業(yè)。
典型個案： 嘉銘桐城位于亞運村北苑路以東，地處新圈定的"奧運村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺三方共同興建、緊鄰中心市區(qū)的多功能高爾夫球場；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國際知名設(shè)計公司---加拿大B+H國際建筑事務(wù)所大師之作。300米長的天然梧桐大道，社區(qū)最集中、最富有藝術(shù)氣息的文化休閑走廊，此刻
、即使不在法國你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實在嘉銘。桐城無論是林陰大道、還是會所概念下的文化體育設(shè)施或個性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。SOLO --時代SOLO
概念：原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。
消費群體：SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。共同點是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。
典型個案："時代SOLO"地處崇外大街新世界商場西側(cè)，為崇文門新世界商圈的核心區(qū)域。以新世界百貨，新世界萬怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂設(shè)施組成了成熟完善、商務(wù)氣氛濃厚的新世界商圈。"時代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時也肩負(fù)著溝通兩個商圈的責(zé)任。周邊：商圈核心區(qū)商務(wù)氣氛濃厚，周邊被*廣場、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務(wù)區(qū)。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售。可以以銷售戶型為基礎(chǔ)自由組合，可大可小，可進可退。配合精準(zhǔn)辦公室所推出的"精英商務(wù)"辦公服務(wù)模式，將公司日常事務(wù)性工作全部剝離出來，連同財務(wù)、法律等服務(wù)由"精英商務(wù)"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產(chǎn)投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務(wù)中脫離出來。
蒙太奇(montage) --空間蒙太奇
蒙太奇(montage)屬設(shè)計原理。最突出的特點是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內(nèi)無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對戶內(nèi)的格局不滿或更進一步，想實現(xiàn)戶與戶之間的合并，不管你對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實現(xiàn)。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做。
典型個案："空間蒙太奇"是現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)技術(shù)的革命；大跨度預(yù)應(yīng)力樓板技術(shù)的使用；使樓內(nèi)的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態(tài)的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。
Condo--麗陽天下
Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發(fā)展起來的一種新興物業(yè)形式，首先在美國立法建造；"任何集合式的社區(qū)，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡易、方便，除了一般性的休閑設(shè)施外，更有加入餐廳、購物中心、娛樂設(shè)備等，有些更提供退休老人照護服務(wù)，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。
事實上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區(qū)都是condo。時至今日，在美國condo已發(fā)展為一種高級商務(wù)公寓，主要用于投資，相當(dāng)于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發(fā)展變遷的過程中在物業(yè)的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導(dǎo)的精神。
典型個案：麗陽天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學(xué)。項目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業(yè)裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項目毗鄰中心區(qū)，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當(dāng)方便。