談?wù)劜僮髦懈邫n區(qū)縣（樓盤）項(xiàng)目的心得

　　隨著外來(lái)開發(fā)商增多、大盤、品牌時(shí)代的到來(lái)，主城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來(lái)越激烈，中小開發(fā)商紛紛爭(zhēng)奪郊縣蛋糕，而我們代理商也追隨到了二、三級(jí)市場(chǎng)。本人曾操作過一中高檔區(qū)縣項(xiàng)目，在這里說(shuō)說(shuō)自己做中高端區(qū)縣項(xiàng)目的心得，大家多提意見，一起探討。

　　一、關(guān)于進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)的包裝及知名度的打開（包裝要大氣、強(qiáng)勢(shì)，能彰顯KFS實(shí)力，吸引關(guān)注。身價(jià)是你喊出來(lái)的，造出來(lái)的。

　　1、自己紅線內(nèi)圍墻外圍作“燈箱廣告”（此燈箱非常規(guī)燈箱，實(shí)則一根桿，桿中上端左右做廣告牌,，夜間不用亮），自己的地塊只需付出制作費(fèi)。

　　2、圍墻及圍墻廣告圍住凌亂的工地現(xiàn)場(chǎng)，大門處圍墻廣告做入口景觀效果圖。（通往高檔景觀住宅區(qū)之路）

　　3、租用干凈拱門、氣柱長(zhǎng)期放置。

　　4、戶外效果并不是太明顯。如要考慮戶外，則考慮進(jìn)城必經(jīng)地、中心區(qū)一語(yǔ)中的的廣告語(yǔ)：如××晚會(huì)；零首付。。。。

　　5、如條件允許，先期在外圍做一部分樣板景觀。提議最好種植大顆、名貴的樹種，如榕樹，而不是小樹加草坪。當(dāng)然，這在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就必須考慮，要做到一致。

　　二、前期宣傳：

　　1、在人流集中地長(zhǎng)期放置兩個(gè)星期的宣傳展板同時(shí)派發(fā)DM單，期間最好有兩種不同的宣傳主題，強(qiáng)調(diào)的東西不要太多，要主題突出，如第一周：×××地產(chǎn)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，或××強(qiáng)勢(shì)登陸等，配以景觀效果圖、售房熱線。。。。。第二周：對(duì)即將展開的推廣進(jìn)行宣傳，如××日在×××奉上×××晚會(huì)，并公布優(yōu)惠（關(guān)于優(yōu)惠稍后會(huì)有提到）。

　　2、選擇當(dāng)?shù)厝肆髯顬榧兄兀鲆淮无Z動(dòng)的亮相文藝晚會(huì)（邀請(qǐng)政界要人講話，利于政府之力樹立良好形象），活動(dòng)一定要雅俗共賞。并提前一到兩個(gè)星期在人流集中地通過展板作宣傳，吸引關(guān)注。活動(dòng)越熱烈，人們對(duì)活動(dòng)本身的關(guān)注便越強(qiáng)，所以現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)DM單必不可少，只要有東西拿，他們一定感興趣，這在不發(fā)達(dá)的二三級(jí)市場(chǎng)體現(xiàn)的更為明顯，通過DM單派發(fā)及展板展示能迅速的打開知名度。當(dāng)然，這些人也許大部分不是你的目標(biāo)客戶，但你目前需要的是在更為廣泛的人群中獲得認(rèn)識(shí)，通過他們的口去告訴更多的人。有更多的人知道，將會(huì)為你贏得更多的來(lái)訪客戶。

　　3、新聞中投播形象廣告會(huì)讓你收到較好的效果，如果你的客戶是對(duì)本地新聞?shì)^為關(guān)注的人群的話。如醫(yī)生、教師、公務(wù)員、生意人。。。。（而這一種宣傳形式及方式的選擇則主要針對(duì)目標(biāo)客戶）

　　4、不定期通過電視專題廣告匯報(bào)你的工程進(jìn)度及當(dāng)期宣傳重點(diǎn)，大型的文藝晚會(huì)后，不會(huì)就斷了線，一定要把握好延續(xù)性。

　　三、關(guān)于價(jià)格面世前優(yōu)惠，誠(chéng)意金（前提：前期宣傳要把握好大氣、有實(shí)力的形象，要讓購(gòu)買者有信心。）

　　1、人們都有求實(shí)惠的心理，特別的考慮精細(xì)的女人們。如準(zhǔn)備放300套房屋出來(lái)，排位80名以前的享受5000前優(yōu)惠，排名81—150享受3000元，排名150—200名享受2000元優(yōu)惠。只要你前期感覺造的足，客戶信心較好，此時(shí)的優(yōu)惠在他們心中并非降價(jià)。

　　2、同時(shí)，你的誠(chéng)意金要少，如500元即可，可轉(zhuǎn)讓、可退。優(yōu)惠及誠(chéng)意金的目的是留住更多的客戶等待你的開盤，而不是早早的去別處購(gòu)買了。等他日價(jià)格出來(lái)了，選了房就不能退了。

　　而花500元就可以買到這么大份額的優(yōu)惠，會(huì)讓你交納誠(chéng)意金的客戶較多。選房當(dāng)日的人越多，現(xiàn)場(chǎng)越熱烈，則越會(huì)刺激更多的人下定。

　　四、關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、關(guān)于其影響到的價(jià)格

　　如果當(dāng)?shù)乜蛻裟軌蚪邮苄「邔樱敲匆脖厝荒芙邮芨邔印Ｍ瑯拥牡貕K，你一定要爭(zhēng)取較高的容積率，建設(shè)人口密度高，但建筑密度低的住宅。同樣的地塊，更多的可售面積會(huì)為贏得售價(jià)可比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低100—200元的空間。在區(qū)縣，中高端樓盤，價(jià)格還是第一位的。

　　其實(shí)就是主城前兩年走過的路線，隨著區(qū)縣開發(fā)腳步的越來(lái)越快，價(jià)格會(huì)高出人們通常認(rèn)為的心理價(jià)位（本項(xiàng)目所在市場(chǎng)，初期進(jìn)入時(shí)人們買四五百元一平的房子，而現(xiàn)在，價(jià)格已經(jīng)是1300---1400了），所以說(shuō)，你要有較高的容積率，要有大中結(jié)合的戶型，同時(shí)，戶型要多變，如空中院館、入戶花園、衣帽間。。。。

　　五、談?wù)勚泻笃谕茝V

　　區(qū)縣區(qū)別于發(fā)達(dá)主城還是一個(gè)很大的特點(diǎn)，就是主城的人們來(lái)自于五湖四海，互不認(rèn)識(shí)的居多。而在區(qū)縣，人們有固定的鄰里關(guān)系，親友關(guān)系。所以說(shuō)，真正的口碑傳播、老帶新最好操作的便是二級(jí)城市，也會(huì)讓你嘗透甜頭。

　　本項(xiàng)目在選房后，熱銷后，積累的客戶是越來(lái)越多，我們針對(duì)他們做了三到四次鄰里活動(dòng)，包括出游，小區(qū)綠化、泳池面世后的社區(qū)內(nèi)活動(dòng)，包括篝火晚會(huì)等形式。是屢試不爽，每次活動(dòng)第二、三天或當(dāng)周都能有平均每天6套左右的成交，這在平時(shí)，是沒有的。這一是口碑宣傳的作用，二是其他消費(fèi)者信心增足的作用。人們發(fā)現(xiàn)：除了他買的產(chǎn)品，他得到了更多的服務(wù)，更多的附加值。。。。不用我讓他去宣傳，他自己便是樂此不疲，覺得買的值，自然會(huì)去講。

　　當(dāng)然，活動(dòng)也要有一條主線，本項(xiàng)目一直冠以的主題是“鄰里節(jié)”。

　　活動(dòng)的推廣費(fèi)用不會(huì)增加你太大的壓力，有了活動(dòng)的效果，我們通常順勢(shì)漲價(jià)。同時(shí)，回款的加快也減少了KFS的銀行還貨壓力。

　　六、關(guān)于老帶新：

　　到了中后期，老帶新就更得好好利用了。不要做常規(guī)的物管費(fèi)，我建議可以采取送提貨卡、年貨卡的形式，300---500元。每一次刷卡，都會(huì)強(qiáng)化一次本項(xiàng)目在老客戶心目中的印象，都會(huì)刺激他帶來(lái)更多客戶，獲取免費(fèi)購(gòu)物卡的欲望。

　　今天只說(shuō)這么多，歡迎大家多提意見。當(dāng)然，實(shí)際面對(duì)項(xiàng)目時(shí)還得具體情況具體處理。

篇2：萬(wàn)科物業(yè)、卓越物業(yè)知名樓盤參觀學(xué)習(xí)心得

　　萬(wàn)科物業(yè)、卓越物業(yè)知名樓盤參觀學(xué)習(xí)心得

　　20**年8月我有幸在公司領(lǐng)導(dǎo)的組織下去了一趟深圳，并到萬(wàn)科物業(yè)和卓越物業(yè)的兩個(gè)樓盤進(jìn)行了近距離接觸，收集到一些信息，現(xiàn)與大家一同分享。

　　我們來(lái)到萬(wàn)科物業(yè)的東海岸，這是一個(gè)海景大宅、私密的低密度聯(lián)排別墅、稀缺尊貴的獨(dú)立別墅項(xiàng)目，一下車大家便被保安的著裝所吸引，西部牛仔帽、海灘服襯衣，顯得格外精神，給人一種煥然一新的感覺。門崗實(shí)行AB卡，一目了然的知道每天外來(lái)人出入小區(qū)的情況，也提高了小區(qū)的安全質(zhì)量，并在門崗人員出入口張貼了“每天值班人員”照片及姓名；櫥窗內(nèi)各種友情提示，公示了管理費(fèi)用收支情況，合理利用宣傳欄，一些相關(guān)的溫馨提示在綠化帶、道路邊、娛樂設(shè)施旁等隨處可見，例如：一些綠化在換季時(shí)，給人看上去好像枯萎了花草，管理方面的一塊綠化正在養(yǎng)護(hù)種提示牌，汽車庫(kù)門口煤氣管道的安全護(hù)欄，委婉地提醒業(yè)主注意這樣那樣的問題；同時(shí)也展現(xiàn)給業(yè)主一種透明化的管理。在裝修管理方面萬(wàn)科物業(yè)以視覺感美觀出發(fā)，尊重業(yè)主意見并與業(yè)主達(dá)成共識(shí)，避免與業(yè)主發(fā)生不必要的矛盾和沖突。

　　該樓盤管理模式非常好。辦公室的工作井井有條，文檔歸類有序、無(wú)雜亂現(xiàn)象，有禮儀，崗位責(zé)任心強(qiáng)。這證明該管理處領(lǐng)導(dǎo)有方，工作方法正確，同時(shí)員工對(duì)工作責(zé)任心更強(qiáng)。全體員工對(duì)公司的規(guī)章制度、服務(wù)方針，深切貫徹！

　　再說(shuō)卓越物業(yè)，蔚藍(lán)海岸是卓越旗下的項(xiàng)目之一，卓越物業(yè)自身定位于“職業(yè)管家”，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，它率先提出讓業(yè)主“安心、省心、放心、開心、同心”的“五心服務(wù)”的核心理念，以專業(yè)的精神、規(guī)范的操作、高效的管理、創(chuàng)新的意識(shí)，為客戶生活營(yíng)造一個(gè)文化的、和諧的、現(xiàn)代的、溫馨的“卓越生活圈”，進(jìn)而為規(guī)范物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)、提高客戶生活品質(zhì)為已任，將自己獨(dú)特的物業(yè)管理模式以顧問方式輸出，使合作伙伴的小區(qū)物業(yè)管理水平達(dá)到行業(yè)先進(jìn)水平。在現(xiàn)場(chǎng)比較醒目的位置，設(shè)置了晴天行動(dòng)--舊衣服回收箱、自動(dòng)借書柜、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所、寵物用品便民箱等。在安全方面外墻面安裝的防止攀爬的護(hù)欄就是因?yàn)樽吭揭匀藶楸疚飿I(yè)服務(wù)，在蔚藍(lán)海岸物業(yè)費(fèi)收取均能達(dá)到100%，這更加印證了一點(diǎn)，好的“收費(fèi)機(jī)制”起源于好的“服務(wù)機(jī)制”。

　　最后， 通過這次學(xué)習(xí)，對(duì)于深圳的一行，給了我很多感觸和收獲，也看到了自己在工作中的不足，同樣在看出別人好的同時(shí)，也能查出自己的許多問題，對(duì)保安的培訓(xùn)一味要求硬件而忽視了對(duì)保安的靈活性培養(yǎng)，就拿拍照來(lái)說(shuō)，業(yè)主和客戶拍保安和小區(qū)的環(huán)境時(shí)，我們的保安都會(huì)去阻止不讓拍照，與業(yè)主和客戶發(fā)生不愉快。在萬(wàn)科和卓越時(shí)，當(dāng)我們把照相機(jī)對(duì)向他們時(shí)，保安毫不猶豫的向我們敬禮，充滿了自信。用他們肢體語(yǔ)言來(lái)告訴我們你們拍吧！我是最棒的萬(wàn)科。

　　在這里很感謝公司領(lǐng)導(dǎo)給予了這一次機(jī)會(huì)，希望公司領(lǐng)導(dǎo)能夠多多提供這樣的機(jī)會(huì)，讓我們接觸更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，以上就是深圳學(xué)習(xí)的感觸，愿與大家共分享。

篇3：萬(wàn)科、卓越知名樓盤物業(yè)參觀學(xué)習(xí)心得：差距

　　萬(wàn)科、卓越知名樓盤物業(yè)參觀學(xué)習(xí)心得：差距

　　深圳的物業(yè)是中國(guó)物業(yè)的搖籃，深圳的物業(yè)公司是中國(guó)物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，作為一個(gè)物業(yè)人，我對(duì)此早有耳聞。有機(jī)會(huì)踏足深圳這片神奇的土地，對(duì)這里的物業(yè)管理進(jìn)行觀摩學(xué)習(xí)，我?guī)е鵁o(wú)限激情準(zhǔn)備迎接深圳帶給我的驚喜。

　　然而初到目的地，透過車窗掃過的物業(yè)是一個(gè)個(gè)普通得不能再普通的場(chǎng)景，心中的疑慮不免油然而生。當(dāng)?shù)竭_(dá)集合點(diǎn)，得知參觀的對(duì)象是萬(wàn)科、卓越等全國(guó)一流物業(yè)公司時(shí)，學(xué)習(xí)的熱情才重新被點(diǎn)燃。一路隨行來(lái)到萬(wàn)科、卓越物業(yè)公司服務(wù)的樓盤，首先映入眼簾的工作人員的外貌、形象，包括服裝，都是如此的不值一提，有些看上去還不及我們，毫無(wú)驚喜而言，難道所謂的領(lǐng)頭羊只不過是徒有虛名？

　　既來(lái)之，則安之。隨著參觀的深入，接下來(lái)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴開始對(duì)我有所觸動(dòng)，讓我深刻地感受到我們與之的真正差距，深圳物業(yè)之所以領(lǐng)先于全國(guó)，主要源于它們建立了一套企業(yè)化、專業(yè)化、綜合一體化的物業(yè)管理體制。此次學(xué)習(xí)之旅讓我倍感受益匪淺，自覺不虛此行。具體分析如下：

　　一、用制度來(lái)規(guī)范自己，用培訓(xùn)來(lái)武裝自己

　　這里的的秩序維護(hù)員并不是帥哥，高矮不一；這里的客服人員也并不是美女，胖瘦不等，但他們提供的服務(wù)是統(tǒng)一的、給力的。比如當(dāng)我們問及薪資待遇時(shí)，回答都是娓婉而大方的一句“還可以，比較合理！”；當(dāng)有人提出合影請(qǐng)求時(shí)，姿勢(shì)也是統(tǒng)一的“稍息，敬禮”......這些統(tǒng)一不是巧合，是靠嚴(yán)格而細(xì)致的制度和長(zhǎng)期不斷的培訓(xùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

　　二、時(shí)刻告訴業(yè)主我們?cè)谧鍪裁矗覀冊(cè)谔峁┦裁捶?wù)

　　仔細(xì)看深圳的樓盤，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這里的標(biāo)識(shí)特別多。在枯萎的花木旁，能看到“在養(yǎng)護(hù)中”的告示；在破損的設(shè)備旁，能看到“在維護(hù)中”的標(biāo)語(yǔ)；在崗?fù)ず头?wù)處醒目的位置，能看到當(dāng)班工作人員的照片和姓名。

　　看著只是幾塊小小的提示牌，它們的作用卻是大大的。它時(shí)刻告訴業(yè)主你在做什么，你在提供什么服務(wù)給他。當(dāng)我們的花木不能在第一時(shí)間得到養(yǎng)護(hù)或補(bǔ)種；當(dāng)我們的設(shè)備不能在第一時(shí)間得到維修或更換；當(dāng)我們的業(yè)主在第一時(shí)間找不到工作人員......這些牌子無(wú)疑緩解了業(yè)主不滿的情緒，為我們贏得了更多的處理時(shí)間。

　　三、有堵有疏，堵疏結(jié)合

　　深圳的樓盤沒有想象的那么規(guī)整，他們也有違章建筑，即便是高檔樓盤也可見空調(diào)的外機(jī)、搭建的門廳和露臺(tái)，但這些并沒有讓大家覺得特別的不舒服。究其原因，還在于管理。在裝修管理中，總會(huì)遇到“不講理”的業(yè)主，面對(duì)這些業(yè)主，他們首先總是換位思考，就能理解業(yè)主。在“堵”的同時(shí)也進(jìn)行了合理的“疏”，在保持原則的前提下，適當(dāng)?shù)奶鏄I(yè)主“著想”，并把這些“著想”統(tǒng)一，使之合理化。

　　如果說(shuō)我們的物業(yè)與深圳的物業(yè)差距在哪，我認(rèn)為差距主要還在于管理，如果我們用一套科學(xué)的完善的管理體系來(lái)指導(dǎo)我們的管理與服務(wù)，使管理寓于服務(wù)當(dāng)中，服務(wù)在管理中體現(xiàn)，管理與服務(wù)相輔相承才能相得益彰。今后的工作中我們要不斷學(xué)習(xí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力縮短我們與領(lǐng)先物業(yè)之間的差距，提升我們的服務(wù)水平，爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)一流品牌！