購物中心的市場研究方法
市場研究(Market Research)
要進(jìn)一步了解零售市場，除零售商本身外，更應(yīng)進(jìn)一步了解 其他相關(guān)的市場資訊，包括：
?產(chǎn)業(yè)平均值：對不同的零售業(yè)種全國營業(yè)平均值的了解(按 月、季和區(qū)域分類)。此舉將可協(xié)助你評估該零售商相對于該業(yè) 種營運(yùn)的狀況。
?競爭：該零售商的競爭者為何?最近市場是否有所變動?競 爭者目前的營業(yè)表現(xiàn)如何?該零售商的應(yīng)對方式為何?
?市場：該零售商所在商圈市場是否有所改變?對此改變的應(yīng) 對方式為何？
?消費(fèi)者反應(yīng)：在購物中心內(nèi)哪些零售商是消費(fèi)者所喜愛的?哪些改變是消費(fèi)者所喜愛的?
?該零售商市場占有率為何?是否有可能增加占有率?如何做?
折扣(Discounts)
本節(jié)所述的語匯與計(jì)算式子乃是零售商計(jì)算成本數(shù)字必要的一部份，例如計(jì)算批發(fā)商批給零售商的批發(fā)價(jià)，如 何決定給予消費(fèi)者的額外附加價(jià)、折扣或特別售價(jià)，如何去衡量商品銷售周轉(zhuǎn)率，如何去評估利潤。底下從折扣述 起，其主要目的是批發(fā)商鼓勵(lì)零售商盡可能按時(shí)支付應(yīng)付帳款。
交易折扣(Trade Discounts)
交易折扣是制造商或供貨商按建議零售牌價(jià)給予零售商的折扣，以百分比的方式表示，主要用來決定零售商的 進(jìn)貨成本。
?進(jìn)貨成本(零售商的成本價(jià))：此為零售商必須支付給制造商或供貨商的價(jià)格，其計(jì)算方式是將建議牌價(jià)乘以 交易折扣，而后以建議牌價(jià)減去前述折扣價(jià)值即是，或更簡單以建議牌價(jià)直接乘以交易折扣余額亦可。
例：棒球手套建議的零售牌價(jià)為$50，而零售商的交易折扣為40％，則其進(jìn)貨成本為$30。其計(jì)算方式如下：
$50*0.4＝$20
$50－$20＝$30
或$50*(1-0.4)＝$30
系列式折扣（Series Discounts)
系列式折扣表示一系列由制造商提供給零售商的折扣，如何求取凈價(jià)格，將一系列的牌價(jià)乘以每一相繼的折扣 百分比。
案例：一系列的毛巾其建議的牌價(jià)為每一條$20，零售商提供一系列的折扣百分比30％，10％及5％，為求得真 正的凈價(jià)格，乘以此系列的百分比：
$20*0.70＝$14
$14*0.90＝$12.60
$12.60*0.95＝$11.97
凈價(jià)格為 $11.97
現(xiàn)金折扣（Cash Discounts）
現(xiàn)金折扣是一項(xiàng)鼓勵(lì)措施用以說服零售商按時(shí)支付款項(xiàng)，其包含下列三種程序的組合：
?描述簡單百分比折扣。
?在預(yù)定時(shí)限內(nèi)付款可享受此折扣優(yōu)待。
?而后應(yīng)在一定時(shí)限內(nèi)支付全額貨款。
而其計(jì)算付款日的起點(diǎn)有下列三種方式：
?以帳單開具所載日期為準(zhǔn)(Day of Invoice：DOI)
例：某一五金店收到一帳單，其開具日期為2月10日，金額$l,000，而其現(xiàn)金折扣條件為3/10 N/30 DOI，其意義 為：
3：表示折扣百分比。
10：表示可享受此一折扣百分比的時(shí)限為10日內(nèi)。
30：支付此一付款的最后期限為30日內(nèi)。
DOI：起算標(biāo)準(zhǔn)日以帳單開具日期為準(zhǔn)。
故上述案例在2月20日前該零售商可享折扣付款的優(yōu)待，其金額$970，而在3月10日以前必須付清全額貨款 $1000。
?以貨品收到日為準(zhǔn)(Receipt of Goods：ROG)
例：某一運(yùn)動用品商收到的帳單，開具的日期為5月15日，金額為$2000，而其現(xiàn)金折扣的條件為2/10 N/30 ROG，而貨品實(shí)際收到日期為5月25日。
由上述，在6月5日前零售商若付款則可享受2％折扣價(jià)優(yōu)待，其金額$2000*0.98=$1960，必須在6月25日前支付 全額貨款。
?以當(dāng)月結(jié)束日起算(End of Month：EOM)
例：某一玩具店接獲一帳單，帳單開具時(shí)間為6月5日，金額為$3000,而其現(xiàn)金折扣的條件為4/10 N/30 EOM。
由上述條件，玩具店若在7月10日以前支付貨款，則可享有4％折扣的優(yōu)待，金額為$3000*0.96=$2880，并且在 7月30日以前應(yīng)付清全額貨款$3000。
附加成本
附加成本表示商品在擬定零售價(jià)格時(shí)，考慮其與進(jìn)貨成本間必須的差異，其表示的方法可以金額大小或百分比 差異兩種方式來表達(dá)，其計(jì)算公式如下：
零售價(jià)格=附加成本 進(jìn)貨成本
當(dāng)附加成本是以百分比差異的方式表達(dá)時(shí)，其基礎(chǔ)可以商品零售價(jià)格或進(jìn)貨成本作基準(zhǔn)，然而絕大多數(shù)零售商 則是以零售價(jià)格作基準(zhǔn)，其公式為：
附加成本百分比(MU％)=(零售價(jià)格-進(jìn)貨成本)/零售價(jià)格*100％
例：毛線衣零售價(jià)格為$80，而其進(jìn)貨成本為$50，則其附加成本百分比（MU％）為多少?
($80-$50)/$80*100％=37.5％
原始附加成本百分比(Initial Markup)
附加成本的多寡受不同的銷售折扣暨成本因子的影響，例如員工折扣、商品短缺、商品修繕費(fèi)用、現(xiàn)金支付貨 款折扣利潤等等，是用來計(jì)算衡量商品零售價(jià)格的高低，其計(jì)算式如下：
原始附加成本百分比(IMU％)=(操作費(fèi)用 利潤 修繕成本 給予顧客折扣-支付貨款折扣)/凈銷售額
維持性附加成本百分比(Maintained Markup)
維持性附加成本百分比為原始附加成本百分比乘以1加上給予顧客的折扣百分比，而后以此值減去前述給予顧 客的折扣百分比，其公式：
維持性附加成本百分比(MMU％)=IMU％*(1 顧客折扣百分比(Reducti
on))－顧客折扣百分比例：百貨公司經(jīng)營者期望在下一季對其消費(fèi)者有5％的折扣，其原始附加成本為40％，則其維持性附加成本百 分比的值為何?
40％*(1 5％)-5％＝37％
折扣百分比（Markdown)
零售商為達(dá)一定程度的維持性附加成本百分比，而且必須對消費(fèi)者作折扣活動，則其與原始附加成本百分比間 相互的關(guān)系如下：
折扣百分比(Markdown)＝(IMU％-MMU％)/(1-IMU％)
例：某一販?zhǔn)弁婢甙儇浌酒谕木S持性附加成本百分比為40％，當(dāng)其原始附加成本百分比為45％，則其最大 可能的折扣百分比為何?
(45％—40％)/(1—45％)＝9％
最終附加成本百分比(Gross Margin)
最終附加成本百分比(GM％)=維持性附加成本百分比(MMU％)-修繕費(fèi)用百分比 支付貨款現(xiàn)金折扣百分比
例：某一男性服飾店其給顧客的折扣百分比(Markdown)為7％，而其支付貨款現(xiàn)金折扣百分比為2％，修繕費(fèi)用 百分比1％，原始附加成本百分比為38％，則其最終附加成本百分比為何?
MMU％＝IMU％*(1 Markdown)－Markdown
＝38％*(1 7％)－7％＝33.66％
GM％＝MMU％－修繕費(fèi) 貨款現(xiàn)金折扣百分比
＝33.66％—1％ 2％＝34.66％
存貨年周轉(zhuǎn)率(Stock Turnover)
存貨周轉(zhuǎn)量為衡量零售商存貨與零售商品銷售間變動程度的關(guān)系，也就是商品進(jìn)出商家或百貨公司的速度，其 值可以商品的單位表示，不過一般是以金額為單位，其公式：
存貨周轉(zhuǎn)率(單位)＝商品出售單位總數(shù)/該期間內(nèi)存貨平均數(shù)
存貨周轉(zhuǎn)率(金額)=商品銷售金額總值/該期間內(nèi)存貨平均總值
平均存貨（Average Inventory)
計(jì)算存貨轉(zhuǎn)換速率，首先須決定每月平均存貨，其公式：
平均存貨（Average Inventory)＝(BOM(月初存貨) EDM(月底存貨))/2
例：某一玩具店月初有50只動物娃娃，而至月底時(shí)剩下20只，則其平均存貨為何?
（50＋20）/2=35
若是計(jì)算季平均存貨，則可將每月月初存貨數(shù)量加總后除以月份數(shù)即可，唯半年應(yīng)注意前后是以7個(gè)月計(jì)的。
存貨周轉(zhuǎn)率對銷售的影響(Impact of Stock on Sales)
存貨周轉(zhuǎn)率與銷售金額間的關(guān)系可以以下列公式表示的：
存貨周轉(zhuǎn)率(Stock Turnover)=營業(yè)額凈值(Net Sale)/平均存貨價(jià)值
例：某一設(shè)施用品店其平均年存貨價(jià)值為$300,000，而其計(jì)劃存貨周轉(zhuǎn)率為3，則其預(yù)估年?duì)I業(yè)額為：
$300,000*3=$900,000
反之若一滑雪用品店其年?duì)I業(yè)額為$200,000，而其計(jì)劃存貨周轉(zhuǎn)率3，則其年均存貨價(jià)值為$200,000/3=$66,667
貨周轉(zhuǎn)率對零售業(yè)的利潤有極大的影響，對商家而言，有時(shí)年周轉(zhuǎn)率能提高一塊，可能就是轉(zhuǎn)虧為盈，下列案 例比較甲乙兩店，假設(shè)他們有相同的成本架構(gòu)？
甲店 乙店
存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 4 3
年?duì)I業(yè)額 1，000，000 750，000
平均存貨價(jià)值 250，000 250，000
最終附加成本(40％) 400，000 300，000
其他管銷費(fèi)用 350，000 350，000
利潤 50，000 (50，000)
利潤（Profits）
?利潤(Gross Profit)可由附加成本百分比直接乘以零售價(jià)格，例如某襯衫其零售價(jià)格為$15，其附加成本百分 比(Markup)為50％，則其利潤$7.5。
?凈利潤(Net Profit)則須將所有營運(yùn)所需費(fèi)用納入考慮(人事、租金、進(jìn)貨、折扣、廣告、保險(xiǎn))，才能獲得真 正的凈利潤。
財(cái)務(wù)報(bào)告(Financial Statements)
了解零售商營運(yùn)現(xiàn)況是否良好，可經(jīng)由檢視下列兩項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表：(1）資產(chǎn)負(fù)債表(Balance Sheet)與(2)現(xiàn)金流量 表(Income Statement)，以及由上述報(bào)表數(shù)字所延伸的百分比關(guān)系，這些百分比關(guān)系可給予管理單位足夠的資訊， 評估過去營運(yùn)的效率以及目前的策略是否正確，經(jīng)由前述財(cái)務(wù)報(bào)表暨其延伸的百分比關(guān)系可以提供零售商有關(guān)營運(yùn) 和市場定位較具深度的見解。
資產(chǎn)負(fù)債表(The Balance Sheet)
資產(chǎn)負(fù)債表用以顯示零售商在特定日期時(shí)其當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)狀況，簡言之，資產(chǎn)負(fù)債表可用下列公式表達(dá)：
資產(chǎn)凈值(Assets)＝負(fù)債(Liabilities) 營業(yè)凈值(Net Worth)
?資產(chǎn)凈值(Assets)：資產(chǎn)凈值表示零售商真正所有，包括流動資產(chǎn)（Current Assets)與固定資產(chǎn)(Fi*ed Assets)，流動資產(chǎn)是指可以在12個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的資產(chǎn)(如現(xiàn)金、應(yīng)收帳款、存貨)，而固定資產(chǎn)則是營業(yè)上所需 的生財(cái)器具（如不動產(chǎn)、租賃裝璜與設(shè)備)。
?負(fù)債（Liabilities)：表示零售商所有應(yīng)付款項(xiàng)，包括短期負(fù)債(在12個(gè)月應(yīng)支付款項(xiàng)、如應(yīng)支付銀行或投資人 票貼(Notes))，應(yīng)付帳款(Account Payable：積欠廠商的供貨款項(xiàng))，營業(yè)所得稅(Income Ta*：須支付政府的稅負(fù))， 以及長期負(fù)債（債務(wù)支付期限在12個(gè)月以上者)。
資產(chǎn)凈值(Net Worth)：零售商生意(Business)真正的市場價(jià)值。
現(xiàn)金流量報(bào)表(The Income Statement)
現(xiàn)金流量表是表示零售商現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)由現(xiàn)金收入與費(fèi)用支出的控制可表示零售商在此一階段其營運(yùn) 的表現(xiàn)，現(xiàn)金流量表
凈利（損)=營業(yè)收人-營業(yè)費(fèi)用-其他必要費(fèi)用
現(xiàn)金流量表上的重要項(xiàng)目包括：
?營業(yè)收入(Sales)：在此一階段內(nèi)零售商的營業(yè)收入。
?營業(yè)費(fèi)用(Cost of Sales)：在此一階段內(nèi)零售商須支付廠商的直接成本暨各項(xiàng)費(fèi)用。
?附加成本(Gross Margin)：經(jīng)折扣與各項(xiàng)直接費(fèi)用調(diào)整后商品零售價(jià)格與進(jìn)貨成本的差異。
?其他費(fèi)用(E*penses)：因業(yè)務(wù)經(jīng)營所延伸的成本，包括變動費(fèi)用(Variable E*penses)或稱之為直接成本如薪資 傭金，和固定成本(Fi*ed Cost)或稱之為間接成本如租金、水電、購物中心管理費(fèi)用等。
?凈利（損)：當(dāng)期營業(yè)收入與費(fèi)用相減后的成果數(shù)字。
營運(yùn)收入與費(fèi)用的比例關(guān)系(Key Business Ratios)
下列各項(xiàng)收入與費(fèi)用的比例關(guān)系可協(xié)助零售商對其營運(yùn)表現(xiàn)暨財(cái)務(wù)狀況有更進(jìn)一步的了解，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債表暨現(xiàn) 金流量表所有計(jì)算式子建立并計(jì)算后，其結(jié)果可以與該業(yè)種在產(chǎn)業(yè)的平均值相比較(在美國這些比值可由Dun＆ Bradstreet等公司取得)，底下為較重要的參考指標(biāo)：
?資產(chǎn)負(fù)債比(Current Assets to Current Liabilities)：對資金流動性的檢測，檢視公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能 力，亦表示公司營運(yùn)的穩(wěn)健性(計(jì)算時(shí)假設(shè)存貨可以快速變現(xiàn))。
?速動化(Quick Ratio or Acid Test)：對零售商營運(yùn)資金流動性較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊环N檢視方式，在計(jì)算時(shí)將一些項(xiàng)目 予以扣除如存貨及預(yù)先支付的保險(xiǎn)費(fèi)，而后將現(xiàn)階段資金除以負(fù)債，若其比值接近或小于1即表示其償債能力尚合 理。
?凈利與營業(yè)凈額比值(Net Profit to Net Sales)：此項(xiàng)指標(biāo)為檢視零售商當(dāng)期的獲利能力。
?凈利與資產(chǎn)凈值的比值(Net profit to Net worth)：另外一項(xiàng)檢視零售商獲利能力的方式，在零售業(yè)大部份 會計(jì)師期望此一比值至少14％，當(dāng)然必須同時(shí)考慮該零售商進(jìn)入此一行業(yè)經(jīng)營的時(shí)間，有時(shí)一較小的比值對剛成立 的零售商已經(jīng)是一項(xiàng)了不起的成就，反之對成立許久的公司則不然。
?凈利與凈操作資金比值(Net Profits to Net Working Capital)：對操作資金流動性的檢測工具之一，凈操 作資金為當(dāng)期資產(chǎn)凈值減去負(fù)債，此一比值是檢測當(dāng)期資金運(yùn)用狀況的有用數(shù)據(jù)，可以進(jìn)一步了解未來凈利轉(zhuǎn)換為 操作資金的能力。
?營業(yè)額凈值與資產(chǎn)凈值比值(Net Sales to Net Worth)：一個(gè)衡量零售商經(jīng)多久時(shí)間可以將資本回收的參考指 標(biāo)。
?營業(yè)額凈值與凈操作資金比值(Net Sales to Net Working Capital)：檢視公司資金調(diào)度的能力，作為評估資金轉(zhuǎn) 變?yōu)椴僮髻Y金的評估指標(biāo)。
?負(fù)債總值與資產(chǎn)凈值比值(Current Liabilities to Net Worth)：檢視零售商財(cái)務(wù)杠桿使用程度的工具，而當(dāng)其 比值超過100％時(shí)，債權(quán)人對資產(chǎn)較所有權(quán)人將有較高的權(quán)力。
?存貨價(jià)值與凈操作資金比值(Inventory to Net Working Capital)：用來表達(dá)作業(yè)資金是否足夠的指標(biāo)，若此一 比值超過80％，則表示營業(yè)所需的周轉(zhuǎn)金將呈現(xiàn)較為吃緊的現(xiàn)象。
篇2：物業(yè)管理企業(yè)市場開拓戰(zhàn)略研究
物業(yè)管理企業(yè)市場開拓戰(zhàn)略研究
人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為物業(yè)管理的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更加廣闊的空間。物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理企業(yè)的生存必須建立在市場競爭的基礎(chǔ)上。物業(yè)管理的市場競爭已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力、市場定位和品牌形象的競爭，因此，塑造品牌、經(jīng)營品牌、依托品牌、開拓市場，已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的共識。
現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理的總體水平還不高，但卻以其較強(qiáng)的生命力，有力地沖擊傳統(tǒng)、單一的管理體制。市場經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展的大背景，為我國物業(yè)管理行業(yè)的市場開拓和發(fā)展確立了思路和對策。這就是:物業(yè)管理企業(yè)要充分的發(fā)揮自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，密切地關(guān)注市場發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)地探索管理前沿理論，能動地增強(qiáng)品位功能。這對物業(yè)管理企業(yè)提出很高的要求，不但要千方百計(jì)地占領(lǐng)市場、開拓市場，而且還要積極進(jìn)取，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，既要謀求利益，又要穩(wěn)步發(fā)展。
沈陽房產(chǎn)經(jīng)理有限責(zé)任公司在沈陽市物業(yè)管理行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，在物業(yè)管理市場開拓方面進(jìn)行了有益的探索和實(shí)踐，同時(shí)也取得一定的效果和經(jīng)驗(yàn)。
一、充分發(fā)揮自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力
物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合自己的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)狀況，深刻認(rèn)識自身發(fā)展的有利條件，發(fā)揮一切有利和積極的因素，制定出合理的市場發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)。
1、品牌感召力。
品牌是物業(yè)公司綜合管理、經(jīng)營服務(wù)、公眾信譽(yù)等多種因素在廣大業(yè)主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到業(yè)主的認(rèn)可，帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且可以作為物業(yè)公司長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)模效益的堅(jiān)強(qiáng)后盾。
廣大業(yè)主得到的物業(yè)服務(wù)是一種虛擬的產(chǎn)品，是通過生活的便捷、感覺的舒適和心理的滿足來體現(xiàn)出來的。房產(chǎn)經(jīng)理公司根據(jù)合理地確定了自己的市場定位，和品牌戰(zhàn)略，通過制定樹立全新的品牌形象。
2、綜合管理能力。
物業(yè)公司要將服務(wù)方法、操作規(guī)程、經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、人力資源等政策進(jìn)行系統(tǒng)、規(guī)范的管理，并平衡企業(yè)內(nèi)部的各種關(guān)系，將管理意圖貫徹、落實(shí)到每一個(gè)崗位、每一名員工，變多方面的壓力為協(xié)調(diào)一致的動力。切實(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)規(guī)范管理，要從人制走向法制，要*系統(tǒng)化的制度培育職業(yè)管理層，淡化個(gè)人管理色彩，減少管理隨意性，要通過管理流程的整合和優(yōu)化，減少例外管理，減少審批數(shù)量，提高例行管理的程序化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。要結(jié)合管理區(qū)域、業(yè)主層次等特點(diǎn)，因地制宜地不斷完善和提高綜合管理能力。通過實(shí)施ISO9000系列質(zhì)量認(rèn)證體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等措施，實(shí)現(xiàn)最佳綜合管理目標(biāo)。
3、資源啟動能力。
物業(yè)公司面對巨大的市場空間和嚴(yán)峻的行業(yè)競爭形勢、要有充分的人才優(yōu)勢、物資優(yōu)勢和資金優(yōu)勢等作為保障。物業(yè)公司必須用系統(tǒng)的管理程序和有力的管理措施開展經(jīng)營管理工作，要具有對相關(guān)關(guān)鍵因素進(jìn)行綜合分析并采取相應(yīng)措施的能力，必須能夠?qū)ξ磥戆l(fā)生的變化作出資源的內(nèi)外平衡、上下平衡和左右平衡。
4、參與競爭能力。
物業(yè)管理行業(yè)的競爭在比管理水平、比資金實(shí)力、比管理規(guī)模的同時(shí)，已經(jīng)上升為真正市場化運(yùn)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模大了，但競爭力并不一定得到提高，企業(yè)要在競爭中取勝，必須提高核心競爭力。要在管理體制和模式上突破傳統(tǒng)形式的束縛，積極策劃和實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)體制轉(zhuǎn)軌方案，建立符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度，保證物業(yè)公司的競爭和發(fā)展的動力。創(chuàng)新機(jī)制也是競爭的重要內(nèi)容之一，企業(yè)參與競爭，要建立一種旺盛和持久的競爭機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部要有有序的競爭和淘汰機(jī)制，要有公正的評價(jià)與分配制度。競爭是活力之源，市場的競爭力實(shí)際是從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)出來的。
二、密切關(guān)注時(shí)常發(fā)展?fàn)顩r
物業(yè)管理企業(yè)要在市場競爭中立于不敗之地，必須密切關(guān)注市場的發(fā)展?fàn)顩r。只有全面、系統(tǒng)地了解和掌握市場的發(fā)展動向，才能制定出正確的戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營計(jì)劃。
1、關(guān)注經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平。
物業(yè)管理市場的發(fā)展要和單地的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配、相適應(yīng)。發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，社會文化特別是消費(fèi)文化對物業(yè)管理的完善，規(guī)范和發(fā)展能夠起到積極的促進(jìn)的作用。而當(dāng)物業(yè)管理的層次和水平超過本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平時(shí)，會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)水平的落后、人均收入較低以及消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的相對滯后等因素，影響物業(yè)管理行業(yè)的市場化和企業(yè)的生存發(fā)展。其物業(yè)管理也會因?yàn)闆]有吸引力而沒有真正意義的市場競爭。
2、關(guān)注政策法規(guī)調(diào)控影響。
行業(yè)的發(fā)展受政策法規(guī)的影響非常重要。對物業(yè)管理企業(yè)而言，政策法規(guī)決定了它的發(fā)展方向。一個(gè)地區(qū)如果有完善的物業(yè)管理市場法規(guī)體系，必然對物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作起到促進(jìn)作用。反之，會因?yàn)榉ㄒ?guī)體系不完善，出現(xiàn)無法進(jìn)行機(jī)構(gòu)和部門之間的溝通，收費(fèi)管理無法保障等難題。因此，物業(yè)管理企業(yè)要密切關(guān)注政策法規(guī)的調(diào)控內(nèi)容。
3、準(zhǔn)確地選擇市場定位。
物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣，也是以盈利為最終目的的，因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以自己獲取最大經(jīng)濟(jì)效益為原則。了解自己的競爭方向、競爭重點(diǎn)、競爭對手和競爭強(qiáng)度等內(nèi)容，要準(zhǔn)確地確定自己的市場定位，來占有和發(fā)揮優(yōu)勢，遠(yuǎn)離價(jià)格競爭的圈子。物業(yè)企業(yè)在確定市場定位時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，選擇科技含量較高、社會信譽(yù)度較好，成規(guī)模、上檔次的高層大廈或住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。對于基礎(chǔ)設(shè)施不健全、社會信譽(yù)較差、不適合實(shí)施物業(yè)管理及物業(yè)市場不完善地區(qū)的項(xiàng)目應(yīng)遠(yuǎn)離，防止造成不應(yīng)有的損失。
三、實(shí)施科學(xué)管理前沿理論
現(xiàn)代管理科學(xué)前沿理論主要包括行為科學(xué)、組織科學(xué)、系統(tǒng)科學(xué)、決策和權(quán)變理論等。體現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)，集中表現(xiàn)在以人為本、動態(tài)調(diào)節(jié)和效益統(tǒng)一理論等幾個(gè)方面。
1、以人為本管理理論。
把人的因素放在首位，重視強(qiáng)調(diào)人的自覺性和自我實(shí)現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性和創(chuàng)造性作為管理的核心。物業(yè)公司應(yīng)倡導(dǎo)和營造尊重、信任、和諧、舒暢、有序的人力資源環(huán)境，要樹立全新的價(jià)值觀、共同的理想、團(tuán)結(jié)協(xié)作意識和拼搏創(chuàng)業(yè)的精神，最大限度地加強(qiáng)凝聚力，推動物業(yè)管理向更全面、專業(yè)、規(guī)范的方向發(fā)展，開拓更加廣闊的空間。
2、動態(tài)調(diào)節(jié)理論。
為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理目標(biāo)，取得企業(yè)的最佳效益，在物業(yè)管理的每一個(gè)過程和環(huán)節(jié)都要實(shí)行動態(tài)調(diào)節(jié)，使各要素保持協(xié)調(diào)、均衡。鼓勵(lì)創(chuàng)新，加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力，強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念，縮短改善和整改的周期。
3、效益統(tǒng)一原則。
企業(yè)為社會提供產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足其他人的需要，而且要維護(hù)和增進(jìn)自身的利益。物業(yè)公司應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)測，既要以盈利作為重要目標(biāo)，保持發(fā)展后勁，又要處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的關(guān)系，保持長遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。
四、能動地增強(qiáng)品位功能
物業(yè)管理應(yīng)該以“舒適祥和、文明高雅”作為服務(wù)宗旨和目標(biāo)。因此，在實(shí)行物業(yè)管理過程中要積極主動地提升管理的品位和檔次，增強(qiáng)服務(wù)功能。
1、增加物業(yè)管理的科技含量。
要充分運(yùn)用現(xiàn)代科技智能化管理系統(tǒng)，增加物業(yè)管理的科技含量，通過實(shí)施網(wǎng)上信息服務(wù)和遠(yuǎn)程監(jiān)控管理等高技術(shù)附加值，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)回報(bào)，創(chuàng)造和鞏固物業(yè)管理企業(yè)新的效益增長點(diǎn)。
2、增加物業(yè)管理的文化含量。
要建立豐富多彩的社區(qū)文化，以人性化的管理舉措，營造全新的生活理念，營造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”的濃厚氛圍，增強(qiáng)環(huán)保意識，倡導(dǎo)保護(hù)環(huán)境，提倡熱愛地球，珍愛生命，做新世紀(jì)的文明使者。
3、完善物業(yè)管理的商務(wù)功能。
隨著社會的進(jìn)步和社會分工專業(yè)的深入，物業(yè)管理應(yīng)從大局出發(fā)，在穩(wěn)定地占有市場份額的基礎(chǔ)上，在商務(wù)服務(wù)的深度和廣度上進(jìn)一步拓展思路，與社會各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，以全面、優(yōu)質(zhì)、快捷的服務(wù)來滿足廣大業(yè)主的多方面需求，掌握管理區(qū)域內(nèi)的所有商機(jī)。
物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)處于由傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理，由經(jīng)驗(yàn)管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方向發(fā)展的重要階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從以上幾個(gè)方面入手，加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，積極參與市場競爭，開拓出更加廣闊的空間。
篇3：地產(chǎn)集團(tuán)策劃部/市場研究部職責(zé)
1.負(fù)責(zé)公司對外的宣傳工作;
2.通過詳盡的市場調(diào)查及研究,為公司及業(yè)務(wù)部門提供可靠/專業(yè)的市場訊息資料;
3.提前2天完成要提交給發(fā)展商的報(bào)告/建議書/方案等;
4.提前一天完成演示內(nèi)容;
5.各組員必需遵守組長/主管所委派的工作;
6.必須出席公司/部門/組別訂立的各種會議;
7.準(zhǔn)時(shí)完成公司/部門/組別分配的工作;
8.確保報(bào)告內(nèi)容沒有出現(xiàn)人為數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、錯(cuò)字、前后矛盾等錯(cuò)處;
9.必需做會議(來自:m.dewk.cn)記錄;
10.對外文件格式需統(tǒng)一,按公司規(guī)定執(zhí)行;
11.各組長/主管需確保組別的正常日常運(yùn)作;
12.相關(guān)的資料搜集,整理及歸檔保管;
13.提供準(zhǔn)確的市場訊息給發(fā)展商;
14.外出時(shí)隨身攜帶名片、計(jì)算器、某某記事簿及筆;
15.組長有責(zé)任協(xié)助及培訓(xùn)其組員;
16.組長必須出席所有其組別負(fù)責(zé)的案子的會議;
17.保持策劃部公共地方的清潔;
18.用完電腦后,需將畫面返回windows主頁;
19.用電腦時(shí)不能中途離開超過10分鐘,否則需將文件存檔及將畫面返回windows主頁;
20.所有非交通費(fèi)的報(bào)銷必需于發(fā)生2月內(nèi)給總監(jiān)簽字確認(rèn),逾期不獲報(bào)銷。