裝飾城商場物業(yè)經(jīng)費管理辦法

　　第一條 采購

　　1、商場內(nèi)部維修需購買物品，相關(guān)物業(yè)主管應首先到現(xiàn)場查實并填報"請購單"；相關(guān)品名、規(guī)格、型號、數(shù)量、報價、用途、用于位置等欄目需填寫清楚、完整；如需做布幅、廣告牌等其它廣告則應填報"廣告制作申請單"。如發(fā)現(xiàn)有謊報、虛報等不實現(xiàn)象，扣減經(jīng)辦人當月績效考核5分；

　　2、"請購單"應上報商場經(jīng)理審核簽字，若商場經(jīng)理未認真履行職責，隨意簽字，扣減當月績效考核10分；

　　3、經(jīng)商場經(jīng)理審核簽字，"請購單"報商場財務部定價（根據(jù)公司價單），500元以上金額由總經(jīng)理審核，500元以下200元以上金額由商場總監(jiān)審核，200元以下金額由商場經(jīng)理簽字即可購買；

　　4、購物程序完畢，商場經(jīng)理用備用金定專人購買，供貨單位由集團財務部采購指定，若另行購物發(fā)現(xiàn)有假冒商品，須立即退貨，若造成經(jīng)濟損失，則須查究相關(guān)人員責任；

　　5、購進商品由商場保管員建立實物收支臺帳，入庫后方能領(lǐng)用；

　　6、辦公用品由集團公司行政辦填報"請購單"統(tǒng)一購買、保管，若商場用則應指定專人領(lǐng)取。

　　第二條 費用報銷

　　1、商場財務應驗正發(fā)票，發(fā)票須與"購物單"各欄相符，財務人員還需到現(xiàn)場查實數(shù)量、使用情況，并在"購物單"上簽字確認；

　　2、報銷單上應有報銷人、商場經(jīng)理、驗收人簽字；

　　3、500元以上金額、數(shù)量大的商品須由集團財務部采購定價、購買并監(jiān)督入庫，使用，并在發(fā)票上簽字，各商場財務方能辦理報銷付款事宜；

　　4、付款報銷完畢，各商場財務室專人應在"物業(yè)費用登記表"上登記（登記表中備注欄應填清金額）；

　　5、購買辦公用品，費用報銷參照以上條例執(zhí)行。

　　第三條 其它

　　為節(jié)省物業(yè)維修費用支出，商場經(jīng)理、物業(yè)主管在巡場工作中應重視商場內(nèi)卷簾門、電梯、線路、水管檢查，督促電工對以上物品常維護保養(yǎng)以延長其使用壽命。年終經(jīng)財務核算，若商場物業(yè)管理費未超出計劃，則按節(jié)約金額的10%作為商場節(jié)約獎發(fā)放。

篇2：物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費與測算

　　物業(yè)知識教材：小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費與測算

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　"物業(yè)"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司--深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)公司呈現(xiàn)出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會--深圳市物業(yè)管理協(xié)會。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出:"住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理"。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。

　　1996年2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源

　　住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費是提高住宅區(qū)管理水平，搞好綜合服務的重要基礎(chǔ)條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關(guān)系物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　住宅區(qū)實行物業(yè)管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統(tǒng)觀念及職工的經(jīng)濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區(qū)的管理經(jīng)費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理經(jīng)費機制。住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有:

　　一是物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅區(qū)的單位和住戶收取一定數(shù)量的物業(yè)管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內(nèi)部價格)，保證了門衛(wèi)及清潔工的工資。

　　二是住宅區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。該基金是指用于住宅區(qū)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業(yè)主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續(xù)時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)公用部位和公用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全的基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。要以物業(yè)公司為依托，完善住宅區(qū)的配套設(shè)施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設(shè)門頭房，對外出租或自己經(jīng)營。這些經(jīng)濟實體既為住宅區(qū)住用人服務，也向社會承擔業(yè)務，用多種經(jīng)營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。四是依靠單位和改制企業(yè)的支持。地勘單位搞物業(yè)管理是一種體制創(chuàng)新，由于優(yōu)勢資產(chǎn)和精兵強將已到改制企業(yè)，作為各級領(lǐng)導要高度支持并幫助物業(yè)管理企業(yè)，扶持物業(yè)管理企業(yè)。改制企業(yè)要從維護大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構(gòu)成與測算

　　(一)住宅區(qū)公共服務收費的費用構(gòu)成

　　1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保護費;

　　3、綠化管理費;

　　4、清潔衛(wèi)生費;

　　5、保安費;

　　6、辦公費;

　　7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;

　　8、法定稅金。

　　此外，對實行物業(yè)保險的住宅區(qū)，還應包括投保財產(chǎn)保險及各種責任保險的支出。

　　(二)住宅區(qū)公共性服務收費標準測算原則

　　住宅區(qū)公共性服務收費標準由所在地綜合服務項目，勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟承受能力，以及住宅小區(qū)的檔次制定。

　　(三)住宅區(qū)公共服務收費的測算方法

　　公共服務收費的測算可用公式來表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務收費標準，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米;

　　i:分項項數(shù);

　　∑:表示對各分項費用算術(shù)求和。

　　1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費

　　該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務人員的基本工資標準根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當?shù)仄骄べY水平確定。按規(guī)定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經(jīng)費(按工資總額的2%計算)、教育經(jīng)費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關(guān)規(guī)定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數(shù);然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。

　　其測算公式為:

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費該項費用包括住宅區(qū)樓宇內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費;各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養(yǎng)費;區(qū)內(nèi)及樓宇內(nèi)公共照明費等。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用;公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費用;電梯的運行、保養(yǎng)與維修費用;共用天線保養(yǎng)維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當?shù)氐默F(xiàn)行規(guī)定與標準分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應分攤的公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。

　　3、綠化管理費、保安費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務費的收繳不可能達到100%。這就產(chǎn)生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業(yè)主身上，顯然是不合理的;但由物業(yè)管理企業(yè)完全負擔這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業(yè)主、業(yè)主委員會到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)管理服務費的收交率;同時在進行物業(yè)管理經(jīng)費財務預算時要注意留有一定的余地。

篇3：物業(yè)公司管理處經(jīng)費管理制度

　　物業(yè)公司管理處經(jīng)費管理制度

　　為了使管理處正常開展各項業(yè)務活動等有根本保證，特制定本制度：

　　一、管理處對轄區(qū)的管理經(jīng)費收支，要嚴格執(zhí)行財務制度，本著綜合管理，節(jié)約開支，降低成本，注重效益的原則，合理使用管理經(jīng)費，并接受公司的檢查和監(jiān)督。

　　二、管理處依據(jù)有關(guān)收費標準，按不同項目，向業(yè)主（使用人）和其他應交費的人收取費用。

　　三、管理經(jīng)費的收取，收款收據(jù)統(tǒng)一使用稅務部門統(tǒng)一印制的單據(jù)。

　　四、各項管理經(jīng)費，應分項單列，專款專用，財務開支按公司授權(quán)，由管理處主任依據(jù)委托管理合同支出項目審批，報公司審核。

　　五、年度費用收支明細帳目，應張榜公布，定期向業(yè)委會報告，接受物主管部門和業(yè)主的詢問及監(jiān)督。