商業(yè)地產(chǎn)招商

　　商業(yè)地產(chǎn)招商，往往開業(yè)容易，經(jīng)營(yíng)難，很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)檫^(guò)于迷戀招商速度，在項(xiàng)目操作前期，不去科學(xué)的制定商場(chǎng)規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合混亂，為開業(yè)后經(jīng)營(yíng)混亂埋下不可挽回的伏筆。

　　一些只懂推廣工作卻根本沒有商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司，只會(huì)從概念上來(lái)入手操作，工作重點(diǎn)偏重于概念炒做及傳播工作，會(huì)自以為是的將商場(chǎng)規(guī)劃成另類定位模式，卻根本不會(huì)從基本的運(yùn)營(yíng)科學(xué)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行操作。受項(xiàng)目進(jìn)度回款提成的誘惑，根本不會(huì)也不懂得對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行整體規(guī)劃，只是為了進(jìn)度而招商，招商完成后收錢就走，留下整個(gè)爛攤子，留給商場(chǎng)的是扯不斷的麻煩與經(jīng)營(yíng)苦惱。

　　商業(yè)地產(chǎn)操作與產(chǎn)品策劃是完全不同的模式，產(chǎn)品策劃無(wú)有經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｕ眨虡I(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，想操作商業(yè)地產(chǎn)必須有專業(yè)的商場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)椋茖W(xué)的營(yíng)業(yè)模式與商場(chǎng)管理模式是商場(chǎng)存活的必須前提，如果沒有商場(chǎng)運(yùn)作的人來(lái)操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)光的概念炒作招商后，商場(chǎng)成活的幾率微乎其微!

　　商業(yè)地產(chǎn)想順利招商，開業(yè)后持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，完善細(xì)致的商場(chǎng)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)避免開業(yè)后迅速倒閉的前提，而規(guī)劃前的市場(chǎng)調(diào)研作，則是整個(gè)項(xiàng)目操作最關(guān)鍵的重中之重。

　　商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)風(fēng)火火的招商開業(yè)后，存在著活不過(guò)三年的宿命之說(shuō)，有的甚至不到半年就會(huì)倒閉，商業(yè)地產(chǎn)操作時(shí)不要著急運(yùn)作，首先要進(jìn)行總體科學(xué)的規(guī)劃，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研工作是做出合理商場(chǎng)規(guī)劃的前提。

　　一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研分為：商場(chǎng)調(diào)研、商圈調(diào)研、消費(fèi)群體調(diào)研三大項(xiàng)

　　商業(yè)地產(chǎn)的操作與普通的社區(qū)房地產(chǎn)完全不同，社區(qū)房產(chǎn)在調(diào)研中更偏重于消費(fèi)群體的調(diào)研，而商圈是做為房產(chǎn)的便利性賣點(diǎn)來(lái)定位的。

　　針對(duì)商場(chǎng)的調(diào)研

　　以經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良與經(jīng)營(yíng)狀況差的兩大類商場(chǎng)做為調(diào)研分析的母本。

　　1）、分析各商場(chǎng)的定位并測(cè)算其定位的精準(zhǔn)性

　　對(duì)所在城市的各主要商場(chǎng)逐一進(jìn)行定位統(tǒng)計(jì)，并分析出定位的精準(zhǔn)性，并測(cè)算定位與經(jīng)營(yíng)的關(guān)聯(lián)影響、經(jīng)營(yíng)狀況與定位是否存在沖突性，統(tǒng)計(jì)分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)最受歡迎的商場(chǎng)定位模式，以此做為規(guī)劃的依據(jù)。

　　2）、業(yè)態(tài)分布的調(diào)研

　　業(yè)態(tài)調(diào)研不要只是羅列各調(diào)研商場(chǎng)的大體業(yè)態(tài)組合，而是要根據(jù)不同的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)統(tǒng)計(jì)，分析出經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良的商場(chǎng)業(yè)態(tài)組成比例，以及經(jīng)營(yíng)狀況差的商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合情況，觀察分析優(yōu)秀業(yè)態(tài)組合對(duì)吸引客流所產(chǎn)生的效應(yīng)力，并以此做為對(duì)照，統(tǒng)計(jì)出當(dāng)前最佳業(yè)態(tài)組合的可能性計(jì)劃，做為之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃本土依據(jù)。

　　3）、動(dòng)線設(shè)計(jì)

　　將現(xiàn)有商場(chǎng)所有的動(dòng)線模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)差的狀況，總結(jié)出不同的動(dòng)線模型所針對(duì)的顧客消費(fèi)的影響力，并篩選出最佳的動(dòng)線模型，做為之后的動(dòng)線規(guī)劃本土依據(jù)。

　　4）、功能區(qū)劃分，除業(yè)態(tài)布局外，根據(jù)所調(diào)研的商場(chǎng)，總結(jié)服務(wù)區(qū)、客流分區(qū)、配置區(qū)（接待區(qū)、寄存區(qū)）功能的劃分，并以此為依據(jù)，考察各商場(chǎng)此類功能區(qū)的差異化與所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)輔助效益，并將其計(jì)入調(diào)研報(bào)告，做為規(guī)劃依據(jù)。

　　5）、運(yùn)營(yíng)模式的調(diào)研

　　將所有調(diào)研過(guò)的商場(chǎng)進(jìn)行分類，統(tǒng)計(jì)各商場(chǎng)所采取的運(yùn)營(yíng)模式，管理模式、收費(fèi)方式等因素，統(tǒng)計(jì)出經(jīng)營(yíng)狀況最好的商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式，并對(duì)照經(jīng)營(yíng)狀況較差商場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估模式不同所產(chǎn)生的影響，以及不同的運(yùn)營(yíng)模式所產(chǎn)生的招商效果與持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

　　針對(duì)商圈的調(diào)研

　　商圈調(diào)研分為項(xiàng)目所在商圈調(diào)研與本城市各商圈調(diào)研兩大單項(xiàng)。

　　對(duì)項(xiàng)目所在地調(diào)研

　　1）、采取定點(diǎn)觀測(cè)法，測(cè)算出項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)日均人流量與車流量,以此測(cè)算自然顧客流數(shù)量；

　　2）、分析出項(xiàng)目所在商圈主要購(gòu)買力拉動(dòng)群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規(guī)劃中的單項(xiàng)業(yè)態(tài)組成依據(jù)。

　　3）、統(tǒng)計(jì)出項(xiàng)目所在地直徑兩公里內(nèi)的各種基本狀況（商業(yè)、社區(qū)、金融、交通），并測(cè)算出直徑內(nèi)業(yè)態(tài)分布與經(jīng)營(yíng)情況，測(cè)算出經(jīng)營(yíng)狀況較好的業(yè)態(tài)與較差的業(yè)態(tài)。

　　4）、對(duì)直徑內(nèi)不同業(yè)態(tài)商戶調(diào)研，了解行業(yè)信息，并測(cè)算其對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)估與期望。

　　對(duì)城市其它商圈調(diào)研

　　1）、將所在城市商圈進(jìn)行劃分，對(duì)每個(gè)商圈進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，分析出各商圈的主要購(gòu)買力拉協(xié)群體，并將商圈的主要營(yíng)利業(yè)態(tài)組合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析出各種品牌業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況及市場(chǎng)受歡迎度，以此在推算當(dāng)?shù)氐淖罴呀?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

　　消費(fèi)者調(diào)研

　　消費(fèi)者調(diào)以消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)喜好兩項(xiàng)內(nèi)容為測(cè)算母體，做為商場(chǎng)定位與業(yè)態(tài)比例分配的依據(jù)。

　　與傳統(tǒng)房地產(chǎn)操作不同，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者調(diào)研我們列在調(diào)研計(jì)劃的最后一項(xiàng)，統(tǒng)計(jì)各不同年令段對(duì)該城市商場(chǎng)的看法，了解各年令段消費(fèi)習(xí)慣、常選購(gòu)物場(chǎng)所、對(duì)喜愛類型商場(chǎng)的期望點(diǎn)（貨品、服務(wù)、價(jià)格、定位等），以此對(duì)照分析目前各商場(chǎng)尤期是同類商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的空白點(diǎn)，作為尋找合適的模式的依據(jù)點(diǎn)。

　　綜上，調(diào)研工作每一個(gè)單項(xiàng)都與其它單項(xiàng)互為聯(lián)系，單項(xiàng)的結(jié)果將直接左右其它單項(xiàng)的調(diào)研結(jié)論，綜合每一單項(xiàng)調(diào)研的量性結(jié)論，將調(diào)研工作詳細(xì)科學(xué)的進(jìn)行完畢后，才可根據(jù)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的定位，確立商場(chǎng)的最佳運(yùn)作模式與業(yè)態(tài)組合，此時(shí)，就可以根據(jù)同城商場(chǎng)的調(diào)研情況進(jìn)行整合優(yōu)化，并根據(jù)消費(fèi)群體定位做出最佳商業(yè)模式，唯有科學(xué)的規(guī)劃，才能保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)，吸引商戶的加盟興趣。

　　做商場(chǎng)規(guī)劃要慎之又慎

　　如果沒有真正的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)3年以上經(jīng)驗(yàn)，就不要指望策劃公司會(huì)把商場(chǎng)的規(guī)劃做好，一些所謂的地產(chǎn)策劃公司連根本的業(yè)態(tài)組合都不懂，更不要指望其在運(yùn)營(yíng)模式的系統(tǒng)性，我們可以看到由非專業(yè)策劃公司做的業(yè)態(tài)混亂、動(dòng)線設(shè)計(jì)紕露百出，死角處處都有，專業(yè)的營(yíng)銷公司會(huì)根據(jù)商場(chǎng)各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布，在通道規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)上進(jìn)行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達(dá)率，并消弱商戶擔(dān)擾。

　　不要過(guò)于迷信另類定位之說(shuō)

　　差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動(dòng)性，策劃公司會(huì)在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應(yīng)，但直接后果就是會(huì)造成招商容易經(jīng)營(yíng)難，因?yàn)轫?xiàng)目的定位需要與運(yùn)營(yíng)體系、模式系統(tǒng)化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)一知半解，盲目招商后只會(huì)令后期的運(yùn)營(yíng)步步維艱。

　　商業(yè)地產(chǎn)要注重穩(wěn)扎穩(wěn)打的步驟，面積在3000平以下的小型商場(chǎng)，可以操作成比較個(gè)性與另類的模式，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)面積較小，商鋪數(shù)量劃分少，操作起來(lái)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，例如規(guī)劃成女性商場(chǎng)或時(shí)尚商場(chǎng)。8000平以上的商場(chǎng)絕對(duì)不要冒險(xiǎn)采取異類模式，科學(xué)的定位度與業(yè)態(tài)組合是操作的基本條件，不要一時(shí)迷信于某

些策劃公司的另類思想，而導(dǎo)致開業(yè)容易倒閉快的局面，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要的是踏踏實(shí)實(shí)的運(yùn)營(yíng)而并非靠概念支撐！

　　運(yùn)營(yíng)模式

　　商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式分為租賃式與聯(lián)營(yíng)式兩大類，有時(shí)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)需要，兩類模式會(huì)同時(shí)出現(xiàn)在一家商場(chǎng)內(nèi)，商場(chǎng)的樓屋管理、運(yùn)作模式、進(jìn)、銷、存管理、商品陳列、導(dǎo)購(gòu)員管理等，都需要在招商期進(jìn)行的同時(shí)來(lái)構(gòu)建，而這些運(yùn)營(yíng)模式，都必須在招商期時(shí)向意向商戶進(jìn)行講解的，以吸引客戶興趣，增大商場(chǎng)吸引力。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同

　　委托方：________(以下簡(jiǎn)稱甲方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　受托方：________(以下簡(jiǎn)稱乙方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問(wèn)、招商中國(guó)項(xiàng)目(暫定名，下同，可簡(jiǎn)稱為該項(xiàng)目)一事，達(dá)成本合同。

　　1、雙方共識(shí)：

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的咨詢顧問(wèn)。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問(wèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為：________)。

　　(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，竭誠(chéng)為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問(wèn)、招商顧問(wèn)等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的：________項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為____平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為____平方米；土地使用權(quán)證號(hào)為____號(hào)。

　　3、委托事項(xiàng)：甲方茲將其投資于________項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問(wèn)。

　　4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開業(yè)并正常運(yùn)營(yíng)八個(gè)月為止。

　　5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：

　　(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；

　　(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問(wèn)、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；

　　(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實(shí)施；

　　(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營(yíng)管理方案，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；

　　(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，以支持甲方未來(lái)可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。

　　6、工作流程：

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問(wèn)成立項(xiàng)目組展開作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問(wèn)方案，并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問(wèn)工作。

　　(4)、具體工作流程：

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問(wèn)和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計(jì)方，并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同，甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案，對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過(guò)程中，按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項(xiàng)目工程開工后，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場(chǎng)所，并成立該項(xiàng)目的具體營(yíng)運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃，并設(shè)立招商，招租的具體價(jià)格策略，派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，開展具體品牌招商工作。

　　C、開業(yè)準(zhǔn)備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購(gòu)物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容：

　　1)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)的編制、制作；

　　2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司人員的招聘、培訓(xùn)；

　　3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；

　　4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn)；

　　至此，乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體，已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。

　　D、試營(yíng)業(yè)、開張及開業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績(jī)效進(jìn)行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報(bào)告，并協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心的日常管理，提出修正意見。

　　7、服務(wù)內(nèi)容：指乙方服務(wù)甲方：

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)

　　A、市場(chǎng)調(diào)查

　　1)、消費(fèi)力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計(jì)委托書

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫(kù)房、辦公

　　C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整

　　(2)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營(yíng)部分

　　采購(gòu)框架合同，采購(gòu)條件

　　代銷合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1. 餐飲類

　　2. 商鋪類

　　安全保障手冊(cè)

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事：勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會(huì)合同

　　財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)

　　臨時(shí)結(jié)構(gòu)

　　長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)

　　管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)

　　各級(jí)管理職責(zé)

　　運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)

　　采購(gòu)經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門經(jīng)理

　　主管級(jí)

　　高級(jí)員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書

　　庫(kù)存管理

　　收貨

　　倉(cāng)儲(chǔ)

　　損耗

　　盤點(diǎn)

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來(lái)

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊(cè)

　　勞動(dòng)團(tuán)體

　　保安管理

　　警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊(cè)

　　保險(xiǎn)手冊(cè)

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場(chǎng)、開發(fā)、客戶服務(wù)管理

　　價(jià)格體系管理

　　單證設(shè)計(jì)

　　報(bào)表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書、宣傳冊(cè)

　　C、招商會(huì)

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價(jià)格、招商周期

　　8、委托費(fèi)用：

　　(1)、商業(yè)顧問(wèn)委托費(fèi)用：

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用為人民幣_(tái)___元整(小寫：____元RMB)。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：

　　本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫：____元RMB)；

　　該項(xiàng)目開工后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫：____元RMB)；

　　該項(xiàng)目開業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫：____元RMB)；

　　該項(xiàng)目開業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整

　　(小寫：____元RMB)。

　　(2)、招商委托費(fèi)用：

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目____計(jì)提。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：

　　1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算：

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；

　　本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致，該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為：

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù)：

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù)：

　　1)、甲方權(quán)利：

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；

　　B、在招商過(guò)程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶，招商定金由甲方現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；

　　C、享有乙方開展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；

　　D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；

　　E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績(jī)情況決定。

　　2)、甲方義務(wù)：

　　A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件；

　　B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用，并提供乙方固定的辦公場(chǎng)所，承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用；

　　C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；

　　D、根據(jù)本合同約定，按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù)：

　　1)、乙方權(quán)利：

　　A、根據(jù)本合同約定，按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；

　　B、每周與甲方召開工作例會(huì)，專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù)：

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn)；

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；

　　C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理工作；

　　D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用；

　　E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同；

　　F、未經(jīng)甲方書面承諾，對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；

　　G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營(yíng)、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài)；

　　H、未經(jīng)甲方書面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　10、稅金：甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任：

　　(1)、本合同簽訂后，雙方應(yīng)認(rèn)真遵守，任何一方在未得到對(duì)方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為，并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書面通知后仍無(wú)法糾正的，對(duì)方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：_____元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫：______元)。

　　12、爭(zhēng)議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　13、本合同的法律效力：

　　(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過(guò)程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。

　　甲方：________乙方：________

　　代表人：________代表人：________

　　日期：________日期：________

　　簽于：________簽于：________

篇3：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作核心是招商

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是招商

　　最近一直在和一位業(yè)界的朋友爭(zhēng)論，原因是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌瑢?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會(huì)有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無(wú)法得到期望的投資回報(bào)。

　　所以天津的馮新總經(jīng)理，將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。

　　我認(rèn)為不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租，在運(yùn)營(yíng)，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地。“進(jìn)”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜小EITS、或信托。”這是我在各種場(chǎng)合講的對(duì)招商的理解。下面是招商與銷售過(guò)程中應(yīng)把握的幾個(gè)原則：

　　一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。

　　在實(shí)際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢？因?yàn)殇N售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個(gè)過(guò)程很簡(jiǎn)單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而追求投資回報(bào)。在實(shí)際操作中，只要銷售員明確告之單價(jià)、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！

　　而招商會(huì)難的多，一般來(lái)講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會(huì)有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報(bào)給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會(huì)確定。甚至這些高級(jí)職位的人，可能會(huì)親自參與談判。這時(shí)，開發(fā)商的招商專員相對(duì)商家選址人員來(lái)說(shuō)，不如人家專業(yè)。這個(gè)談判過(guò)程很長(zhǎng)，難度也很高，有時(shí)十幾個(gè)條件中，只要一個(gè)條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭(zhēng)議，就談不成。

　　所以在市場(chǎng)上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個(gè)道理。解決方法是對(duì)招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。

　　二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　對(duì)銷售人員，很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”，但對(duì)于招商人員，由于談判周期長(zhǎng)、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，所以要求人員相對(duì)穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一促而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長(zhǎng)，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對(duì)招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。

　　三、招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)

　　在招商過(guò)程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對(duì)商家的選址要求很熟悉，他們對(duì)談判會(huì)起到重要的推進(jìn)作用。通過(guò)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。

　　實(shí)際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行（中介）管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對(duì)接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。

　　四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對(duì)資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對(duì)現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。

　　既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是招商，公司又要求營(yíng)銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問(wèn)題。

　　“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對(duì)接，在操作中對(duì)招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對(duì)營(yíng)銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。

　　綜述:和朋友的爭(zhēng)論，是一種善意的爭(zhēng)論，是在不同的操作手法上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不同理解而形成的。我只是希望，通過(guò)有益的爭(zhēng)論，雙方能夠?qū)W習(xí)對(duì)方的長(zhǎng)處，讓更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商走出“租和售”的怪圈，成為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。