樓上擴(kuò)建衛(wèi)生間影響樓下生活被判恢復(fù)原狀案例

　　【中國法院網(wǎng)】近日，北京市順義區(qū)人民法院后沙峪法庭審結(jié)一起樓下業(yè)主起訴樓上業(yè)主擅自改建、擴(kuò)建衛(wèi)生間引發(fā)的相鄰損害防免關(guān)系糾紛案。最終，法院依法判決被告安某（男）拆除改建的衛(wèi)生間，恢復(fù)原狀并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失800元。

　　20**年3月，原告李先生向法院訴稱：被告安某系原告樓上住戶。20**年被告對其所購樓房進(jìn)行裝修，擅自將衛(wèi)生間擴(kuò)大，向北臥室方向移動1.2米，被告衛(wèi)生間擴(kuò)大部分在原告臥室正上方。被告對衛(wèi)生間的改動，違反了我國住宅設(shè)計規(guī)范的規(guī)定。被告裝修以后，原告的臥室有異味、滲漏，并且噪音大，影響原告使用。同時造成原告房屋租金損失。故起訴，要求被告將衛(wèi)生間恢復(fù)原狀，同時判令被告賠償原告各項經(jīng)濟(jì)損失20000元。

　　被告安某辯稱，自己把壁柜拆除符合國家規(guī)定，改擴(kuò)建衛(wèi)生間沒有對原告生活造成影響，故不同意原告訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理查明：原告李先生與被告安某均系北京市順義區(qū)萬科城市花園業(yè)主，原告李某居住在被告安某樓下。20**年被告安某對所購樓房進(jìn)行裝修，裝修過程中，被告安某將衛(wèi)生間與北臥室之間的壁柜拆除，擴(kuò)到衛(wèi)生間范圍內(nèi)。經(jīng)法官現(xiàn)場勘驗，被告安某拆除衛(wèi)生間與臥室間的壁柜，該壁柜南北寬0.66米。20**年8月份，被告安某的衛(wèi)生間漏水，造成原告李某臥室頂棚損壞，造成損失800元。

　　法院認(rèn)為：被告安某在裝修樓房過程中，擅自改動樓房結(jié)構(gòu)，將原壁櫥所在位置擴(kuò)大到衛(wèi)生間范圍內(nèi)，違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的強(qiáng)制性規(guī)定。故原告要求被告將衛(wèi)生間恢復(fù)原狀的請求，法院予以支持。對賠償損失的請求，雙方達(dá)成協(xié)議，法院照準(zhǔn)。

　　據(jù)此，法院作出上述判決。

篇2：物管案例：業(yè)主請來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦

　　物管案例：業(yè)主請來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦

　　一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時后應(yīng)停止裝修，請予合作和諒解。

　　這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，若不放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要動手。

　　[案例分析]

　　進(jìn)入小區(qū)裝修的隊伍中魚龍混雜，如何加強(qiáng)對其人員的有效管理，以確保安全，是物業(yè)管理中安全管理的一個重要課題。物業(yè)管理公司對裝修人員出入小區(qū)的嚴(yán)格管理，有時候業(yè)主會認(rèn)為很麻煩，就不給予積極的支持，甚至是消極的抵觸；如若放松對裝修人員出入小區(qū)的管理，業(yè)主們又會認(rèn)為物業(yè)管理公司的安全管理松懈，管理服務(wù)意識差。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的改造就更加被動。因此，對裝修人員的管理一刻也不能放松，要制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格管理，堅決杜絕一切不安全隱患的出現(xiàn)。

　　對裝修人員管理的規(guī)章制度主要見于我們前面案例分析中所提到的《物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定》、《小區(qū)業(yè)主手冊》等，再就是在為保安部制定管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范時要有明確的要求。業(yè)主辦理入住手續(xù)時，其辦理程序中也有對業(yè)主裝修管理的具體要求，而且此時還是進(jìn)行這方面宣傳的最佳時機(jī)，宣傳的及時到位，就能夠得到業(yè)主的支持理解，為后面的裝修管理和安全管理打下好的基礎(chǔ)，減少許多不必要的糾紛矛盾的出現(xiàn)。

　　在對裝修人員的具體管理中，一定要注意方式方法，要文明執(zhí)法，因為裝修人員的素質(zhì)可以說是良莠不齊，魚龍混雜的，處理上稍有不慎，就可能激化矛盾，甚至發(fā)生治安事件，給管理工作增加難度。在具體處理要要發(fā)揮業(yè)主的作用，盡量能找到業(yè)主出面，因為裝修人員是業(yè)主的雇工，對業(yè)主的話是一定要尊重的，那么物業(yè)管理公司的工作就會事半功倍了。

　　[解決方法]

　　在案例的實際處理過程中，當(dāng)保安員和保安班長文明勸說的時候，巡邏保安員已去邀請業(yè)主。當(dāng)裝修人員欲動手毆打說，聞訊的巡邏保安員和找到15樓D座的業(yè)主正巧一同趕到。于是，保安員不再與裝修人員理論，而是馬上向業(yè)主說明情況。野豬聽完情況介紹后表示十分理解，說：“真不好意思，我剛剛買樓，不知道這里的管理制度，請你們諒解。”隨后，業(yè)主對自己找來的裝修人員勸說批評了幾句，四個人怏怏地走了。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定》略）

　　2．《小區(qū)業(yè)主手冊》（略）

　　3．《保安部崗位職責(zé)》（節(jié)選）

　　巡邏崗工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1.著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；

　　2.儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感；

　　3.器械佩帶、物品配備齊全、整齊；

　　4.白天巡邏園區(qū)不少于6次，樓內(nèi)不少于8次；夜間巡邏園區(qū)不間斷、樓內(nèi)不少于6次；

　　5.認(rèn)真作好巡邏記錄，對各種不安全隱患、工程設(shè)施、設(shè)備及清潔衛(wèi)生情況應(yīng)及時處置并詳細(xì)記錄后上報；

　　6.巡邏過程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動問好，若接到住戶投訴或建議，應(yīng)認(rèn)真記錄及時上報；

　　7.對重點區(qū)域和部位（如監(jiān)測死角、設(shè)備房）做重點監(jiān)測跟蹤和記錄工作；

　　8.巡邏過程中，遇到可疑人員，可進(jìn)行跟蹤、盤查直至帶回保安辦公室審訊；

　　9.與保安辦公室及各樓門崗保持密切聯(lián)系，及時匯報相關(guān)情況；

　　10.接客戶電話報案后，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；遇見住戶本人報案，3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；

　　11.熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧；

　　12.熟練使用各種消防器械，掌握使用要領(lǐng)；

　　13.園區(qū)內(nèi)巡邏注意行走姿勢、姿態(tài)，且保持統(tǒng)一、一致，目視且形象感要好；

　　14.遇緊急情況發(fā)生時，按《緊急事件處理程序》辦；

　　15.下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求；

　　16.按規(guī)定責(zé)任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視。

　　園區(qū)門崗工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1.著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；

　　2.儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感；

　　3.每班次交接應(yīng)完成全套交接崗動作，作到熟練、準(zhǔn)確、動作到位；

　　4.站立時，姿態(tài)端正，兩手自然下垂至褲邊兩側(cè)，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過兩肩間距；

　　5.對住戶及來訪者笑容可掬、親切、耐心；

　　6.器械佩帶整齊有序，目視感覺協(xié)調(diào)、自然；

　　7.短時間內(nèi)熟知、熟記轄區(qū)內(nèi)住戶及其車輛（包括車號）；

　　8.對住戶要用規(guī)范用語問好；

　　9.認(rèn)真作好來客登記工作，并及時與巡邏崗人員保持聯(lián)絡(luò)；

　　10.遇緊急情況發(fā)生時，按《緊急事件處理程序》辦；

　　11.指揮車輛進(jìn)出時，動作統(tǒng)一、規(guī)范、不僵硬，目視無不舒適感；

　　12.熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧；

　　13.不得與各工作人員在當(dāng)崗期間聊天、說笑、打鬧（正常工作需要除外）；

　　14.下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求；

　　15.按規(guī)定責(zé)任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視。

　　對裝修維修的管理工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1．根據(jù)轄區(qū)安全管理的要求以及安全方面的考慮，對轄區(qū)內(nèi)部各防火、防盜、報警監(jiān)視系統(tǒng)以及客房鑰匙、門窗的安全加固工作提出施工設(shè)想，并通過公司管理部門盡快實施。

　　2．負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各安全系統(tǒng)的運行和保養(yǎng)，對運行中因設(shè)施、設(shè)備的故障而發(fā)生的妨礙安保工作正常進(jìn)行及時與維修隊溝通，進(jìn)行檢查和改建更新。

　　3．負(fù)責(zé)對維修隊各有關(guān)施工現(xiàn)場安全工作的督促和檢查，要求其在施工過程中建立防火、防災(zāi)害事故的各項規(guī)章制度，并監(jiān)督其落實實施。

　　4．協(xié)助維修隊加強(qiáng)對外來施工隊伍的管理。制作、發(fā)放外來施工人員的臨時工作證件，及時掌握外來施工隊伍中的有關(guān)安全方面的動態(tài)情況，查處發(fā)生在外來施工隊伍中的各種違法犯罪問題。

　　4．《××花園業(yè)住入作業(yè)程序及辦法》

　　一、入住流程圖

　　驗證--資料發(fā)放--交費--鑰匙發(fā)放--驗房

　　二、驗證

　　1.商品房入住通知單原件和購房合同；

　　2.業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件各一分；

　　3.業(yè)主及家庭成員每人二張(一張存檔,一張辦理出人證)。

　　三、資料發(fā)放與保管

　　1.發(fā)給業(yè)主保存的資料:

　　（1）住戶手冊

　　（2）業(yè)主公約

　　（3）《××市住宅裝修管理規(guī)定》

　　（4）××花園室內(nèi)裝修管理規(guī)定

　　（5）用電管理規(guī)定

　　（6）安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)平面示意圖)

　　（7）收費項目一覽表

　　2.發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料：

　　（1）業(yè)主公約，經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；

　　（2）業(yè)主家庭情況登記表,即日填寫返回管理處；

　　（3）裝修申請表:業(yè)主申請裝修時填寫,并返原件給管理處存檔;管理處按業(yè)主的棟號和房號進(jìn)行建檔編號,檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容:

　　①業(yè)主入住通知單

　　②入住驗房表

　　③業(yè)主家庭情況登記表

　　④裝修申請表

　　四、交費

　　1.管理服務(wù)費(按××市物價局規(guī)定180元/平方米/月,指建筑面積)以商品房入住通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn),當(dāng)月15日前(含15日)計收全月管理服務(wù)費,當(dāng)月15日以后計收半月管理服務(wù)費。

　　2.水、電運轉(zhuǎn)基金(按每戶400元計收)。

　　3.設(shè)備維修基金

　　4.有線電視安裝費（初裝費每戶300元）市有線電視每月維護(hù)費14元，省有線電視每月維護(hù)費17元。

　　5.可視對講系統(tǒng)（按每戶1200元計收）。

　　6.購置垃圾筒費(按每戶20元計收)。垃圾筒每層2個,后樓梯兩邊各設(shè)1個。

　　7.制作住戶卡費用每人20元。

　　五、鑰匙發(fā)放

　　1.憑管理服務(wù)費發(fā)票到鑰匙房簽名領(lǐng)取房間鑰匙。

　　2.憑電子對講門繳費收據(jù)到鑰匙房簽名領(lǐng)取電子對講門鑰匙。

　　3.憑管理服務(wù)費發(fā)票到鑰匙房簽名領(lǐng)取信箱鑰匙。

篇3：物管案例：業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦

　　物管案例：業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦

　　某廣場一位業(yè)主在裝修時，向管理處多次提出更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關(guān)參數(shù)、設(shè)計出了改梁圖紙。

　　對業(yè)主的這一要求，管理處根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進(jìn)行解釋、說服，理所當(dāng)然地加以和善的回絕。然而，這位業(yè)主就是聽不進(jìn)去，態(tài)度十分固執(zhí)。三番五次找都未得到應(yīng)允，他干脆動了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。雙方都不讓步，問題一下子僵在那里了。

　　[案例分析]

　　此案例是在業(yè)主辦理入住后，在裝修期間常見的問題。業(yè)主購房后，作為物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)對自己的房屋進(jìn)行裝修，但其裝修不能影響房屋的安全。一般情況下，業(yè)主入住裝修前要填寫裝修申請，報物業(yè)管理公司審批。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)國家建設(shè)部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理公司制定的《住戶裝修管理規(guī)定》，經(jīng)審核確定該業(yè)主申請的裝修方案對房屋結(jié)構(gòu)沒有破壞，對業(yè)主的正常使用不構(gòu)成安全隱患，方可批準(zhǔn)。待物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后，業(yè)主才能開始裝修。業(yè)主裝修完成后，還須物業(yè)管理公司組織驗收，合格后方可使用。

　　本案例中業(yè)主提出的更改大梁的要求有可能給房屋的安全使用埋下隱患，因此，物業(yè)管理公司不能同意業(yè)主的這一要求。即使業(yè)主的父親確為高級建筑師，其參數(shù)計算和改梁方案物業(yè)管理公司也不能同意，因為此方案并不能代表原設(shè)計單位或?qū)I(yè)設(shè)計單位的審批意見。

　　因此，本案例中物業(yè)管理公司對業(yè)主提出的改梁要求不予同意的做法是對的。

　　[解決方法]

　　針對對方固執(zhí)的態(tài)度，為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。并把商討出的辦法及時報告給物業(yè)公司和開發(fā)展的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，上下統(tǒng)一口徑。然后約見這位業(yè)主，建議他寫出書面申請，報原設(shè)計單位審批。這位業(yè)主覺得管理處的建議合情合理，欣然同意。后來他咨詢了原設(shè)計單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設(shè)計費，又要等較長時間才能確定。經(jīng)過比較，最終取消了改梁的想法。

　　有些時候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅持說“不”。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。本案例中，物業(yè)管理公司就是針對業(yè)主認(rèn)為改梁方案可行的實際情況，給他提出合法解決的方案。既然你認(rèn)定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上到頭來，有序管理的目的達(dá)到了，你在對方的心目中還是個“好人”。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．1995年9月1日中華人民共和國建設(shè)部令第46號《 建筑裝飾裝修管理規(guī)定》　（略）

　　2．××物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定

　　根據(jù)國家建設(shè)部關(guān)于異產(chǎn)毗連關(guān)系的有關(guān)規(guī)定,懇請×××業(yè)主(住戶)明白您的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不是一個獨立的整體,而是由內(nèi)部面積、空間、公共面積、財產(chǎn)份額和毗連關(guān)系構(gòu)成。所以。對于您的房產(chǎn)的二次裝修,將根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于《家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定》及××市物業(yè)管理規(guī)范,進(jìn)行嚴(yán)格的管理,同時為確保您的根本利益,特制定本規(guī)定:

　　一、裝修范圍

　　業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格按照《家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定》中的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修。

　　二、裝修隊的選擇

　　1.為配合管理處對裝修的管理,業(yè)主(住戶)裝修應(yīng)盡量選擇管理處推薦的施工隊(至少有兩個以上的施工隊供業(yè)主選擇),這幾家實力較強(qiáng)、信譽較好的施工隊伍,經(jīng)培訓(xùn)對本大廈房屋結(jié)構(gòu)了解并在其承諾遵守本辦法和其他裝修規(guī)定后,在管理處監(jiān)督管理下提供裝修服務(wù)。

　　2.業(yè)主有選擇上述施工隊和自聘有××市住宅裝修資格的施工隊的自由,但必須經(jīng)管理處資格審查后按《×××裝修施工隊管理辦法》(詳見附件一)的規(guī)定進(jìn)行管理。

　　三、裝修申請

　　業(yè)主(住戶)在規(guī)定范圍內(nèi)要進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造。維修和改造,必須先向管理處提出申請(住戶必須持業(yè)主委托書),并領(lǐng)取《裝修申請審批表》一式一份。

　　四、裝修審批

　　1.業(yè)主(住戶)必須如實填報《裝修申請審批表》各款內(nèi)容于確定的裝修日期關(guān)7天攜帶裝修設(shè)計圖紙和消防部門裝修審批材料批文,上報管理處（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù)）,同時交納裝修保證金100元/平方米,需要進(jìn)行施工技術(shù)審定的,按每項工程150-300元計收,管理處將在收到審批表后二個工作日內(nèi)給予批復(fù)。

　　2.業(yè)主(住戶)收到批復(fù)后,應(yīng)帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到管理處按規(guī)定辦理施工隊有關(guān)進(jìn)場手續(xù)方可進(jìn)場裝修施工(詳見附件二)。

　　五、施工

　　1.所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。

　　2.施工期間,業(yè)主(住戶)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守規(guī)定,按規(guī)作業(yè),文明施工,施工期間不準(zhǔn)裝修工人在大廈內(nèi)住宿。逾期完工要辦理逾期手續(xù)并交納逾期金每天50元,不辦理延期手續(xù)的,管理處有權(quán)責(zé)令其停工;對于施工隊的違章裝修除按《××市住宅裝修管理規(guī)定》和《違章裝修項目》的規(guī)定進(jìn)行處理,對業(yè)主(住戶)處以相當(dāng)于施工隊罰款額30%的罰款。

　　3.裝修期限:中小工程為30天,較大工程為45天,最長不超過60天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續(xù)。

　　4.施工時間:每天施工時間為8:00-12:00,14:00-18:00。

　　5.裝修施工用電不得超過該裝修住宅單元的裝表容量,嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在與管理處協(xié)商后,在管理處的監(jiān)督下,在管理人員指定位置處接臨時電源線,否則造成的一切后果由業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé)。

　　6.管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁?必須符合國家標(biāo)準(zhǔn))的安裝、維修、拆移、改裝,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工;用戶不得自行安裝、拆除、改裝。

　　7.空調(diào)機(jī)應(yīng)按管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝,不得破壞樓宇結(jié)構(gòu),穿壞墻體。

　　8.不得任意改變窗戶、陽臺色調(diào),不得改變陽臺的用途(陽臺不得安裝防盜網(wǎng)及鋁合金窗等)。

　　9.施工過程中要注意垃圾袋的清運,每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運,樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方,不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施,保持公用地面、墻壁完好和整潔。

　　六、驗收

　　1.裝修工程完畢后,業(yè)主(住戶)和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進(jìn)行查驗。

　　2.隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。如未驗收,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋,再行驗收,由此造成的損失由業(yè)主(住戶)自己負(fù)責(zé)。

　　3.竣工驗收合格后,由管理處驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時,限期改正,再行復(fù)驗,直至合格。經(jīng)三次驗收不合格者,管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工,所發(fā)生的費用由業(yè)主(住戶)承擔(dān)。

　　4.裝修驗收合格并使用一個月后,經(jīng)管理處復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。

　　附件一（略）

　　附件二（略）