物業(yè)管理案例：未售房屋是否可以成為發(fā)展商自己的投票權(quán)

　　某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會(huì)，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。

　　請(qǐng)問：

　　１、發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？

　　２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？

　　案例分析：

　　發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。

　　根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。

　　原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。

　　繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。

　　因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

　　某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。

　　作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作。

篇2：小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)年度工作總結(jié)下年度工作計(jì)劃

　　小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)年度工作總結(jié)及下年度工作計(jì)劃

　　（業(yè)委會(huì)20年第11號(hào)公告）

　　尊敬的各位業(yè)主,大家好：

　　小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)從20**年7月成立以來，已經(jīng)一年，按照小區(qū)議事規(guī)則，召開20**年度業(yè)主大會(huì)，對(duì)業(yè)委會(huì)上年度工作給予總結(jié)，將下年度主要工作計(jì)劃給大家給予匯報(bào)，具體如下：

　　一、業(yè)委會(huì)20**年7月~20**年6月年度工作總結(jié)

　　小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)從20**年7月成立以來，在熱心業(yè)主，尤其是各樓道聯(lián)絡(luò)員、業(yè)委會(huì)顧問、熱心業(yè)主的熱情參與和支持下，在公開、民主、和諧的工作理念指導(dǎo)下，使小區(qū)的面貌在這一年中發(fā)生了根本的改變，從20**年負(fù)面新聞曝光率最高的樓盤，初步成為一個(gè)和諧、宜居的小區(qū)。

　　業(yè)務(wù)會(huì)顧問、樓道聯(lián)絡(luò)員、熱心業(yè)主、小區(qū)黨委及黨員、業(yè)委會(huì)成員放棄個(gè)人休息時(shí)間，不收任何報(bào)酬，無私為小區(qū)貢獻(xiàn)力量；通過公示、收集整理業(yè)主對(duì)小區(qū)建設(shè)的意見、建議，全年召開各種會(huì)議、意見征求會(huì)、討論會(huì)40多次，促進(jìn)小區(qū)各項(xiàng)建設(shè)工作的順利開展。

　　業(yè)務(wù)會(huì)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，通過多方比價(jià)、熱心業(yè)主參與監(jiān)督等的方式使小區(qū)各項(xiàng)建設(shè)做到公開、透明、高效、節(jié)約。

　　現(xiàn)將主要開展的工作總結(jié)如下：

　　1）清理欠費(fèi)，結(jié)清電費(fèi)、水費(fèi)，保障小區(qū)正常運(yùn)行，維護(hù)全體業(yè)主根本利益

　　2）選聘物業(yè)及協(xié)助物業(yè)交接，避免小區(qū)出現(xiàn)無序和混亂

　　3）垃圾清理及設(shè)施、設(shè)備維修恢復(fù)

　　a) 衛(wèi)生死角清理、垃圾清運(yùn)

　　b) 化糞池、排污井清理

　　c) 支付電梯公司維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，使故障電梯恢復(fù)運(yùn)行

　　d) 消防報(bào)警系統(tǒng)維修、恢復(fù)

　　e) 加壓水泵、排污泵修復(fù)

　　f) 小區(qū)路燈等恢復(fù)

　　g) 滅火器干粉更換

　　4）合一物業(yè)欠業(yè)主物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)的追討

　　5）小區(qū)改造：

　　a) 小區(qū)封閉式管理方案形成及設(shè)施、設(shè)備的構(gòu)成和落實(shí)

　　b) 綠化改造

　　c) 增加健身設(shè)施，健身場(chǎng)地鋪設(shè)塑膠

　　d) 設(shè)置晾衣架

　　e) 爭(zhēng)取社區(qū)支持場(chǎng)地，建立業(yè)主之家，解決業(yè)主娛樂、休閑、就餐的問題

　　f) 小區(qū)38臺(tái)電梯易損配件、潤(rùn)滑機(jī)油、顯示屏更換等保養(yǎng)工作開展（小區(qū)電梯大修已經(jīng)結(jié)束，昨天驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)還有一些小問題，正在監(jiān)督其馬上整改）

　　6）監(jiān)督、督促zz物業(yè)工作

　　a) 對(duì)違章、違建要求、督促物業(yè)給予清理、整治

　　b) 監(jiān)督物業(yè)電梯能耗費(fèi)、水費(fèi)的公攤和數(shù)據(jù)結(jié)算

　　7）小區(qū)活動(dòng)

　　a) 與zz物業(yè)、開發(fā)商共同組織迎春聯(lián)誼會(huì)

　　b) 組織小區(qū)業(yè)主到山里人家郊游

　　c) 組織小區(qū)業(yè)主臨安天目山一日游

　　8）其它：

　　a) 聘請(qǐng)?jiān)谛^(qū)設(shè)施、設(shè)備有專長(zhǎng)熱心業(yè)主成為業(yè)委會(huì)顧問，監(jiān)督小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，監(jiān)督各項(xiàng)改造工作的質(zhì)量和實(shí)施

　　b) 聘請(qǐng)業(yè)委會(huì)會(huì)計(jì)，管理小區(qū)各項(xiàng)賬目

　　c) 不定期組織熱心業(yè)主檢查、監(jiān)督zz物業(yè)各項(xiàng)工作

　　d) 與開發(fā)商溝通，爭(zhēng)取地下車位的出租

　　e) 發(fā)動(dòng)熱心業(yè)主形成業(yè)委會(huì)聯(lián)絡(luò)處值班制度，協(xié)助業(yè)主處理與物業(yè)等業(yè)主關(guān)心事宜

　　f) 兒童入園、入學(xué)相關(guān)工作的社區(qū)溝通、協(xié)調(diào)

　　g) 會(huì)所功能恢復(fù)的爭(zhēng)取

　　h) 積極開源：爭(zhēng)取了小區(qū)廣告收入、游泳池租金、小區(qū)服務(wù)隊(duì)等原被合一物業(yè)占有的小區(qū)收入

　　二、下一年度工作計(jì)劃

　　1）小區(qū)改造：

　　a) 電梯增加監(jiān)控及小區(qū)原有監(jiān)控設(shè)備修復(fù)

　　b) 小區(qū)地面景觀照明昏暗現(xiàn)狀進(jìn)行改造、同時(shí)對(duì)原有地面照明燈電纜糸統(tǒng)－并修復(fù)達(dá)標(biāo)

　　c) 增加廣場(chǎng)園區(qū)桌椅，盡量購(gòu)置符合原樣風(fēng)格的固定、移動(dòng)桌椅、多－些休息設(shè)施

　　d) 與開發(fā)商協(xié)商爭(zhēng)取早日恢復(fù)會(huì)所功能

　　e) 小區(qū)其它設(shè)施設(shè)備的修復(fù)、恢復(fù)

　　2）組織樓道聯(lián)絡(luò)員、業(yè)委會(huì)顧問、熱心業(yè)主監(jiān)督、督促zz物業(yè)工作

　　3）處理涉及業(yè)主切實(shí)利益的小區(qū)事務(wù)

　　4）與AA社區(qū)、zz物業(yè)聯(lián)手，組織豐富多彩小區(qū)節(jié)日活動(dòng)

　　再一次感謝小區(qū)各位聯(lián)絡(luò)員、業(yè)委會(huì)顧問、各位值班的老同志，尤其是熱心業(yè)主**先生、周老師、**女士...,以及AA社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)黨委的支持和幫助，是他們的無私奉獻(xiàn)和對(duì)小區(qū)工作的熱心參與和幫助，使我們的小區(qū)變得更加和諧、宜居，我們小區(qū)的明天一定會(huì)更好。

　　**小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)

　　20**年*月**日

　　抄送：AA社區(qū)、zz物業(yè)天寓服務(wù)處

篇3：四季度某花園小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)（業(yè)委會(huì)）

　　業(yè)委會(huì)四季度Z花園小區(qū)物業(yè)管理情況公告

　　尊敬的廣大業(yè)主們：

　　按照Z(yǔ)花園第三次業(yè)主大會(huì)決議，北京Z物業(yè)管理有限公司自20**年9月17日起已經(jīng)接管本小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作，迄今已經(jīng)有兩個(gè)月，業(yè)委會(huì)的主要工作也已經(jīng)隨之過渡到對(duì)現(xiàn)物業(yè)公司的監(jiān)督上。為使廣大業(yè)主及時(shí)了解本小區(qū)的實(shí)際情況，今后業(yè)委會(huì)將定期將各方面情況向廣大業(yè)主通報(bào)，請(qǐng)廣大業(yè)主監(jiān)督。

截止目前新老物業(yè)交接情況

一、

　　9月17日，原物業(yè)北京Z物業(yè)管理有限公司對(duì)小區(qū)地上部分(包括保安、保潔、電梯和綠地等)實(shí)行撤管，但拒絕依法交接小區(qū)的全部公共設(shè)施和資料。鑒于法律規(guī)定不許強(qiáng)制交接，北京Z物業(yè)管理有限公司采取了逐步接收的方法進(jìn)行接收。

　　9月17日起，北京Z物業(yè)管理有限公司開始提供保安、保潔等服務(wù)。

　　10月15日，原物業(yè)騰退了占據(jù)的C、D座夾層的公攤面積。北京Z物業(yè)隨即解決了保安、保潔人員的住宿問題。

　　10月23日，原物業(yè)將供水系統(tǒng)及其資料移交;北京Z物業(yè)隨即對(duì)水箱進(jìn)行清洗，并由防疫站進(jìn)行了水質(zhì)檢驗(yàn)。因老物業(yè)未交回原來的合格證，致使新合格證尚未取回。

　　10月23日，原物業(yè)將電梯資料移交。隨即，北京Z物業(yè)開始電梯檢修。11月5日，北京Z物業(yè)取回了正在運(yùn)行的8部電梯的檢測(cè)報(bào)告和合格證。

　　目前，原物業(yè)仍占據(jù)配電室、D座地下一層公攤面積未移交。

小區(qū)硬件設(shè)施改進(jìn)情況

二、

　　Z物業(yè)公司接管后，為完成小區(qū)封閉管理的目標(biāo)，按照合同約定墊付資金對(duì)小區(qū)的的部分設(shè)備、設(shè)施、道路等進(jìn)行了更新改造，截止20**年11月28日，小區(qū)設(shè)施改造情況如下：

　　10月10日，不銹鋼伸縮門、大門崗?fù)ぐ惭b完畢，已投入使用。

　　10月15日，更換路樁完畢(原路樁被老物業(yè)拆走);

　　10月30日，監(jiān)控系統(tǒng)地面部分已經(jīng)布線完畢，地下車庫(kù)由于開發(fā)商不讓進(jìn)地庫(kù)布線，至今不能安裝使用。目前電梯內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)已經(jīng)開始試運(yùn)行，小區(qū)地面監(jiān)控系統(tǒng)于11月底啟用。

　　11月5日，目前在運(yùn)的8部電梯合格證取回，停運(yùn)的四部電梯正在維修。因一些關(guān)鍵配件難以尋找(當(dāng)初購(gòu)買電梯的廠家已經(jīng)找不到，原物業(yè)是以現(xiàn)在停運(yùn)的電梯的配件作為維護(hù)運(yùn)行電梯的備件)，使電梯維修進(jìn)程較慢，請(qǐng)大家諒解。為了保證大家的生命安全，請(qǐng)業(yè)主耐心等待，Z物業(yè)公司將盡快解決大家出行不便的問題。

　　截至目前，門禁系統(tǒng)基本安裝完畢，11月24日起地上部分開始使用，地下部分因開發(fā)商和原物業(yè)阻攔布線原因至今尚未啟用。

小區(qū)日常物業(yè)管理情況

三、

　　北京Z物業(yè)在進(jìn)入小區(qū)最初的一個(gè)月中面臨諸多困難，如：老物業(yè)將地下一層的公共用水停掉，使新物業(yè)做保潔無水可用;把C座夾層的公共廁所鎖上(在小區(qū)共攤面積上)，讓新來的保安無處上廁所等;但是北京Z物業(yè)仍在逐步理順并改善物業(yè)服務(wù)：

　　? 小區(qū)保安：目前小區(qū)已經(jīng)實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)，包括大門門崗、各樓座門崗24小時(shí)執(zhí)勤，公共區(qū)域包括地下車庫(kù)24小時(shí)保安巡邏，中控室24小時(shí)值班等。Z物業(yè)投入保安人員共計(jì)50人。

　　? 小區(qū)保潔：目前小區(qū)共有14名保潔人員，對(duì)各樓層公共區(qū)域、設(shè)施、門口地面及一層不銹鋼裝飾物、路燈及其它公用設(shè)施、垃圾桶及周邊的墻面等進(jìn)行每天兩次清潔。

　　? 設(shè)備設(shè)施維修：目前小區(qū)各類公共設(shè)施都已開展日常維護(hù)維修工作，電梯、水泵等都有專人值守。

　　? 各樓座防火通道目前已經(jīng)清理完畢。

業(yè)委會(huì)工作情況

四、

　　1. 起訴原物業(yè)北京Z物業(yè)管理有限公司交接

　　北京Z物業(yè)管理有限公司于20**年9月17日自動(dòng)撤管，但是繼續(xù)滯留小區(qū)，拒絕移交物業(yè)管理資料，并非法控制物業(yè)管理用房、配電室、水泵房等業(yè)主共有房屋和公共設(shè)施。20**年9月18日，經(jīng)Z區(qū)信訪辦、Z區(qū)房屋管理局、Z區(qū)望京街道辦事處等機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)，仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物共有部位及公共設(shè)施具有共同管理權(quán)。北京市Z區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，被告已經(jīng)沒有資格滯留小區(qū)，并無權(quán)繼續(xù)占有小區(qū)業(yè)主共有的場(chǎng)所、場(chǎng)地以及其他公共設(shè)施。為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)委會(huì)委托北京市仁和律師事務(wù)所對(duì)北京Z物業(yè)管理有限公司提起了如下訴訟：

　　被告的非法滯

　　留小區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成對(duì)業(yè)主共同管理權(quán)的妨礙，被告應(yīng)當(dāng)立即撤離花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。被告違法繼續(xù)占有小區(qū)物業(yè)管理資料，已經(jīng)構(gòu)成對(duì)于業(yè)主對(duì)該資料共同共有權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)返還。被告非法控制配電室、高壓水泵房等設(shè)施、設(shè)備以及電梯維修、維護(hù)資料，給業(yè)主的生活構(gòu)成安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即排除妨礙、消除危險(xiǎn)。被告非法控制已經(jīng)歸業(yè)主共有的地下車位和車庫(kù)，已經(jīng)構(gòu)成非法侵占，應(yīng)當(dāng)立即排除妨礙。

　　北京市Z區(qū)人民法院酒仙橋法庭依法m.dewk.cn于20**年10月10日進(jìn)行了調(diào)解。調(diào)解未成，業(yè)委會(huì)隨即正式立案起訴北京Z物業(yè)管理有限公司。北京市Z區(qū)人民法院酒仙橋法庭已經(jīng)就本案于20**年11月24日開庭，案件正在審理中。

　　2. 督促北京Z物業(yè)管理有限公司按照合同約定履行物業(yè)服務(wù)

　　業(yè)委會(huì)在20**年10月和11月中，與北京Z物業(yè)召開了5次聯(lián)席會(huì)議，對(duì)保安、保潔、電梯維修、門禁、監(jiān)控、地下車庫(kù)管理等各方面進(jìn)行了協(xié)調(diào)溝通。

　　業(yè)委會(huì)對(duì)北京Z物業(yè)在老物業(yè)一直未正常交接情況下面臨的諸多困難表示理解，但認(rèn)為Z物業(yè)目前的服務(wù)水平還有很多不盡如人意的地方，并在10月底依據(jù)合同條款要求Z物業(yè)更換了執(zhí)行不力的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。

　　目前，業(yè)委會(huì)對(duì)Z物業(yè)Z花園項(xiàng)目部從制度建設(shè)、財(cái)務(wù)預(yù)決算、物業(yè)服務(wù)執(zhí)行等各方面都保持著監(jiān)督，歡迎廣大業(yè)主也加入到監(jiān)督的行列中來。

　　3. 加強(qiáng)自身建設(shè)，規(guī)范業(yè)委會(huì)工作

　　業(yè)主委員會(huì)作為廣大業(yè)主的利益代表，深知自身行使的是公權(quán)力，不但要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行必要的監(jiān)督，自身工作也應(yīng)該接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)作為群眾自發(fā)的居民自治組織，其運(yùn)作尚缺乏一套嚴(yán)密有效的制度。因此，作為Z花園第一屆業(yè)主委員會(huì)，我們把業(yè)委會(huì)自身的制度建設(shè)列為一項(xiàng)重要的工作;希望在本屆業(yè)委會(huì)卸任之前，我們能夠向業(yè)主大會(huì)提交一套運(yùn)作成熟的業(yè)委會(huì)工作制度，使廣大業(yè)主將來能夠依靠制度而不是某個(gè)人的個(gè)人品質(zhì)保證業(yè)委會(huì)工作的公正性和延續(xù)性，并以此監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。隨著本項(xiàng)工作的開展，我們會(huì)及時(shí)公示業(yè)委會(huì)制定的各項(xiàng)制度，歡迎大家監(jiān)督。

　　北京市Z區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

　　20**年11月29日

　　抄送：北京市Z區(qū)望京街道辦事處

　　北京市Z區(qū)望京街道爽秋路居委會(huì)